不合法物业? 谁能管?

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南昌多个楼盘迎来物业费“降价潮” 近日，南昌市多个楼盘相继发布物业费下调公告，涉及新力、万科、融创、铜锣湾等多个知名物业品牌及项目，降价幅度最高1.1元/平方米·月，部分小区还同步下调车位管理费。这股突如其来的“降费潮”让不少业主切实感受到生活负担减轻，而与此同时，仍有部分小区物业费维持3元/平方米·月以上的高位，业主正通过成立业委会、社区协调、官方投诉等方式积极维权，推动物业费与服务水平相匹配。（2025-12-05 洪观新闻·南昌晚报）http://www.ncwbw.cn/html/2025-12/05/content_143644_2896971.htm

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安徽：探索“城市管理进社区”新路径，激活基层治理“末梢神经” 社区作为城市治理的基本单元和居民生活的重要家园，是城市管理落地见效的关键环节。开展城市管理进社区工作，是推动城市管理深度融入基层治理、提升社区治理效能、改善人居环境、优化便民服务的重要举措。创新机制载体，推动治理力量精准下沉安徽省住建厅指导各地按照“市级统筹、区级协调、街镇落实”原则，科学配置执法力量，推动治理资源向基层倾斜。烟墩街道城管中队以包河区“大共治”模式为依托，创新实施“划好格、明好责、定好速”三步工作法，让城管力量真正沉在社区、融在网格。“划好格”实现精准覆盖。针对43个居民小区的治理难易程度，实行“常驻+随驻”的弹性派驻模式：问题多发的重点社区常驻1名城管队员，管理平稳社区安排队员动态巡查。同时对接市容环卫、园林绿化等专业部门联合进小区，实现“一支队伍、多种服务”上门，破解了城管人员有限与管理范围较广的矛盾。“明好责”厘清工作边界，要求队员主动巡查发现问题、快速响应平台任务，根据案件难易程度独立处置或联合解决，并坚持“回头看”巩固治理成果。“定好速”保障高效响应，创新推行“1315”快速响应机制，即队员接到任务后1分钟内响应、3分钟内出勤、15分钟内到达现场，确保群众诉求接得快、办得实。在机制创新中，烟墩街道尤为注重城管与社区“两委”的深度融合。依托“两委”干部下沉小区、熟悉民情的优势，结合城管专业执法特长，形成“两委牵头、城管驻点、部门协同、居民参与”的共治格局。针对疑难涉嫌违建等案件，建立“强制性案件闭环处置核实机制”，由社区牵头组织多部门联合认定、统一回复，有效破解了平台空转和单一部门处置难题。这种“业务融合+机制保障”的模式，推动城管从“街面执法者”向“社区治理员”转变。（2025-12-04 建筑杂志社）https://mp.weixin.qq.com/s/5uvb_Guia878mjM6RWI3MA

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2025熙说物业年度演讲：深水区（演讲全文）  12月2日，备受业界瞩目的2025熙说物业年度演讲在深圳华夏艺术中心盛大举行。这是中物智库第三年举办物业行业年度演讲活动，今年的演讲主题是“深水区”，吸引了众多行业代表参与。中物智库创始人、熙说物业年度演讲创办者杨熙发表了主题演讲。他以“沉疴（过去）—焦灼（现在）—变革（未来）”为主线，系统梳理行业症结、直击当下困局、指明破局路径、分享优秀实践，并对未来趋势作出前瞻判断。 （2025-12-02 中物智库）https://mp.weixin.qq.com/s/8aTM4WeUMkEllNBAO7NiwA

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党建为舵，业委会为桨——福清市清华社区划动社区治理“共治共享之舟”   近年来，福清市音西街道清华社区党总支深耕“近邻党建”实践，以中联天御小区为试点，创新推行“红色业委会”治理模式，通过建强组织、完善机制、聚焦民生，推动社区治理从“行政主导”转向“党群共治”。针对居委会、业委会与物业联动不足以及居民信任度不高问题，清华社区党总支引领“三驾马车”协同作战，打造治理共同体。建立“街道党工委—社区党总支—小区党支部—红色业委会—红色物业”五级联动体系，选派2名工作人员担任党建联络员，全程跟进小区治理。每月召开“圆桌会议”，审议工作台账、服务清单与居民诉求，对“物业维修不及时”等问题，当场定责限时，以闭环管理打通治理堵点。创新“三权分置+七步流程”，规范公共事务管理。创建“决策权、执行权、监督权”三权分置监管制度，明确业委会“权章分离、钱事分离、钱账分离”，重大项目严格遵循“小区党支部讨论—业委会集体表决—项目实施—主任签字—副主任制单—财务审核—经费公示”七步阳光流程，全程接受监督。2024年以来，通过该机制已解决破损公共路灯更换、垃圾屋改造等事项百余件，小区治理透明度大幅提升。以居民需求为导向，通过盘活资源、共享成果、优化服务，让居民既能“安居”，更能“优居”，群众满意度高达92%。一方面，将公共收益用于更换监控、升级游乐场、改造花园等小区基础设施提升；另一方面将盈余部分向居民分红，2023年为1900户居民发放收益128万余元，让居民感受到“看得见的实惠”。打造“阳光账本”，管好居民“钱袋子”。社区从“管、晒、督”三方面发力：设立公共收益专用账户，实行“收支两条线”管理；要求业委会定期公示财务收支明细；联合多方成立监督小组，定期核查专用账户流水，回应居民提出的收支疑问，实现小区“钱袋子”透明化。（2025-12-03 人民网）http://fj.people.cn/n2/2025/1203/c181466-41430610.html

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最高人民法院发布物业服务合同纠纷典型案例  物业服务事关人民群众对美好生活的向往。为充分发挥典型案例的示范引导效应，统一裁判规则，做好物业纠纷矛盾预防化解，维护人民群众合法权益，维护社会和谐稳定，最高人民法院从各地法院报送的案例中选出五个典型案例，现予以发布。本次发布的案例，具有以下特点：一是引导依法理性维权，构建和谐物业关系。良好的物业关系，需要物业服务人和业主共同维护，双方均要依法行使权利、全面履行义务。案例一和案例二分别从物业服务人和业主的角度引导双方依法理性维权。案例一明确物业服务人应采取合理合法的方式催交物业费，不得采取限制业主使用小区门禁系统等超过合理限度的方式。案例二厘清物业服务合同关系与其他法律关系，明确业主不得以房屋设计不合理等不属于物业服务人义务范围的事项为由拒绝支付物业费，引导业主正确区分责任主体，依法主张权利和履行义务。二是严格落实法律规定，维护物业服务秩序。物业服务合同终止的，原物业服务人应当退出物业服务区域，交还物业服务用房、相关设施以及物业服务所必需的相关资料等，配合新物业服务人做好交接工作，并如实告知物业的使用和管理状况。案例三中，人民法院严格按照《中华人民共和国民法典》第九百四十九条的规定，明确物业服务合同终止后原物业服务人拒不退场的，对其请求业主支付物业服务合同终止后物业费的主张不予支持，引导物业服务人依法诚信履行义务，维护正常物业服务秩序。三是统一司法裁判规则，保障业主自治权利。业主大会决定是业主自主对小区重大事项行使共同管理权的重要方式。业主大会作为业主自我管理的权力机关，其作出的决定对业主具有法律约束力，但并不直接约束业主以外的主体。物业服务人并非小区业主，并无诉请人民法院就业主大会决定效力作出裁判的权利。案例四中，人民法院准确适用《中华人民共和国民法典》第二百八十条的规定，明确物业服务人对业主大会关于选聘新物业服务人的决定无权提起诉讼，依法维护业主大会决定的效力，保障业主自治权利。　四是发挥巡回审判效用，批量化解矛盾纠纷。审理物业纠纷不能就案办案，要以矛盾实质化解为目标，追求事了、人和、心顺效果，真正做实定分止争。各地人民法院秉持上述司法理念，坚持“办理与治理”并重原则，积极探索创新物业服务纠纷多元化解机制，形成“示范裁判+批量化解”“巡回审判+示范调解”“先调处整改+后辅助调解”等一批富有成效的经验做法。案例五中，人民法院运用“巡回审判+示范调解”方式在小区现场开庭，以案释法，批量化解一百多个潜在纠纷，实现了“办理一案、治理一片”的良好效果。（2025-12-08  最高人民法院新闻局）https://www.court.gov.cn/zixun/xiangqing/483521.html

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‌兰州5家物业被通报：分别被降级、评“黑牌”、罚款和清退  2025年12月4日，‌兰州市住建局通报5起物业服务领域典型违规案例‌，涉及擅自经营公共设施、捆绑收费、服务履约缺位等违法行为，最高处罚7万元。‌‌兰州物业监管实施红黑榜制度：2025年推行物业服务企业星级考核，累计两次“黑牌”将降级并重新核价；12月发布‌《住宅小区公共收益管理办法》征求意见稿，要求50%收益存入维修资金账户； 执法手段升级‌：对拒不整改企业采取‌行政处罚、媒体曝光、‌信用惩戒等组合措施。‌‌（2025-12-04 甘肃发布 ）https://finance.sina.com.cn/wm/2025-12-04/doc-infzrrca9211851.shtml

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最高人民法院、最高人民检察院 联合发布依法惩治群众身边腐败犯罪典型案例  群众利益无小事。实现好、维护好、发展好最广大人民群众根本利益是我们党根本宗旨的必然要求。为充分发挥典型案例引领高质效办好案件，以及教育、警示、震慑作用，现发布5件依法惩治群众身边腐败犯罪典型案例。 一、周某某贪污、挪用公款案——依法惩治住房保障领域职务犯罪  住房问题是重大的民生问题，物业专项维修资金是老百姓住房安全的重要保障。违规截留物业专项维修资金，严重侵害广大业主的合法权益。司法机关通过审查起诉、公开开庭审理等工作，准确认定犯罪数额，依法惩处贪污、挪用物业专项维修资金犯罪行为。案件办理过程中，司法机关坚持追赃挽损与定罪量刑并重，通过释法说理，促使周某某及亲属积极退赃，最大限度挽回损失。针对住房保障领域资源密集、资金量大、腐败易发多发的特点，通过制发建议文书、开展专项整治、强化建章立制等方式，做实“后半篇文章”，守护住房维修资金安全。(2025-12-09 最高人民检察院) http://www.xinhuanet.com/legal/20251209/c24781ccabaf4094b7a480f6a2f0125c/c.html

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城市小区治理三难何解

来源：半月谈 2025-12-10 记者 周凯  

http://www.banyuetan.org/jrt/detail/20251210/1000200033134991765328196727677958_1.html

随着我国城市发展从大规模增量扩张转向存量提质增效为主的阶段，城市居民对小区物业服务有了更高要求。半月谈记者调查发现，物业企业收费难、小区业主自治难、社区监督小区难等现象较为普遍，导致一些小区物业矛盾凸显。

物业费难收加剧小区矛盾

“这几年物业费越来越难收了。去年业主欠物业费新增2.6亿元，今年以来企业收费率比去年还低，同比下降8%，6月份收费率仅71%。”一家大型物业企业负责人说，收不到物业费导致物业服务质量下降。

某市物业管理协会负责人介绍，物业费难收，一方面是因为物业服务边界模糊、质量评价缺少标准。不少业主认为交了物业费，物业企业就应该负责小区一切事务，双方对服务质量各执一词。

另一方面，物业费缺少动态调整机制。商品房入住初期物业实行政府指导价，实际定价权在开发商手中，成立业委会后才实行市场调节价，导致很多老小区物业收费低、企业入不敷出，而一些新小区收费较高，很多业主以服务不达标为由拒交物业费。

“据抽样统计，今年上半年全市物业平均收费率在70%～80%之间。”这位负责人说，现金流承压、人力等成本居高不下，致使一些企业经营困难，物业撤场现象明显增加。上述大型物业企业负责人介绍，近年来有3个小区因收费率低于40%，且业主要求降价，企业被迫退出。

低收费率激化小区物业矛盾。“近一两年我大概70%的时间都在处理小区物业投诉纠纷。”一位社区书记说。西部某地统计显示，小区物业矛盾已成为该地基层主要矛盾，占矛盾总量的40%以上。

对此部分省市加快探索小区治理改革。重庆市住建部门今年在8000多个小区开展亮服务内容、亮公共收益收支、亮履约情况，以及承诺即时维修、建议投诉即时办理、困难需求即时帮助的“三亮三即时”举措，推动物业服务规范透明。

走进重庆市两江新区廊桥水岸小区，门口“三亮三即时”公示栏详细列举物业履约、公共收益等信息。小区业委会主任陈家德说：“物业企业做了什么，业主们看得明明白白，有效提升了物业交费率。”

小区业委会成立难、运行难

作为业主推选出来的自治组织，业委会发挥着维护小区公共权益的作用。“想成立业委会真不容易!”重庆市城市印象小区业委会主任皮志明说，2020年前小区管理较为混乱，小区1600多套房屋中有近40%租出去了，协调逾20%的业主签字、投票花了接近一年时间。

民法典规定，业主共同决定事项须由专有部分面积占比2/3以上的业主且人数占比2/3以上的业主参与表决。受访社区干部介绍，部分小区开发商持有大量产权也是导致业委会难成立的原因之一。

即便成立了，一些业委会也面临诉求难协调的问题。陈家德说，廊桥水岸小区车位不足，曾经车辆乱停问题突出。业委会在小区设置有偿停车场，一度引发没有车位业主的不满，有业主还破坏停车场栏杆，辱骂业委会成员。“业委会公开公正按照议事流程征得了多数业主的同意，现在小区停车秩序井然，每月增加公共收益约10万元。”

但一些受访小区业委会成员表示，由于业主诉求不统一，即使按流程征求意见，仍有很多事项部分业主不支持，导致业委会难以运转。

面对业委会成立、运行难题，一些地方通过党建引领加强小区自治。重庆市巴南区龙海社区城南未来小区一度管理不善，居民投诉多、报警多。龙海社区党委书记李自玲说，社区组织小区党员骨干挨家挨户收集业主意见，以有违章建筑不选、欠物业费不选等“五不选标准”，动员业主选出党员占大多数的业委会。

城南未来小区业委会成员丁国华介绍，在社区支持、党员带头下，业委会、业主、物业企业三方协力解决停车、设施维修等问题，现在小区一年公共收益20多万元，物业企业每年从利润中拿出3万元补充维修基金，小区物业实现零投诉。

对于一时难以成立业委会的小区，重庆市探索在社区居委会下设环境与物业管理委员会，提升物业服务质量。重庆市两江新区金祥社区有8个小区、约2万名居民。社区党委书记谭成华说，社区环物委动员400多位热心居民参与小区治理，通过巡查走访、联合调解等方式解决了噪音污染、车位产权办理等问题。

谁来监管业委会、物业企业

小区公共收益、维修资金、更换物业等重大事项，均涉及业主切身利益。受访基层干部介绍，少数业主看到其中有利可图，煽动小区物业矛盾以争取多数业主支持，出现“谁闹谁进业委会”的现象。也有业主当选业委会成员后，在更换物业、设施维修中谋利。曾有小区业委会成立后，很快就更换了物业企业，但不久业委会主任便辞职，此时小区维修资金已被用去大半。

基层社区和政府部门在监管业委会、物业企业方面存在障碍。一位社区干部坦言：“业委会权利明确但义务缺失，一些不履职尽责的成员说辞职就辞职，导致业委会瘫痪又得重新选举。”受访住建部门干部表示，住建部门虽是物业行政主管部门，但对不负责、不履约的物业企业缺少约束力，同时小区内的电梯、消防等领域还涉及多个部门，需要协力共治。

基层干部和业主认为，加强小区治理是城市内涵式发展的基础，要从企业端、业主端、监管端多措并举，构建党建引领、多元共治的小区治理体系。首先，从法律政策层面完善物业管理制度，出台物业服务标准，明确物业服务范围、物业企业履约评价机制等，推动物业费动态调整。

其次，进一步明确业主大会及业委会相关义务、监督主体，发挥基层党组织作用，从源头上把好业委会选人关，并制定小区公共收益、维修资金管理办法，开发数字化系统让成立业委会、业主议事表决更便利。

再次，加大对物业企业的监管力度。2022年因一家物业企业收费与服务质量不符，重庆市巴南区市场监管局对其处以35万元罚款。某地住建部门一位干部表示，多部门联合执法，才能有效化解物业矛盾。

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山东省高密市：“大物业”集成改革激发社区治理新活力   今年以来，山东省潍坊市高密市以“六比一争、全域建强”党建引领基层治理攻坚行动为抓手，聚焦“居民有需求、社区有服务”，坚持以城市社区“大物业”集成改革为关键牵引，系统推进“党建网、服务网、治理网”深度融合，构建起共建共治共享的社会治理新格局，不断提升服务精准度和居民幸福感。高密市将党的组织优势转化为推进“大物业”集成改革的治理效能，积极构建上下联动、一贯到底的运行体系，确保各级党组织成为推动高品质治理工作的“核心力量”。　完善组织体系，夯实治理根基。把组织链条深度嵌入工作链条，全面构建“街道党工委—社区党委—小区党支部—楼栋党小组—党员中心户”五级组织架构。深入推进“支部建在小区”，制定小区党支部管理规范，按照“一小区一支部”原则，实体化运行219个小区党支部，划分楼栋党小组1634个，推选5326名党员中心户担任楼栋长、单元长，推动党的工作“进楼入户”，形成“一级带一级、层层抓落实”的工作机制。创新治理机制，培育文明新风。全域修订居民公约，推动44个城市社区完善“自治—法治—德治”的“三治融合”治理体系，坚持以社会主义核心价值观为引领，将尊老爱幼、邻里互助、诚实守信等文明新风融入公约，全面梳理政务热线、信访、网络舆情等渠道的民意诉求，力求“一纸规约解决一类问题”，实行积分制管理，将规约内容细化量化，引导居民自觉遵守、养成习惯。去年以来，全市12345政务热线数量同比下降超40％。（2025-12-08 中国城市报）https://paper.people.com.cn/zgcsb/pc/content/202512/08/content_30119287.html

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从形同虚设到有求必应，这座老旧小区物业何以成为基层治理样本……| 清风同行    下水道堵塞一周无人修理，房屋漏水半月得不到解决，物业服务形同虚设……株洲市石峰区株化生活区的居民们至今还记得两年前的窘境。转机出现在2024年初，石峰区纪委监委在12345市民热线等渠道发现，物业服务缺失已成为影响老旧居民区群众生活的突出问题。通过实地走访掌握情况后，区纪委监委将问题交办至区住建局、区物业服务指导中心等部门，并持续跟踪督办，要求职能部门限期拿出解决方案。物业服务指导中心对全区老旧小区展开全面摸排后发现，54个小区、2万余户居民普遍面临同类问题。“石峰区属于老工业区，此类老旧小区因为历史原因，存在物业服务费用低、空置率高等因素，导致现有物业服务质量下降。”石峰区物业服务指导中心主任赵骞介绍。破局需要创新。在纪检监察机关和职能部门的共同推动下，一种全新的“邻聚里”大物业服务模式应运而生。该模式突破传统服务界限，将分散的小区连片打包，实现规模化管理，同时建立“334”分配机制，形成良性循环。“334分配机制，就是小区公共收入的30%反哺物业公司、30%注入社区基金、40%用于片区维护。”赵骞介绍。经过一年多的实践，改革成效显著。物业服务投诉大幅下降，物业费收缴率明显提升。更深层次的变化在于基层治理模式的转型：“邻聚里”模式打破了传统的行政边界和服务壁垒，将过去社区单打独斗的被动兜底，转变为社区、物业、业委会三方协同的主动治理。通过每月居民议事会，公共事务实现了共商共议；资源的连片整合，提升了公共服务的规模效应和专业化水平。这一创新不仅解决了物业失管的眼前问题，更探索出了一条老旧小区集约化、可持续的治理新路径，为提升基层治理体系和治理能力现代化提供了实践样本。石峰区物业服务指导中心赵骞用数据佐证了这一转变：“根据近期12345热线中心提供的数据显示，近半年以来的跟小区物业管理有关的投诉工单数量较去年降低了90%，有一个月还出现了零投诉的情况。”（2025-12-10  三湘风纪）https://www.sxfj.gov.cn/jing_cai_zhuan_ti/qing_feng_tong_xing/article/750728905207877.shtml

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五维”发力根治物业治理顽疾

上海金山多措并举打通基层社会治理“堵点”

来源：法治日报 2025-12-09  记者 余东明 张海燕

http://www.legaldaily.com.cn/index/content/2025-12/09/content_9303346.html

电梯故障报修无果、公共收益账目模糊、物业费“低质低价”循环、停车乱象频发……这些物业治理中的顽疾，长期困扰着居民生活，也成为基层社会治理的“堵点”。

上海市金山区坐拥275个住宅小区，涵盖商品房、动迁房、公房和混合小区四大类型，曾深陷同类治理困境。如今，该区以“党建引领+法治保障”为双轮驱动，从制度规范、主体激活、协同联动、文化培育、智慧赋能五大维度协同发力，探索出一条超大城市基层物业治理的法治化新路。

“物业治理工作是基层社会治理的重要内容，事关群众生活品质，事关城市安全运行，更事关社会和谐稳定。”金山区司法局党委书记黄杰国说，“我们经过深入调研，以党建为引领，以法治为遵循，探索破解基层物业治理难题的有效路径，助力构建更加完善、高效的物业治理体系，提升群众获得感、幸福感、安全感。”

找准症结

“下班晚一点就没地方停车，只能挤在绿化带边，既挨罚单又遭邻居抱怨。”金山区居民陈先生的烦恼，道出了许多业主的心声。

2025年上半年，金山区12345热线受理物业类工单达3537件，占全区总量的21.4%，其中停车管理类诉求504件高居榜首。老旧小区车位配比不足、新建小区管理失序，让车位成为邻里矛盾的“导火索”。

而这只是金山区物业治理隐患的一个缩影。为全面了解治理“堵点”，金山区司法局展开专项调研，梳理出物业管理领域四大核心症结。

其一，质价相符难落地。全区住宅物业费为全市最低，60.9%的小区收费低于1元/㎡/月，长期低价导致服务缩水，陷入“低质低价”恶性循环。而现有法规缺乏调价实施细则，2022年至2024年仅有36个小区成功调价，呈现成功率低、幅度小的特点。

其二，物业信息公开不充分。尽管民法典明确物业信息公开义务，但部分物业仅公示表层信息，电梯维保、公共收益等关键内容含糊其辞。公开渠道单一依赖公告栏，年轻业主触达率低，且业主质疑缺乏有效反馈机制，信息不对称加剧信任裂痕。

其三，业委会效能不足。业委会成员多为兼职，缺乏专业知识，决策易分歧；且主体资格模糊，既非法人也非注册社团，签订合同、维权诉讼需经业主大会繁琐授权，错失维权时效。

其四，协同治理乏力。物业与业委会配合不畅，街镇居委缺乏专业支撑，房管、城管等部门职责交叉或衔接不畅，面对违建、设施安全等问题各自为战，矛盾难以高效化解。

“这些难题背后，是资源分配、权责界定、利益博弈的系统性矛盾，与人民群众对美好居住生活的期待存在显著落差，亟须法治‘良方’对症施治。”金山区司法局局长裴雄卿说。

对症下药

面对治理困境，金山区锚定法治核心，从制度规范、主体激活、协同联动、文化培育、智慧赋能五大维度系统发力，构建起全方位、多层次的法治赋能体系。

在制度规范层面，金山区针对调价难，呼吁市级明确成本涨幅等触发条件，规范表决流程，要求方案附依据，重大事项需第三方法律意见；针对信息不透明，细化公开机制，推动物业线上线下公示资产、资金、资源，并呼吁修订相关法规，创新业主大会参与率弹性机制。

在主体激活方面，金山区强化业委会建设，每年开展至少4次专业培训，吸纳专业人才；规范物业企业，设法治专员，季度履约评价并挂钩奖惩，不合格者入“黑名单”；创新议事协商，指导制定公约，完善听证、协调制度。

在协同联动方面，建治理联盟明确部门权责，依托法律顾问指导履职；每月开联席会，借热线数据定位痛点，闭环处理跨部门事项；建多元解纷网络，创新民意机制，疑难案件联合调解，简易复议开绿色通道。

在文化培育方面，金山区对基层干部开展年训不少于40学时的物业纠纷化解培训，执法人员在执法过程中开展普法；创新多种形式普法，组建“法律明白人”队伍，培育“遇事找法、议事循法”氛围。

在智慧赋能方面，金山区制定《物业数据安全管理规范》，开发数字化平台，集成投诉处理、信息公开、表决投票等功能，建立“30 分钟响应、24小时公示”机制；依托平台构建治理闭环，通过线上表决简化流程，扩大居民参与度。

法治赋能

法治赋能的成效，最终体现在一个个民生难题的破解中。山阳镇三岛龙洲苑小区20年未调的物业费，已难以覆盖服务成本。居民区党总支牵头，推动“三驾马车”盘活公共收益补充电梯换新资金，同步修订《居民公约》，最终物业费上调40%获高票通过，形成“质价相符”的良性循环。

这个案例的成功，绝非偶然。它集中体现了金山区经过法治赋能后，正在形成的基层治理全新生态：以党建为引领，以法治为框架，以精准治理为策略，持续提升治理效能。

党建引领是核心。金山区创新构建了“党建引领基层治理‘六面体’工作体系”（顶面党建引领、左辅部门协同、右弼多元参与、前端源头治理、后台法治保障、底座数智赋能），将党组织的政治优势、组织优势转化为治理效能。居民区党组织每月牵头召开居委会、业委会、物业企业联席会议，将高频诉求列为固定议题，推动形成“问题共商、责任共担、成果共享”的闭环。

法治保障是框架。金山区坚持“预防为先、化解为要、保障为本”的核心原则，将法治规范深度嵌入物业治理全流程，为破解治理难题提供系统性法治方案。源头预防层面，以“法治体检”精准排查风险隐患；纠纷化解层面，以“多元联动”织密矛盾处置网络；制度保障层面，以“规范引领”夯实长效治理基础。

精准治理是策略。金山区针对不同类型小区的治理痛点，坚持分类施策，对于新建小区，以“前置介入”制度筑牢规范管理基石；对于老旧小区，以“改造+提升”双轨策略破解历史积弊。

裴雄卿说：“我们将持续强化党组织在基层治理中的核心作用，通过法治思维重塑规则、法治方式规范行为、法治力量化解矛盾，回应人民群众对美好生活的真切期待，为上海乃至全国超大城市基层治理提供可复制可推广的经验样本。”

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以评促优树标杆，物业提质暖民心！内蒙古 准格尔旗创新物业考评 激活基层治理新动能    “以前反映的电梯维保慢、小区绿化差等问题，现在通过物业考评‘倒逼’整改，不到半个月就全部解决了！”近日，准格尔旗兴隆街道站北社区居民李女士看着小区里崭新的休闲步道和高效响应的物业团队，连连点赞。这一喜人变化，正是准格尔旗住房保障综合服务中心牵头推行物业服务考核机制落地见效的生动缩影。“物业服务好不好，不能只看表面，要让标准说话、让群众打分。”准格尔旗住房保障综合服务中心副主任陈双俊介绍，为破解以往物业领域“标准模糊、责任虚化”的监管难题，准格尔旗住房保障综合服务中心牵头制定了《准格尔旗物业服务考核考评管理办法》，着力构建“标准量化+多元参与”的科学考评体系。针对物业服务实际差异，创新实行“分类考评” 机制：对规模较大的小区，侧重考核公共设施维护、智能服务、应急响应能力；对规模较小或老旧小区，则聚焦人居环境整治、基础保洁保绿等核心需求，实现了考评标准在守住底线基础上的差异化、精准化应用。2025年度考评覆盖全旗66家物业服务企业、136个住宅小区，累计收集有效满意度问卷4800份，梳理形成问题整改清单386项，为精准提升服务质量提供了清晰“靶向”。奖优罚劣，形成闭环管理“强引擎” 考评的生命力在于结果运用。准格尔旗建立了“表彰激励+警示约谈+动态监管”的闭环管理机制，强力驱动物业服务内生动力。对年度考评排名前10%的优秀企业，给予公开表彰、信用加分、项目招投标优先推荐等实质性激励，树立行业标杆，发挥示范引领作用。反之，对排名持续靠后、整改不力的企业，则由主管部门联合属地街道进行约谈警示，直至限制其市场准入，实现优胜劣汰。激励机制产生了显著效果。有物业企业曾因服务响应慢在季度考评中落后，被下达整改通知后，在房管中心的指导下迅速建立“24小时诉求响应机制”并定期举办“物业开放日”。经过3个月的整改，其在年度考评中排名跃升前20%，居民投诉率下降85%，物业费收缴率也从62%提升至88%。“考评倒逼我们真正把服务做细做实，现在居民关系和谐了，企业发展的底气也更足了。”该企业负责人深有感触。（2025-12-11 澎拜.政务：准格尔旗发布）https://m.thepaper.cn/baijiahao_32157251

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物业撤离乱象频发？强制审计是关键!


物业退出前应开展强制性审计！防止物业逃避责任损害业主权益！(武夷小蜗牛 2025-07-17)https://baijiahao.baidu.com/s?id=1837787175806346776

建立物业撤场跑路前必须先审计的制度建议 -百度AI.

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杭州安居服务：物业服务助力“住有所居”迈向“住有宜居”    优质的物业服务，是串联“好房子、好小区、好社区”的核心纽带，是达成“四好”（好房子、好小区、好社区、好城区）建设蓝图不可或缺的关键一环。面对新型城镇化加速与住户需求多元化的趋势，保障性住房物业服务更肩负着“社会稳定器”与“民生催化剂”的双重使命。 杭州市安居城市服务集团有限公司（简称“杭州安居服务”）自创立之初便锚定保障性住房物业服务这一主责主业，以“至诚服务致美生活”为企业使命，在保障性住房服务、人才社区运营、基层治理协同等领域精耕细作。成立不足3年，杭州安居服务便荣获“杭州亚运会、亚残运会浙江省先进集体”“2024中国物业服务特色品牌企业——保障性租赁住房服务优秀品牌”“中国国有物业服务优秀企业”等奖项，生动诠释一家国有企业通过系统性的服务创新与模式重构，将保障性住房从“有得住”提升至“住得好”的新阶段，实现企业价值与社会效益的“双向奔赴”。打造青年人才安居新高地，构筑人才扎根温馨港湾，强化住房民生支撑体系，引领服务品质跨越升级。（2025-12-14 建筑杂志社） https://mp.weixin.qq.com/s/4s7-mwD1iWNCLY6d28dziA

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湖南祁阳：严督细查提升群众“安居指数”     “小区公共收益公示清楚了，物业响应速度也快了，住得越来越舒心！”近日，湖南祁阳市天宇第一城业主李女士对小区物业的变化赞不绝口。这一转变，源于该市纪委监委聚焦物业领域“痛点难点”，严督细查靶向整治物业乱象，以监督实效提升群众“安居指数”。今年以来，祁阳市纪委监委聚焦群众反映强烈的物业服务履约不到位、侵占公共收益等突出问题，以“严督细查+系统治理”为抓手，推动物业领域专项整治走深走实，累计解决群众急难愁盼问题130余件，追缴违规资金超30万元，整改率达100%，为打造清廉物业、提升基层治理效能注入强劲动能。紧盯制度短板，扎紧监管“铁栅栏”。针对物业领域制度机制不健全问题，该市纪委监委督促相关部门出台《关于加强物业管理工作的实施意见》等规范性文件，明确部门职责分工，构建住建、街道、社区协同治理格局。同步制定《物业服务质量考核办法》，将考核结果与“红黑榜”挂钩，倒逼企业提升服务质效。目前，已对42家备案物业企业开展信用评价，约谈整改问题企业12家，推动行业良性竞争。靶向攻坚顽疾，问题整改“见底清零”。聚焦物业合同履约、公共收益管理等痛点，该市纪委监委组建4个专项督查组，对全市51个专业化物业小区开展“地毯式”排查，建立“问题清单+整改台账”闭环机制。针对群众投诉集中的二次供水加价、公共收益公示不规范等问题，督促30个小区物业签订《承诺书》，规范水费收取标准；核查23个小区公共收益收支，核对资金465.95万元，公示率达100%。（2025-12-12 人民网）http://hn.people.com.cn/GB/n2/2025/1212/c356887-41440566.html

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江西瑞昌：降费不减服务 担当更暖民心——瑞昌市住建局引领物业行业践行社会责任  以人民为中心，为幸福“加码”。江西省九江市瑞昌市住建局立足民生需求，主动推动物业服务从单一价格比拼向多元价值创造跨越，通过深化“好房子+好服务”融合发展，不仅筑牢群众“住有所安”的生活底线，更以“家门口的幸福升级”持续提升市民生活品质，书写城市建设民生答卷。针对瑞昌市国宾府小区居民反映的物业收费偏高问题，住建局迅速响应、高度重视，组织工作人员深入小区实地走访，全面了解居民诉求，并牵头组织街道、社区、小区物业管理委员会、物业公司及相关业主代表，召开多方协调会，共同探寻问题的合理解决路径。经过多轮耐心沟通与协商，吉顺物业公司展现出应有的责任担当，决定对物业费及车位管理费等进行适度下调，并承诺在维持原有服务标准不降低的前提下，自2025年5月1日起执行新收费标准：物业费由原来的1.9元/平方米降至1.6元/平方米，单车位管理费从50元/月调整为30元/月，同时取消每年200元的二次供水费用及24元的生活垃圾处理费。此次调价惠及小区1637户居民，预计每年可为业主减免物业相关费用约140万元，户均减负约850元。家住5栋的章女士表示，她家房屋面积121.3平方米，降费后每年能省下901元，感到非常满意。她称赞物业公司能够倾听民意、主动让利，切实为业主减轻了经济压力，“这笔省下来的钱，可以用来添置日常用品，实实在在提升了我们的生活品质。”（2025-12-11 中国日报网）http://cnews.chinadaily.com.cn/a/202512/11/WS693a84a7a310942cc499632f.html

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青岛崂山区：聚力提升物业服务品质，打造东部城区“幸福家园”   通过开展住宅小区公共资源整治行动，摸清200多个住宅小区家底，整治75处社区综合服务用房、23处物业用房、23处被侵占的共有部位和设施；推动符合条件的小区业委会“应建尽建”，同步开设业主共有资金账户150个，让业委会管好属于业主自己的“钱袋子”；对30个市区两级培育提升和重点问题小区进行整治，提升和整治153个事项，海丽花园北苑和停云山庄成功获评2025年度市级“美好家园”；为4个小区申请超长期国债更新电梯74部，惠及居民2300余户；推动完成11个老旧小区改造，惠及居民3500余户……2025年，崂山区将小区居住品质提升作为工作重中之重，秉持系统整治理念，敢于动真碰硬，对居民反映强烈的顽瘴痼疾“下猛药”，求实效。同时，崂山区还对全区300多个物业项目的履约服务质量加大考核评价力度，年终出具评价报告，推动各项目整治完成1800余条问题，实现51个项目提质升级，培育6家物业企业信用等级升级为A级以上，全区信用等级A级以上企业增加至17家；通过“六方评价”机制，淘汰退出9个不合格物业企业，助力全区住宅小区物业服务水平提升。（2025-12-16 山东半岛都市报）https://news.qq.com/rain/a/20251216A03HFB00

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一堂物业法治课让民生关切有了着落    “物业能不能停水停电催缴物业费？”“小区高空坠物谁来担责？”“房屋质量有问题，能拒交物业费吗？ ”12月9日下午，武威市凉州区宣武社区党群服务中心里格外热闹，街道社区干部、物业服务企业负责人、居民业主代表围坐一堂，大家你一言我一语抛出的“民生问题”，让这场普法宣讲还没开场就充满了烟火气。带着群众的“急难愁盼”，凉州区人民法院速裁团队一行如约而至，一场以“多元共治解‘物’优，绘就宜居凉州新‘枫’景”为主题的物业法治课就此开讲。没有冗长的开场白，法官直入主题，紧扣民法典中物业服务合同相关规定，瞄准近年来居高不下的物业纠纷案件“靶心”，把物业服务费用缴纳、业主常见抗辩理由、物业服务质量标准等高频争议点一一拆解。“很多业主觉得房子有质量问题，就可以理直气壮拒缴物业费，这其实是个常见误区。”宣讲现场，法官结合条文与实际，条分缕析地纠正认知偏差，明确业主应依据合同约定缴纳物业费，房屋质量问题则需向开发商主张权利，不能将二者混为一谈。“小区电梯广告、公共停车位的收益，到底该归谁？”互动环节，一位业主代表的提问引发全场共鸣。法官当即给出答案：“这些都属于小区公共收益，扣除合理成本后，应当归全体业主共有，物业服务企业要及时公示收支情况，接受业主监督。”针对“前期物业服务合同对业主是否有约束力”“物业催缴物业费的合法途径有哪些”等问题，法官也逐一耐心回应，现场掌声阵阵。宣讲不止于“答疑解惑”，更着眼于“源头治理”。法官现场倡导，物业服务企业要守好服务边界，按合同约定完善安保设施、畅通沟通渠道；业主委员会要当好“桥梁纽带”，平衡好业主与物业的权益；社区要强化党建引领，构建“街道—社区—物业服务企业”联动机制，让物业服务真正融入基层治理。小物业牵动大民生。近年来，凉州区法院始终将物业纠纷化解作为民生保障的重点抓手，一方面建立“快立、快审、快调”机制，依托速裁团队集中发力，高效化解批量纠纷；另一方面联合多方搭建多元共治平台，通过发布典型案例、开展调解培训、设立“法官联络点”等举措，推动矛盾化解在基层。今年1至11月，该院已累计化解各类物业纠纷800余件，调解成功率达65%以上，用司法温度为居民的宜居生活保驾护航。（2025-12-16 甘肃 凉州区法院）https://www.thepaper.cn/newsDetail_forward_32189315

莫要漠视民生

莫要漠视民生1楼

1）物业管理委员会（物管会）成员包括街道办、社区指派人员及部分业主代表，它不是通过正常选举产生的，行政主导色彩较强，很容易“被操控”、“被代表”！一般无权决定重大事项（如选聘物业），侵权时业主只能通过行政部门申诉，法院通常不受理相关诉讼。


2）业委会是业主自治的核心组织，而物管会是行政干预下的过渡安排，两者在合法性、代表性和职能上存在本质差异。实践中，业委会更符合业主自治原则，物管会则适用于特殊过渡阶段。


3）物管会更注重于维护房地产产权人和用人单位的合法权益，而业主委员会则更专注于代表业主利益、反映业主意志和要求，并监督物业管理公司的管理运营。


物业管理委员会与业主委员会的区别-百度AI


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物管会和业主委员会的区别-法行宝


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需注意：在基层社区 用"物管会"(长久/无限期）代替 业委会的不利影响！
需警惕物管会代替业委会的不利影响 -百度AI.



物管会对业主的不利影响 -法行宝.

莫要漠视民生

江西省物业服务企业信用管理新规2026年实施  为建立健全全省物业服务行业信用体系，构建以信用为基础的新型监管机制，江西省住房和城乡建设厅组织修订的《江西省物业服务企业信用信息管理办法》（以下简称《办法》）将于2026年1月1日起正式施行。该办法通过明确信用信息管理范围、评价标准和应用场景，进一步推动物业服务企业诚信自律，维护公平竞争的市场秩序。　《办法》明确，信用信息管理涵盖物业服务企业及其从业人员在本省行政区域内从事物业服务活动中形成的经营、服务状况信息，具体包括企业基本信息、日常服务管理评价信息、良好行为信息和不良行为信息四大类。省住房城乡建设厅将建立并维护“江西省物业服务企业信用信息管理系统”，负责全省信用信息的汇总发布。在信用评级方面，物业服务企业信用等级将划分为五星级（优秀）、四星级（良好）、三星级（合格）、二星级（基本合格）、一星级（不合格）五个等级。评价结果将广泛应用于业主选聘、物业服务招投标、政府采购、评奖评优、诚信证明出具及行政监管等六大场景，成为衡量企业服务质量和诚信水平的重要依据。（2025-12-18 大江新闻-江西日报）https://jiangxi.jxnews.com.cn/system/2025/12/18/031006085.shtml