不合法物业? 谁能管?

莫要漠视民生

物业行业正在经历一场前所未有的“围猎”，现在所有人都称自己为物业行业的专家，所有人都认为自己是物业行业的拯救者，所有人都认为自己代表人民的民意。殊不知这些人其实都是其他行业混不下去的人或是看到这个行当有利可图的人，他们中有律师，有中介，有工程队老板，有程序员，有婚庆公司，有卖饲料的，有退休人员，还有被监管的所谓公知。... ... （中物研究院 2025-08-18 《物业行业正在发生重大变革》）

莫要漠视民生

莫要漠视民生1楼

破解“小马拉大车”难题，需要“跳出基层看基层”，坚持问题导向和系统观念，按照“壮马、轻车、畅路、聚力”的思路，做实做优基层治理的“加减乘除”法，系统提升基层治理能力和实效。

根据该工作计划，2025年全国人大常委会继续审议的法律案有14件，涉及突发公共卫生事件应对法等。初次审议的法律案有23件，其中包括社会救助法、托育服务法、城市居民委员会组织法（修改）、村民委员会组织法（修改）等。

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前不久，中办、国办向社会公开发布《整治形式主义为基层减负若干规定》着眼于进一步体现改革精神和从严要求，作出7个方面21条具体规定，聚焦“小切口”设定“硬约束”，对形式主义这一顽疾进行系统施治。切实精简文件、严格精简会议、统筹规范督查检查考核、规范借调干部、规范政务移动互联网应用程序管理、规范明晰基层权责、规范创建示范和达标活动，每一项都直击痛点，推动为基层减负工作向治本深化。当前，全国3.8万个乡镇（街道）履职事项清单已全部编制完成，将该干什么、配合什么、收回什么“三张清单”清晰厘定，为基层明确权责边界，有利于基层从“负重爬坡”转向“轻装快跑”，让“小马”不再强拉“大车”。（来源：求是网 作者：求是网评论员 2025-08-18 《莫让“小马拉大车”》）

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【春城时评】物业费的拨付与服务质量绑定值得推广

来源：春城晚报 2025-08-26 作者 王琦  https://www.thepaper.cn/newsDetail_forward_31480128

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2025年8月，《山西省物业管理条例(修订草案)》公开征求意见。本文通过逐条对比新旧条例，结合16条民间修订建议，深度解析立法的变革逻辑与现实意义。（来源：一招同学. 2025-08-27 《如果物业管理条例这样改，能解决90%的物业纠纷》）https://mp.weixin.qq.com/s/P6ZoHLn2er60lbZJ6zJGMg

药店老板不吃药

如果“居委会是”真的“可以代表业委会招开业主大会”，那么为什么“居委会”不先直接支持小区先成立业委会以后再召开业主大会呢？
所以必须“将城市基层每个社区推进业委会成立和运转情况，纳入基层相关部门人员的业绩考核（评价）指标之一。”

hk0083

药店老板不吃药1楼

如果“居委会是”真的“可以代表业委会招开业主大会”，那么为什么“居委会”不先直接支持小区先成立业委会以后再召开业主大会呢？
所以必须“将城市基层每个社区推进业委会成立和运转情况，纳入基层相关部门人员的业绩考核（评价）指标之一。”

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居委会有物业的人, 这居委会....

七品百姓

关注中。

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系统推进“好房子”和完整社区建设。加快构建房地产发展新模式，更好满足群众刚性和多样化改善性住房需求。全链条提升住房设计、建造、维护、服务水平，大力推进安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”建设。实施物业服务质量提升行动。稳步推进城中村和危旧房改造，支持老旧住房自主更新、原拆原建。持续推动城镇老旧小区改造。坚持人口、产业、城镇、交通一体规划，建设创新型产业社区、商务社区。加快建设完整社区，完善城市社区嵌入式服务设施，构建城市便民生活圈。科学制定实施城市更新专项规划，一体化推进城市体检和城市更新，创造宜业、宜居、宜乐、宜游的良好城市环境，促进产城融合、职住平衡。（来源： 新华社 2025-08-28  https://www.gov.cn/zhengce/202508/content_7038144.htm

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新华社消息，8月28日，《中共中央 国务院关于推动城市高质量发展的意见》对外公布。值得注意的是，文件中出现了不少新提法、新表述，例如：
•  探索社区党组织领导下的居委会、业委会、物业服务企业协调运行新模式；  •  完善居民、企业、群团组织、社会组织参与城市治理制度机制；•  推动城市管理进社区；  •  加强超大社区等特殊区域治理。对于物业企业而言，这是一份不能忽视的政策信号，它既意味着新的责任，也意味着新的机遇。（ 来源：熙说物业 2025年08月28日 https://mp.weixin.qq.com/s/soYzYa8-bTh6n4IgsWyw5w

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为提升城市精细化管理水平，着力解决我市停车难、停车乱，提高城市停车公共资源利用效率，降低市民群众合理停车费用。西安市发改委、市公安局、市财政局、市市场监督管理局联合印发了《西安市机动车停车收费管理办法》、《西安市城市道路和政府定价停车场机动车停车收费标准》，新办法有落实政策、优化类区、降费等特点，2025年9月1日起施行。（来源：陕西都市快报 2025-08-30）https://china.huanqiu.com/article/4O7Xc3ZOYlP

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以高质量物业服务助力现代化人民城市建设

河北省物业管理行业协会会长 李旭阳

来源：建筑杂志社 2025-09-05 https://mp.weixin.qq.com/s/Oy3w8j3Lmn8EER9jKMgRSw

中央城市工作会议为我国城市发展擘画了宏伟蓝图，其中强调要坚持人民城市人民建、人民城市为人民，城市建设必须把让人民宜居安居放在首位。在我国城镇化从快速增长转向稳定发展、城市发展从大规模增量扩张迈向存量提质增效的新阶段，物业服务行业提升服务质量成为落实会议精神、实现“好房子”与“好服务”深度融合的关键，对满足居民需求、建设现代化人民城市意义深远。河北省物业管理行业协会将以高度的政治自觉和强烈的使命担当，团结引领全省物业服务企业和从业人员深入贯彻城市工作会议精神，实施物业服务质量提升行动，为建设现代化人民城市贡献力量。

明确目标定位

践行现代化人民城市理念

近年来，我们紧密结合行业实际，明确物业服务在城市建设中的定位和方向，以开阔的视野和创新的思维积极投身现代化人民城市建设。

一是加强党建引领。积极推动物业服务企业建立健全党组织，确保党的路线方针政策在行业内全面贯彻执行。鼓励设立“党员示范岗”“党员责任区”，探索社区党组织领导下的居委会、业委会、物业服务企业协调运行新模式。雄安新区容东片区便是典型范例，物业服务企业党组织覆盖率达100%，实行社区与物业党建联建、交叉任职、合署办公等工作机制。社区党总支书记兼任物业服务项目副经理，物业服务企业负责人兼任社区党总支副书记，联合多方力量，变“一元管理”为“多元服务”，实现“小事不出社区，大事不出片区”。

主动与业主沟通，及时回应诉求，是做好物业服务、赢得认可的关键保障。图为客服人员与老年业主拉家常

二是站稳人民立场。引导物业服务企业以居民需求为出发点，增强服务意识、创新服务方式、提高服务品质。我们指导协会数字化专委会主任单位——恒辉物业服务集团有限公司改编创作了《物业服务的三大纪律八项注意》，生动诠释物业服务人员行为准则和服务理念，要求做到服务真心仔细、不占业主利益、维护好房屋设施等，让物业人在传唱中深刻理解“以人民为中心”的服务宗旨。

三是把握城市发展趋势。物业服务作为城市生活服务的关键载体，应与城市规划、公共服务体系实现深度融合。我们积极引导物业服务企业在城市更新、老旧小区改造、智慧城市建设等进程中发挥更为重要的作用，推动服务由传统物业管理向城市综合运营服务转变。河北旅投世纪物业发展集团有限公司和定州建投集团共同出资成立了定州城市服务发展有限公司。该公司在我省率先进行城市服务业务的探索，全面参与全产业链城市服务，涉及物业管理、市政工程、园林绿化、城乡环卫、景区管理、信息集成、酒店管理、智慧泊车以及新城综合运营等领域。

坚持精准施策

以“好服务”支撑“好房子”建设

在2025好房子观摩交流会（天津）上，“好标准、好设计、好材料、好建造、好服务”系统解决方案凸显了物业服务在打造优质住宅中的重要作用。河北省在实践中积极探索以“好服务”支撑“好房子”建设的有效路径。

一是推动早期介入和承接查验。倡导物业服务企业将早期介入贯穿于项目规划、设计、施工阶段，排查设施设备兼容性、动线合理性等潜在问题，从源头减少后期运维矛盾。指导企业在承接查验中建立问题清单、责任清单、整改清单“三清单”机制，联合开发商、业主代表共同核验，确保公共区域、隐蔽工程等关键项100%达标。

二是开展物业服务质量提升行动。我们发布了《河北省物业服务质量提升年实施方案》，提出党建引领、标准化建设、履约服务等16项举措，通过“全链条、全要素、全场景”路径提升服务专业度与居民获得感。开设“服务提升”专栏推广优秀案例，营造比学赶帮超氛围。目前，全省物业企业正从“被动响应”向“主动营造”转型，逐步实现从基础服务提供商向美好生活运营商的角色跃升。

三是推动房屋全生命周期安全管理。我们指导物业服务企业执行房屋三项制度，定期对房屋进行“体检”，及时发现并处理问题；以“养老金”方式保障房屋维修资金有效管理和使用；通过房屋保险制度减轻因房屋损坏等意外情况带来的经济负担。在房屋全生命周期管理工作中，河北省积极探索并取得了一些成果。去年，河北省住房和城乡建设厅印发通知，鼓励物业服务企业利用住宅专项维修资金的增值收益购买电梯综合保险。我们积极参与相关工作，为试点城市提供智力和技术支持。其中，沧州市工作成效显著，构建起“投保-监测-理赔”闭环，截至目前，全市7779部电梯保险合同生效，覆盖225个小区，受益业主达76.7万人，累计修复故障3980起，理赔金额1988万元，平均修复时长0.97天，实现零投诉、零信访、零舆情。沧州市房屋全生命周期保险已延伸至16项房屋维修项目，解决了住宅维修资金短缺等问题，获政府部门、业主一致认可。新华社、人民日报、住房城乡建设部建筑杂志社、河北日报等权威主流媒体对沧州市的创新实践探索进行了深度报道。

四是规范物业服务履约和公共收益管理。我们适时发布倡议书，提出建立公共收益公示制度、规范维修资金使用流程、强化物业服务合同管理等举措，获河北省住房和城乡建设厅认可和广大企业、业主积极响应。组织开展相关培训，派遣法务专家协助各市推进工作，多渠道、多形式加大宣传力度，提升业主知晓和参与程度，共同营造公平、透明、和谐的物业服务环境。

五是加强对从业人员的培训与教育。一方面，发挥职业技能竞赛带动作用。通过举办省级竞赛、参与全国竞赛，培养出1名“全国技术能手”、15名“河北省技术能手”、109名“河北省建设行业技术能手”，72名选手实现职业资格晋升。另一方面，发挥物业管理师职业等级认定的导向作用。今年，我们被省人社厅授权开展物业管理师职业技能4个等级的认定工作，现已严格按要求完成了开考前的大部分准备工作。我们还加强与高等院校的合作，共同建立人才培养和实训基地。此外，邀请行业专家以线上线下相结合的方式，开展法律法规、智慧社区与创新发展、消防安全、园林绿化、社保新政等公益培训，今年以来累计参训人数超1万人次。

六是推进物业纠纷源头治理。我们围绕矛盾纠纷前端化解，建立“专业支撑 +多元协同”治理机制。在成立法律法规专委会的基础上，与法院、仲裁机构、社区建立协同机制，在疑难复杂案件调解中紧密沟通、合力研判，高效公正化解纠纷。2023年，与石家庄市桥西区、长安区人民法院分别成立物业纠纷联合调解室。我们组织14名专业调解员参与诉前调解，并应邀对法官进行业务培训，在很大程度上降低了司法诉讼成本、提升了调解效率。

注重攻坚突破

在关键领域寻求创新

在人口老龄化加速、绿色发展和数字化建设提速的背景下，物业服务企业若固守传统服务模式，将面临运营效率低下与市场竞争力下滑的双重危机。因此，我们指导企业着重在以下几个方面寻求创新与突破：

一是探索智慧养老、健康管理等增值服务。针对社区内老年群体的需求，我们倡导物业服务企业开展智慧养老服务。以安国市药都新城项目为例，该项目为河北省首个国家级绿色智慧社区试点项目，其智慧医疗管理系统与社区医院合作打造了智慧康养社区，可提供分级诊疗系统、惠管家APP 在线预约、家庭医生等专业服务。

二是贯彻绿色发展理念。引导物业服务企业探索可持续发展的经营模式，如采用绿色节能的设施设备、利用可再生能源、推广垃圾分类回收等，降低物业管理过程中的能耗和排放。以唐山市腾达物业服务有限公司为例，该企业对所服务的写字楼项目进行供热优化后，3年节省采暖费1790万元。

三是推动智慧物业建设。我们鼓励物业服务企业通过建设智慧安防系统、智慧停车系统、智慧服务平台等，实现物业管理的精细化、高效化和人性化。近日，邢台市信都区为21个无物业老旧小区安全管理插上“智慧之翼”，通过为小区监控摄像头导入AI处理器、接入语音功能等，增加社区内“不安全”触发报警新场景，有效提升小区安防监控能力和居民安全感。


通过多方协同、系统施策，河北省物业服务行业不断提升服务质量，为人民群众创造更加美好的居住环境，为城市高质量发展提供坚实支撑。在中央城市工作会议精神的指引下，河北省物业服务行业必将携手共进，共同书写城市发展的新篇章。

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业主大会尚未成立时，只需20%业主提议即可启动更换物业程序。近日，上海市房屋管理局在官网公示的《关于进一步规范本市物业管理招投标工作的若干意见（征求意见稿）》中，这一调整引发社会热议。（新民晚报 2025-08-14 《速看！上海物业管理招投标新规征求意见，前期物业变更或迎新突破》）https://baijiahao.baidu.com/s?id=1840425798932977145

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南京5小区推行物管“信托制”改革后面貌一新

来源：人民网-新华日报 2025年09月05日 http://js.people.com.cn/n2/2025/0905/c360302-41342181.html

阳光物业，
一把钥匙开两把锁

在许多城市小区尤其是老小区，物业管理矛盾多发，物业费收缴率不高，物管双方经常拧成“死结”，问题出在双方法律关系不清和物业费使用不明。在既有物管“包干制”模式下，业主缴费却无从知晓钱款用于何处，物企本是小区聘的“管家”，如今俨然成了“主人”。物业公司也抱怨物业费多年不涨，管理要求却越来越高。

4月25日，南京市秦淮区朝天宫街道启动全市首个“阳光信托”物业改革试点，明瓦廊、侯家桥、中兴新村等5小区建立“居民共管账户”，将物业费使用、公共事务决策交由居民决定，所有收支预算“阳光操作”，物管方按居民要求提供“点单服务”， 运行4个月以来，业主和物管方有事一起商量，资金使用透明，双方建立互信，小区面貌焕然一新。

从“烩菜”到“点菜”，
物业管理按需服务

8月30日晚6点多，家住新街口明瓦廊小区的刘全花给花草浇水时，见到正在巡场的宝石花物业朝天宫片区负责人穆春伟，亲切招呼道：“小穆来啦！”“阿姨，最近小区怎么样啊？”“和谐滴很哦，改变看得见！什么时候再交物业费？我马上拿出来！” 刘全花爽快地说。

穆春伟是明瓦廊小区物业管家，每天巡查环境卫生、安全管理，处理投诉工单，居民见到他，总招呼他“来家吃饭”。明瓦廊小区建于20世纪80年代，3栋楼、156户，为节省人工，提高物管“饱和度”，宝石花物业未设驻点机构，而是纳入小区所在的朝天宫街道俞家巷片区统一管理，该片区建筑面积14.6万平方米，配备物管人员13人，明瓦廊小区建筑面积7700平方米，折算下来，分得0.1个管家、0.2个保安、0.2个保洁、0.15个维修工——加起来不足1个完整用工，刚好对应明瓦廊小区采用“信托制”后全年物业费预算5.2万元，物业公司提10%服务费，其余全用在小区里。

“物业不驻点，照样把小区收拾清爽。”对于小区变化，业主王国秋老人观察得很仔细。明瓦廊小区过去没有物业管理，巷子外是美食街，人员流动大，小区内垃圾乱扔、共享单车乱停、楼道内贴满小广告。宝石花物业接管后， “院子宽了、路灯亮了、没异味了，管家、保安、保洁员都是‘多面手’‘综合工’，每天来个几趟，就把院子、楼栋全搞好了。”

小区环境变好，明瓦廊小区居民物业费收缴率从百分之十几涨到53%，穆春伟有信心年底可达80%。“原先不缴费，欠的是物业公司的钱。现在不缴费，欠的是大家的钱。”王国秋一语道破其中奥妙，采用“信托制”后，物管会根据服务质量付钱给物业公司，不缴费既对不起物管员工，也对不起缴费的街坊邻居。

位于朝天宫西街的中兴新村建于90年代，231户、1.9万平方米，一直有物业管理，由于小区面积小、物业费低，管家换了好几批。“换过三四批物业，最长也没干几年。”业主、小区议事会成员蔡煜回忆，2021年小区请来正荣物业，大家商议把物业费涨到0.9元/平方米，“与其低价找不靠谱的，不如合理提价换个长久干下去的。”

小区运营4年，物业还是抱怨“不赚钱”，而业主觉得物业费不低了。为弥合分歧、建立互信，中兴新村也进行“信托制”改革，双方都亮出“家底”：小区物业费每年约20万元，公共收益5万元；物业5名物管人员工资20万元左右，加上小区运维、物业提成，还是不够。经过协商，物业减掉1人，团队执行12小时工作制，小区把停车费从7元/天涨到10元/天，把账理平了。

如今，中兴新村业主打开“邻立信”小程序，可以查看每一笔收支，物业费缴纳、停车费去向、公用水电费支出等一目了然。楼道一周一拖，外场每天一扫，烟头纸屑都看不到，路面清扫报修后，物业处理反馈和照片实时更新。“以前像‘烩菜’，物业服务什么，大家也没留意；现在是‘点菜’， 服务条目清清楚楚。”蔡煜说。

采用自管模式，
尤其需要“阳光监督”

信托制不仅督导物企服务，还监督业委会、物管会运管。在朝天宫街道5个试点小区中，2个采取自管模式，未聘请物业公司，由物管会聘请保安、保洁、维修工等，在物业管理中属于“其他管理人”范畴，同样接受业主监督。

“这是小区新换的监控，投资1万多，从方案公示到付款结账，每一步都在小程序上写得清清楚楚！”侯家桥小区物管会主任芦玲俐介绍，小区是建于1997年的回迁老小区，5栋7层住宅楼，334户居民在此生活20多年，彼此都很熟悉，一直采用自管模式，“亲兄弟也要明算账，这次加入信托制改革，就是图个公开透明、明明白白。”

侯家桥小区收支预算中，公共收益包括48个车位、1间门面房出租，以及丰巢柜租金等，共16.1万元。开支中，物管会聘请小区退休业主，保洁阿姨也住小区，管委会成员晚上巡逻，3名保安24小时轮班，月薪2200元；保洁岗位月薪1400元；2名管委会成员每晚巡逻，每月400元补贴，加在一起支出13.44万元。收支相抵，还剩2.66万元，和大家商量后，每家发200元——业主没交物业费，用公共收益就把小区管好了，每家还有分红。

这一笔笔进项、一项项开支，都列在“邻立信”小程序里。原由管委会个人账户管理的资金，改为物管会与社区各持一盾的“双优盾”监管。“以前总有人问钱花哪儿了，现在大家可以看到明细，顾虑少了，支持多了。小区虽老，大家都踏实、舒心，这就是好生活！”芦玲俐说。

“阳光自管”管出了社区自治、带来了邻里和谐。升州路上“城市之星”是栋11层小高层，连续3家物业公司“撂挑子”，长期处于失管状态，两部电梯经常出故障，水电费欠了1万多元，3楼一家楼道侧墙漏水没人修，业主只得用管子接到侧墙外排水，长流水好多年也没人管。没有物企愿接手这个“烂摊子”，5名业主代表走上自管之路，众筹物业费，自聘保洁、保安，完成公区维修和电梯更换……住宅楼面貌焕然一新。

“住宅楼‘活’过来了，靠的是业主的信任、大家的力量，但账目要捋清楚。”物管会成员周恒说，物管会代表业主决策，少了物企这个“第三方”，更要公开透明，让大家监督。通过信托制改革，物管会钱账分开，5个人分工明确，收钱的不管账，管账的不收钱，跑腿的有酬劳。物业费0.8元/平方米，加上水泵房出租、换电柜充电，各项收入7万元，除去电费、保安保洁费等，还余2万多元，5名物管成员每人分4000元，算是为大家办事的“跑腿费”，对此大家都很理解。物业费收缴率100%，有一户空置户交齐了4年的物业费。

理顺法律关系，
重建互信基础

“物业‘信托制’，其实是‘酬金制’的一种，即由业主众筹物业费，设为小区共有基金，以信托方式授权给物业公司或物业管理人并支付酬金。” 江苏省大树社区治理创新研究院副理事长王兴宏介绍，信托制扭转了物管双方的债权关系，改变了物业管理的商业逻辑，不仅解决“钱从哪里来、怎么花”的表层问题，更通过法律框架重构物业管理的信任基础，让居民从“被动缴费”变为“主动参与”，让物业从“经营主体”变为“服务受托人”。

深圳、海口和我省的无锡、常州等地，都在推行物管“阳光信托”，提法有信托制、忠信制、信酬制等，都是“酬金制”的一种。王兴宏说，南京不是我省首个推行“酬金制”的城市，却是试点小区种类最全、遇到难题最多的——首批5个试点小区涵盖老旧封闭小区、零散片区和商品房，既有物管小区，又有失管小区、自管小区，堪称老旧小区物管的“微型实验室”。

“有多少钱、办多少事，花多少钱、享多少服务。” 江苏宝石花物业副总经理吴顺龙说，信托制就像大家一起凑钱吃饭，量入为出、以收定支，根据“家庭条件”确定物管总盘子。2022年，宝石花物业以“大业（生活）服务联盟”接管朝天宫街道43个老旧小区、零散片区物管，物业费收缴率不高，每年都亏损，便以明瓦廊小区为试点，推行信托制度改革。该小区7700平方米、0.5元/平方米的物业费，纳入片区管理，摊销了人工成本。侯家桥、城市之星推行“阳光自管”，连聘物业的钱都省了。

“从前对立，现在合作；从前猜疑，现在信任；从前互相推诿，现在共同解决问题。”总结物管信托制前后变化，朝天宫街道物业科科长张思远认为，阳光物业不仅是一场管理变革，还是一次治理创新，业主和物企、物管会建立互信，一把钥匙开了两把锁。明瓦廊、中兴新村业主通过“小程序”感受到，物业公司也不容易，要是大家都不交物业费，小区会重回脏乱差。为此中兴新村打算把物业费从0.9元/平方米涨到1.3元/平方米，再增加1名物管员，让小区环境更优化。

既然“酬金制”这么好，是不是都应把“包干制”改过来？“那还不至于，但小区屡换物企都不见效时，可以改弦更张，从长远看，酬金制是改革方向。”王兴宏说，包干制在物业前期、小区入住率还很低时，是有积极作用的，但越到后面，弊端日显。即便是包干制，省和南京市物业管理条例都要求定期公示收支明细，“不独老小区，成熟小区也需要‘阳光’。”

采取酬金制，物业企业通过服务质量获取合理报酬（成本费用支出合计的10%—15%），而非从物业费中“抠利润”，会不会影响其降本增效的积极性？王兴宏认为，物业服务是关系千家万户的民生行业，酬金比例不能高。但物企手握“业主资源”，可通过开拓物业衍生服务，如物业+养老、物业+外摆、物业+小区更新等，既方便居民，又获得增值收益，一举两得。（刘霞 顾巍钟 实习生 何千晨 姜威）

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多地出“新招”破物业信任困局 小区业主未来真正“说了算”？

来源：山东商报 2025-09-03 记者 夏子繁

近年来，住宅小区物业服务的“供需僵局”备受关注，业主不满服务质价不符、物业愁于运营承压的矛盾频发。在此背景下，河北沧州率先探索破局路径，试点推行“物业费考核制”，将10%物业费设为“服务质量押金”，与服务考核结果直接挂钩。物业考核达标则全额拨付，不达标即扣减资金并督促整改，若全年考核均不合格，押金将退还业主。这一创新举措已引发行业广泛关注。与此同时，全国多地针对物业领域的改革举措也在同步推进，从服务模式的创新革新到监管机制的优化升级，一系列针对性动作正合力破解物业信任困局，推动行业向“质价相符”的良性循环转型。

沧州试点“物业费考核制”

10%押金绑服务质量

当下，住宅小区的物业服务常陷入这样的僵局，业主缴了物业费，却难见卫生及时清扫、电梯故障快速维修；物业公司则愁于物业费收缴率低，运营举步维艰。双方的诉求差距，让物业服务争议频发。而8月底河北省沧州市的一项创新尝试，正试图打破这一困局，在试点小区推行物业服务费与服务质量挂钩，物业公司要拿全额物业费，得先过业主的“考核关”，这一举措在全国范围内尚属率先。

山东商报·速豹新闻网记者梳理发现，早在去年，沧州市就已着手破解物业与业主之间的“困局”。当时，沧州市住建局联合当地其他部门，在全市推行住宅小区“淘汰式”物业考核机制，以“月通报、季讲评、年考核”的方式给物业公司“把脉”，让业主诉求能真正传达到位。现如今，这一机制迎来新的“升级”，沧州市选取颐和荣盛华府、泰合荣盛华府小区作为试点，将物业费与考核结果深度绑定，打造“监管账户管钱、考核分数定拨款”的新模式。

“关键是把物业费放进‘公共保管箱’，服务好不好，直接决定钱能不能全拿到。”沧州市住建局相关负责人在接受媒体采访时曾表示，以往业主对物业费去向、服务质量的不满，症结在于“缴费与服务不对等”，当地推行的新机制正是要解开这个结。据了解，试点小区里，物业费的流转有了清晰路径，业主交的物业费全存入专用监管账户，由物业公司、住建部门、银行签三方监管协议共同看管。资金按“月拨、季考、年循环”来走，每季度前两个月全额拨付，最后一个月先拨90%，剩下的10%，得看季度考核结果再定。

而这10%的“服务质量押金”，正是平衡物业与业主之间矛盾的一杆“秤”。按照规定，倘若试点物业季度考核成绩好，10%押金全额付；要是排名靠后，费用先扣下督促整改，下次考核有进步再补拨；要是全年考核都不合格，被扣的“服务质量押金”将退给业主，或者抵次年的物业费。

这种“服务不达标就要扣钱”的规矩，的确推动物业公司提升服务质量。据当地媒体报道，该项政策启动后，试点小区变化十分明显。有业主反馈：“小区干净多了，物业办事也积极了，这物业费没白花。”同时试点小区物业公司的相关负责人也坦言：“新机制逼着我们跳出短期算账的思维，得沉下心做长期服务。服务好了，业主满意，物业费收得稳，企业才能长久走下去。”据了解，沧州市考虑待试点模式成熟后，在全市范围内推行。

“物业服务自选”“红黑名单”

多地出“新招”破物业信任困局

实际上，沧州的物业改革试点引发全国关注的同时，多地也纷纷出台新政破解物业与业主之间的“信任困局”。从服务模式革新到监管机制升级，一系列针对性举措推动物业服务向“质价相符”的良性循环迈进。北京、杭州、青岛、济南等城市近期出台的物业新政，便从不同维度展现了这一探索方向。

北京市住建委于2025年7月发布新版《住宅物业服务标准》，将于10月1日起正式实施。新版标准最大亮点是推出“菜单式”服务模式，业主可根据小区实际情况和自身需求，对各项服务等级进行自主选择搭配。例如，老旧小区可能更注重设施维修的响应速度，或将选择更高等级的报修服务，而新建小区可能更关注绿化养护和社区活动频次。据当地试点小区反馈，自推行服务项目自主选择后，业主对物业服务的满意度都有不同程度的提升。

在监管机制方面，多地通过信用评价强化对物业公司的约束。杭州市滨江区实施物业服务企业信用红黑名单制度，将年度考核前三名的企业列入“红名单”，年度考核后三名或得分低于60分的则纳入“黑名单”，以明确奖惩压实责任。青岛市则构建分级分类的信用监管体系，今年青岛西海岸新区物业管理服务中心公示上半年行业“红黑榜”，多家企业因服务不达标入列黑榜，其中不乏一些知名企业的青岛分公司。

作为山东省城，济南亦针对物业领域矛盾推出系列举措。为解决物业服务企业履约不到位问题、维护群众合法权益，济南今年已公布市、区县两级物业主管部门的举报电话与电子邮箱，专门收集小区物业服务问题线索，接受群众监督。针对物业服务企业未按合同约定内容和标准提供服务等情况，业主可通过对应渠道反馈。在此基础上，今年7月，济南市住房和城乡建设局联合6部门下发《济南市住宅小区“好服务”标准指引》，成为省内首个融合党建引领与智慧化标准的规范性文件。

该《标准指引》从多维度细化服务要求，既明确快递代收、雨具借用等基础服务，也鼓励探索入室维修、养老托育等增值服务，重点关照独居老人等特殊群体。在智慧建设上，《标准指引》强制配备非接触式门禁、高空抛物监控、电动自行车智能阻止系统，明确监控画面黑屏率不得超过10%。同时，指引还强化考核监督，实行“项目经理接待日”与“物业服务码上办”，每年考核项目经理履职情况，不合格者须更换；要求物业配合街道开展年度服务质量综合评价，整改不力的企业将被纳入重点监管。

行业承压“倒逼”物业转型

未来物业服务或将更“接地气”

当房地产市场从高速增长转向深度调整，社区作为城市治理的基本单元，正经历着从“居住空间”到“生活共同体”的价值重构。而物业费一直是居民关注的热点问题。根据国家统计局2024年底发布的数据，我国城镇居民平均每月物业支出占家庭生活开支的5.6%，一线城市这一比例更高达8.3%。大多数业主对合理收费并无异议，但对服务质量不匹配收费标准的现象普遍不满。这种不满情绪在各种投诉平台上有明显体现，2024年全国12345政务服务平台接到的物业投诉量达297万件，其中服务质量问题占比高达62%。

业内观点分析认为，近年来各地密集出台针对物业的新政，本质上是对多重矛盾的系统性回应。一方面，物业与业主之间的矛盾源于业主端需求的“代际升级”。十年前业主关注“小区有保安、垃圾有人清”就已满足，如今则对服务有了更细分的要求，年轻人在意智能门禁的响应速度、充电桩的覆盖密度，有老人的家庭看重适老化改造、紧急呼叫系统，养宠家庭则关心宠物粪便清理、遛宠区域规划。“相较于过去‘保洁’‘保安’‘基础维修’的固定组合，现今的小区居民需要更多元化的物业服务。”有业内人士说。

除此之外，业内观点还认为，近年来物业与业主之间的矛盾还来自于行业端的“生存承压”。现如今，房地产深度调整的“蝴蝶效应”已清晰传导至物业行业，过去依赖房企补贴的“关联物业”失去支撑。有数据显示，2024年全国范围内物业企业“弃管”案例达1200余起，较2022年增长近80%。“当前市场中还形成了难解的恶性循环，业主因物业服务质量不佳拒缴物业费。”上述业内人士表示，这种情形下会使得物业企业则因资金短缺进一步缩减服务投入，最终陷入“服务越差”“缴费越少”“服务更差”的闭环。更值得关注的是，这种恶性循环或会使得小区二手房房价因此受到拖累下跌，而这又会反过来让本就处于调整期的房地产市场，面临新的问题。

“业主的合理付费换得对等服务，物业的用心服务赢得稳定信任，而政府部门则以更智慧的政策引导搭建桥梁。”该业内人士认为，从沧州“考核定物业费”的试点破冰，到北京“菜单式服务”的需求适配，再到杭州、青岛的信用监管与济南的“好服务”标准细化，各地正在积极探索物业未来发展途径。未来，更多城市或将循着“需求响应”与“规范约束”双轨并行的思路，让物业服务更接“地气”。

莫要漠视民生

您对小区物业满意吗？——红网"时刻微民意"最新调查结果令人震惊，仅7.14%的受访者对小区物业表示“满意”。超六成不满收费与服务错配。维修响应慢、资金不透明、业主话语权缺失，行业满意度跌破个位数。物业垄断必须打破，服务本质是为业主而非管理者。（2025-09-03）https://baijiahao.baidu.com/s?id=1842234593657621862   

莫要漠视民生

一副手铐铐，胜过百场调解;一纸刑拘，终结十年赖皮。（2025-09-08）https://baijiahao.baidu.com/s?id=1842704976814793584

莫要漠视民生

小区广告费、停车费等公共收益终于要有明确归属了。近日，江西省住房城乡建设厅、省发展改革委、省公安厅、省市场监管局、中国人民银行江西省分行联合印发《关于规范全省住宅小区公共收益管理的指导意见》(以下简称《意见》)，将从10月1日起全面规范住宅小区公共收益管理。《意见》所称公共收益，是指利用住宅物业服务区域内业主的共有部分(包括共用部位、共用设施设备)依法开展生产、经营、租赁等活动，所产生的收入扣除法定税收、能耗、人工等成本费用后获得的收益。其来源一般包括依法利用住宅小区全体业主共有的房屋进行租赁或者经营产生的收入；利用业主共有道路、公共场地停放车辆产生的收入等9项。（来源：江西日报 2025-07-06 《江西五部门联合规范住宅小区公共收益管理》）https://www.gov.cn/lianbo/difang/202507/content_7030758.htm

莫要漠视民生

针对小区公共收益监管问题，厦门市住建局相关负责人介绍，我市创新推出了“政府主导+专业审计”监管模式，由政府出资聘请专业会计师事务所，构建“市、区、街镇”三级审计体系，采用“年度抽检+专项审计”双轨核查方式，聚焦群众反映强烈或随机抽查的小区开展现场审计。目前，全市1519个住宅物业小区，实现公共收益公示率、银行开户率、占用小区公共空间整改率、改变物业服务用房用途整改率“四个100%”。（来源: 特区新闻广场 2025-09-05）https://www.xmtv.cn/xmtv/2025-09-05/8a3fe33f188a8265.html

莫要漠视民生

为进一步规范盐城市射阳县物业服务企业服务行为，切实维护广大业主合法权益，让小区收支情况“明明白白”，切实筑牢业主权益的“防护墙”，射阳县住建局开展“物业服务履约不到位、侵占业主公共收益”专项审计行动。自4月16日起，通过委托专业第三方审计机构，对碧桂园物业、绿洲物业等6家企业共计11个物业小区（商业街）近三年公共收益收支情况展开“地毯式”审查，截至6月，第一批次审计工作已取得阶段性成果！​（来源：新华日报 2025-08-02 《守护业主权益，规范物业公共收益》）https://m.thepaper.cn/baijiahao_31284143

莫要漠视民生

为扎实推进物业领域不正之风和腐败集中整治专项行动，泰兴市住建局物业服务中心近期启动专项工作，对城区102个小区的公共收益开展专项审计，旨在进一步摸清小区公共收益底数清单，规范公共收益的管理与使用，切实维护业主的合法权益。（来源：泰兴市融媒体中心 2025-08-28 《我市对城区102个小区公共收益开展专项审计》）http://www.taixing.gov.cn/xwzx/txxw/art/2025/art_1dbe2a6c4b8647f1aaa37bd406c1533e.html