不合法物业? 谁能管?

cloudfly

hk00831楼

按在物业办了解的一点点资料，沒有业委会, 那居委会是可以代表业委会招开业主大会, 然而居委会也不作为，现在真的是太南了。

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莫要漠视民生2楼

如果“居委会是”真的“可以代表业委会招开业主大会”，那么为什么“居委会”不先直接支持小区先成立业委会以后再召开业主大会呢？
所以必须“将城市基层每个社区推进业委会成立和运转情况，纳入基层相关部门人员的业绩考核（评价）指标之一。”

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只有给基层街道办，套上辖区内业委会成立占比低的考核指标，他们才会积极推进业委会成立工作，而不是用居代业这种临时办法来长期以来搪塞了事。

莫要漠视民生

物业撤了，小区百万公共收益属于谁——这笔账得算清楚  “我们将按照法院的工作建议，监督物业及时做好公共收益收支情况公示，让全体业主看得明白、得到实惠，提升物业服务的满意度。”近日，江苏省昆山市人民法院物业融合法庭法官赵雅婷走访昆山市周市镇某小区时，小区物业管理委员会成员张女士高兴地说，这场小区公共收益纠纷已得到了彻底解决。三天实地调研解争端，垫付维修费用是否存在，究竟用在了哪里？赵雅婷把庭审现场从法庭搬到了案涉小区，经过现场沟通，大家互不理解的态度逐渐缓和，物管会同意对维修费用进行核实确认并予以扣除。最终，双方达成一致调解意见，物业企业同意扣除管理成本、垫付维修费后，返还公共收益100余万元。（人民法院报 2025-03-24）https://www.court.gov.cn/zixun/xiangqing/459911.html

莫要漠视民生

停车费，是不少小区公共收益的主要来源。整治期间，街道工作人员采取最“笨”但也最有效的办法：实地逐一对车位进行清点核查，来来回回摸了三轮底，终于厘清了辖区小区车位数量、出租情况及收益明细。更难的是追回已被侵占的小区公共收益，陈钰曾先后与8个物业公司负责人沟通，一遍遍核对账目、宣讲政策，才将属于业主的收益“要了回来”。最终，通过全区范围的审计核查，金坛区摸清了1500多万元的小区公共收益“家底”。一体推进“查、改、治”，金坛区纪委监委督促城市管理、住房城乡建设等部门联合开展物业管理服务提升专项行动，创新探索“三方共管”的小区账户资金管理模式。目前，全区已督促成立业主委员会30个、物业管理委员会169个，186个小区开设公共资金共管账户，累计挽回小区公共收益578万元。 (新华日报 2025-09-14 ) https://xh.xhby.net/pc/con/202509/14/content_1484989.html

莫要漠视民生

莫要漠视民生1楼

央视四度聚焦物业乱象:业主成功夺回百万公共收益、更换前期物业  2025年9月30日,央视一套《今日说法》播出《未公开的账目》,深入报道昆山市某小区业主与原物业公司长达数年的纠纷。央视今年来四次聚焦物业问题，释放出明确信号:物业乱象已引起国家层面重视，但政策落地需要业主主动参与。如节目嘉宾所言:“小区的管理主要依赖于业主自治。业主参与度的高低,会直接影响小区的管理和治理。”  从被动接受到主动参与,业主需要意识到:权利需要自己争取。成立业委会固然困难,但并非不可能。关键是找到合适的方法,打破陌生人社会的隔阂阂,建立业主间的信任基础。  法律保障是基础，业主觉醒是关键。只有当业主真正成为小区的主人，物业公司才会回归“服务者”的本位。  

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《今日说法》揭示的第一个关键，是先明“权”，再算“账” 。很多业主维权无门，根源在于不懂“共有资产”的边界。根据《民法典》规定，小区广告费、停车费、快递柜进场费等公共区域产生的收益，扣除合理成本后应归全体业主所有，物业必须定期公开明细。昆山案例中，法官首先明确了公共收益的法定归属，为后续对账奠定了基础；而柳州小区的争议也提醒业主：需先核查资产是否在小区红线范围内、产权是否归业主共有，这是厘清权益的前提。第二个核心秘籍，是建“组织”，聚“合力” 。分散的业主很难与物业抗衡，成立业主委员会或物业管理委员会，是集体维权的法定入口。昆山小区正是通过物管会代表全体业主起诉，才将“个人质疑”转化为“合法主张”；抖音平台上的维权指南也明确提到，业委会是代表业主利益的法定组织，没有这一主体，个人维权往往寸步难行。这一步看似繁琐，却是收回主权的“钥匙”——有了组织，才能合法查阅账目、对接部门、提起诉讼。第三个关键步骤，是重“证据”，讲“方法” 。维权不是“打嘴仗”，而是靠细节取胜。昆山法院的法官将庭审搬到小区，带着业主代表逐一核查管道疏通、车库改造等维修项目的实际支出，用三天实地调研厘清了物业垫付费用的真伪。这给业主们提了醒：平时要留意收集广告投放、车位使用、维修施工等影像证据，申请查阅账目时可聘请会计师审查，用专业力量破解“账目不透明”难题。同时，“昆物通”等线上投票工具的使用，也让业主意见征询更高效，确保每一步维权都符合程序正义。http://www.360doc.com/content/25/1002/20/74658120_1162372966.shtml

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破坏业主大会被拘留7天！北京西钓嘉园事件震惊全国 国庆期间，北京西钓嘉园小区发生了一起令人愤慨的事件： 一名非本小区的社会人员任某忠，在光天化日之下，公然闯入小区，对正在为业主大会投票进行宣传的热心志愿者实施辱骂和殴打。 这一恶劣行径迅速得到了法律的严惩。 甘家口派出所接到报案后，迅速抓获违法人员，并依据《中华人民共和国治安管理处罚法》第四十三条第一款之规定，对施暴者任某忠作出行政拘留七日并处罚款二百元的行政处罚。西钓嘉园事件再次证明：业主自治道路虽然曲折，但前途必定光明。（业委会经验谈 2025-10-06）https://mp.weixin.qq.com/s/SlwEM5fkP9rcubWckkYTig

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cloudfly1楼

只有给基层街道办，套上辖区内业委会成立占比低的考核指标，他们才会积极推进业委会成立工作，而不是用居代业这种临时办法来长期以来搪塞了事。

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让老百姓来评价，意味着跳出自说自话、自得自满的怪圈，坚决摒弃“不怕群众不满意、就怕领导不注意”的错误政绩观。必须拓宽民意表达的渠道，完善群众参与的评价机制，让群众的获得感、幸福感、安全感成为检验工作成效的试金石。既要迈开“大脚板”下沉一线，又须善用信息化手段广纳民意，让线上线下共同成为汇聚民声的“回音壁”。群众的掌声，是鼓励更是动力；群众的批评，是监督更是方向。对于老百姓的评价，不能听完无动于衷，而要把群众板凳会上的吐槽、民意调查中的意见，转化为改进工作的切入点。（来源：中央纪委国家监委网站 发布时间： 2025-09-17 《方圆谈 | 让老百姓自己来评价》）https://www.ccdi.gov.cn/pln/202509/t20250917_448003.html

莫要漠视民生

在日常生活中,许多业主都遇到过这样的困扰:明明没有和物业公司签订正式合同，却因对方声称提供了"事实物业服务"而被起诉要求支付物业费，甚至在法庭上败诉。这到底是怎么回事? 最近，最高人民法院原研究室一级巡视员陈现杰在《人民司法》杂志上发表了一篇权威文章：《陈现杰 | 合同订立与事实上契约——“事实物业服务关系”辨析》,明确指出"事实物业服务"是一个错误概念，它违背了合同的基本精神，导致业主在诉讼中遭受不公。本文将用通俗易懂的方式，解析这篇文章的核心观点，帮助业主和网友看清物业费纠纷背后的法律真相。 正本清源，告别"糊涂账" ， "事实物业服务"是一个似是而非的概念，它混淆了事实与法律，让业主吃了"哑巴亏"。陈现杰老师作为最高法专家，此次发声具有高度权威性，不仅揭穿了物业公司的博弈伎俩，也为法院审理提供了新思路。    业主们应增强法律意识，坚持"合同在先、服务在后"的原则。只有废弃错误概念，才能让物业费纠纷不再是一笔"糊涂账"。https://mp.weixin.qq.com/s/5IUu1yjvlTMIYlJpqLkZOg

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“前期物业服务协议”根本不是《前期物业服务合同》！买房时欢天喜地签下一堆文件，收房时被物业逼着签《前期物业服务协议》，你以为这就是物业收费的“尚方宝剑”？大错特错！真相是：这份协议压根不是法律认可的《前期物业服务合同》！真合同在哪？开发商和物业联手演了场“皇帝的新衣”，真正的《前期物业服务合同》是开发商在楼盘开售前，通过公开招投标（《物业管理条例》第24条）选聘物业后签订的，还要在住建部门备案。没有这份合同，开发商连预售许可证都拿不到！《商品房销售管理办法》第13条更明确规定：前期物业合同必须作为购房合同的附件，业主买房即视为接受。 但现实呢？99%的业主从没见过这份合同！物业为何多此一举？协议里埋着三大雷：1.偷换主体：用《协议》冒充合同，让业主误以为物业收费名正言顺；2.转移收益：协议常夹带“公共收益归物业支配”的条款（违反《物业管理条例》第54条），把业主的广告费、停车费变成物业私房钱；3.规避监督：不公示真实合同，业主根本不知道物业费对应的服务标准，保洁几天扫一次、保安几人巡逻全成谜。   物业拿不出合法合同、证明不了服务质量，收费就是空中楼阁！业主需觉醒，三招戳破物业谎言： 1. 拒绝签字要合同 ：收房时若被逼签《协议》，直接要求出示开发商与物业签订的《前期物业服务合同》及招投标文件； 2. 举报违法收费 ：若物业费远超政府指导价，向市场监管举报；  3. 联合追讨公共收益 ：根据《民法典》第282条，电梯广告、地面停车等收入归全体业主，物业拒不公示可集体诉讼。https://mp.weixin.qq.com/s/ybpZlT5K1xARNUTuqXLurQ

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住建部倪虹：实施物业服务提升行动，聚焦群众有感的关键小事 2025年10月11日，住房城乡建设部部长倪虹在北京国新办举行的“高质量完成‘十四五’规划”系列主题新闻发布会上表示，住建部将启动物业服务提升行动，重点解决群众日常感受最直接、最迫切的“关键小事”，为居民营造更具温度的幸福家园。 倪虹指出，物业服务与百姓生活息息相关，行动将以群众满意度为核心指标，围绕环境卫生、设施维护、安全管理、纠纷调解等高频痛点展开系统治理。住建部将同步完善行业标准、强化信用评价、推动智慧物业建设，并鼓励街道社区、业委会与物业企业共建共治，确保“十四五”收官之年居住品质显著提升。https://www.chinanews.com.cn/sh/shipin/cns/2025/10-11/news1032286.shtml

莫要漠视民生

我国城镇化正从快速增长期转向稳定发展期、城市发展从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段，这“两个转向”带来机遇也有挑战；要以建设创新、宜居等现代化人民城市为目标，以推动城市高质量发展为主题，以城市内涵式发展为主线，以城市更新为抓手，走出中国特色城市现代化新路子。需落实“五个转变、五个更加注重”原则，从理念、方式、动力、重心、方法变革入手，转变发展理念更注重以人为本推进“四好”建设，转变发展方式更注重集约高效实施城市更新等，切实做好新时代新征程城市工作。 （来源：学习时报2025年10月13日 住房和城乡建设部党组书记、部长 倪虹《新时代新征程城市工作要识变应变求变》）   http://theory.people.com.cn/n1/2025/1013/c40531-40580837.html

莫要漠视民生

“小区整体架构就像一家运转成熟的企业：居民是股东，业委会是董事会，物业公司则是居民聘请来的管家。”陈红英这样总结“酬金制”物业带来的变化。“花多少钱，办什么事，都由全体业主的实际需求决定，物业公司的服务目标也更明确。” 10月10日，记者走访该小区时，部分楼顶前的道路已经打围，准备进行拓宽施工，路灯、监控等设备也将修缮、更新。“小区交房时有‘硬伤’，现在公共账户有了结余，每年就能解决一些实际问题。”陈红英说，酬金制实行后，物业费、停车费以及公共收益部分，全部归入业主委员会统一账户中，并每月公开小区的收支明细，所有收益全部归居民所有，也全部用于小区公共服务。“我们不乱花一分钱，而是要让业主们每年都能看到小区实实在在的变化。“相比物业费价格高低，广大居民更看重服务质量是否与收费相符。”武汉市住房和城市更新局相关负责人介绍，我市正在实施物业服务质量提升行动，开展物业领域突出问题专项整治。目前，全市各区开展酬金制（信托制）物业试点小区共有42个。下一步，将持续鼓励各区、各街道指导小区业委会先行先试，探索符合本小区需求的物业服务模式；推广以“酬金制”物业管理为核心的物业管理新模式，充分发挥小区居民主体作用，共同参与小区治理。（九派新闻 2025-10-14）https://baijiahao.baidu.com/s?id=1845937619754836583

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庐山市处罚违规物业企业——小区公共收益不能“雾里看花” 小区电梯广告、停车费、公共场地租金等这些公共收益不再“雾里看花”了。近日，庐山市住房和城乡建设局对物业领域集中开展整治，针对住宅小区公共收益公示不规范问题，开出九江市物业领域第一张罚单。为解决长期存在的公共收益“糊涂账”问题，庐山市住房和城乡建设局引入第三方审计机制，委托专业第三方机构对该市各物业小区的公共收益台账进行全面审计。“审计内容涵盖公共收益是否全额入账、成本扣除是否合理、使用是否符合规定等关键环节，共规范小区公共收益13.9万元，惠及业主4500户。”庐山市住房保障中心主任彭雪飞介绍，此次专业审计，发现并整改部分物业企业存在账目不清、公共收益存放不规范的问题6个，让小区公共“钱袋子”透明化。　通过集中整治和审计监管，庐山市各小区公共收益公示率达100%，业主对小区公共收益的知情权和监督权得到切实保障，推动了小区公共收益管理规范化，提升了物业管理透明度，让业主知道小区的公共收益有多少、用在哪里了。（2025-10-16 江西日报）https://jiangxi.jxnews.com.cn/system/2025/10/15/021006006.shtml

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锦法 • 案｜点赞！这场“公共收益保卫战”圆满收官  十余年公共收益 “藏” 何处? 物业公司仅提供了2022年至2023年期间的有限记录，其余十几年的收益情况成谜。业委会无奈将物业公司及其唯一股东诉至锦江法院，要求返还2005年至今的全部公共收益。承办法官并未因证据难题而简单依据现有材料仓促判决，而是选择走出法庭，深入小区一线，用实地勘察的方式还原事实真相。判决作出后，双方均未上诉，判决已生效，被告已向原告履行完毕。业委会代表在赠送锦旗时激动地表示：“感谢法院公正司法，为我们业主找回了本该属于我们的利益，真正做到了公道人心！”。本案通过司法裁判明确了——小区公共收益属于全体业主共有，物业公司仅有权收取合理管理成本，不得擅自侵占。同时强化了公司股东责任，对规范物业行业发展、保障业主合法权益具有重要指导意义。（锦江法院 2025-10-11） https://mp.weixin.qq.com/s/JBa4NQKkUDC2mCsnFMXjfA

莫要漠视民生

郑州约谈21家物业企业 力推小区公共收益透明化

来源：央视网  |  2025-10-16  https://local.cctv.com/2025/10/1 ... s8IOa65251016.shtml

央视网消息 10月16日，河南省郑州市住房保障和房地产管理局就住宅小区公共收益公示问题，集中约谈21家物业服务企业，要求严格落实新出台的《郑州市住宅小区公共收益管理办法（试行）》（以下简称《办法》），推动公共收益全面公开，保障业主权益。

约谈会上，郑州市物业管理事务中心对《办法》进行详细解读，明确公共收益管理责任、收益范围及公示要求。郑州市郑东新区海马公园、高新区万华城珑府、经开区万锦嘉园、中原区碧桂园凤凰城凤凰雅苑、二七区海豫花园、金水区正弘蓝堡湾、管城区鸿福苑、新郑市龙湖海德PARK小区等8家住宅小区物业服务企业代表就整改情况作表态发言，承诺将加快整改并规范公示流程。

目前，郑州市智慧物业管理平台已覆盖3400余个小区，累计公示公共收益金额达7400余万元。郑州市住房保障和房地产管理局物业管理处处长刘雪峰表示，下一步，郑州市住房保障局将加大最新政策的宣传培训力度，督导物业服务企业落实《办法》新规，真正让公共收益在阳光下运行，维护业主的合法权益。（记者 郑嘉豪 郑州市住房保障和房地产管理局）

hk0083

这文件不知发了, 为什么ZF 又收回，希望ZF 能实行下去。

莫要漠视民生

需要警惕 “物业费弹性定价”被“万能神话”陷阱！
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1.需警惕 服务缩水与变相收费的恶性循环
‌a.低价中标陷阱‌。例如：武汉旭辉千山凌云小区物业费降价27%后，管家服务比例从1:50降至1:200，泳池开放时间减少60%，同时新增车位管理费、快递代收费等变相收费项目，业主实际支出反增18%。
‌b.人力成本压缩‌。例如：杭州某小区降费后保安平均年龄升至65岁，巡逻频次缩减50%；柳州维美物业推行“0元基础物业费”导致垃圾清运延迟超24小时。

2.弹性定价（模糊），需认清 真落地难（条件）
‌a.标准执行偏差‌。例如：某物业虽开源508项服务清单，但部分小区因业委会专业能力不足，可能无法有效监督服务频次和质量‌，导致实际执行与承诺不符；‌
b.长期可持续性质疑‌。例如：银川案例中物业依赖“闲置资源”补贴服务，但资源耗尽后可能引发纠纷；若后续执行中缺乏持续沟通机制，可能出现短期协商与长期服务脱节的问题。 ‌

3.弹性定价需配套透明监督机制，可能沦为物业转嫁成本的工具。业主应警惕“降费降质”陷阱，弹性定价需配套严格的监督机制，业主应重点关注服务清单的量化标准、收支公示及违约条款，避免陷入“降费-降质-再降费”的循环‌；若小区没有成立业委会(无法定期/正常召开业主大会）没有群众真正参与监督和评价，则所谓”弹性定价“就会变成"模糊定价"带来各种纠纷和矛盾风险！

莫要漠视民生

hk00831楼

这文件不知发了, 为什么ZF 又收回，希望ZF 能实行下去。

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只能说是“起了个大早，赶了个晚集”！其实深圳也需要”对口支援”！问题终须面对、解决，善治需要良法，良法促进善治！

莫要漠视民生

物业费及小区公共收益审计要点（上） （来源：360图书馆 灵荣轩书斋 2025-10-06 ）http://www.360doc.com/content/25/1006/13/7069983_1162557586.shtml

物业费及小区公共收益审计要点（中） （来源：360图书馆 灵荣轩书斋 2025-10-06 ）
http://www.360doc.com/content/25/1006/13/7069983_1162557924.shtml

物业费及小区公共收益审计要点（下） （来源：360图书馆 灵荣轩书斋 2025-10-06 ）
http://www.360doc.com/content/25/1006/13/7069983_1162557596.shtml

莫要漠视民生

【以案释法】物业服务企业侵占小区公共收益 业主能否请求退还   在物业服务公司出具的支出明细报告中“人工成本”是否属于重复列支？ 某物业服务公司与某小区业委会签订了物业服务合同，委托物业服务公司提供物业服务管理，并约定了小区公共收益的使用与分配原则，同时约定物业服务公司需要每半年一次向全体业主公布维修资金和公共收益收支情况。物业服务合同到期后，业委会认为 物业服务公司在提供服务期间，经营管理不透明，侵占了小区的维修资金和公共收益等资金，由此诉至法院，要求物业服务公司返还公共收益及利息等。法院审理认为：物业服务企业按照合同提供服务，业主支付相应的对价，其中包括人工成本。因此，物业服务企业如果不能证明是其他额外必要的人工支出，不应该再从小区的公共收益中扣除人工成本，否则属于重复列支，损害了业主的利益。典型意义：民法典明确规定，利用小区业主共有部分产生的收益归全体业主所有。但因为公共收益来源的多样化，且实践中大多小区的公共收益系由物业服务企业收取及管理，存在收支不透明、账目不规范、分配不公平等情形，导致绝大多数业主对该部分收益的权属分配有争议。通过本案也提示物业服务企业，在依法提供物业服务的同时，还应当及时公布小区经营收入、管理费用、使用支出等情况，并将该项收入在扣除必要成本后，依法依约分配各相关业主。
（南宁市邕宁区人民检察院 2025-10-15 ）http://www.nanningyn.jcy.gov.cn/yasf/202510/t20251015_7175191.shtml

莫要漠视民生

物业服务不仅关乎千家万户的日常生活，更是现代城市治理体系的重要基石和反映城市文明程度的关键窗口。创新监管机制，推动物业服务提质增效。有效监管是规范市场秩序、提升服务质量的重要保障。湖州市立足实际，构建了以服务质量标准为核心、以业主满意度为导向、以信用管理为基础的物业服务质量评价体系。通过对物业项目实施分类分级管理，开展定期考核评估并将结果向社会公开，强化评价结果在项目招投标、企业评优评先等方面的应用，形成“优胜劣汰、有序竞争”的市场环境。在资金监管方面，建立健全维修资金归集、使用、管理和监督制度，推行线上申报、过程公开、第三方审计等机制，规范小区公共收益管理，确保资金使用透明、高效、安全。与此同时，大力推进“智慧物业”建设，整合政策咨询、信息发布、线上投票、报事报修、费用缴纳等功能，打造全市一体化的物业数字化服务与监管平台，显著提升管理效率和服务响应速度。全市范围内实现的物业招投标全流程电子化，进一步规范了市场秩序，降低了制度性交易成本，为物业服务市场的健康有序发展提供了有力支撑。（湖州日报 2025-10-16）https://baijiahao.baidu.com/s?id=1846092555256547843