不合法物业? 谁能管?

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小区公共收益管理有章可循    “快递柜占地费属于公共收益吗？”“节日补贴能从公共收益里发吗？”……10月17日，下陆区住房保障局举办住宅小区公共收益规范使用能力提升培训会，围绕《湖北省住宅小区公共收益管理办法（试行）》（下称《办法》），以“政策解读＋实操教学＋精准答疑”模式，将“硬规定”转化为通俗解读，为公共收益管理立规矩、明方向。全区百余名街道（园区）、社区及业委会相关工作者参会。针对“钱该怎么用”的核心问题，培训紧扣《办法》要求，逐条拆解使用流程：围绕业主大会表决（公共收益事项需“双过半同意”）、业主大会议事规则、小区管理规约的制定以及年度使用计划的编制，再到七类法定用途（补充维修资金、公共部位改造、业委会工作经费等），每一步都讲清操作要点，确保基层执行有“章”可循。同时，“公开透明”的硬性要求贯穿全程：“每半年公示一次收支，公示期不少于30天，年度公共收益达5万元以上等情形还需要开展第三方审计，要让业主查得明白、看得放心！” 资金安全是底线，账户管理是关键。《办法》中“专户存储、独立核算”的刚性规定，在培训中被重点解读。“业委会成立前，由前期物业开专户；成立后30天内必须移交，不能以任何理由拖延！”该区住保局工作人员严肃强调账户移交的“时间红线”，杜绝侵占挪用风险。（东楚晚报 2025-10-20）http://www.hsdcw.com/hs/202510/t20251020_1269851.html

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党建引领四方协同赋能社区治理现代化

来源：《中国城市报》 2025年10月20日 ■黄 刚 刘庆帅 https://paper.people.com.cn/zgcsb/pc/content/202510/20/content_30110402.html

　　

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多地整治物业乱象，公共收益不能成为一本“糊涂账”

2025-10-22  来源：第一财经  https://www.jsjc.gov.cn/yaowen/202510/t20251022_1748542.shtml

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监督推动物业优服务 群众解“心结”   日前，新郑市康桥那云溪小区公示了2025年上半年度小区公共收益收支情况，不少小区业主围在公示栏前仔细阅读。“现在小区的收益情况都会贴在公示栏了，收支多少一目了然，我们业主也更放心了。”小区业主刘先生说道。  此前，新郑市纪委监委深入此小区开展监督走访时发现，业主普遍反映物业公司存在履约不到位、公共收益长期未公示等问题。随即市纪委监委会同市住建局核实情况，对物业公司负责人进行约谈提醒，督促及时公开公共收益情况，解开了困扰小区业主多时的“心结”。 为有效解决物业服务履约不到位、乱收费、侵占业主公共收益、安全隐患大等问题，新郑市纪委监委深化运用“室组地”联动监督模式，深入辖区内多个居民小区通过查看物业服务台账、问题投诉记录等，开展“跟进式”监督。针对发现的问题，通过下发督办提醒等方式，督促住建等部门在全市范围内住宅小区开展类似问题排查，推动整改整治，用心用情用力解决好群众的操心事。截至目前，共发现收费管理、服务质量等各类问题376个，推动整改324个。（来源：郑州市纪委监委 2025-10-22）http://www.zzjjjc.gov.cn/sitesources/zzsjwjw/page_pc/zzsjwjww/xzs/gzdt/zfsj/articlea0533858b655481081cc1e545ebeb550.html

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电梯间广告、饮料售卖机，小区公共收益谁管理，咋使用？17日，记者从黑龙江省住建厅获悉，为规范我省住宅小区利用业主共有部分获取公共收益的归集、使用和管理，维护和保障业主的合法权益，近日，我省发布《关于规范住宅小区公共收益管理工作的通知》，明确小区公共收益的管理和支出。本通知自印发之日起施行，有效期5年。（来源：大庆今晚30分 2025-10-21 ）https://www.dqdaily.com/2025-10/21/content_8112705.htm

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物业服务关乎居民生活质量，是群众身边的“关键小事”。今年以来，梧州市各级纪检监察机关立足监督职责，将推动物业管理领域整治纳入监督重点，聚焦物业服务履约不到位、侵占业主公共收益等问题，统筹监督力量，压实责任推动问题整治，切实增强业主群众的获得感、幸福感。　驻市住建局纪检监察组以小区公共收益管理不规范情况作为“小切口”，深化运用“室组地”联动监督机制，紧盯群众反映强烈的物业企业侵占业主公共收益、收益收支账目不明、公示公开不及时等重点环节，督促行业主管部门牵头，通过实地走访小区业主、开展专题调研等方式，对物业资金管理使用等情况开展“拉网式”摸排。“针对公共收益收支不透明、公示不及时、使用不规范等问题，纪检监察机关推动住建部门履行好监管职责，指导地方物业企业开设公共收益专户，加强信息公开，做到公共收益规范管理，有效提升基层治理效能。”该市纪委监委相关负责人表示。截至目前，推动全市80多个小区物业开设公共收益专户，277个物业管理小区实现公共收益公示公开，规范公共收益资金611.64万元，惠及居民约25万户70多万人。（梧州市纪委监委 2025-10-24）http://www.wzjjw.gov.cn/xinxi26816.html

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在创新中狠抓落实丨系统施策纠治物业管理顽疾
来源：中央纪委国家监委网站  发布时间： 2025-10-26
https://www.ccdi.gov.cn/yaowenn/202510/t20251026_455003.html

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判了！物业须交14年原始合同+银行流水：业主知情权，绝不止“已公示”那点数字！  引言：我们交着物业费，小区广告、停车费收益去哪了？公共区域维修花了多少钱？这些本该门儿清的“家底”，却常常成为业主心头的一笔“糊涂账”。物业一句“我们公示过了”就想打发？广东佛山一位普通业主苏女士，用一份终审胜诉判决书（案号：(2025)粤06民终11448号）响亮地告诉我们：不！业主的知情权，远不止看几个数字那么简单！  事件核心：14年“糊涂账”终见光  苏女士诉求朴素而有力：要求物业公开小区共有部分（如电梯广告、公共车位、场地出租等）从2010年10月到2024年9月，长达14年的原始账目！这包括了所有合同、付款凭证、银行流水明细，以及公共区域的养护记录。目的很明确：看清楚钱怎么赚的，又花到哪里去了！物业公司（碧******集团）一审败诉后不服上诉，近日被佛山中院终审判决：驳回上诉，维持原判！必须公开！ 物业公司有管理职责，资料保管不善是失职！一句“找不到了”就想免责？法院不认！该保存的就必须保存，该出示的就必须出示。胜诉的深远意义：这纸判决照亮了业主监督的路 佛山中院的这次终审判决，意义非凡：1. 明确边界： 清晰界定了“公示”与“知情权”的本质区别。公示是告知结果（可能模糊），而知情权要求的是查看原始过程（必须透明）。只看总数不看明细的公示＝耍流氓！2. 赋予底气： 明确物权衍生的成员知情权不受诉讼时效限制，给广大业主要求彻查历史账目吃了一颗“定心丸”。只要房子是你的，这笔账，你就有权算！3. 压实责任： 彻底堵死物业公司以“保管不善”、“时间太久”为借口推脱信息责任的漏洞。保管资料是其核心义务之一！阳光是最好的防腐剂！（一招同学 2025-10-26）https://baijiahao.baidu.com/s?id=1847047350730166961

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“糊涂账”变“明白钱”！合肥试点“公共收益公证提存”管好小区公共收益  10月26日，记者从合肥市包河区获悉，合肥市合肥公证处、高速时代城小区物业管理委员会、安徽省高速地产物业管理服务有限公司日前共同签约，包河区方兴社区高速时代城小区在全省率先推行“公共收益公证提存”机制试点。“创新引入公证机构，将公共收益资金提存至专项监管账户，构建起多重保障，在多管齐下的‘组合拳’中，进一步让‘糊涂账’变成‘明白账’，让‘一方管’实现‘全员管’。”据介绍，在进一步保障资金安全上，引入的公证机构作为独立第三方监管资金，从源头上杜绝了挪用风险，让业主的钱真正为业主所用；在流程透明环节，因小区公共收益来源、合同依据、金额核算都须经过公证机构审核，生成电子凭证并向全体业主公开，实现“收支可查、过程可溯”;在资金规范使用上，公共收益使用须经过业主大会决议，公证机构按决议拨付，未经程序的支出无法执行，切实保障业主权利。 业内人士指出，试点“公共收益公证提存”机制，是包河区党建引领基层治理现代化的一次探索，旨在通过引入具有国家公信力的公证力量，有效保障业主的知情权、参与权、决策权和监督权，为公共资金加上“安全锁”，让小区的“钱袋子”实现了阳光化管理，更有利于化解物业纠纷，构建和谐社区，促进小区治理现代化。（安徽日报 2025-10-27）http://www.ah.xinhuanet.com/20251027/d354f7eeb5a547bfa9ea75da75bf3da4/c.html

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莫要漠视民生1楼

破解“小马拉大车”难题，需要“跳出基层看基层”，坚持问题导向和系统观念，按照“壮马、轻车、畅路、聚力”的思路，做实做优基层治理的“加减乘除”法，系统提升基层治理能力和实效。

根据该工作计划，2025年全国人大常委会继续审议的法律案有14件，涉及突发公共卫生事件应对法等。初次审议的法律案有23件，其中包括社会救助法、托育服务法、城市居民委员会组织法（修改）、村民委员会组织法（修改）等。

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《中华人民共和国城市居民委员会组织法》 1989年12月26日第七届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议通过　根据2018年12月29日第十三届全国人民代表大会常务委员会第七次会议《关于修改〈中华人民共和国村民委员会组织法〉〈中华人民共和国城市居民委员会组织法〉的决定》修正　2025年10月28日第十四届全国人民代表大会常务委员会第十八次会议修订，本法自2026年1月1日起施行。（新华社 2025-10-29）http://www.xinhuanet.com/20251029/29af4ef2b04f43f68bad659009bbeaf7/c.html

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人大常委会｜中央社会工作部、全国人大社会建设委员会、全国人大常委会法制工作委员会负责人就修改村民委员会组织法、城市居民委员会组织法答记者问 （新华网 2025-10-28）
https://www.xinhuanet.com/politics/20251028/657fd9c7b5594fd5bc1eadf54218b54a/c.html

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在今天的中国，社区正在悄然成为一场深刻变革的主角。过去二十年，中国的城市化奇迹造就了无数高楼、商圈与新区，改变了天际线，却也重塑了人际关系。高层住宅林立、智能门禁遍布，人与人之间的距离被一层层水泥与钢筋拉开。邻居之间，可能只在电梯里点头；孩子玩伴稀少，老人孤独在家；突发状况无人援手，朋友圈比楼下更热闹。这是一种居住密度极高、情感联结却极稀薄的社会结构。于是，一个新的命题被提上时代的议程：如何让社区重新成为“有温度的公共空间”？  城市的速度越来越快，但生活的温度却越来越低。在追求效率与规模的时代，“房子”成为了资产，居住被资本定义，情感无处安放。楼层越高，门牌越多，关系越薄。而这种情感的断裂，不只是人际的疏远，更是社区治理的裂隙。它让许多小区在硬件上光鲜亮丽，却在精神上冷漠荒芜。人们开始渴望另一种生活方式：不是躲在高墙后的孤岛，而是能够彼此看见、彼此帮助的生活场景。不是封闭的小区，而是开放的、可持续的社区。社区营造被赋予了新的能量：从“被动接受服务”，转变为“主动参与共建”；从“业主关系管理”，升级为“居民社会联结”；从“单向供给”，走向“多元共益”。物业不再只是提供服务的公司，而是成为社区共创的“催化剂”。这种转型的意义极为深远。党的二十大报告中提出“健全共建共治共享的社会治理制度”，社区被重新定义为国家治理的“最小单元”。而i Sunny计划，正是一次把这一宏观命题落地为微观实践的尝试。它以 “共建理事会” 为载体，让居民、业主代表、街道、企业共同参与社区议题，从兴趣出发，逐步延伸到公共事务。让热爱成为社区共建的驱动力。当“我想让孩子有安全的游戏空间”、“我想让老人找到存在感”、“我想让宠物有更好的公共秩序”，这些朴素的愿望汇聚在一起，就构成了社区的公共议题。社区营造的核心，不是空间的更新，而是人心的更新。“人人皆为共建者”，这句话在i Sunny的实践中有了现实注脚。今天的物业行业，正经历深刻的结构性转型。房地产红利消失，市场竞争加剧，传统物业费难以覆盖不断扩张的服务成本。在这样的背景下，社区营造不再是“锦上添花”，而是“雪中送炭”。它为物业企业提供了新的增长逻辑：不是靠更多的“面积”，而是靠更强的“连接”；不是追求“规模扩张”，而是追求“生态共生”；不是被动响应业主需求，而是主动创造社区价值。（中物智库 2025-10-31 《一场从兴趣出发的社区革命，正在发生》）
https://mp.weixin.qq.com/s/NhyWLenXCSHoqqsbffHsNw

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北京三中院终审判决（2025 京03民终15346号）：开发商名下地下产权车位收费权，业委会更换新物业后需转给新物业   小区换新物业后，开发商名下的地下车位该由谁收费？还是由开发商指定的前期物业收取?北京三中院的一则终审判决，给所有业主和业委会吃下了定心丸：开发商名下的地下产权车位，更换新物业后，收费权也得同步移交，前期物业无权继续收费，前期物业必须退还预收款项！本案例意义：可以破解一个小区被物业“双重管理”乱象。现实中，很多小区都面临类似问题：前期物业一般都是开发商“关联企业”，即便业主大会换了新物业，前期物业仍以“车位产权归开发商”为由，拒不移交车位管理权，导致小区出现“两个物业收费、管理混乱”的情况。（业委会经验谈 2025-11-02）https://mp.weixin.qq.com/s/2O_HxOyL80fS26_LKjcz2Q

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为何买了车位，还要收管理费？

来源：新华网 2025-10-29  记者：陈凯茵 赵宇娇

http://www.xinhuanet.com/fortune/20251030/9231f9f1f0c24781b59df66695406b0e/c.html

“花几十万买下来的车位，为什么还要交管理费？”北京市的刘阿姨不解地问。她在某小区购买了房产和车位，近日却因未交纳每月150元的“车位管理费”，在开车出地库时被物业拦下。

  看似细小的“车位管理费”，却成了不少业主的烦心事。

  管理费为何存在？

  记者在走访该小区时了解到，无论是购买产权车位还是租用车位的业主，都需交纳车位管理费。

  “车位费是为车位这一‘固定资产’付费，管理费则是为‘日常服务’付费。”北京大成律师事务所高级合伙人熊宗鹏律师对此解释，“一个买的是所有权，一个买的是服务。”

  物业方也在接受采访时提到：“车位购买款或租金由开发商收取，而管理费则归物业，用于日常维护和管理。车位管理费主要用于车库照明、卫生保洁及设备维护等支出，由车位使用者共同承担，因此与住宅物业费分开收取。”

  该物业工作人员表示，将车位管理费单列收取，也是为了公平考虑。“并非所有业主都拥有车位，如果把车位管理成本统一纳入物业费，对未购车位业主不公平。”

  收费标准谁来定？

  “车位管理费本质是物业服务费的一部分，其收费标准要遵循物业服务费的相关规定。”熊宗鹏告诉记者，《物业服务收费管理办法》规定，物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。

  “一般来说，经济适用房的物业收费要实施政府指导价，市场调节价更多适用于外销的商品房、别墅、高级商住楼、写字楼等。”熊宗鹏表示，具体定价形式由省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门会同房地产行政主管部门确定。

  部分地方也会出台细化政策，如《上海市住宅物业管理区域机动车停放管理规定》明确，停车管理服务单位应在合同中约定收费标准、服务内容并向业主公示。

  熊宗鹏也提醒，物业有权收取车位管理费，但收费应依法依规，做到公开透明，并与服务水平相适应。

  车位空置，也要交费？

  很多业主疑惑，如果有车位但还没买车，或者自己的车暂时不停在产权车位，也要交纳车位管理费吗？

  熊宗鹏表示，原则上即使暂未使用车位，也需承担相应管理成本。

  北京市房山区人民法院曾审理一起类似案件，物业公司起诉开发商要求交纳未售车位服务费。法院认为，地下车库作为小区整体公共空间，照明、排水、安全巡逻等开支是共同发生的，不能因个别车位空置而免除费用。

  那么能否适当根据实际停车时长减免？

  “有原则也有例外，部分地区的业主在满足特定条件并经物业公司登记确认后，是可以享受一定优惠的。”熊宗鹏举例称，“山东省日照市就有相关政策，普通住宅物业管理区域前期物业服务过程中，车位超过一个月未停放机动车的，车位使用人应提前书面告知物业服务企业，经确认后可以免收停车服务费。”

  欠费不交，物业能否拦车？

  刘阿姨表示，自己是对服务质量不满而暂缓交费，希望以此促使物业提升管理水平。然而，几次出入地库时，她的车辆均被拦下，要花大量时间跟管理人员沟通后才能放行，影响了自己和其他业主的出行。

  记者在多个社交媒体平台发现，因未交纳管理费被物业“拦车”的情况并非个例。对此，熊宗鹏明确指出，物业此举违法。

  根据《中华人民共和国民法典》相关规定，物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。即便未交纳管理费，物业也无权以限制出入的方式强制业主付款。

  熊宗鹏建议，物业若遇欠费情况，首先应通过书面方式催告，向业主明确合理交费期限，若到期后业主仍不交费，可以通过提起诉讼或者申请仲裁等合法途径进行追讨，而非采取拦车等方式施压催费。若业主认为收费标准不合理或服务不达标，可向物价或行业主管部门投诉或反映情况。

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上观时评｜《居委会组织法》更新，两大变化关系每家每户

来源：上观新闻 2025-10-31  作者：解放日报 谢飞君 https://www.jfdaily.com/wx/detail.do?id=1009556

时隔30多年，《城市居民委员会组织法》首次全面修订，将于2026年1月1日正式落地，此次修订有两个条款特别值得关注。

一是聚焦“一老一小”。居委会新增“老年人和妇女儿童工作”委员会，进一步强化对老年人和留守儿童的关心关爱。这意味着未来社区将更有针对性地开展养老服务和组织儿童关爱活动，已经在试点的“物业+养老”模式未来会更加普遍，更多物业企业可以参与布局了。

二是物业纠纷居委会能“管”了。过去小区遇到物业不作为、业委会履职不透明等问题，居民常觉得“没处说理”。现在新法明确规定，居委会负责“协助指导和监督业主大会和业主委员会依法履行职责，协助调解物业纠纷”，这为居委会在社区治理中发挥作用提供了坚实的法律依据。具体来说：

把好业委会“入门关”。在业委会选举中，居委会将对候选人进行资格审查，确保真正有能力、有公心的人进入业委会，同时监督选举程序，杜绝违规操作。

管好小区“钱袋子”。维修资金、公共收益这些小区账目，将受到居委会监督。业委会在使用资金时必须规范透明，否则将面临居委会的质询和纠正。

架起沟通“连心桥”。从业主大会筹备到物业纠纷调解，居委会都将全程参与，确保业主的知情权、表决权落到实处，让小区事务在阳光下运行；不管是业主和业委会有分歧，还是业委会与物业公司闹矛盾，居委会都能依法牵头调解，帮大家把“邻里矛盾”化解在社区里。

当然，这次修订也带来值得思考的新课题：一方面，新规在赋予居委会更大监督职责的同时，也对其专业性提出了更高要求，需要加强相关业务培训，确保监督有理有据，发挥出实效，助力党建引领物业治理；另一方面，业委会作为并无任何报酬的志愿者组织，如何在新规约束下能确保业主积极参与的热情，也需要在实践中不断探索。

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上海二中院终审判决：开发商通过不参与投票“狙击”业委会成立无效，送达即视为参与    2025年10月17日，上海市第二中级人民法院的一份终审判决，以无可争议的法律权威，正式宣告了开发商凭借面积优势“躺平”抵制业主大会时代的终结。上海第二中级人民法院的这一记法槌落下，为全国数万因开发商不参与业主大会投票而不能成立业委会的小区指明了道路。与此同时，海口市中级人民法院的类似判决，与此案形成了强大的司法合力。海口法院认定“有效送达表决票即视为参与”，直接将不投票者计入表决基数，彻底破解了“双三分之二”的参与门槛难题。这两份判决共同构建了支撑社区自治的新司法范本，为全国各地同类型小区提供参考样本。上海二中院的这一锤，敲响的是旧秩序的暮钟，也是新纪元的晨钟。它宣告，在法治的框架下，程序正义的价值高于个别主体对形式完美的苛求，集体的自治权利不容许被消极的抵制所瘫痪。 当法律的天平坚定地向社区自治倾斜，我们迎来的，将是千万个中国小区走向良性治理与和谐共生的崭新未来。（业委会经验谈 2025-11-06）https://mp.weixin.qq.com/s/V_Ei2RBcZ9DEy4bD_IM-KQ

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有的年年发红包，有的是笔“糊涂账”……小区公共收益如何更透明？   “别人家的小区！”近日，通州金地格林格林小区，因向全体业主发放公共收益出了名。据了解，金地格林格林小区发放的公共收益，来自小区内电梯广告、底商停车场、饮水机、新能源充电桩等公共区域的收入。有专家指出，将小区公共收益返还业主，将来或许会成为一种新的趋势。“让小区公共收益账目变透明，本质上是提升社区治理水平的过程。这需要业主积极行使权利，物业公司履行责任，政府部门提供有效的制度支持和监管。当每一位业主都开始关心小区的‘钱袋子’，各方职责得以厘清并有效协作时，公共收益就能真正‘取之于公，用之于公’，增强业主的归属感和社区的凝聚力。”陈凤山说。（北京日报客户端 2025-10-30）https://baijiahao.baidu.com/s?id=1847377041411802358

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江苏整治小区物业管理服务领域突出问题来源：中央纪委国家监委网站  发布时间： 2025-11-07 07:00
https://www.ccdi.gov.cn/yaowenn/202511/t20251107_457494.html

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合肥市规范物业服务 助力城市精细化管理十大典型案例  小物业关系大民生，物业纠纷既是事关群众幸福感获得感的“关键小事”，也是社会治理的“民生大事”。为深入贯彻中央城市工作会议精神，以及《中华人民共和国民法典》《合肥市住宅小区物业管理条例》等法律法规，进一步规范我市住宅小区物业服务，提升物业服务水平，助力城市精细化管理提升行动，合肥市中级人民法院、合肥市住房保障和房产管理局联合发布规范物业服务助力城市精细化管理典型案例。本次所选案例涵盖业主大会表决、业主知情权行使、公共收益使用、共用部位占用、消防设施维护等物业服务领域热点、焦点问题。通过发布典型案例，发挥司法审判价值引领作用，引导社会公众树立多元解纷、协同共治的社会治理理念，促进物业服务企业与业主良性互动，共同营造温馨舒适的社区环境。（安徽省合肥市中级人民法院  2025-09-01 ）http://ahhfzy.ahcourt.gov.cn/article/detail/2025/09/id/8965513.shtml

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长沙一小区业主维权五年终胜诉 确权并收回100多万元公共收益  （全媒体记者 刘乐）今天，长沙雨花区南贡雅苑小区前坪排起长队，业主们脸上洋溢着笑容，正在领取小区首次公共收益分红。这一幕源于他们通过法律途径成功收回了被侵占的公共区域和相应收益。“我一听到消息就很激动，还连忙通知了其他业主。不管分多少，我都感到高兴。”第一位领到940元分红的贺大姐感慨道。据了解，此次分红总额近百万元，按每平方米10元的标准发放，业主凭身份证及产权证明即可领取。（湖南日报  2025-11-05）https://baijiahao.baidu.com/s?id=1847958811689824175