不合法物业? 谁能管?

莫要漠视民生

嘉宝田花园业主1楼

有道理。

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需要 实干为要，行胜于言。

莫要漠视民生

会不会全国普降？如何保证降价不降质？

部分城市物业费下调调查

来源：新华社-经济参考报 2025-06-19 记者　毛振华　黄江林

http://www.jjckb.cn/20250619/f06528e8fb1f40cfbf0c58e52ba036cf/c.html

       常州花语馨苑小区宣布下调物业费，承诺将物业费由原先每月每平方米1.8元下调至1元；重庆风花树小区发布公告，物业费从每月每平方米1.8元降到1.3元，降幅高达27.8%……长期铁板一块的物业费，近来在全国各地出现松动迹象。

　　根据第三方研究机构克而瑞物管推出的《2024年中国物业行业年度盘点报告》，去年，重庆、银川、青岛和武汉4座城市的百余个项目实现了物业费下调，降幅在20%-35%之间，且多数物业承诺“降价不降服务标准”。多数项目的降费通过友好协商实现，也有项目选择更换物业公司达成降费诉求。

　　各界对这种现象普遍“点赞”的背后，也有少数声音担心物业服务品质会下降。这波物业费“降价潮”究竟折射出怎样的市场变化，这股风潮又能刮多久、刮多远？记者对此进行了调查。

　　下调集中在二三线城市

　　前不久，家住湖北省武汉市东湖高新区绿地光谷星河绘小区的陈女士接到通知，小区物业费标准从每月每平方米3元降至2.5元。“按我家100多平方米的住房面积，一年下来节省600多元。”陈女士说。

　　临近该小区的光谷188国际社区，今年的物业费从每月每平方米3.3元降至2.6元。该社区物业工作人员表示，为提高缴费率，此前物业公司就出台过“交十个月送两个月”的优惠政策，现在是直接把价格标准下调了0.7元。

　　据不完全统计，去年以来，武汉有超过40个小区的物业公司宣布下调物业费。不仅如此，“降价风”还吹到了重庆、南昌、深圳等城市。

　　从贴出的公告看，重庆风花树小区业主通过集体协商，将物业费调整为每月每平方米1.3元，负责该项目的重庆嘉利安物业管理有限公司称，此举是为了响应业主呼声；江西南昌西站瑞都小区聘用的物业公司宣布，自今年起，小区物业费由原先的每月每平方米2.8元降至2元，降幅达28.6%；广西柳州维美物业服务有限公司甚至宣布，在其服务的新华庭小区实行免收物业费，前提是该小区和物业公司成功续签合同。

　　值得注意的是，深圳、上海等地的“豪宅”项目物业费也有所下降。例如，深圳前海润峯府小区业主成功争取物业费下调，将该豪宅的物业费从每月每平方米9.9元下降到6.9元，降幅达30%；上海一项目在交房中公开通知业主，将物业服务费从原价每月每平方米13.6元调整为10.5元。

　　随着部分地区拉开物业费降价的序幕，各地市民对此密切关注。市民孙先生告诉记者，自己的住房面积在100平方米左右，物业费单价3.6元，每年雷打不动的固定支出就是4000多元，已经和电费、水费、燃气费、电话费、供暖费一样，成为生活中不可回避的一项支出，而且不会像其他固定支出一样因为自己“节省”而减少。一旦欠缴物业费，就会因为不能刷电梯卡，连回家都成为奢望。物业费已经成为不少家庭一笔不小的负担。

　　不过，这股风潮能否吹得更远，目前来看，还存在不确定性。中指研究院的监测显示，2024年至今，物业费降费项目主要集中在部分二线城市以及三线城市，如重庆、青岛、武汉、银川、成都、南昌、徐州等，尤其是去年以来发布物业费限价政策的城市，物业费整体降幅区间集中在10%-40%。不同城市、不同项目的物业费跌幅差异也较大。

　　盘古智库高级研究员江瀚分析，物业费在各地各小区形成普遍下调的可能性不大，特别是一些经济发达、房地产市场成熟稳定的一线城市，物业费相对较为稳定。

　　多重压力下的无奈选择

　　在此次物业费“降价潮”中，青岛的表现尤为“硬核”。

　　记者注意到，青岛市城阳区发布了《关于对普通住宅前期物业服务收费超出政府指导价进行自查整改的通知》，打响当地降费“第一枪”。规定了根据物业服务区域收费面积规模确定基准价格上浮幅度上限，其中，收费建筑面积8万平方米以内（含8万平方米），上浮幅度不超过20%；收费建筑面积8-15万平方米以内（含15万平方米），上浮幅度不超过10%；收费建筑面积15万平方米以上，收费标准不得上浮。除此之外，青岛西海岸新区也发文《关于严格执行青岛市普通住宅前期物业服务收费价格政策的特别提醒告诫函》，并随函附带了一份《70个超出政府指导价收费项目明细》。该文件面向全区各普通住宅前期物业服务，重点对70家超出政府指导价的小区物业公司提出告诫，其中不乏万科、融创、碧桂园等知名品牌。

　　从记者在各地调查的情况看，部分城市出现的物业费下调是多重因素叠加的结果。

　　——地方政府出台政策，调控规范收费标准。今年，中共中央办公厅、国务院办公厅印发《提振消费专项行动方案》，在提振消费的同时，也提出了减少居民支出负担的具体举措。当前，包括青岛在内的一些地方着眼于民生大局，围绕社会讨论热烈、矛盾易发多发的物业领域主动施策，直接推动物业费降低。

　　重庆自去年6月1日起施行《重庆市物业服务收费管理办法》，规定了住宅前期物业服务收费实行政府指导价、超最高等级服务的住宅前期物业服务费单独核定等内容；武汉新洲区去年底发布《关于制定新洲区住宅前期物业服务收费标准的通知》，实行分级定价。“武汉、青岛等部分城市设置了物业费浮动机制，符合市场调节规律。”中指研究院常务副院长黄瑜表示，大多数发布公告的物业在表示降价的同时，承诺不降低物业服务标准，这类举措值得肯定。

　　——房价、房租、收入等下行压力增加，业主降价呼声高涨。业内人士指出，当前房地产市场供需结构发生重大转变，部分城市房价和房租出现显著调整，考虑到房屋持有成本，业主对物业费的敏感度显著提升。

　　绿地光谷星河绘小区业主陈女士坦言，房价下跌后许多业主对较高的物业费不满，多次向有关部门反映，“这次降费是业主们斗争的结果”。

　　——物业管理行业进入存量竞争时代，企业为提升收缴率或竞标成功率主动降价。中指研究院近期发布的研报显示，物业管理行业的规模增量市场逐步收缩，盈利空间进一步压缩。去年，百强企业毛利润均值为3.19亿元，同比下降1.34%；净利润均值为7990.71万元，同比下降4.71%。

　　实际上，物业公司获取收益的渠道并不止物业费一项。记者了解到，多数物业公司收入支出明细从未向业主公示，甚至大修基金的使用情况也只是张贴公告简单告知。专家指出，业主在呼吁物业费降价后，如果物业公司不能将收入支出透明化或者主动撤出小区，以证明降价会导致亏损，那么物业费降低本身就具备合理的空间。

　　亟待回归合理区间

　　物业收费标准、服务质量与每一位居民息息相关。当前，社会各界关于物业费的讨论热度高，有待基层政府部门主动作为进行规范，物业公司则应以优质换优价，才能赢得业主的认可。

　　——整治物业乱收费现象。有业内人士透露，一些公司依据较高的前期物业收费标准，利润率能达到百分之二三十，这与物业行业本身普惠低利润率的行业属性相背。专家认为，借助此轮“降费潮”整治物业领域超标准收费、超期预收费、公共收益去向不明等乱象正逢其时。

　　在当前房屋空置率居高、人口跨区域流动增多的现实背景下，空置房屋能否少交或免交物业费？对于群众这一期盼，安徽省淮北市政府在官网表示，业主的房屋无人居住，即使未产生明显的管理费（比如清理垃圾、乘坐电梯等），但物业有做到替业主看护房子，维护公共空间。所以，空置房仍然需要缴纳物业费。至于缴多少，各地会有不同规定。天津市住建部门回应，无论房屋是否空置，物业企业对小区公共区域服务的投入是不变的，目前出台空置房物业费减免的政策法规缺乏上位法依据。

　　——规范物业价格，给出符合市场行情的必要指导。青岛的实践证明，行业指导对规范市场秩序，稳定群众心理预期效果明显。而且，物业费合理下调有助于增强小区二手房的吸引力，进而促进二手房交易流通，促进房地产行业健康发展。

　　记者调查中，有群众反映，东部一些大城市新建小区物业费收费单价普遍在每月每平方米3元以上，甚至4元、5元，向物业反映后，物业往往会以经过了相关部门批准、周边都是这类价格搪塞。这种情况下，如果能有政府物业指导价格作为依托，就能够使物业收费更有依据。

　　——物业服务应“质价相符”。本轮“降费潮”中，有已经降费的小区业主担心，降价会影响到物业服务水准。业内人士指出，引导物业企业“卷服务”，提升管理效率和服务响应速度是关键。

　　在广西，柳州维美物业服务有限公司在部分小区实行免物业费模式，备受舆论关注。“这从一定程度上反映出，在物业多元收费模式下，如果资源调配得当、服务到位，物业费降至‘0’元并非完全不可能。”分析人士表示。

　　（经参调查线索征集邮箱：13810799287@163.com）

莫要漠视民生

莫要漠视民生1楼

信任/信誉 损耗易，重建难！！！在社区基层治理中，如何把“弄丢的”群众 给“找回来”？ 如果仅凭（基层部门人员）他们自己的“自愈能力、纠错能力”（信誉）是不太“容易”，所以更需要“借助外力”支援（更权威部门介入/"专家会诊中心”）群众才能获得更多的信任与信心，这样才可以“消除阻力”→“产生助力”→"汇聚众力”→“形成合力” ！

其实 社区成立业委会/召开业主大会的过程，
就是在基层积极发展“全过程人民民主”的过程！
就是打通/激活城市基层治理“神经末梢”的过程！
就是社区“以人民为中心”如何凝心聚力/获得群众信任的过程！
就是检验评估基层社区 有没有走群众路线、有没有真正接受群众监督、有没有搞形式主义的过程！

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“解决问题的过程，也是发展前进的过程”！

莫要漠视民生

hk00831楼

是呀. 我小区这2前期物共合同已執行了20年, 然后这家物业公司又是开发商开的
前期物业是家香港四大物业公司, 物业务好好. 然后不知道为什么2010年底这家公司沒了。
換了开发商成立的物业公司，那什么会換了. 现在不清楚
新物业就未通过业主大会招标就进來. 还做了事实在管的认证。
接管了15年了. 这物业服务態度一年一年的差, 公共地方一年一年的老旧,
公共收益也不见了，
1) 停车场是原开发商的产权
2) 小区沒有广告收入 (而电梯內好多小电视在放广告)
3) 时租停车场佔用业主公摊, 租金也沒有
4) 营运成本, 可以由2023年Q1 : 98W, 在2024Q4 增加到160W  
5) 人员薪金：2024年Q4 - 59W, 2025Q1 - 86W
6) 化糞池2024Q4 有6000, 2025Q1 又有6000 <=一年一次的清理, 半年內二次?
7) 一个季度15000 的消防维护, 每个季度都有
8) 车场费用：33W (以业主的物业费结付), 但又说停车产权是原开发商. 这费用不是开发付?

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上海黄浦区青岛路66弄金色家园小区部分业主通过“新民帮侬忙”微信公众号向新民晚报“夏令热线”反映，小区物业公司的服务合同竟已过期18年，而小区公共收益更是一笔“糊涂账”。截至发稿，针对业主们的核心关切，多方已有所回应，新一届业委会已启动相关审计流程。(<新民晚报 /新民帮侬忙> 2025-07-11) https://baijiahao.baidu.com/s?id=1837358952621074056

莫要漠视民生

广东省住房和城乡建设厅关于公开征集物业服务领域问题线索的公告【转发】

2025-07-10  14:47    来源：广东省住房和城乡建设厅   粤建公告〔2025〕24号

http://zfcxjst.gd.gov.cn/xxgk/gsgg/content/post_4742630.html

　　为深入开展物业服务履约不到位、侵占业主公共收益等问题集中整治，进一步规范物业服务行为，提升物业服务质量，推动物业服务行业高质量发展，规范公共收益管理，维护人民群众合法权益，现就公开征集物业服务领域问题线索公告如下：

　　一、征集范围

　　（一）物业服务履约不到位问题。重点整治：未按照物业服务合同约定内容和标准提供服务；未履行信息公示和报告义务；未履行物业服务企业的移交义务。

　　（二）侵占业主公共收益问题。重点整治：小区公共收益底数不清，管理不规范；擅自利用小区公共部位经营；未公示公共收益收支情况；违规侵占小区公共收益。

　　（三）住宅老旧电梯更新不及时问题。重点整治：住宅电梯故障频发，运行状况差，出现问题维修不及时，群众反映未及时申报更新。

　　（四）其他问题。重点整治：群众反映强烈的其他物业服务问题，如物业服务企业擅自改变物业服务用房用途、无正当理由拒不退出物业服务项目等违法违规行为。

　　二、征集渠道

　　三、参与方式

　　欢迎通过拨打举报电话、12345政务服务便民热线等方式提供物业服务领域问题线索。

　　四、有关要求

　　（一）遵守法律法规，尊重客观事实，不得蓄意虚构、造谣、诽谤、夸大事实，不得故意诬陷他人。

　　（二）提供问题线索应尽量详细具体，包括但不限于涉及的小区名称、物业服务企业名称、问题发生时间、具体情况、相关证据材料等；并请注明真实姓名和联系方式，以便核实调查。

　　（三）主管部门要及时受理、认真梳理、依法核实问题线索，严格保护举报人、举报内容等资料信息，严肃处理违法违规行为，维护人民群众合法权益。

广东省住房和城乡建设厅

2025年7月9日

莫要漠视民生

hk00831楼

是呀. 我小区这2前期物共合同已執行了20年, 然后这家物业公司又是开发商开的
前期物业是家香港四大物业公司, 物业务好好. 然后不知道为什么2010年底这家公司沒了。
換了开发商成立的物业公司，那什么会換了. 现在不清楚
新物业就未通过业主大会招标就进來. 还做了事实在管的认证。
接管了15年了. 这物业服务態度一年一年的差, 公共地方一年一年的老旧,
公共收益也不见了，
1) 停车场是原开发商的产权
2) 小区沒有广告收入 (而电梯內好多小电视在放广告)
3) 时租停车场佔用业主公摊, 租金也沒有
4) 营运成本, 可以由2023年Q1 : 98W, 在2024Q4 增加到160W  
5) 人员薪金：2024年Q4 - 59W, 2025Q1 - 86W
6) 化糞池2024Q4 有6000, 2025Q1 又有6000 <=一年一次的清理, 半年內二次?
7) 一个季度15000 的消防维护, 每个季度都有
8) 车场费用：33W (以业主的物业费结付), 但又说停车产权是原开发商. 这费用不是开发付?

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7月25日，成都市金牛区保利两河森林小区的业主委员会办公室内人头攒动，不少业主排队登记信息，等待领取一笔特殊的“红包”。不久前，该小区业主委员会发布通知，决定向全体业主返还累计7年半的物业费结余941.9万元。这笔资金来自小区自2017年交房至2024年底的物业费滚动结余，是成都近年来规模较大的业主集体收益返还案例之一。物业费为何还有结余？川观新闻记者来到该小区实地探访↓（来源： 川观新闻 2025-07-26 记者 张蒙 《成都一小区退还940余万元物业费，业委会回应》 ）https://weibo.com/3167104922/PCSFdgKUm

新年前夕，由小区物业发出的一份《住宅物业费价格处理方案》，让成都绿地锦都小区业主兴奋不已。《方案》中提到，自去年4月小区首届业委会成立后，基于“质价相符”原则，将原来3.2元/平方米的物业费，调整为2.81元/平方米，并对此前总计360万元的物业费差额以免除物业费的形式予以冲销，“一户至少可以7个月不交物业费”。（来源：红星新闻 2023-02-06 《物业费降了，360万元差额“退还”业主》）https://www.gzstv.com/a/94357c7203a148cdb85161ce7dcff29a

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物业费管理重在透明

来源：2025-08-07 经济日报  作者：徐达

近日，成都市金牛区某小区向业主返还物业费结余款项，引发社会关注。据报道，今年以来，济南、南通、昆明等地也有小区将公共收益以现金或抵扣物业费的形式返还业主。小区物业费结余是否返还，与物业服务计费方式密切相关。

根据我国《物业服务收费管理办法》，业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。包干制下，业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或亏损均由物业管理企业享有或承担，物业费属于企业收入，业主难以知道“钱花在了哪里”；酬金制下，预收的物业服务资金按约定比例或数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或不足均由业主享有或承担。上述成都市某小区采取的就是酬金制，由业主委员会推动物业返还历年来物业费结余款项给业主。

两种计费方式相较，酬金制透明度更高，更有利于业主权益保障和物业服务水平提升，但对业主的专业能力要求较高，需要更加健全的监督机制和成熟的业主共治模式。当前，我国常住人口城镇化率达67%，超9.4亿人生活在城镇，全国住宅小区有63.5万个。随着对美好生活的需求日益增长，居民对物业费收取、使用及公共收益分配的合理化、透明化，以及物业服务质量的持续提升也充满期盼。

立足居民期盼，各地需进一步规范社区物业服务收费行为，切实保障业主和物业服务企业合法权益，加快推动物业服务行业高质量发展。在物业费返还业主这一有益尝试基础上，应通过规范物业服务收费及公共收益管理、加强服务信息公开、建立服务信用评价机制等举措，进一步提升物业管理水平及服务质量。同时，要善用新时代“枫桥经验”，搭建公共事务协商平台，推动居民诉求高效解决，实现社区共建共治共享，不断增强居民的获得感与幸福感。

莫要漠视民生

高明！武汉一小区业委会直接宣布收回地下车库管理权

来源：业主必备 微信公众号 2025-07-28  21：55  河北 https://mp.weixin.qq.com/s/8KGEYHsx0JIicoQMWIiW9g

“2025年7月25日，武汉金地悦海湾小区的业主委员会宣布2025年8月1日收回地下车库管理权！”

一招“反客为主”，举证责任巧妙转移!

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       在业主与开发商关于小区公共权益的博弈中，我们通常看到的剧本是:业主们历经千辛万苦成立业委会，然后收集证据、聘请律师，走上漫长的诉讼之路，去向开发商追讨本应属于全体业主的权益(比如地下车库)。这个过程，业主作为原告，往往背负着沉重的举证责任，耗时耗力耗财。

      然而，武汉金地悦海湾小区的业主委员会不走寻常路，令人拍案叫绝——直接向开发商发出了一纸《关于将依法收回管理权的通知函》，核心内容就一条:

“开发商，请于2025年8月1日前，拿出地下车库的《不动产权证书》来证明是你的!拿不出来?那不好意思，从8月1日起，这车库的管理权、使用权、收益权，我们业委会代表全体业主收回了!”

      

这份通知函高明之处绝不仅仅在于措辞的强硬，更在于其背后精妙的策略设计:

1.主动出击，宣布主权并“占有”:业委会没有被动等待或直接起诉，而是直接依据法律和事实，宣布地下车库为全体业主共有财产，并宣布将于特定日期(8月1日)收回管理权。这相当于在事实上和法律主张上，先行“占有”了争议标的物(管理权)。

2.将“举证责任”的皮球踢给开发商:这才是最核心、最高明的一招!通知函的核心要求是:开发商，请证明车库是你的(提供产权证)。如果开发商无法在期限内提供合法有效的产权证明，业委会就将“认定”其所有权主张无效，并依法收回管理权。这意味着，如果开发商不服，想继续主张权利，它就必须作为原告去起诉业委会!而一旦成为原告，开发商就需要承担起证明车库权属归其所有的全部举证责任。

3.直击开发商“软肋”:业委会在通知函中已经明确指出了开发商的致命弱点:

1.查无登记:业委会合法查询不动产登记信息，结果显示开发商名下根本没有该小区地下室的登记信息。

2.自认“无证”:开发商在与业主签订的《车位转让协议》中，自己白纸黑字写着“无法获得政府颁发的使用权证或所有权证”。“自曝”其无法取得法定产权的事实。

3.法律依据充分:业委会援引了《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条和《民法典》第二百七十四条，明确指出:无法独立登记成为特定业主所有权客体的地下空间,应视为小区的公共配套设施，属于全体业主共有!开发商在合同中的单方约定，因处分了不属于自己的财产,涉嫌无效。

开发商这次承压了

●“约定”不等于“权属”:很多开发商惯用的方式，就是在《商品房买卖合同》附件里单方面约定"地下车库归开发商所有"。但这只是格式条款!地下车库的权属认定,根本不以合同“约定”为基础，而是看其法律属性和能否登记。

●“登记不能”是普遍现实:正如文章(六大维度论证地下车库权属是否归全体业主共有)中分析过的,绝大多数住宅小区的地下车库(尤其是非人防部分),由于其构造和规划特性,根本无法办理独立的《不动产权证书》。大量的司法判例早已明确,这类无法独立确权的车库,应作为小区的公共配套设施,归全体业主共有。

●“公摊”并非唯一标准:有些人会纠结“车库有没有计入公摊面积”?这其实是个误区!是否计入公摊,并非认定权属的唯一或决定性基础。就像小区里的道路、绿地等,很多也没有计入每户的公摊,但法律明确规定它们属于业主共有(依据《民法典》第二百七十四条，属于"不分摊公建")。车库的性质同理,其公共配套属性决定了其归属。

●开发商几乎拿不出“铁证”:面对业委会要求其出示《不动产权证书》的“将军”，开发商能拿出什么?大概率是那份自己都承认"无法办证"的《车位转让协议》,以及那份单方约定权属的购房合同附件。真正的“铁证”一一产权证，它根本拿不出来!

专业、团结、懂法的业委会是关键!

金地悦海湾业委会的这次行动，堪称教科书级别的操作:

1.一个专业、团结、具备法律知识的业委会，是小区和谐发展的基石。他们能精准把握法律要点，制定有效策略，维护业主的核心权益。

2.物业服务必须在业主大会和业委会的管理权框架内运行。清晰界定公共财产的权属和管理权，是减少物业纠纷、实现小区良性治理的前提。车库权属的明确，直接关系到停车管理、收益分配等核心问题。

3.主动运用法律规则，可以化被动为主动。巧妙利用举证责任分配原则，变“我告你”为“你告我”，极大地降低了业主维权的成本和难度。

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      8月1日近在眼前。武汉金地悦海湾小区的业主们，正拭目以待开发商的回应(或者说，是等待开发商可能的起诉)。无论后续如何发展，业委会这招“釜底抽薪”、“反客为主”的策略，已经赢得了先机，也为全国无数面临类似困境的小区业主，提供了一个极具参考价值的操作范本。这波操作,实在是高明!

相关阅读：

六大维度论证地下车库权属是否归全体业主共有

确认地下车库归属全体业主的法律依据：“一法两规一回函”

莫要漠视民生

莫要漠视民生1楼

破解“小马拉大车”难题，需要“跳出基层看基层”，坚持问题导向和系统观念，按照“壮马、轻车、畅路、聚力”的思路，做实做优基层治理的“加减乘除”法，系统提升基层治理能力和实效。

根据该工作计划，2025年全国人大常委会继续审议的法律案有14件，涉及突发公共卫生事件应对法等。初次审议的法律案有23件，其中包括社会救助法、托育服务法、城市居民委员会组织法（修改）、村民委员会组织法（修改）等。

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“轻车”只是手段，“壮马”才有后劲。“减法”之后有“加法”，减负增效双向发力，方能为干事创业拓空间、挖潜力。基层治理不必“单打独斗”，凝聚众智众力，共治更有力。　破解“小马拉大车”，关键在于一切从实际出发，要用好调查研究这个传家宝。拟定清单时，中央和各省区市组建调研指导组，立足乡镇（街道）实际，结合其工作特点，一地一策加强指导服务，与基层干部坐在一起逐条逐项过单子。摸清真情况、了解真需求、聚焦真问题，才能提升减负工作的科学性、针对性、有效性。各级干部“坐在一起”，也能消除“信息差”。比如，设立信息直报点，直接收集基层对松绑减负的意见建议。政策制定“接地气”，发起反馈“直通车”，有助于找准症结，实实在在解决难题。（来源：人民日报 2025年08月14日 《变“小马大车”为“轻车壮马”（评论员观察）》）http://opinion.people.com.cn/n1/2025/0814/c1003-40541926.html

莫要漠视民生

物业管理宜多元共治

来源：经济日报 2025-06-04  梁婧

物业管理与居民生活息息相关，直接影响着居民的生活质量和幸福感。需探索更多元的治理方式，通过构建政府、市场、业主三方协同的治理体系，促使物业管理回归“服务业主”本质。

近日，山西省住建厅公布2025年物业服务企业首批“红黑榜”，304家企业登上红榜，146家企业被列入黑榜。山西省推行物业“红黑榜”制度，是对市场乱象的有力回应，彰显了政府整顿物业市场、提升服务质量的决心，值得肯定。

物业管理与居民生活息息相关，直接影响着居民的生活质量和幸福感。优质的物业服务，能促进小区环境整洁优美、设施设备运行良好、邻里关系和谐融洽；而服务不到位的物业，则可能导致小区垃圾堆积、设施损坏无人维修、安全隐患丛生，让居民苦不堪言。通过建立公开评价体系，政府部门不仅为业主提供了参考依据，也倒逼物业企业提升服务质量。红榜企业获得声誉激励，黑榜企业面临整改压力，这种“奖优罚劣”的机制有助于优化行业生态。此外，“红黑榜”的公布也增强了行业透明度。过去，物业服务质量缺乏统一标准，难以客观评价。如今，政府部门发布基于日常检查、投诉处理等数据的榜单，使市场竞争更加规范。

物业管理涉及千家万户的切身利益，仅靠政府监管和榜单评比远远不够。在“红黑榜”之外，还需探索更多元的治理方式，构建政府监管、市场调节、业主自治相结合的共治格局。物业管理的核心矛盾，在于业主与物业公司之间的权责关系失衡。许多小区业委会形同虚设，业主难以有效行使监督权，导致物业公司“反客为主”，服务质量难以保障。因此，在政府监管之外，必须强化业主自治能力，让业主真正成为物业管理的主导者。同时，推动业委会的规范化建设。政府可简化业委会成立流程，并提供法律指导，确保业委会能够依法行使权力。还可借鉴深圳、杭州等地的经验，推广“业主自管”或“物业联席会”模式，让业主参与服务标准的制定和考核，形成物业公司与业主的良性互动。

除了政府监管和业主自治，市场机制也应在物业管理中发挥更大作用。有不少地区小区物业公司长期垄断服务，缺乏竞争压力，导致服务意识淡薄。因此，应推动物业行业市场化改革，鼓励优质企业通过竞标进入小区，让业主拥有更多选择权。

通过构建政府、市场、业主三方协同的治理体系，物业管理将真正回归“服务业主”的本质，为居民创造更加舒适、便捷、美好的居住环境。

莫要漠视民生

株洲：坚持“五治融合”　推动物业服务融入基层治理

来源：建筑杂志社公众号 发布时间：2025-07-11 11:41:09

https://www.mohurd.gov.cn/xinwen/dfxx/art/2025/art_aef2e057fbc0484e8715029a4bc15aae.html

近年来，湖南省株洲市积极探索物业服务融入基层治理，创新实施“五治融合”，推动物业服务和基层治理水平双提升，群众获得感、幸福感不断增强。“邻长来当家”“近邻管家”等做法，入选全国城乡社区高质量发展和新时代“枫桥经验”典型案例。

坚持政治引领，筑牢联建堡垒

株洲市、县两级成立16个物业行业党委，推动425家物业公司建立党组织，全市1296个居民小区实现党支部全覆盖，形成“社区党委—小区党支部—楼栋党小组”三级联动体系。从市、区直机关选派4707名干部，组建854支工作队进驻986个小区，组成“队长+机关干部+街道干部”的工作微团队，帮助解决小区维修、物业收费、矛盾调解等实际问题，助力小区治理。通过“三供一业”移交、老旧小区改造等方式，建设小区党建睦邻吧等党群服务站1200多个，推动5万余名在职党员认领物业纠纷、加装电梯、车位改造等10万多个服务项目。

坚持自治强基，激发联建活力

创新成立业主组织促进会，推动全市成立业委会等业主组织1287个，覆盖率达到98%。在小区普遍设立红色议事厅，由社区和小区党组织牵头，定期举办物业企业、业主组织和居民代表参加的“四方议事会”，共同商议小区环境治理、公共收益使用等大小事务。按照分类施策的原则，对规模较小、服务需求相似的邻近小区，采取“连片式物业”集中管理模式，逐步实现专业化管理，有效解决老旧小区管理市场失灵和服务不优等问题，提升小区服务水平。

坚持法治护航，增强联建保障

建立“物业接单、小区吹哨、部门报到”机制，实现小事不出楼栋、大事不出小区。整合住房和城乡建设、城管、民政、应急等多部门力量下沉小区联合执法、现场办公，3年来办理物业领域服务事项5000余件。株洲市委出台基层减负赋能“三张清单”和市直部门服务基层治理事项统筹办法，为基层减少71个事项。在物业领域建立“红黑榜”机制，指导小区制定《业主管理规约》，通过行业自律和部门监管双向发力，提升治理水平。针对自建房整治最难啃的硬骨头——荷塘区合泰、富家垅片区，打破属地和部门壁垒，开展联合援建行动，形成了由党组织、业主自治组织、租户、企业主、工人、新就业群体和居民组成的基层治理共同体，推动片区隐患消除、由乱到治、由治及兴。

坚持德治教化，培育联建新风

弘扬志愿精神，鼓励引导居民参与小区公约制定、困难帮扶、就业辅导、义务巡防、应急处突、助老助残等志愿服务。弘扬基层首创精神，先后涌现了“王哥敲门”“珊珊不来迟”等100多个物业服务品牌。天元区怡景苑小区探索“物业超市”服务模式，通过微信小程序下单，实现物业服务、文体活动、养老托幼“一站尽享”。株洲市连续3年召开城市基层治理大会，推广幸福“食”光长者餐厅、街头艺术站、社区合伙人模式等基层治理创新案例。每年以社区、小区为单元，举办家风故事会、广场舞大赛、拔河比赛等“幸福邻里节”活动，推动小区居民走出家门交流互动，让陌邻变睦邻，融小家成大家。

坚持智治支撑，提升联建效能

建设运行“掌上维资”小程序，实现房屋维修资金查询、使用表决等事项线上办理，使用人数超过30万，有效助力维修资金增值收益购买电梯、外墙等维修保险，2024年全市使用房屋维修资金增值收益购买电梯保险4303台，购买保险的电梯实现零投诉。研发推广“株洲业主e家”小程序、“智慧物业管家平台”，定期公示小区物业管理信息、财务收支等20余项公共事务决策信息，有效提升了业主参与度和知情度。积极推进住房和城乡建设领域北斗应用，打造“北斗+”天空地一体化房屋安全智能监测系统，对老旧小区住宅出现的倾斜、沉降、位移、振动等安全状态进行实时监测，已在荷塘区601片区8栋老旧房屋开展试点，进行监测管控，确保群众居有所安。

摘自　建筑杂志社公众号　2025.07.10　株洲市住房和城乡建设局

莫要漠视民生

“家门口的幸福”如何守护？山东全省联动启动物业“规范履约”行动

来源：建筑杂志社公众号 发布时间：2025-08-11 14:51:52

https://www.mohurd.gov.cn/xinwen/dfxx/art/2025/art_d2d3e2ec2ed7417b8ec20a6dec7ed816.html

2025年8月8日，山东省16市统一启动物业服务行业“规范履约行为 共建美好家园”活动，旨在深入整治物业服务履约不到位、侵占业主公共收益等群众反映强烈的问题，推动物业服务质量提升，构建多方协同治理新格局。山东省住房和城乡建设厅党组成员、副厅长麻鹏飞出席活动并讲话。山东省住房和城乡建设厅物业管理处处长徐世栋主持活动。

麻鹏飞在会上强调：“物业服务是群众感受最直接的民生领域，必须用钉钉子精神解决‘重收费、轻服务’、服务缩水、侵占业主公共收益等损害业主合法权益的行为，保障群众安居乐业。

山东省物业管理协会党支部书记、副会长兼秘书长张立君宣读倡议书，呼吁全省物业企业“严守契约精神，回归服务本质”。山东省物业管理协会当值会长、山东省诚信行物业管理有限公司王宏杰代表物业服务企业表态发言，呼吁全省物业企业大力开展自查整改，狠抓物业服务质量提升。济南甸柳新村街道吉祥苑小区的社区党组织、业主委员会与物业服务企业代表现场签订《共建美好家园协议书》，承诺建立“三方联动”机制。物业企业代表现场表态，将严格履行合同、定期公示公共收益收支明细，常态化开展“项目经理接待日”活动等接受监督。

麻鹏飞在讲话中提出各方责任和任务要求：物业企业须杜绝“服务缩水”“虚假承诺”的现象，落实服务清单化管理，按规公示公共收益，接受“双随机、一公开”监管，违规企业将被纳入信用评价体系实施惩戒；主管部门加快完善物业服务标准与收费监管，开展突出问题集中整治，对整改不力者通报曝光；业主委员会需依法监督物业履约，组织业主参与决策，搭建沟通桥梁；社区党组织发挥“主心骨”作用，通过党建联建推动物业融入基层治理，协调化解矛盾。

本次活动是持续深化提升“齐鲁红色物业”建设的生动实践，要求各地要把活动开展情况作为“美好家园”典型案例选树的重要内容，纳入“齐鲁红色物业”星级服务企业、星级服务项目动态调整评估指标；要求物业服务企业落实公共收益公示公开，实行“项目经理接待日”“物业服务履约晾晒”，推动服务公开透明、提高业主满意度。

物业服务关乎千家万户“家门口的幸福”，此次山东全省联动整治，以契约精神为基，以多方共治为径，致力于把小区建设成为“管理规范、环境优美、和谐宜居”的美好家园。

摘自　建筑杂志社公众号　2025.08.09　山东省物业管理协会

莫要漠视民生

山西太原建立物业服务“红黑榜”制度

来源：中国建设报 发布时间：2025-08-05 10:45:43  

https://www.mohurd.gov.cn/xinwen/dfxx/art/2025/art_4bb97f204e834dcd9c0fe20252932ac5.html

近日，山西省太原市房产管理局印发《太原市物业服务项目“红黑榜”制度（试行）》，面向全市住宅小区物业服务项目建立“红黑榜”制度，每月动态调整并向社会公开发布。

根据制度，太原市房产管理局负责建立健全全市住宅小区物业服务项目“红黑榜”制度，监督指导各县（市、区）物业服务主管部门对所辖区域内物业服务项目“红黑榜”制度落实。每月25日前在“山西省智慧物业管理服务平台”公布最终名单；各街道（乡镇）则需在每月20日前完成本辖区名单初审并上报，突发情况可随时补报。

列入“红榜”的物业服务项目需满足“积极配合监管、严格履行合同、质价相符”的基础条件，并符合下列条件之一：在各级考评中成绩突出；党建引领成效显著；试点成果良好；获得国家、省、市级表彰等；经主管部门认定的其他突出表现。

若物业服务项目存在下列任一情形，则列入“黑榜”：限期整改拒不整改；不配合执法检查；不履行合同、未提供质价相符服务导致业主投诉属实；公共设施维修不及时造成较大安全事故；引发群体上访；违规使用维修资金或公共收益；虚假整改；捆绑消费、违规收费；被行政处罚或媒体曝光造成恶劣影响；以及法律法规规定的其他违法违规行为。

对“红榜”项目，将给予评优评先优先、选聘加分、减少检查频次等激励；年度内累计列入“红榜”3次和“黑转红”的企业，在信用评价中加分并公开表扬。对“黑榜”项目，主管部门将对企业法定代表人或项目负责人进行约谈告诫，取消年度评优资格，并责令限期整改；一年内3次列入“黑榜”的，由街道（乡镇）组织社区、业委会依法重新选聘物业服务企业。

为确保公平公正，制度还建立了申诉机制，被列入“黑榜”的企业可在名单公布之日起5个工作日内提出书面异议，主管部门须在5个工作日内完成核查并作出决定。

此外，在同一县（市、区）内，物业服务企业在管多个项目的，有一个在管项目被列入黑榜，该企业当月本县（市、区）的其他在管项目均不得列入“红榜”。企业整改合格后，10日内可从“黑榜”移出并予以告知。

摘自　《中国建设报》　2025.08.05　龙原

莫要漠视民生

北京发布新版住宅物业服务标准

来源：中国建设报 发布时间：2025-07-08 11:01:32

https://www.mohurd.gov.cn/xinwen/dfxx/art/2025/art_241ed4f60ae04465afa413755578a201.html

为系统构建质价相符、权责对等的物业服务市场机制，切实保障人民群众合法权益，近日，北京市住房城乡建设委员会正式修订发布新版《住宅物业服务标准》，将于2025年10月1日起实施。相比于2010年版标准，新标准在优化分级模式、创新自由搭配、突出效果导向、鼓励智慧发展等方面实现综合提升。

标准构建了“刚性指标+柔性指标”的双层结构。其中，刚性指标不设等级划分，作为物业服务的“必答题”，涵盖法律法规、强制性规范的要求，如消防安全、信息公示等；柔性指标则划定三个服务等级，根据服务频次等进行划分，从低到高依次为一级、二级、三级。明确的法定责任与协商确定的权责边界，有助于减少服务纠纷，提升透明度。

标准赋予业主灵活选择权。业主可以根据房屋状况、设施设备、绿化规模、居住人群等实际情况，以及业主的需求与偏好，对各项柔性服务等级分别选择。“菜单式”服务能够较好匹配业主需求，将有限的物业服务费更高效地投入到业主最关注的服务项目上。同时，提升了业主在物业服务中的话语权和参与度，真正准确反映小区业主的集体意志。

标准将各项物业服务的内容、频次等进行定量描述，实现可量化考核，确保服务过程可追溯，为物业服务价格测算和质量评估提供参考和依据。在此基础上，突出效果导向，确保业主能直观感受到服务效果。以保洁服务为例，在明确公区地面清扫清拖频次的基础上，还增加了楼内地面洁净，无污渍、水渍、积尘、杂物等针对清扫清拖效果的指标要求。服务到底好不好，业主对照标准可一目了然，也便于业主做好日常监督。

此外，标准首次提出风险管控和突发事件应对要求，明确物业服务人应建立风险管控机制，定期对物业管理区域进行巡视巡查，对违法违规行为履行劝阻、制止、报告职责。对于突发事件，做好事前充分防范、事中迅速应急、事后总结评估，不断提升应急处置能力。同时，鼓励物业服务人积极开展物业服务智能化及信息技术的研发、应用及推广，推动物业服务提质增效，适应行业高质量发展要求。

摘自　《中国建设报》　2025.07.08　经成

莫要漠视民生

小区停车费涨价，到底谁说的算？

来源：法治日报  2025-08-14 记者  张守坤

据公开报道，近日，福建福州仓山区某小区地下车位收费问题引发纠纷，部分业主以堵门方式表达诉求，导致公共秩序混乱。该小区地下停车场出入口一度堵车近9小时。

原来，该小区原先免费的车位，突然在7月1日开始收费，包月350元/月（车位租金280元+70元管理费）或按实时收费封顶20元/天，这让不少未买车位的业主一时间难以接受。

《法治日报》记者近日采访及查阅公开资料发现，不少小区都曾因停车费变更问题发生过纠纷。有业主质疑，“小区停车费定价有标准吗”“物业公司调整停车费不经过业主同意，发个通知说改就改，合法吗”？

广东深圳某小区业主郝先生表示，近年来他们小区停车费每年都会上涨。今年7月，已经从之前的100多元/月上涨到300元/月。他们向物业公司询问涨价原因，对方的回复一直都是“因为管理成本上升，所以价格不得不上涨”。

“物业公司说小区停车涨价合理合法，但每次都是涨完价后贴了通知我们才知道，这是不是不符合要求？”郝先生说。

因小区停车费突然翻了一倍，也没有给业主任何理由，四川成都某小区的王女士于今年8月4日通过12345反映“物业公司随意涨价停车费”的问题。3天后，区市场监督管理局表示，小区停车收费属于市场调节价范畴，经营者有自主定价权，且现场已公示价格。双方发生停车收费矛盾纠纷，可向属地街道、社区申请搭建平台调解，也可向人民法院起诉，维护自身合法权益。

据报道，前不久，北京丰台某小区有业主收到物业公司最新通知，因不接受新的停车费涨价方案，其承租多年的车位已被转租给其他业主。原来，2023年底，物业公司突然针对小区内120余个车位发布新的收费方案，包括长租和短租两种方式。针对短租，地库架空层车位由原本的每月每个450元上涨至950元，半露天车位由每月每个150元上涨至700元。当时，多名业主据理力争，经过多方协商后物业公司代表承诺价格不变。然而，今年物业公司再次通知说要涨价。

目前，小区40余名业主正计划通过召开业主大会以及诉讼等方式，厘清120余个车位的产权归属问题，同时也对物业公司单方面涨价行为进行抵制。

记者注意到，一些小区停车费大幅上涨甚至高达三四倍，多是物业公司一纸通知公示涨价。

小区停车费价格到底应由谁来决定？

北京大成（上海）律师事务所合伙人、全国住房城乡建设领域“总对总”诉调对接调解员陈思介绍，小区停车费定价权因产权不同而有区别。业主共有车位，如小区地面停车位，占用业主共有的道路或其他场地，定价权由业主大会或业主委员会行使，物业公司无权单方面决定。若物业公司擅自提高收费，侵害业主共有权。开发商或产权人所有车位，如地下车库，可由产权人自主定价，但需遵循“合理、公开、费用与服务水平相适应”原则，且不得损害业主合法权益。

“原则上实行市场调节价，无统一最高限价，但部分省市保留政府指导价，超指导价收费无效。如北京需要参照《北京市物业管理条例》进行相关定价和车位管理，超出指导价最高限的收费无效，有关部门应对其进行查处。”陈思说。

在陈思看来，停车费规则需遵循“合理、公开、与服务水平相适应”原则。目前来看，涨价的合理原因包括成本驱动（人力、设施维护）和服务增值（新增服务、补足低价）两类。首先是成本驱动型涨价，人力成本上升，如物业安保人员工资、社保缴纳标准提高等因素；设施维护升级，如停车场照明、消防系统改造、充电桩增设等情况。其次是服务增值型调价，如新增24小时专人值守、充电服务等项目；原收费远低于现行政府指导价，或因税费政策变更导致综合成本上升（补足历史低价）。

首都经济贸易大学法学院教授翟业虎认为，变更停车费，对于有业委会的小区，由专有部分面积占比2/3以上且人数2/3以上业主参与表决，并经参与表决的双过半业主同意，物业公司单方涨价无效。业主可向住建委举报程序违法，向物价管理部门举报超政府指导价收费，情况严重的可以以侵害业主共有权等为由提起诉讼。未成立业委会的小区，停车费变更应由物业公司与已入住业主协商决定，并在物业服务合同中约定，提前公示，不能单方面决定。

记者注意到，同一小区，停车费标准不同的情况也时有发生。

今年7月30日，在没有任何通知的情况下，北京朝阳某小区针对外来临时车辆停车费用大幅上涨，从原先的1元/2小时变为2.5元/15分钟。

今年6月30日，广西柳州某小区调整停车收费标准，小区业主车辆露天停车场免费停放，租户车辆、临时车辆扫码交费或按月收取（露天停车费100元/月），地下停车业主80元/月，其他车辆150元/月。“虽然差别不大，且每月收费并不贵，但业主和我们都没有购买车位，为什么停车费会不一样。”有租户表示质疑。

有物业公司工作人员告诉记者，停车从免费变收费或者收费涨价，一大原因是为了避免外来车辆挤占车位。

在北京瀛和律师事务所律师杨海看来，同一个小区停车位因建设成本、位置、面积大小、租赁时长等不同，是可以存在不同的停车费规则的。

在陈思看来，小区公共停车位对业主与非业主使用人实行差别对待具有正当性，其核心目的是保障业主优先使用权。为遏制占用现象、提高周转效率、保障小区安全秩序、维护业主权益，小区物业公司有权在政府指导价及公示规则内，对外来车辆设定更高临停价或按小时计费。为公平分配稀缺资源，可对小区内部车辆进行首辆与多辆、业主与非业主的划分，实行阶梯或差别收费，但自治规则需平等适用于全体业主并依法公示。

受访专家认为，停车费涉及业主核心利益，需通过“多方参与、流程合规、信息透明”的机制达成共识。

杨海说，要建立常态化沟通渠道，保障业主知情权。建议调价方提前公示成本与理由，比如近年停车管理的成本明细、对比人工、维护、能耗等管理成本增长幅度、涨价后的费用是否用于设施升级、与周边小区的价格对比表等，让业主了解“为何涨、涨多少合理”。同时召开专项协商会议。由调价方组织业主、物业公司、开发商等召开会议，现场解答业主疑问，对涨价方案进行讨论。

陈思提议，政府层面而言，应当完善指导价动态调整机制，根据成本、供需优化价格标准；推动立法明确“成本透明、质价相符、市场协商、共治监督”原则，强制公开定价全流程，建立“业主表决—政府备案—社会监督”闭环管理体系。

翟业虎建议，应强化业委会的“桥梁”作用，业委会作为业主代表，应通过问卷、网络调研等形式主动收集业主意见，梳理核心诉求，再与物业公司协商。必要时可以引入第三方审核管理成本真实性，避免虚构成本。谈判结果需向全体业主公示，接受监督。

莫要漠视民生

莫要漠视民生1楼

北京发布新版住宅物业服务标准

来源：中国建设报 发布时间：2025-07-08 11:01:32

https://www.mohurd.gov.cn/xinwen/dfxx/art/2025/art_241ed4f60ae04465afa413755578a201.html

为系统构建质价相符、权责对等的物业服务市场机制，切实保障人民群众合法权益，近日，北京市住房城乡建设委员会正式修订发布新版《住宅物业服务标准》，将于2025年10月1日起实施。相比于2010年版标准，新标准在优化分级模式、创新自由搭配、突出效果导向、鼓励智慧发展等方面实现综合提升。

标准构建了“刚性指标+柔性指标”的双层结构。其中，刚性指标不设等级划分，作为物业服务的“必答题”，涵盖法律法规、强制性规范的要求，如消防安全、信息公示等；柔性指标则划定三个服务等级，根据服务频次等进行划分，从低到高依次为一级、二级、三级。明确的法定责任与协商确定的权责边界，有助于减少服务纠纷，提升透明度。

标准赋予业主灵活选择权。业主可以根据房屋状况、设施设备、绿化规模、居住人群等实际情况，以及业主的需求与偏好，对各项柔性服务等级分别选择。“菜单式”服务能够较好匹配业主需求，将有限的物业服务费更高效地投入到业主最关注的服务项目上。同时，提升了业主在物业服务中的话语权和参与度，真正准确反映小区业主的集体意志。

标准将各项物业服务的内容、频次等进行定量描述，实现可量化考核，确保服务过程可追溯，为物业服务价格测算和质量评估提供参考和依据。在此基础上，突出效果导向，确保业主能直观感受到服务效果。以保洁服务为例，在明确公区地面清扫清拖频次的基础上，还增加了楼内地面洁净，无污渍、水渍、积尘、杂物等针对清扫清拖效果的指标要求。服务到底好不好，业主对照标准可一目了然，也便于业主做好日常监督。

此外，标准首次提出风险管控和突发事件应对要求，明确物业服务人应建立风险管控机制，定期对物业管理区域进行巡视巡查，对违法违规行为履行劝阻、制止、报告职责。对于突发事件，做好事前充分防范、事中迅速应急、事后总结评估，不断提升应急处置能力。同时，鼓励物业服务人积极开展物业服务智能化及信息技术的研发、应用及推广，推动物业服务提质增效，适应行业高质量发展要求。

摘自　《中国建设报》　2025.07.08　经成

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2025-05-29：北京市人民政府办公厅关于印发《深化物业管理改革创新 持续提升物业服务质量三年行动计划（2025-2027年）》的通知
https://www.beijing.gov.cn/zheng ... 250530_4103207.html

2025-06-13 ：北京市深化物业管理改革创新持续提升物业服务质量三年行动计划（2025-2027年）》的政策解读
https://www.beijing.gov.cn/zheng ... 250613_4112796.html

莫要漠视民生

莫要漠视民生1楼

只有学习、借鉴“上海康城基层治理实践”经验，“勇于担当，敢于负责”，让人民群众真正"当家做主"，才能维护群众利益、为社区和民众造福！

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2025-05-29：上海市 关于印发《上海市住宅小区物业服务质量提升行动方案》的通知  沪房物业〔2025〕78号
https://www.shanghai.gov.cn/gwk/search/content/ba3297e80f5742b08734ce11cf4b4833

莫要漠视民生

江苏出台物业服务质量提升行动实施方案

来源： 江苏省人民政府网站  2025-07-02     https://www.gov.cn/lianbo/difang/202507/content_7030345.htm

省住房城乡建设厅近日发布《江苏省物业服务质量提升行动实施方案》，聚焦当前物业服务领域群众反映强烈的突出问题和制约行业发展的难点堵点，以“三公开、三提升、三通畅、创新试点示范”为主攻方向，实施物业服务质量提升行动。

《实施方案》明确，力争到2026年底，物业服务和收费信息、公共收益收支情况公开机制全面建立，部门职责公示公开机制有效落实；业主委员会（物业管理委员会）组建率超过70%，老旧小区物业管理服务覆盖率超过80%，全省通过物业管理师职业技能等级认定人员新增3000人左右；住宅专项维修资金应急申请使用“绿色通道”全面建立，物业管理服务领域信访举报处置率100%，物业服务履约率明显提高，投诉数量显著下降。

聚焦物业管理服务阳光透明、小区管理短板弱项、群众急难愁盼和行业创新发展，《实施方案》要求提升业主自治组织组建率，提升老旧小区物业管理服务覆盖率，因地制宜采取业主自治、政府托底、国企进驻、引入市场化专业物业服务等多种形式，破解老旧小区物业管理难题，推动资源整合，通过片区化统筹、盘活闲置资源、智慧化改造等方式，积极探索“低收费、可持续”模式，推动老旧小区物业管理“从无到有、从有到优”。

如何保障住宅专项维修资金正确合规使用，是困扰许多小区的难题。《实施方案》提出进一步细化住宅专项维修资金应急使用条件，针对房屋渗漏、电梯故障、消防隐患等不同问题，明确申请使用流程和所需材料，依法依规采取压减申报要件、优化工作流程、限时审核拨付等方式，提高申请使用效率。

各地将选取一些具备条件的住宅小区，探索开展由业主委员会收取物业费、采取包干制以外的物业收费方式、拓展智慧物业应用场景（电子业主卡、业主在线表决平台等）、发展“物业+生活”融合服务、项目经理向业主委员会和社区述职、业主委员会离任审计等试点。（新华日报）

莫要漠视民生

四川：以“好服务”支撑“四好”建设

着力推动物业服务高质量发展

来源：建筑杂志社公众号 发布时间：2025-06-24  四川省住房和城乡建设厅  

https://www.mohurd.gov.cn/xinwen/dfxx/art/2025/art_6d45dc65c606416bbb42035dba2443ff.html

四川省住房和城乡建设厅全面贯彻落实全国住房城乡建设工作会议部署，坚持以人民为中心，锚定高质量发展目标任务，大力实施物业服务质量提升行动主动融入党建引领基层社会治理工作，以“好服务”支撑“好房子、好小区、好社区”建设，推动物业服务行业高质量发展，促进物业管理服务与基层社区治理深度融合。目前，全省物业企业约9700家，从业人员50余万人，服务面积约18亿平方米，促进物业行业发展、服务群众成效更加显著。

强化政治引领“把方向”

健全物业行业党建工作体系。依托住房和城乡建设部门，在全省21个市（州）和164个县（市、区）全部建立物业行业党委，承担推进“两个覆盖”、统筹行业发展等8项职责。印发《关于健全物业行业党组织体系建设的通知》《2025年全省物业行业党委工作要点》《四川省物业行业党委工作规则（试行）》和《选派党建指导员工作办法（试行）》等，构建省、市、县3级物业行业党委架构，形成“党委统一领导、组织部门牵头抓总、住房和城乡建设部门具体负责、相关部门协同推进”的工作格局，着力健全组织体系、强化政治引领。

着力扩大党的组织和工作覆盖。坚持集中攻坚、分类施策，紧贴实际、精准指导，通过单独建、联合建、挂靠建等方式优化党组织设置，不断增强行业组织力、凝聚力、战斗力，着力推动党组织和党员作用发挥，持续推动“两个覆盖”提质增效。广泛开展“双找”活动，指导15个市（州）物业协会、推动2300余家物业企业建立了党组织，全力推进行业党组织扩面。

推动业务与党建相融互促。找准提高党的建设质量与推动高质量发展的结合点，围绕发展抓党建、抓好党建促发展。探索“党建+”治理模式，真正把物业打造成为党密切联系群众的重要平台、服务群众的重要力量，创建了一批具有示范效应的“红色物业”小区，推动基层党建、社区治理与物业管理融合共进。健全与物业企业的常态化沟通交流机制，及时主动解决企业痛点、难点问题，引导企业苦练内功，完善治理结构，增强内生发展动力，支持企业积极转型升级，提升创新能力，不断提高质量、效益和核心竞争力，努力培育更多领军红色物业企业。探索开展产业链、供应链、创新链党建工作，推动产学研、上下游等企业开展党建联建共建，推动党建引领下的物业管理服务能力不断提升，推动行业党建与业务同频共振、双促共赢。

参与基层治理“增能量”

建立“三方联动”机制。会同省委组织部等印发《〈关于深化城市基层党建引领基层治理的若干措施（试行）〉分工方案》，强化社区物业党建联建，以高质量物业服务推进美好家园建设。会同省委组织部、社会工作部研究制定党建引领居民小区治理“三方联动”议事协调办法，推进党建引领下的社区居民委员会、业主委员会、物业服务企业三方协同共治，以小区为单位搭建“三方联动”机制，组织各方依法依规共同参与小区治理，着力破解“小马拉大车”等问题，切实提高基层党组织领导基层治理能力。

提升基层工作者能力素质。采取省级示范培训，市级重点轮训，县（市、区）级全覆盖普训，镇街常态化培训，业委会岗前集训相结合的方式，对街道社区、业委会成员、物业企业项目经理组织开展基层治理人员自治能力提升专题培训，重点培训业委会成员素质和道德建设要求，物业管理相关法律、法规知识和业委会规范运作操作指引，不断提升基层工作人员和业主委员会的综合素质和依法依规履职能力。

强化示范引领。组织开展“加强物业管理共建美好家园”活动，选树16个省级“美好家园”小区，向住房城乡建设部报送“美好家园”典型案例6个，以点带面推动构建共建、共治、共享基层治理新格局。编制2024年《四川省美好家园典型案例集》，将全省35个美好家园先进经验做法纳入其中。

提升服务质量“添动力”

推动物业服务标准化。加快形成与高质量发展相适应的好服务评价标准体系，不断提升物业行业的标准化水平。出台住宅、产业园区等13种业态物业服务标准，并在全国省级层面首次明确公园、居家养老、旅游景区等5项物业服务标准，推动物业服务对标提升。

实施质量提升行动。印发《全省住宅小区物业服务质量提升行动实施方案》，推动物业服务“两升一降”（公示率提升、履约率提升、投诉率下降），进一步规范物业服务行为，提升小区环境卫生绿化水平，做好小区共有设施设备运行维护更新，提高物业从业人员素质，拓宽便民生活服务范围，强化小区安全管理。

创建“骑手友好型社区”。针对骑手普遍存在停车难、充电难、休息难等基本“保障难”问题，配合四川省委社工部制定《推进“骑手友好型社区”建设工作方案》，指导各地为外卖骑手开通出入绿色通道，设置临时停车区、休息区，建设骑手驿站等，提升外卖骑手等人员通行效率。

坚持分类施策“扩覆盖”

开展老旧小区补短提质行动。以老旧小区“组织体系健全、治理机制健全、基础设施提升、管理服务提升”为目标，制定《城市老旧小区（院落）治理补短提质行动方案》，在全省开展老旧小区（院落）治理补短提质行动，目前已对全省2023年前改造完成的2.18万个老旧小区实现物业管理覆盖，2025年将持续推动纳入2024年改造计划的8523个老旧小区引入物业管理，推动居民生活品质和基层治理效能双提升。

推进无物业小区实行基础物业服务覆盖。指导各地按照“精准分类、一区一策”原则，对设施条件较好的小区，通过社会化引进专业物业；对规模较小的小区，统筹连片打包形成规模效益，推行“打包”托管或国企兜底服务，推动连片引入服务管理；对社区具备造血功能的，采取社区领办物业服务中心模式，盘活闲置资源，发展院落经济，采取“公益+低偿+市场”的方式实行物业服务；对居民自治意愿强的小区，指导成立自管委员会，落实基本物业服务。

总结推广经验。征集全省无物业小区实现物业管理的典型案例，及时总结经验做法，择优选定23个典型案例汇编成《四川省无物业服务小区实行基础物业服务典型案例集》，供各地借鉴推广。编印《四川省老旧小区物业管理服务标准》，明确基础型物业管理服务、标准型物业管理服务、提升型物业管理服务等三大类老旧小区物业服务内容和服务要求，规范和促进老旧小区物业管理工作。

突出靶向施治“树新风”

突出问题集中整治。2024年5月印发《全省物业领域突出问题系统治理工作方案》，深度治理物业领域的顽瘴痼疾。2025年4月印发《关于今明两年深化整治全省住房城乡建设领域群众身边不正之风和腐败问题工作方案》，将整治物业服务履约不到位、侵占业主公共收益等问题作为整治重点之一。2024年以来，全省检查发现物业领域突出问题824个，其中完成整改753个，住房和城乡建设系统移送综合执法及公安部门物业领域问题线索19条，梳理10个物业领域典型问题开展挂牌督办。

物业纠纷多元化解。建立属地为主、部门联动、专家会商的物业纠纷调处化解机制。会同四川省高院联合发布《涉物业纠纷诉源治理白皮书》，加强物业纠纷诉前预防和化解，探索物业纠纷诉源治理新路径。研究制定省级层面物业纠纷多元化解指导意见，推动住房和城乡建设主管部门与法院等建立联席会议制度，共建联动联调机制，构建物业领域多元调解纠纷力量有机衔接的“大调解”工作格局。2024年全省涉物业服务合同纠纷同比下降48.2%，四川省住房和城乡建设厅受理物业问题信访同比下降36.2%。

建立健全长效机制。坚持泸州市龙马潭社区鹰翔苑“迎新春”社区党建文化活动“当下改”和“长久立”紧密结合，研究制定《四川省物业管理服务廉政风险防控要点》《四川省物业服务质量评价标准》《四川省物业服务招标文件示范文本》《物业专家管理办法》等，修订《四川省物业企业信用信息管理办法》，全方位织密制度的“笼子”，真正管好关键人、管到关键处、管住关键事，不断扩大集中整治综合效果，有力铲除不正之风和滋生腐败的土壤和条件，推动改革发展成果更多更公平惠及人民群众。

面对新形势、新任务、新要求，四川省住房和城乡建设厅将以高质量党建引领高质量发展，把党的领导落实到物业管理工作各领域、各环节，为行业高质量发展提供坚强引领保障。

摘自　建筑杂志社公众号　2025.06.24　四川省住房和城乡建设厅

莫要漠视民生

密集的政策东风、市场需求的深刻变化、力度空前的行业整治，以及“好房子好服务”的顶层设计蓝图，都在清晰地预示着：中国物业管理行业正站在一个关键的转折点和历史机遇期。物业行业关乎民生保障，在基层治理中的价值愈加重要。近年来，从中央到地方国家层面持续出台利好政策，为物业行业发展锚定了发展方向，更通过完善的制度框架，推动物业管理体系向专业化、规范化迭代升级。在政策驱动下，物业行业正沿着定位明晰化、体系标准化、服务多元化、发展创新化的路径稳步前行。 部分地方政策的动态调整虽引发了行业短期震荡，但也折射出居民对物业服务“质价相符、优质优价”的迫切需求，以及对高品质服务的殷切期盼。这种供需端的深层互动，反而成为行业规范化发展的催化剂。住建领域顺势而为，开始全方位推进品质提升与治理优化，在全国多地物业领域有序开展多方面突出问题的专项整治工作。与此同时，随着“好房子”建设标准在全国范围加速落地，与之配套的 “好服务”工程也在物业领域全面铺开，共同勾勒出行业高质量发展的新图景。（来源：中物研究院 中物智库 2025-07-18 《 转折点已至：物业政策红利、市场变革、行业整治与好服务价值重塑》）https://m.sohu.com/a/915015285_121752070/?pvid=000115_3w_a