开发商物业“独大”，业主权益谁来保障？业主自治之路为何如此艰难和坎坷？

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一、背景举例：龙岗区熙珑山花园小区的业委会筹备之痛

在龙岗区坪地街道，有一个名为熙珑山花园的小区，自2019年12月28日交房以来，业主们便陷入了无尽的困扰之中，设施配套不全、安全隐患未除、物业管理混乱……这些问题压得业主们喘不过气来。为了改变这一现状，广大业主迫切希望成立业主委员会，以便更好地管理小区、提升生活品质。然而，这一看似简单的愿望，却历经了三年的漫长等待和无数次的挫折。

第一次筹备：不专业与偏向物业的组长

2020年10月，业主们自发启动了筹备签名申请。2021年3月，坪地街道公示了筹备组业主代表开始报名。然而，在筹备过程中，筹备组组长的不专业和偏向物业、开发商的行为，让筹备工作举步维艰。街道筹备组直接认定，物业开具业主曾有欠费，就认定业主无参选权，刷掉了物业不认可的报名业主（与市住建局规定报名前缴清物业费即可的规定相违背），此外，整个筹备过程中，筹备组拖沓行事，导致筹备工作超过了规定的6个月+延期3个月期限，最终无疾而终。

第二次筹备：还是第一次的筹备组组长不积极推动，开发商和倾向物业的代表干扰

在业主们的强烈诉求下，街道办终于开始筹备第二次业委会报名。在前期筹备阶段，将积极报名参加筹备组的业主通过社区踢除掉，将带有开发商物业身影的业主选为筹备组的业主代表。在整个过程中，筹备组组长依旧未积极履行统筹作用，放任开发商代表全程参与筹备会议，无所作为。在最终投票时，开发商代表不投票赞成、放弃、反对等选项，筹备组组长甚至不组织政府物业面积去投票。更令人震惊的是，带有强烈“开发商物业”背景和言语倾向的业主代表在筹备会议上维护开发商言论，甚至威胁其他业主和筹备组成员。筹备组组长对此却啥也不吭声，让业主们倍感失望和无助。

第三次筹备：无望之伤

经过前两次的失败，业主们对第三次筹备几乎失去了信心。开发商面积占大比例，政府物业不参与投票，政府不积极推动，没有业委会和业主大会的小区，对于开发商的物业没有一点监督权力。开发商占有7.8万平方米面积不缴纳物业费（每月不缴纳物业费33万以上），关系户免除物业费，全小区物业维护成本转嫁给普通业主。街道物管办竟然说这是合法的，这让业主们感到无比的愤怒和不公。

目前，小区处于无业委会的状态中，无法召开业主大会。业委会成立难，对物业的监督就更加地难了！

二、物业服务问题：质价不符，承诺不兑现，不应该降费吗？

熙珑山花园小区的物业服务问题也是层出不穷。物业上墙制度上写的服务不达标，降价格的事没有做到。2023年5月30日，物业公开承诺的物业服务提升方案也没有开展和实施。在君胜熙珑山花园物业服务承诺中，明示了分级物业服务要求有一至两条达不到标准的，收费标准应适当下调。《民法典》第九百三十七条第三款规定，物业公开的承诺属于物业合同的一部分。物业没有按标准实施开展物业服务，质价不符合，公开承诺不兑现，不应当降费吗？

三、三年全覆盖目标遥遥无期

2022年，住建局发布三年内要住宅小区全覆盖成立业委会的文件。当初，广大小区业主欢欣鼓舞，热烈期盼业委会早日成立，可以由业主自主管理小区，对物业能形成有力监督。然而，现在看起来，这个文件根本没有实施，深圳三年实现小区业委会全覆盖的目标遥遥无期。

四、街道的“救火员”角色

街道往往充当的是“救火员”角色，要等小区业主“闹”起来了，才会来解决。有时候业主提了诉求，他们又只会机械地回应，欠少主动和创新精神。2023年，坪地街道短暂在小区入驻过，解决当时小区对物业极度不满意的事。然而，一个月多后就撤掉了。

五、业主的诉求：居代业，物业费下降

我们是龙岗区坪地街道熙珑山花园的业主。小区因两次业委会筹备失败，长期缺乏有效自治，导致物业费（现行3.9元/㎡，维修基金0.25元/㎡，每年物业费4000+元）、停车费（现行240元/月）标准不合理，服务质价不符问题突出。更不公的是：开发商占有的公寓、商业等大面积物业，多年疑似未缴物业费；且物业对部分关系户违规免单，成本转嫁普通业主，严重损害公平。业主多次与物业协商无果，均未获实质解决。

鉴于业委会成立可能性极低，根据《深圳经济特区物业管理条例》第124条，恳请政府推动依法代行业委会职责，作为业主代表与开发商、物业公司开展强制谈判，推动物业费、停车费下调，并同步彻查开发商欠费及关系户免单问题，启动前期物业更换选聘工作，彻底扭转“单边主导”困局。

开发商物业“独大”让业主权益难以保障。我们呼吁相关部门能够正视问题，积极作为，推动居代业或者业委会的成立，让业主们能够真正享受到应有的权益和服务。同时，也希望广大业主能够团结起来，共同为小区公共事务而努力，为自己和家人的幸福生活而奋斗！

坪地街道办事处

尊敬的市民朋友：
  关于您反映辖区熙珑山小区相关的问题已收悉，坪地街道高度重视，立即组织相关部门进行核查，现将处置情况回复如下：
  一、基本情况
  2019年12月28日熙珑山小区交房入伙，2021年2月19日开始申请成立第一次筹备组会议，当年12月至2022年3月，街道筹备组因疫情原因暂停筹备工作。2022年12月31日至2023年2月22日，君胜熙珑山小区召开首次业主大会选举业主委员会，会议结束经系统统计，参会业主总人数占比69.38%，参会人数达三分之二以上，参会总票权数占比49.12%，参会票权数未能达到占比三分之二以上。综上，小区两次筹备业主大会选举业主委员会均告失败，未能选出业主委员会。
  二、主要诉求
  关于熙珑山花园物业费、停车费、充电费过高、商业、公寓疑似未缴费，恳请社区工作站介入协调并开展居代业等诉求。经核查，1.熙珑山小区当前执行的是前期物业服务合同约定标准，住宅物业服务费为3.9元/月/平方米，根据《广东省定价目录（2022年版）》《深圳经济特区物业管理条例》《关于印发我市住宅物业服务收费指导标准的通知》等相关规定，我市普通住宅每平方米最高3.9元/月/平方米，未超出规定要求。2.关于小区停车场收费问题。根据《深圳市发展和改革委员会关于进一步完善机动车停放服务收费政策的通知》（深发改〔2017〕1518号）相关规定，停车收费标准的制定或者调整由停车设施所有权人按照市场原则，通过合同等方式与停车设施委托管理方协议约定。据了解，停车场委托管理协议约定小区月卡费用240元/月，未超过三类地区最高的250元/月标准。3.关于商业、公寓疑似未缴费的问题。据核实，小区物业服务企业目前以“包干制”提供小区物业服务，并承担经营上自负盈亏，故物业公司因小区事务支出的相关费用列入经营管理成本，作为物业公司承担的成本之一，不违反相关法律规定。4.关于恳请社区工作站介入协调并开展“居代业”的问题。根据《深圳市社区居民委员会代行住宅区业主委员会职责管理办法（试行）》第八条住宅区符合下列情形之一的，居委会可以代行业主委员会的相关职责：（一）已开展首次业主大会会议筹备活动但最终未能成立业主大会并选举产生业主委员会的；（二）已开展换届工作，但未选举产生新一届业主委员会的。符合上述情形且住宅区物业管理面临可能影响公共安全或者管理秩序等紧急情况或重大事件，需要业主委员会及时解决的，街道办事处应当立即开展指定居委会代行业主委员会职责的工作。坪地街道已对熙珑山小区的情况进行了研判，并将实施“居代业”模式所具备的条件反馈给了业主。
  三、主要措施
  一是坪地街道于12月23号召开会议，就熙珑山小区业主反映的情况进行专门研讨，并对小区“居代业”模式的可行性展开专项研究。二是街道平安法治办分别于12月18日、26日约谈物业公司负责人，督促物业公司须进一步重视小区业主诉求，持续完善物业服务工作，不断提升服务水平。三是街道平安法治办与坪西社区将主动向具备相关实践经验的街道和社区学习取经，学习了解其在“居代业”工作推进过程中的成功做法与成熟模式，并结合熙珑山小区的实际情况，深入研究制定下阶段工作实施方案。

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小区第一次筹备业委会历程。




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2022年，小区第一次业委会筹备会议眼看就要到期，还迟迟不能开展业主大会投票。给市委书记写一封信寄过去市委办公厅并被签收了，给坪地街道同步寄过去很讽刺的被退件了。后来还有四十多个业主，跑到市里面去。坪地街道派了一辆大巴车过去市里面将业主接回小区来。

《关于千人请愿加快坪地街道熙珑山花园小区首次业主大会会议筹备进程的集体请愿书》（2022年5月）

尊敬的孟凡利书记：
您好！我们是龙岗区坪地街道君胜熙珑山花园小区的业主。自本小区2019年12月28日交房两年多以来，仍存在设施配套不全、安全隐患未有效排除、物业管理混乱等诸多问题。为了更好地管理小区、提升居民生活品质，维护全体业主在物业管理活动中的合法权益，创建和谐社区，广大业主迫切渴望早日成立业主委员会。但距坪地街道办2021年3月牵头成立筹备组至今一年有余，已超过《深圳经济特区物业管理条例》要求的六个月，以及特殊情况下经批准可延长三个月的处理时效。小区业主以多种方式催促仍无果，无奈之下以集体请愿的形式将诉求表达一二。希望趁着深圳市住建局发布住宅小区业委会三年内全覆盖的利好政策，群众相关的现实困难能得到政府的重视与支持。
一、本小区业委会筹备艰难而漫长的概况
（一）2020年之前的筹备进程
2019年12月28日，君胜熙珑山花园小区交房入伙。
2020年10月10日，业主自发启动了筹备签名申请。
（二）2021年度筹备进程
2月19日，成立筹备组的申请书及签名提交到坪地街道。
3月1日，坪地街道公示筹备组业主代表开始报名。
3月18日，街道公示筹备组为4名政府人员和3名业主代表。
4月8日，第一次筹备组议定9月内召开业主大会。
5月13日，第二次会议疑因物业介入现场起冲突，未果。
5月18日，众多业主在12345平台投诉筹备工作被恶意阻拦。
5月25日，业主代表询问街道办和社区关于筹备进展，无果。
7月6日，因防疫缓和，再次询问筹备进展，被告知暂缓。
7月15日-30日，多次问进展，被告知暂缓、拒绝业主拜访。
9月2日，第三次筹备组会议，议定社区对业主签名核实。
9月28日，《管理规约》等规定审核通过，筹备组成员签名。
10月9日，街道张贴告知候选人报名通知。
10月9日-23日，报名期间，物业无故不给候选人开具证明。
10月28日，第四次筹备组会议审核候选人，街道办组长称咨询律师意见，采纳物业开具证明上有关曾欠缴过物业费超过三个月属于不合格。
11月，社区核实候选人推荐人信息，数名业主表示被冒用签名。业主在业主群投诉后，物业私下联系了被冒名业主。
11月30日，第五次筹备组会议审核候选人资料，认定只有1名候选人符合，其余不符合要求。政府代表采纳了物业开具报名人曾经欠缴物业费的证明，认为曾欠缴即使已经补缴纳了，也是不合格的。业主代表认为只要报名前缴前就合格，没有被采纳。
12月3日，小区楼栋公告栏公告第二次报名通告。
12月16日，多名业主对筹备组组长认定的欠费认定咨询市12345热线，市住建局答复：只要报名前缴清就不视为欠费，即筹备组政府代表声称咨询过律师之后认定的事实被主管部门的专业意见反驳。
12月-2022年3月，街道办筹备组暂停筹备组工作。
（三）2022年度筹备进程
3月31日，业主再次主动拜访街道办，并得到尽快开会承诺。
4月2日，第六次筹备组会议召开，共审核第二轮报名的23份报名资料。最终认定6名业主资料合格，7人需要限期补交资料。6名资料合格的业主包含1名首轮物业费缴纳被认定为不合格，又没有参加第二轮报名的人。筹备组中的政府代表认为，物业费缴纳问题解决后，他第一次报名的问题就解决，所以合格。
4月25日，第七次筹备组会议召开，就上述1名没有参与第二轮报名的业主的认定问题，业主代表与政府代表存在较大分歧，导致筹备组工作推进停滞。当天，业主代表联系到该报名人，得知其真实意思表示：在收到社区通知其第一轮报名资料不符合的通知时，因考虑重新准备资料繁琐、加上工作繁忙，已放弃参加。该名第一轮报名人员自愿签署了退出业委会候选人的声明。
4月27日，筹备组的业主代表持24小时核酸报告将上述人员的退出声明交到坪地街道办物管办。上述第一轮报名人员自愿放弃参加后，候选人就会满足人数要求。
5月9日，业主群里有热心业主说，自发到街道办物管中心询问筹备组政府代表筹备情况，没有得到实质性回复。
5月14日（周六），小区业主发动关于推进小区业委会成立的千人联合请愿签名。筹备组政府代表、社区到小区质问。
多名业主多次询问街道办筹备进展时，均未能得到明确答复。目前，筹备组工作停滞不前。
二、我们找到关于业委会成立的政府部门职责及期限规定，认为坪地街道办是忽视民愤、罔顾民意、消极怠工、严重不作为。
（一）《深圳经济特区物业管理条例》。第六条规定，区人民政府住房和建设部门负责辖区内物业管理的监督管理和指导工作。街道办事处负责组织、协调业主大会成立以及业主委员会的选举工作，指导、监督业主大会和业主委员会的日常活动，调解物业管理纠纷，并配合住房和建设部门对物业管理活动进行监督管理。支持社区居民委员会发挥对业主大会、业主委员会、物业服务企业的指导和监督作用。
第二十一条第二款规定，筹备组应当自首次筹备工作会议召开之日起六个月内组织召开首次业主大会会议。首次筹备工作会议召开之日起六个月内无法召开首次业主大会会议或者首次业主大会会议未能选举产生业主委员会的，经街道办事处批准，可以延长三个月。
（二）市人大常委会关于特区条例执法检查。2021年8月26日下午，市人大常委会召开《深圳经济特区物业管理条例》执法检查组第一次会议。骆文智主任指出，物业管理作为城市建设和管理的基本单元，在便利居民日常生活，提高人民生活质量，维护社区环境和秩序等方面发挥着不可替代的作用。在执法检查过程中，要把党建引领、人民至上、法治思维、问题导向和务求实效贯穿始终，重点检查市区有关部门、街道社区及水电气等专营单位在物业管理方面的履职行为，深入推动解决人民群众急难愁盼问题。对于检查中发现的问题，要敢于动真碰硬，督促政府部门、物业服务企业等认真整改纠正违法行为，真正让监督的压力转化为有关部门改进工作的动力。要透过现象看本质，查清病灶，对症下药，提出务实有效的意见建议，进一步推动我市物业管理水平的提升，保障业主合法权益，努力打造住有宜居民生幸福标杆。
（三）市主管部门关于三年内小区业委会全覆盖的文件。深圳市住建局近日下发文件《深圳市住房和建设局关于推进住宅小区业主委员会三年全覆盖的通知》（深建物管【2022】24号）要求，为进一步推动《深圳经济特区物业管理条例》全面实施，落实市人大常委会执法检查报告提出的“全力推动业委会成立”要求，根据市主要领导指示批示，我市决定开展住宅小区业主委员会三年全覆盖工作。深圳市政府门户网站、网易、读创、深圳新闻网、新浪网等媒体和网站争取报道、转载。
三、我们的简单希望
至今小区业主入伙两年多，业主大会筹备申请向街道办申请已经一年多了，我们普通业主住有宜居的简单愿望一直实现不了。
（一）《中共中央 国务院关于支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区的意见》向深圳提出战略定位，要建设法治城市示范、城市文明典范、民生幸福标杆。我们希望我们小区业委会的推进、成立是贯彻落实先行示范区的一个最基层实践典型。
（二）习近平总书记说，共产党人必须牢记，为民造福是最大政绩。我们谋划推进工作，一定要坚持全心全意为人民服务的根本宗旨，坚持以人民为中心的发展思想，坚持发展为了人民、发展依靠人民、发展成果由人民共享，把好事实事做到群众心坎上。什么是好事实事，要从群众切身需要来考量，不能主观臆断，不能简单化、片面化。哪里有人民需要，哪里就能做出好事实事，哪里就能创造业绩。业绩好不好，要看群众实际感受，由群众来评判。有些事情是不是好事实事，不能只看群众眼前的需求，还要看是否会有后遗症，是否会“解决一个问题，留下十个遗憾”。我们小区一年多来，就业委会成立一事，从国家信访局、市12345热线、区信访局、街道信访办、上门拜访等多种途径都尝试过了，仍旧进展缓慢，我们希望街道办的基层干部们，能够学习领会习总书记的讲话精神，为小区业委会推进扎扎实实地办事，为小区业主真真正正地办实事，履行好自己的法定职责。
（三）近期孟书记在基层调研，进园区、进企业、进社区，与基层干部群众互动交流时强调，要瞄准“民生七有”目标，让人民群众的获得感成色更足、幸福感更可持续、安全感更有保障。要坚持以人民为中心的发展思想，把为民造福作为最重要的政绩，把人民拥护不拥护、赞成不赞成、高兴不高兴、答应不答应作为衡量一切工作得失的根本标准，巩固拓展党史学习教育成果，推进“我为群众办实事”常态化长效化，用心用情用力办好群众牵肠挂肚的民生大事和天天有感的身边小事，切实把群众大大小小的事办好。我们希望街道办的基层干部，能够认真领会、贯彻落实孟书记的指示，用心用情将我们小区筹备成立业委会的事办好。
按照我们的理解，小区业委会成立应该是自然而然、顺理成章的事，但这一年多来，小区业委会筹备工作处处受掣肘，甚至可能面临筹备组被解散的灾难性后果。一年多的心血恐付诸东流！不敢相信这是在法治健全、倡导公平正义的社会，在现中国唯一的社会主义先行示范区——深圳正面临的境遇。
现本小区业主总共  1003  人联名（详见附件名单，由于时间所限，仅收集一周内参与签名的业主），无奈进行集体请愿，望书记能考虑这“千人民意”，切实解决老百姓的民生问题，帮助本小区尽快成立业委会。
期待您的关注与支持，谢谢！
祝：工作顺利，步步高升！

附件：《关于加快坪地街道熙珑山花园小区业委会成立进程的集体请愿书签名》 共30页

             龙岗区坪地街道君胜熙珑山花园小区业主
              2022年5月19日来自: Android客户端

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熙珑山花园小区第二次筹备的业主大会记要（截止2023年2月23日）
2022年12月12日，街道办公示业主大会会议时间为2022年12月31日至2023年1月9日。
2022年12月18日，咨询社区制定业主大会宣传横幅的进度，社区回复没有安排；同日，跟筹备组组长说，业主自定横幅，请组长跟物业报备，组长回复横幅不能乱挂，建议公示期过后、关键时再挂。
2022年12月29日，组长问横幅是否做好，可以挂，并已与物业沟通好，横幅拿到物业中心前台找保安吴队帮忙挂上。
2022年12月30日，业主自定的横幅收到，拿到物业中心前台找吴队，吴队说：我们物业经理说，小区不能挂横幅（他说这句话的时候，物业工程部的人正在小区次入口前面挂物业自定的横幅）。马上找筹备组组长，半个小时后，组长回复说物业嫌业主印的太多。建议等31号筹备组到小区设线下投票点时再说。
2023年1月1日，在筹备组群跟街道办和社区报备，业主自己挂宣传横幅。
2023年1月2日，业主大会宣传横幅不翼而飞，物业经理说他不知道，不是他叫人取下来的，筹备组组长也认同物业的说法。业主报警，查看小区监控，结果物业告知，小区监控刚好坏了。同日，部份候选人自制的候选人宣传海报也被物业取走，组长说只宣传部份候选人不合适，我要求组长制定合适的候选人宣传海报过来，无果，说电子投票的公示文件可以看。
2023年1月3日，社区另外定制了两副横幅挂上，为社区点赞。
2023年1月4日，业主代表要求，召集所有候选人出面，让业主认识，或者定制候选人宣传海报，因为广大业主反映候选人认识不知道怎么选；另外，加大宣传力度，用发短信和打电话的方式，通知业主参加业主大会投票（小区公众号绑定率在60%左右，未绑定公众号又没住小区的业主，根本不知道召开业主大会，就算绑定了公众号，公众号的信息也很容易被忽略）。街道办所有人员未吭声。
2023年1月5日，物业管家在群里发布扰乱选举，制造小区矛盾的信息，业主代表在筹备组群问街道办管不管，开发商代表出来与业主代表争吵，街道办所有人员不发一言。
2023年1月6日，业主代表在筹备组群问组长，没有入住，没有加入业主群的业主如何收到业主大会召开的信息，组长没有理会。同日，咨询街道办工作人员，投票时间过半，可是票数未过半，街道办有没有什么行动指导？比如提供业主联系方式？延长投票时间？号召开发商和国资委投票？工作人员回复，现在的情况需延长投票时间。下午5点半，组长出群通知，第二天开会研究延长投票时间事宜。
2023年1月7日，筹备组会议上，开发商代表和其中一个业主代表，在会议上很激动的说，业主群里有人给部份候选人拉票，违规，对没人拉票的另外的候选人不公平，说业主上门宣传扰民，加大物业工作，要宣布业主大会无效，筹备组就地解散，业主代表甚至说，要让业主不投票，她自掏腰包，送米送油，组长对此言论没有制止，听之任之。开发商代表和其中一个业主代表，与另外的2个业主代表，在此次业主大会的宣传上，存在严重分岐，组长没有出声调解矛盾，任由矛盾加剧。
2023年1月9日，街道办出公告，延长业主大会投票时间至2023年2月22日。
2023年1月10日，业主找出住建局公众号里的下载未参与表决明细表的功能，请街道办提供未参与表决的业主房号，以便节约时间更精准的宣传投票，街道办没答复。同日，社区加大横幅宣传。
2023年1月12日，业主再次找街道办提供未参与表决的业主房号，街道办仍是没有人答复。
2023年1月18日，向街道办申请筹备组时间延长3个月，获批。
2023年1月21日，除夕，业主大会宣传工作停摆，大家开心过春节。
2023年2月2日，投票标数权数均未达到法定标准，业主再次找街道办提供未参与表决的业主房号，街道办仍是没有任何人答复。
2023年2月3日，持续找街道办，仍未得到任何答复。
2023年2月6日，筹备组组长在群里说收到很多投诉，投诉内容说有背后团队恶意操作本次选举，有人用不停上门、电话骚扰、电梯里漫骂等方式骚扰业主，另外说有政府公职人员与幕后操控团队沟结，泄露后台信息，怀疑有利益输送。业主要求组长解释，这个投诉是否有照片，视频为证？希望请相关部门介入调查，是确有其事的投诉？还是无中生有，恶意诽谤？组长说街道办依法依规，如果谁有证据，可找纪委查。至于是否追究投诉人的责任，没有提及。
2023年2月8日，业主收到短信通知业主大会投票提醒，少部份邻居在业主群里说没收到短信。
2023年2月10日，组长告知下午3点在社区用固定电话打给未投票业主，打电话时间是2月10号下午3点~6点，13号，14号继续，到14号可全部通知完上千户业主。
2023年2月14号，投票率一直上不去，业主再次请街道办提供未参与表决的业主房号，方便业主义工去宣传动员投票，因小区里有业主反馈不敢投票怕被报复的情况，希望街道办能到小区宣传业委会，以定民心，未得到答复。同日，另一个业主代表反映有邻居白天晚上收到境外电话让投票并投指定的候选人，表示要投诉街道办，投诉到市政府，并对街道办不客气，说确定电话是街道办打的，还说受到威胁，如果不投票，孩子有危险。另外2名业主代表建议报警，报扫黑除恶组，要求组长严查，业主的电话街道办可以看到，也给到社区打电话，物业公司也有所有业主的电话，应该查清楚是谁在操控，给业主一个交待。街道办和社区对此没有任何回应。
2023年2月15日，组长回应，对于前一天业主反映的打电话问题，不会是街道办和社区打的，街道办和社区只会用政府的固定电话，并在上班时间通知业主，只是通知而已，建议如业主受到骚扰威胁，保留证据报警。反映情况的业主代表说不能公开未投票业主房号，说有很多邻居骂街道办，强调很多人接到电话很反感，她朋友很生气。我作为其中一名业主代表，劝其报警，生气没有，让相关部门往死里查，有业主电话就街道办，社区，物业，总逃不过这3个单位。社区警长也提供了报警电话。
2023年2月17日，开发商代表和其中一名业主代表，与另外两名业主代表，在筹备群里就业主大会宣传投票的问题，又激烈争吵，街道办和社区没人出来调解。
2023年2月19日，开发商代表说筹备组成员亲自拉票，业主代表表示，只是宣传投票，没有拉票，没有证据不要污蔑人。就此开发商代表和其中一名业主代表，与另外两名业主代表，又一轮激烈争吵，街道办和社区还是没人出声。
2023年2月20日，社区网格在物业群发通知，要来小区查居住信息，业主趁机要求顺便宣传业主大会，组长认可，当晚，街道办，社区一起到小区查居住信息，顺便问业主是否投票。
2023年2月21日，两名业主代表和两名热心业主，去街道办找组长，请其通知开发商和国资委投票。组长说有找过开发商，开发商没表态，他作为筹备组长的身份时，就没有了政府人员的身份。
2023年2月22日，上10名热心业主，去街道办找组长，请其通知开发商和国资委投票。组长说国资委一般默认不投票。至于开发商投票问题，不回应。
2023年2月23日，投票结束后开箱验票，投票票数1,458票，超过总票数的2/3 （2,122/3*2 = 1,415），投票票权139,130，未达到总票权的2/3 （286,304/3*2 = 190,869）。开发商占有票权78,885，国资委占有票权5,232，均未投票。
本次开箱验票，两名业主代表坚决不同意，缺席会议，和其他几名热心业主去街道办办公楼寻求街道领导解决，最后无果。后面，也黯然退出小区业委会事务。
很讽刺的是，开箱验票会议当天，开发商的代表全程参与了筹备组会议，对筹备组工作信息掌握非常全面，但是却在最后的投票环节，一点儿都没有积极参与的“觉悟”，没有投票。街道筹备组组长也没有说，让开发商投票什么的。到现在回想一下，筹备组组长给开发商顺手发选票的动作，估计都没有，就跟默认政府公配物业面积不参与业委会投票一样。来自: Android客户端

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关于熙珑山小区业委会筹备工作的相关情况及诉求（写在2023年2月24日，结果街道办筹备组在两名业主代表缺席开箱验票会议的情况下，公布第二次筹备业主大会因面积不达要求，失败！）

熙珑山小区入伙已三年有余，业委会筹备工作已开展两次。第一次筹备组自2020年3月启动，2022年6月临近投票时被街道以“超期”为由解散；第二次筹备组于2022年6月启动，目前因部分环节推进受阻，投票工作面临困难。
一、筹备工作开展情况
（一）筹备组工作机制相关问题
1、矛盾协调与规则执行：筹备组会议中，开发商代表提出“不允许提供未提供业主名单和联系方式”，倾向物业的业主代表提出“以油米诱导业主不投票”“威胁其他热心业主代表”，筹备组组长未予制止；对业主间矛盾未积极调解，持观望态度。幼儿园、社康等政府物业本应通知参会，但筹备组称“国资委默认不参加投票”，未提供依据；业主信访要求核实国资委、开发商是否收到投票通知时，筹备组未回应。第二次筹备初期，宣传横幅需业主自行准备；物业以“影响市容”为由要求撤下小区内业委会宣传横幅（属公益内容），筹备组未表态；业主报警后，筹备组亦未就物业行为作出说明。

2、成员筛选与流程规范：第二次筹备组业主代表报名6人，最终选定2名真业主、1名倾向物业的“伪业主”（该代表多次请假、中途退场并发表不当言论，筹备组未予处理）；业委会候选人报名18人，筹备组未公开、公平、透明筛选，仅选出11人，经业主集体信访后才纳入全部18人。其中9名候选人从推荐人、工作单位等信息看，与开发商、物业存在关联，筹备组未核查其物业费/停车费缴纳流水及是否存在利益输送；业主信访导致筹备时间额外消耗两三个月。2022年业主提交千户联名请愿书至市委办公厅、区委区政府，转街道后，筹备组未推进业委会筹备，反而于周末派网格员核查签名真实性；投票关键期未主动动员业主，仅在投票前一周“象征性”拨打千余个电话、发送短信（未提供通话清单及短信明细）。

3、筹备效率与经验利用：首次筹备组成员认为可直接沿用此前达成的部分成果（如并联、串联公示后进入候选人报名或投票阶段），但筹备组未采纳；筹备期规定为6个月（可延期3个月），目前距9个月期限未满，筹备组称“只能投票至此，无法延长”。开发商代表参与筹备组但未投票，其持有的酒店、公寓、商业面积（约8万平方米，占总票权面积27.9%）未参与表决，可能导致业主大会因面积指标未达标而无法成立（首次筹备时曾将独立于住宅区的公寓、酒店剔除，第二次因纳入开发商而未剔除）。开箱验票时，开发商代表在场但未参与投票。

（二）票权结构与成立难点

小区总入伙业主户数2123户（开发商及政府物业各计1户），总票权面积286304.39平方米。根据规定，成立业主大会需投票户数≥1416户（占比2/3）、票权面积≥190869.6平方米（占比2/3）。目前投票结果：户数1458户（已达标），票权面积139130平方米（缺口51739.6平方米）。主要因开发商持有的非住宅面积未参与投票（若按首次筹备方式仅计算住宅及同区域商业面积，或可避免此问题），导致其“1票否决”业主大会成立可能。

二、相关诉求

（一）优化筹备工作机制：建议调整筹备组工作方式，加强矛盾协调与规则执行（如对不当言论及时制止）；针对政府物业参与投票问题，提供依据并主动通知；合理沿用首次筹备有效成果，依法保障筹备期时长（距9个月期限未满不应终止投票）。针对开发商未参与投票问题，建议研究住宅区域单独成立业委会或预留公寓、酒店、商业业主代表名额的可行性（据咨询，此方案可由街道办决定，而非筹备组所称“只能成立一个业委会”）。

（二）推动政府物业参与投票：参照南山区松坪村三期案例（含公租房、政府物业，南山住建局和国资委均参与投票），建议筹备组以筹备组名义组织政府物业参与投票（可弃权但计入票权）；利用业主清册（开发商、物业持有）、市住建局投票系统后台（可查询未投票业主名册）、街道网格员数据系统（含小区居住人员信息）及短信平台（如核酸检测通知平台）等渠道，加强对未投票业主的通知动员，提升投票覆盖率。

（三）规范物业更换程序：若住宅区域暂无法成立业委会，建议按《深圳经济特区物业管理条例》第四十九条规定（前期物业合同期满未成立业主大会，经50%以上业主或投票权数联名可申请更换），由街道办牵头启动前期物业更换程序（目前投票业主已达总户数50%）。当前物业2022年第一季度公示亏损近千万元且持续扩大，经营状况不佳，不宜继续服务。

（四）强化筹备组责任落实：建议筹备组加强政策学习（如筹备组组长遇业主提问时依赖临时查阅资料或询问临时工，专业能力待提升），切实履行组织职责，避免因工作疏漏影响业主大会成立。来自: Android客户端

哈哈哈哈~

物业的公开承诺没有兑现物业费不应当下降吗？民法典第937条，关于物业的公开承诺，认定属于物服务合同内容。









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哈哈哈哈~

物业服务中心制度墙上面的服务合同内容，实际上好多都做不到，按照上面的标准，应该降费。业主群里面说了后，物业后面将这个弄没了。
现在一边给开发商，关系户免除物业费，不缴纳公共维修基金，一边看每年公示亏损一千多万，还赖在小区不走，做了五年多的“慈善事业”！全体业主真应该感谢物业的无私奉献！五年期间，换了四个物业经理。
同个开发商在平湖街道的熙璟城小区，物业费才3.2元每平方。

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哈哈哈哈~

小区吐槽顺口溜，挺贴切！

物业上班像养老，打卡签到混钟点。
业主诉求全当耳旁风，工资到手笑开颜。
小区好坏管我啥？熬到退休就拜拜。
社区办公室飘茶香，朝九晚五准点忙。
业主问题递上来，能抹平来就不慌。
只要不把乱子闹，破屋烂院也无妨。来自: Android客户端

哈哈哈哈~

深圳政府在线，人民网，还有2022年深圳市住建局推三年内实现住宅小区业委会全覆盖的报道。当年的那份内部文件在各个业主群里面，到处传。现在文件内容落实了吗？没有落实，没有后续追责的吗？制定文件的，不去跟踪后续情况的吗？这个文件记得开头写的，根据市主要领导的指示制定的。


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哈哈哈哈~

按照业主群里面的回帖：面子工程早就完成了，现在还会管你当初的承诺！！当年小区闹哄哄的，街道入驻，确实在一个月内解决了不少物业服务跟不上的事。但后来街道撤出去后，物业服务质量又有些跟不上了。

政绩工程，最好不是一阵风，不是浮夸风，而是能长长久久，能够复制粘贴到其他地区。
当年，为了压制小区业主层层信访和投诉的势头，坪地街道安排一大堆人在小区驻点，压着物业解决历史积压的业主诉求，苦了基层一线的普通工作人员了，每天在小区里面坐班接访。
按照业主群的说法，本来这些事不应该政府介入的，物业服务如何，应该业主自己去监督，但是由于业委会的缺乏，政府只能当保姆介入物业服务质量了。



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哈哈哈哈~

小区几个大群陆续有人通过12345民意诉求平台，申请诉求。

关于熙珑山花园物业费及停车费过高、恳请社区工作站介入协调的申请
我是龙岗区坪地街道熙珑山花园xx栋Xx户的业主。
小区因两次业委会筹备失败（开发商及公配面积占比过大，结构性阻碍难破），长期缺乏有效自治，导致物业费（现行3.9元/㎡，每年物业费4000+元，即使后面房贷没有了，每年还要缴纳那么多的物业费）、停车费（现行高于150元/月）标准不合理，服务质价不符问题突出。
更不公的是：开发商占有的公寓、商业等大面积物业，多年疑似未缴物业费；且物业对部分关系户违规免单，成本转嫁普通业主，严重损害公平。业主多次与物业协商无果，均未获实质解决。
鉴于业委会成立可能性极低，根据《深圳经济特区物业管理条例》第124条，恳请政府推动坪地街道社区居委会依法代行业委会职责，作为业主代表与开发商、物业公司开展强制谈判，推动物业费降至3元/㎡以下、停车费降至150元/月以下，并同步彻查开发商欠费及关系户免单问题，启动前期物业更换选聘工作，彻底扭转“单边主导”困局。
目前业主诉求集中，已形成强烈民意压力，亟需社区介入。盼尽快协调处理，还业主公平与权益。


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莫要漠视民生

将“按时交纳物业服务费”作为业主参选业主委员会成员条件，逾期未缴纳停车费被罚款，将具有本地户籍或者居住证作为出租车驾驶员准入条件……近年来，一批有问题的规范性文件在公民、组织提出审查建议后得以纠正，维护了人民群众的权益，凸显开展备案审查的必要性。更好开展“法规体检”，让潜藏于法规、司法解释等规范性文件中的问题被发现，有必要持续优化提出审查建议的方式和途径，强化与有关部门的协同互动。通过备案审查督促提升行政法规、部门规章、地方立法、司法解释等规范性文件的质量，让“问题法规”尽早尽快得以纠正。推动完善备案审查这一纠错机制，人人都是参与者，人人都是受益者。要更有效、更充分地调动社会各界参与其中的积极性和主动性，让群众有实实在在的法治获得感；也要以点带面、以案促改、以督促治，拓展备案审查的辐射范围，让备案审查成为推进全面依法治国、加强宪法法律实施和监督的重要动力。新华社记者 刘 硕 （来源：2025-12-26 新华每日电讯 要闻 《对“问题法规”要及时纠正》）

哈哈哈哈~

有个别业主在民意诉求平台上面的申请得到了回复，大部分经过催办多次，还没有同样的回复。我们对此提出以下不满意评价。前面的回帖内容已经充分说明熙珑山花园小区业委会成立的难处，业主权益被开发商、开发商物业侵害和绑架，何其艰难和坎坷！

小区近四百户业主通过平台提交居代业、物业费下降诉求，已经代表重建新秩序“强信号”。现从情理法三方面反驳如下：
一、情：业主长期承受不合理费用，生活负担重。物业费3.9元/㎡、维修基金0.25元/㎡、停车费240元/月，远超承受范围。多次协商无果，满心盼协调，却遭推诿，矛盾加剧，寒了业主心。
二、理：1、业委会困境未解：两次筹备失败，因开发商结构性阻碍，非业主能左右。街道应在此时发挥作用，依规推动代行业委会职责，而非消极对待。2、费用核实缺位：对物业费质价不符未深入调查，业主反映服务差却收费高。停车费仅看协议上限，未论证市场行情与业主承受力。开发商、关系户免单问题显失公平。
三、法：1、职责理解偏差：法规虽规定费用需业主大会决议，但小区无业委会时，小区数百户户业主提起民意诉求，这已经是“强信号”，街道应当推动社区代行业委会职责，推动问题解决。2、监管履职不力：街道对物业有监管职责，面对众多疑似违反特区物业条例的行为，如侵占公共收益、业主公有资金账户监管缺失等，损害业主权益置若罔闻。
恳请街道正视问题，依法依规积极作为，还业主公平。

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莫要漠视民生

破解小区业委会“成立难”，需要政府“真撑腰”（2019-04-29 半月谈）
http://www.banyuetan.org/jrt/detail/20190429/1000200033134991556498205780604142_1.html

建好业委会：缺啥补啥（2024-10-17 半月谈）
http://www.banyuetan.org/jrt/detail/20241017/1000200033134991729042424782172797_1.html

城市小区治理三难何解（2025-12-10 半月谈）
http://www.banyuetan.org/jrt/detail/20251210/1000200033134991765328196727677958_1.html

哈哈哈哈~

龙岗区基层建设“益点子”和“微提案”人民建议征集公告

为深入学习贯彻习近平总书记关于基层治理的重要论述，践行以人民为中心的发展思想，发展全过程人民民主，走好新时代党的群众路线，做好新时代基层治理工作，发挥人民建议“了解民情、集中民智、维护民利、凝聚民心”的作用，结合龙岗区基层建设实际，龙岗区委社会工作部决定开展龙岗区基层建设“益点子”和“微提案”人民建议征集活动。欢迎社会各界踊跃参与，为龙岗区基层建设高质量发展建言献策。
一、征集时间
自本公告发布之日起至2025年12月8日。
二、征集对象
龙岗区广大市民、党政机关、企事业单位、社会组织等。
三、征集类别
广大市民和单位可自愿选择“益点子”和“微提案”两类建议类别：
（四）小区治理方面：推进现代活力小区治理组织体系、共享共用活动空间、小区议事协商平台、物业管理水平、志愿服务队伍、智慧平台建设等方面的建议。

微方案标题： 关于破解业委会成立困境，优化“居代业”模式，提升熙珑山花园及类似小区治理效能的微方案
报送人：熙珑山花园居民 提交日期： 2025年12月1日

一、问题聚焦
熙珑山花园小区因两次业委会筹建失败，陷入长期治理困境：一是业委会成立“卡脖子”，受困于开发商（公寓、酒店、商业、未售住宅）及政府配套公建（社康、幼儿园等）面积票权不参与或消极对待，导致面积票权达标难；二是基层指导存在“中梗阻”，首次筹备因街道物管部门拖延致流程超期，二次筹备中街道物管负责人对协调开发商及公配面积票权态度消极、推诿塞责，挫伤业主积极性；三是长期“单边主导”下，物业费与停车费争议、服务质价不符、公共收益不透明等问题突出，居民诉求强烈。
二、核心目标：
短期：以熙珑山花园为试点，有效激活“居代业”模式，破解当前治理真空，解决物业费、停车费等紧迫民生问题。   
中期：总结试点经验，形成一套可复制、可推广的应对业委会成立难及后续治理的“龙岗方案”，惠及全区同类小区。
长期：完善基层治理制度设计，强化政策落地保障，构建政府引导有力、社区协同高效、业主积极参与的共建共治共享新格局。
三、具体措施：
(一) 强化“居代业”模式精准落地与效能提升（针对熙珑山现状）
明确权责清单与启动程序：由区住建局牵头，依据《深圳经济特区物业管理条例》第124条，细化“居代业”模式下社区居委会代行业委会职责的具体权责清单（如：强制启动物业费协商、物业服务质量监督考核、公共收益临时管理等），明确在业委会缺位多久后自动或由特定主体（如街道）提请启动“居代业”的清晰触发条件和简化启动程序，避免再次拖延。
破解面积票权难题专项攻坚（针对熙珑山）： 成立专项协调小组：由区分管领导牵头，区住建局、坪地街道、相关职能部门（如规资局、教育局、卫健局等涉及公配物业的部门）及开发商、公配物业产权单位组成专项协调小组，专题研究熙珑山花园面积票权问题。
分类施策促参与：开发商面积：明确开发商作为业主的法定义务，对其不参与业主大会的行为进行约谈、督促，并将其配合度纳入企业信用管理或后续项目审批参考。探索在法律框架内，对恶意阻挠且面积占比过高的，是否有其他救济途径（需法律论证）。 政府配套公建面积： 由区政府统筹协调，明确社康、幼儿园、活动中心等政府配套设施的管理责任主体（如街道办、教育卫健部门下属单位），要求其作为“特殊业主”履行投票义务或授权委托投票，确保其面积票权能依法依规计入并发挥作用，而非简单排除。
“居代业”期间的临时议事规则： 在“居代业”模式下，对于需双三分之二表决的事项，若因上述客观原因短期内仍难以达标，可由居委会组织业主代表、物业、相关部门召开联席会议，采取“多数决+公示备案”等方式先行推进紧急或必要事项，同时积极推动面积票权问题的解决。
提升“居代业”透明度与公信力： 严格落实提案中“全程监督”建议，由街道物管部门、业主代表、第三方机构组成常设性监督联席小组，对物业运营、公共收益收支等情况进行月度/季度公开审计与公示，接受全体业主监督。建立业主线上意见反馈与处理追踪平台。
(二) 深化基层治理能力建设与业主赋能
“居代业”过渡期业主自治能力培育：社区居委会在代行职责的同时，必须同步开展系统性业主赋能行动：定期举办业委会选举流程、法律法规、财务知识、议事规则等培训；协助组建楼栋长、业主志愿者队伍；引导业主理性表达诉求、有序参与治理。
规范基层指导行为，压实街道物管部门责任： 针对熙珑山反映的街道物管部门不作为、慢作为、乱作为问题，区纪委监委、区委组织部、区住建局应加强对街道物管工作的督导与考核，将业委会组建成功率、“居代业”模式推行效果、群众满意度等纳入重要考核指标。严肃查处推诿扯皮、消极应付等行为，对相关负责人进行问责。明确街道物管办主任在筹备组中的组织协调和服务保障职责，而非消极旁观。
建立疑难案例会商与政策支持机制： 区层面建立由政法委、住建局、司法局、各街道参与的小区治理疑难问题会商机制，对类似熙珑山的面积票权困境等共性问题进行集中研判，出台更具操作性的指导性意见或补充规定，为基层提供政策武器。
（三）构建长效治理与预防机制 优化业委会成立流程与服务：
梳理现有业委会成立流程，进一步简化环节、压缩时限、明确各环节责任主体和办结标准。推广使用全市统一的业主大会电子投票系统，提高投票便捷性和透明度。加强对筹备组的专业培训和全程指导。 加强宣传引导与氛围营造： 利用“深圳龙岗发布”等平台，宣传优秀业委会案例和“居代业”成功经验，普及物业管理法规知识，提升业主“主人翁”意识和参与能力，营造共建美好家园的良好氛围。 将熙珑山经验上升为区级改革项目： 建议区政府将熙珑山花园“居代业”模式试点及业委会成立难问题破解纳入区级基层治理改革重点项目，给予政策和资源倾斜，系统总结经验，形成可在全区乃至全市推广的制度成果。
四、预期成效：熙珑山花园“居代业”模式顺利运行，物业费、停车费争议得到缓解，物业服务质量提升，公共收益管理透明，居民满意度显著提高。形成一套针对“面积票权困境”、“基层指导不力”等痛点的有效解决方案和工作流程。培育出一批具备自治能力的业主骨干，为未来业委会成功换届奠定基础。 打造“居代业”模式龙岗样板，为全区类似治理困境小区提供借鉴，提升全区基层治理精细化水平。重塑基层政府公信力，增强居民对“共建共治共享”治理格局的信心。
五、结语：熙珑山花园的困境并非孤例，其背后折射出的业委会成立难、基层执行不力等问题亟待系统性破解。恳请龙岗区以此次“你提建议，龙岗来办”活动为契机，直面痛点，勇于创新，以熙珑山为试验田，用实实在在的改革举措回应民生关切，为全国超大城市基层治理贡献“龙岗智慧”和“龙岗方案”。

哈哈哈哈~

物业服务关乎日常生活与居家幸福感、舒适感，物业服务质量直接影响社区建设和业主利益，对营造和谐稳定的人居环境具有重要意义。物业服务质量与收费标准质价不符，即物业服务企业提供低等级服务却收取高等级物业费的现象，正在日益加剧民众的不满情绪。

多地消费者协会报告显示，2024年物业服务质量投诉量同比增长23%，主要集中于保洁不及时（占31%）、安防形同虚设（占27%）、公共设施维护滞后（占22%）等问题。某省会城市调研发现，高达68%的业主认为现有物业服务仅值实际收费的60%-80%。这种服务与收费的严重失衡，使得物业费从"必要支出"异化为"强制消费"。

现行物业管理制度存在多重结构性矛盾。首先是权责不对等，《物业管理条例》虽规定业主大会权力，但实际运作中超过70%的小区未能有效成立业委会。其次是定价机制僵化，目前全国仅12个省份建立物业费动态调整机制，导致服务缩水时业主缺乏议价能力。再者是监管缺位，住建部门对物业企业的考核大多流于形式。

近年来，由物业费问题导致的纠纷呈增长趋势。不少新交付小区的物业费定价过于浮夸，引发业主广泛质疑，这主要是由于前期物业造成的。所谓“前期物业”指的是在房屋交付前，由建设单位引入的物业服务公司。很多前期物业都是建设单位旗下的子公司，或者是利益相关公司。由于业主无法参与前期物业选聘，前期物业费存在“任性定价”、“物业费过高”等乱象，由此引发纠纷。

为规范物业市场，多地已发布红头文件，官宣物业费指导价。

重庆首例物业“降级服务”行政处罚案启示录，物业费交了三级钱，服务却只有一级？——政府指导价不是“橡皮筋”，服务承诺必须“说到做到”！

2021年12月重庆市巴南区市场监督管理局（简称巴南区市场监管局）接到群众举报，称重庆某物业管理有限公司（简称某公司）在巴南府邸小区物业服务中存在收费与服务标准不符的情况。

巴南区市场监管局接到举报后，开启了一场“服务标准侦探行动”：

1. 合同文本“照妖镜”：逐条比对物业合同与《重庆市住宅物业服务等级标准》，发现21项三级服务、23项四级服务严重“注水”。该合同规定的服务标准共40项，三级服务标准中有21项不符合《重庆市住宅物业服务等级标准》三级标准，实际为二级标准；四级服务标准中有23项不符合《重庆市住宅物业服务等级标准》四级标准，其中17项实际为一级标准，6项为二级标准。

2. 现场抓“现行”：调取保安劳动合同，45岁以下占比仅16%；查化粪池清掏记录，年度清掏1次；测监控存储时长，商街监控仅存20天；

3. 业主声音成关键：满意度调查覆盖率不足1.5%（标准要求70%），业主吐槽“问卷长啥样都没见过”。

物业辩白：

“保安年纪大但经验足啊！”

“疫情钱紧，服务打折情有可原！”

——某物业公司听证会发言

2022年4月巴南区市场监管局向某公司送达《行政处罚告知书》，并召开听证会，作出听证结论。2022年5月，巴南区市场监管局根据《中华人民共和国价格法》第三十九条、《价格违法行为行政处罚规定》第九条的规定，决定给予某公司责令立即改正违法行为、罚款35万元的行政处罚。某公司对该处罚决定不服，向市政府申请行政复议。市政府于2022年9月作出《行政复议决定书》，决定维持巴南区市场监管局作出的《行政处罚决定书》。

面对35万罚单，物业公司一路申诉至重庆五中院，抛出三大“杀手锏”：

1. “合同已备案=合法”论：坚称备案即获官方认可；

2. “成本高不得不降级”论：疫情+业主欠费导致经营困难；

3. “业主没反对=默认接受”论：无人投诉说明服务达标。

法院的雷霆回击：

“备案≠免责！政府指导价是刚性的‘高压线’，不是弹性的‘橡皮筋’。”

“疫情不是服务缩水的通行证——保安年龄、监控时长这些硬指标，没有商量余地！”

法律铁三角锁定胜局：

• 《价格法》第39条：不执行政府指导价=违法；

• 《价格违法行为处罚规定》第9条：“质价不符”最高可罚200万；

• 《民法典》第948条：合同到期后继续服务，政府指导价依然有效。

这场胜诉不仅是一张罚单，更撕开了物业行业的潜规则：

1. 破除“备案即免死金牌”神话：巴楚物业管理协会专家刘莉直言：“备案只审查材料形式，服务缩水照样追责！”

2. 业主监督有了“尚方宝剑”：业委会主任王涛拿着判决书感慨：“现在我们知道——保安年龄、化粪池清掏次数，都是维权铁证！”

“物业费是购买物业服务的真金白银。”遵守国家价格法律、法规、规章和政策，是物业服务企业开展物业工作应履行的法定义务。该案鼓励价格主管部门依法监管，打击违反价格法律法规的“乱收费”“质价不符”“天价物业费”等经营行为，促使物业服务企业遵法守法，对物业服务企业规范经营、依法经营可以起到教育警示作用。

价格主管部门应当对物业服务内容、标准和收费项目、标准进行监督管理，发现物业服务企业违反价格法律、法规和规定的，应依据《中华人民共和国价格法》和《价格违法行为行政处罚规定》的有关规定予以处罚。

哈哈哈哈~

请龙岗市场监督管理局参看这个重庆的案例，对熙珑山花园小区物业存在的违法行为，按照价格法相关规定进行查处。判例：物业服务违反价格法，罚款35万元！

[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]行政处罚 物业服务 服务标准 质价不符

[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]基本案情

[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]2021年12月重庆市巴南区市场监督管理局（简称巴南区市场监管局）接到群众举报，称重庆某物业管理有限公司（简称某公司）在巴南府邸小区物业服务中存在收费与服务标准不符的情况。某公司与重庆源聚房地产开发有限公司签订有《巴南府邸前期物业服务合同》，约定巴南府邸项目物业服务收费标准实行政府指导价，高层电梯房服务标准为三级，花园洋房服务标准为四级，但该合同规定的服务标准共40项，三级服务标准中有21项不符合《重庆市住宅物业服务等级标准》三级标准，实际为二级标准；四级服务标准中有23项不符合《重庆市住宅物业服务等级标准》四级标准，其中17项实际为一级标准，6项为二级标准。巴南区市场监管局执法人员对某公司实际物业服务开展情况进行抽查核实，发现当事人实际物业服务也部分未达到其物业服务收费标准对应的三级、四级服务标准。

[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]2022年4月巴南区市场监管局向某公司送达《行政处罚告知书》，并召开听证，作出听证结论。2022年5月，巴南区市场监管局根据《中华人民共和国价格法》第三十九条、《价格违法行为行政处罚规定》第九条的规定，决定给予某公司责令立即改正违法行为、罚款35万元的行政处罚。某公司对该处罚决定不服，向市政府申请行政复议。市政府于2022年9月作出《行政复议决定书》，决定维持巴南区市场监管局作出的《行政处罚决定书》。

[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]裁判理由

[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]法院生效裁判认为：根据某公司与巴南府邸小区开发商源聚公司签订的《巴南府邸前期物业服务合同》约定，某公司为巴南府邸小区提供物业服务的收费标准实行政府指导价，某公司提供的物业服务等级标准应当与其物业服务收费标准相对应，即某公司的经营活动应当符合《物业服务收费管理办法》及其附件《重庆市住宅物业服务等级标准》的规定。巴南区市场监管局提供并举示的某公司营业执照、《巴南府邸前期物业服务合同》、询问笔录、协助调查的回函、现场笔录、现场检查照片、保安人员名单及劳动合同书、化粪池清掏维护服务合同、收费情况统计表等证据，能够证明某公司为巴南府邸小区提供的实际物业服务中，存在业主满意度测评开展情况、化粪池年度清掏次数、保安人员年龄结构、部分监控视频保存时长的物业服务标准不符合并低于《重庆市住宅物业服务等级标准》规定的相应服务等级标准的事实，能够证明某公司签订的《巴南府邸前期物业服务合同》在共用部位设备设施维修维护、公共秩序维护、保洁服务、绿化养护管理等具体要求的多项服务标准亦低于《重庆市住宅物业服务等级标准》规定的相应服务等级标准。某公司没有遵守政府指导价，存在提供低等级服务而收取高等级物业费的行为，其物业服务经营行为存在“质价不符”的情形。巴南区市场监管局依据某公司的申请组织了听证，根据听证时某公司提出的质证意见再次调查取证，据此认定某公司存在不按照规定提供服务而收取费用的价格违法行为。案涉《行政处罚决定书》认定事实清楚，证据确凿，一审法院判决驳回了某公司请求撤销案涉行政处罚决定、复议决定的诉讼请求，二审法院予以维持。判决已发生法律效力。

[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]裁判要旨

[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]住宅前期物业收费应当符合政府指导价并提供“质价相符”的物业服务。

[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]典型意义

[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]物业服务关乎日常生活与居家幸福感、舒适感，物业服务质量直接影响社区建设和业主利益，对营造和谐稳定的人居环境具有重要作用。遵守国家价格法律、法规、规章和政策，是物业服务企业开展物业工作应履行的法定义务。价格主管部门应当对物业服务内容、标准和收费项目、标准进行监督管理，发现物业服务企业违反价格法律、法规和规定的，应依据《中华人民共和国价格法》和《价格违法行为行政处罚规定》的有关规定予以处罚。

[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]在进行物业服务经营活动过程中，物业服务企业需要贯穿遵法守法、爱岗敬业、诚实信用的价值取向，提供“质价相符”的物业服务。该案鼓励价格主管部门依法监管，打击违反价格法律法规的“乱收费”“质价不符”“天价物业费”等经营行为，促使物业服务企业遵法守法，对物业服务企业规范经营、依法经营可以起到教育警示作用。

[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]关联索引

[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]《中华人民共和国价格法》第三十九条。

[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]《价格违法行为行政处罚规定》第二条、第三条、第九条。

[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]一审：重庆市渝中区人民法院(2022)渝0103行初192号行政判决（2023年6月6日）

[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]二审：重庆市第五中级人民法院(2023)渝05行终547号行政判决（2023年10月13日）

奋斗在深圳的外地人

哈哈哈哈~1楼

有个别业主在民意诉求平台上面的申请得到了回复，大部分经过催办多次，还没有同样的回复。我们对此提出以下不满意评价。前面的回帖内容已经充分说明熙珑山花园小区业委会成立的难处，业主权益被开发商、开发商物业侵害和绑架，何其艰难和坎坷！

小区近四百户业主通过平台提交居代业、物业费下降诉求，已经代表重建新秩序“强信号”。现从情理法三方面反驳如下：
一、情：业主长期承受不合理费用，生活负担重。物业费3.9元/㎡、维修基金0.25元/㎡、停车费240元/月，远超承受范围。多次协商无果，满心盼协调，却遭推诿，矛盾加剧，寒了业主心。
二、理：1、业委会困境未解：两次筹备失败，因开发商结构性阻碍，非业主能左右。街道应在此时发挥作用，依规推动代行业委会职责，而非消极对待。2、费用核实缺位：对物业费质价不符未深入调查，业主反映服务差却收费高。停车费仅看协议上限，未论证市场行情与业主承受力。开发商、关系户免单问题显失公平。
三、法：1、职责理解偏差：法规虽规定费用需业主大会决议，但小区无业委会时，小区数百户户业主提起民意诉求，这已经是“强信号”，街道应当推动社区代行业委会职责，推动问题解决。2、监管履职不力：街道对物业有监管职责，面对众多疑似违反特区物业条例的行为，如侵占公共收益、业主公有资金账户监管缺失等，损害业主权益置若罔闻。
恳请街道正视问题，依法依规积极作为，还业主公平。

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收着3.9元的物业费，240元/月停车费. 然而小区管理脏乱差，外来人员随意进出。小区内引进的游泳池承包商不仅贵，而且卫生还不达标. 引进的电桩服务商存在严重的偷电行为. 物业管理层都漠视看不见. 没有业委会监管物业，业主就是案板上的肉任由物业欺宰.

深圳演出设备出租

这个问题确实常见
尤其是龙岗区

Edward1

情况属实，执政为民不能只停留在口号上。拭目以待相关部门的反应和处理结果。来自: iPhone客户端