我为什么不交承翰陶源的物业费（下）

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        又是清明。三年前的清明，从盲人按摩店回家后，我和女儿交流，才知道她也被生扯下了一把头发。当了母亲的人，必然能体会到我当时的心情——用恶向胆边生来形容不为过。

        我拖着伤体到龙岗区信访局（万科广场北侧对面）信访：一诉新生派出所民警，二诉龙岗街道执法队。还记得2022年春节前，我曾经到派出报警并且取得报警回执吗？没错，当时接警的民警。但是他并没有任何行动也没有给报警人任何反馈。以至于3月底恶性事件发生后，我在想：我真的报过警吗？直到从抽屉里翻出那张报警回执，我才确认报过警，而且接警的人居然是同一个警察。

        我想不通。从龙岗区信访局出来的第二天，我带着女儿一起到新生派出所，找他理论。他看到我袖子褪去后右臂露出的大片青淤，听我讲述前后经过后，他对我说了一句“对不起”。当时我眼泪就滑了下来。这时的痛苦已然不只是委屈，是保护不了女儿的自责和痛苦。

小人啊小人，让我看看你的心是黑的还是红的……他说：张**很狡猾，你还是搬家吧。他工作漫不经心对我们客观上造成极大伤害，但他毕竟不是有意为之。我最终撤了这一诉。

        乌鸦的世界，天鹅存在就是罪。身为三楼第一个入场装修的业主，放着两边唾手可得的公摊面积，我未对户型结构做半毫改变，不占一分，自然成了承翰陶源物业管理处的眼中钉、肉中刺。哪怕2021年疫情期间，我跑上跑下、义工协助负责整一个单元居住人口的征询记录……2022年清明以后，我家门口装好了摄像头。张**和她公公生龙活虎地跑到我家门口示威，反复闹场。承翰物业如缩头乌龟，或许也乐见其成。打110来了新生派出所的辖区民警，在我看来业务能力堪忧。

        在业主群揭露其丑恶嘴脸时，张**在业主群对物业喊：不要占用公共资源，把我们踢出业主群吧。物业乖乖照做，在未征得我同意的情况下直接把我踢出业主群。我哭笑不得你想退群你就退，非心虚地拉着我干嘛？踢我出群就没人知道你的所作所为（丑恶嘴脸）了吗？

        面对如此沆瀣一气的承翰物业，我还要交所谓的物业费去豢养这欺压、扰乱我生活的罪魁祸首？

        最可笑的是违建业主家的老人一直散播称我妒忌其违建占了大便宜[破涕为笑]第一次听此言论，我奇怪异常，楞了半天，心想：我为什么要妒忌你呢？当2021年12月龙岗街道执法队走拆违过场那次，张**满脸堆笑地进我家门，我曾经挺诚恳地告诉她：我没必要妒忌你家，因为我们最多的时候四口人住三房，平常也就两三人住三房，非要说我妒忌，我也最多去妒忌住别墅或者楼王，怎么可能去妒忌违建呢？她当时低头没吭气。想来心有所恨，但我说的不就是事实？太小看别人的眼界了吧[撇嘴]

        靠自己吃饭，不怕被看家狗踢出业主群。如果怕，2003年我就不会毅然决然辞去新闻采编职位离开体制。安居才能乐业。孩子没成年，书还是得继续读的。我们打包好行囊，搬到地铁口附近租住。

        午夜梦回，我时常想起当初龙岗街道执法队走拆违过场时，张**满脸堆笑地进我家门，离开前把手机忘在我家客厅，还让我替她保存了一个星期的手机，说怕儿子拿到她手机玩得不写作业……想起2015年刚入住不久的时候，张**抱着水淋淋的床单冲进我家借用洗衣机甩干的情景……无限感慨，人是何其贱啊！

    龙岗区住建局也去过，可笑的是在投诉的信访本上记录以后，既没有回执也没有任何回电，依然是一个假模假式的过场。法律是条文是拿给人看的，执法是行动、不用给人看，二者并不等同。信访，一次便知，三次可以休矣。所以，再次打通12345热线，我不再对拆违有任何要求，唯请龙岗区住建局相关负责人现场指导，尽快给个书面文并盖好公章，同意我效仿左右邻居、破门而出，融入这腌臜龙岗的花园小区

        如今，承翰陶源物业管理处外包成瘾。外包保洁月入两千没社保，不得不靠收捡纸皮废品补贴收入（堆得步梯口到处），小区电梯广告和楼栋广告遍布各处。这抢钱势头。

        而违建伤人的业主占用着百平以上的面积，却只交着两房七十来平的物业费，这对那些守法守规的业主来说，情何以堪？承翰小区至今没有业主委员会。常言道：浑水才好摸鱼。为占三瓜两枣便宜的业主违建以后，承翰物业才能精准分化和拿捏住业主，被拿捏的业主怎么可能硬得起腰杆？自然也就成了所谓的帮凶。

        从2015年开始，我一分不少地给承翰物业交了七年管理费。结果两次因为违建交恶、我家承重墙受损，家人因此受欺，无人道歉。这种职业水准的物业，这种管理水平的物业，为什么还要交费养他们呢？说句难听的，养一只狗也知道护主。

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莫要漠视民生

小区物业，这一本应致力于为居民提供便利与舒适的服务者，却常常异化成为居民的管理者甚至施暴者。在各个城市，我们都能目睹那些“作恶多端”的小区物业，他们仿佛供养了一个个“大爷”，对居民的诉求置之不理。细数他们的罪状，真可谓“罄竹难书”。

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解读民法典后重庆市物业管理条例修订版

来源：物业观察家 微信公众号 2025年4月7日 7：30 河南

《重庆市物业管理条例》于2009年5月21日重庆市第三届人大常务委员会第十次会议通过，分别于2019年修订，2021年修正。

主要看点有以下几点：
业主大会与业委会机制
第二十六条 鼓励和支持业主中符合条件的中国共产党党员、公职人员通过法定程序成为业主委员会成员，依法履行职责。
近年来，党建引领物业管理共建红色物业推广较多，尤其是结合基层治理，在业主自治中增加党员比例的重要性就日益凸显，重庆市条例中提到鼓励和支持党员、公职人员通过法定程序成为业委会成员，用“鼓励和支持”更加合适，其用意也符合当前趋势和要求。但实践中有部分地区做法较为激进，如直接要求业委会成员中党员比例不低50%。该规定就是拍脑袋想出来的，根本没有考虑实际情况，比如党员万一没被选上业委会成员，业委会成员中党员比例达不到50%等问题让基层如何处理？如何达到条例规定的党员比例不低于50%的规定？只有一种方法。……
公共收益管理
第八十三条 公共收益应当存入物业专项维修资金账户，并设立单独账目。
笔者个人认为《民法典》（第二百八十二条　建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。）对公共收益的规定并不明确。仅仅规定了共有部分产生的收入归业主共有，而且还要扣除合理成本之后，这句法条中，如何理解“合理成本”？怎样属于业主共有？没有配套的司法解释，很难指导实践中具体操作。而重庆的做法比较有借鉴意义，直接规定公共收益应当存入物业专项维修资金账户，并单独设账，该规定最起码对公共收益的去向做了明确的规定，专项维修资金归全体业主所有，应用于保修期满后的共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造。单独设账更便于业主进行监督。
物业服务人选聘与监管

[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]第四十七条　前期物业服务费实行政府指导价。发展改革部门应当会同住房城乡建设主管部门根据物业管理服务等级标准等因素，制定和动态调整相应的基准价及其浮动幅度，并定期公布。

[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]建设单位与前期物业服务企业所确定的前期物业服务费应当符合前期物业服务水平，且不得擅自超出政府指导价收费标准。

[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]

[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]第七十八条　占用物业管理区域内业主共有的道路或者其他场地用于停放机动车，以及相关收费和管理事项，由业主大会决定。业主大会成立前，前期物业服务合同不得对上述事项进行约定。

上述两条内容主要是限制建设单位和物业服务企业在前期物业管理过程中利用优势地位以及业主处于分散状态的弱势地位，形成不公平的卖方市场，侵犯业主的合法权益（尤其是78条更加明显）。注意重庆并不仅仅规定了普通住宅小区实行政府指导价，而是其他性质诸如别墅等非普通住宅前期物业服务收费都是政府指导价，这点有别于青岛。

共有部分划分与维修责任

[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]第八十六条　保修期满后物业维修、更新、改造的费用，按照下列规定承担：（一）专有部分的维修、更新、改造费用，由专有部分业主承担；（二）部分共有部分的维修、更新、改造费用，由部分共有的业主分担；（三）全体共有部分的维修、更新、改造费用，由全体业主分担。

[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]

[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]　　因物业服务企业的责任，导致物业共有部分未到维修、更新年限维修、更新的，物业服务企业应当承担与其责任相当的费用。

[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]

本条规定对熟悉物业管理的人员来说看似多余，但对不熟悉物业管理的人员来说是很有必要的。这条其实是《民法典》（第二百八十三条　建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分面积所占比例确定。）的延伸。费用分摊其实是一种负担义务，其义务来源是建筑物区分所有权（共有权和共同管理权）。本条对具体部分的义务承担主体进行了明确规定以及物业服务企业的义务。
基层治理与智慧物业
第四十三条　新建物业的建设单位应当在物业销售前，参照市住房城乡建设主管部门制定的临时管理规约示范文本拟订临时管理规约，报物业所在地区县（自治县）住房城乡建设主管部门备案，并抄送街道办事处、乡（镇）人民政府。
管理规约是开发建设单位或者业主共同制定的规范区分所有建筑物或者建筑区划内业主权利、义务、责任的法律文件。对全体业主具有法律约束力。可见其在物业管理活动过程中的地位和重要作用，重庆要求新建物业的建设单位制定临时管理规约时要参照主管部门的示范文本拟定，注意用词是参照，不是参考，意在要求建设单位不得随意发挥和自由创设。参照：具有更强的规范性和指导性，而参考：具有更大的灵活性和多样性，两者的程度是不一样的。其他省市用语则是“参考”居多。
《物业管理条例》第十七条　管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。管理规约应当尊重社会公德，不得违反法律、法规或者损害社会公共利益。管理规约对全体业主具有约束力。
总体来看重庆的条例在指导具体事件上更加的详细、更加的规范。[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]

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物业不给力就请走值得借鉴推广

来源：中国消费者报  2025-02-24

实施物业公司动态退出监管机制，允许小区业主对服务不到位的物业公司实行“下课”，有助于解决物业公司与业主间的矛盾和服务不到位问题，促进物业服务提质增效，减少物业纠纷，该机制值得推广。

“由于物业公司经常拖欠电梯维保费，我们十几户业主不得已绕过物业公司交了电梯维保费，这才确保电梯能够正常使用。近期，省、市都出台了物业公司不达标要‘下课’的新规定，希望能帮助我们实现现有物业公司退出小区的夙愿。”家住山西省太原市小店区某小区的崔女士对记者如是说。该小区为独栋商住楼，10多年来因物业公司服务不到位、侵占业主利益等问题多次引发业主不满。（据2月19日《工人日报》报道）

这家小区业主想让服务不到位的物业公司“下课”，基于太原市房产管理局印发并实施的《太原市住宅小区物业服务项目退出办法（试行）》。该办法详细、系统地规定了物业公司退出的情形、程序，旗帜鲜明地对物业公司实行动态退出管理机制。这意味着小区业主实质性拥有了对物业公司用脚投票的权利，打破了物业公司提供服务的“终身制”，对化解物业纠纷、促进物业服务提质增效，具有深远意义。

长期以来，物业公司与业主间难以调和的关系和物业服务不到位等问题一直是困扰各地小区物业管理的顽疾。为督促物业公司改进服务质量，不少业主都拒缴物业费。物业公司因物业费难收不能确保物业正常运营，通过诉讼催收物业费，业主和物业公司陷入利益博弈的拉锯战中。有的物业公司为迫使业主按期缴纳物业费，违法祭出停供水电气或停用进门卡、禁止车位使用等极端手段，由此导致矛盾升级，严重影响业主的居住感。

物业服务不到位引发的这些纠纷，归根结底在于没对物业公司实行动态退出监管机制。事实上，不少业主都想让服务不到位的物业公司“下课”，但由于相关规定的不明确，业主往往是束手无策。即使诉诸法律，因物业公司提供了服务、双方还存在继续履行合同的条件，业主的诉求一般情况下也难得到司法支持。也正因此，一些物业公司便有恃无恐地只顾催缴物业费，而不注重服务质量的提升。鉴于此，对物业公司实行“有进有出”的动态退出监管机制，也就势在必行。太原市对物业公司的退出情形和程序作出系统规定，可以说走出了规范物业服务、推动物业服务提质增效的关键一步，其效果自然值得期待。

对物业公司实行动态退出监管机制，将直接对忽视服务质量的物业公司压实主体责任，如果其屡教不改，则必然面临被业主“踢出门”的不利后果。在这种情形下，物业公司必然会产生被业主“下逐客令”的强烈危机感，主动恪守提升服务质量的经营理念，以真诚赢得业主信任。这对确保物业公司规范化经营、用心用情服务业主、减少物业纠纷，无疑具有“抓前端，治未病”的积极作用。

此外，对物业公司实行动态退出监管机制，也有利于提升监管质效，从而有效助推物业服务的规范运营，促进物业服务的提质增效。

举一纲而万目张，动态退出监管机制抓住了治理物业服务质量不到位问题的“牛鼻子”，值得推广。只有对物业公司形成优胜劣汰的动态监管机制，才能终结物业服务质量不到位而纠纷多发的乱象，物业服务提质增效的愿景照进现实才不会是“镜花水月”。（张智全）

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让小区变成“幸福家园”——物业管理服务提升行动观察

来源：中国建设新闻网 2024-07-24

今年以来，辽宁、江苏、安徽等多地开展物业管理服务提升行动，通过突破物业服务短板、优化管理服务机制、强化物业服务企业考评等方式，推动物业服务向高品质和多样化升级。

　　突破物业服务短板

　　为提升物业管理能力和服务水平，辽宁省大连市住房城乡建设局在全市开展住宅小区物业管理服务品质提升行动，以满足人民群众不断增长的美好居住生活需要。

　　据悉，行动的目标是物业服务质量显著提升，打造100个物业管理服务示范小区，物业服务企业严格依照标准履责，管理能力和服务质量显著提升，住宅小区居住环境和生活空间显著改善；投诉处置效能大幅提高，坚持问题导向，及时处置物业管理共性热点、难点问题，群众对物业服务满意率明显提高；治理监管机制全面完善，各级物业管理部门、相关单位进一步健全管理制度和综合协调机制，形成齐抓共管的治理局面。

　　大连市要求物业服务企业摸清、梳理业主反馈诉求，以物业服务合同为依据，围绕“四保一客服”物业服务标准，以环境卫生、绿化养护、服务态度、安全管理、垃圾分类等物业服务短板为突破点，有针对性地制定提升方案。

　　全面推行阳光透明物业服务工作。各地区物业服务主管部门和街道社区，共同监督指导物业服务企业按照《住宅小区物业服务事项公开基础目录》《住宅小区物业服务事项公开模板》的要求，推动服务内容、服务标准、收费标准和公共收益收支情况等8项事项信息在“辽宁阳光三务”平台上公开，在小区内显著位置长期公示，依法保障业主的知情权和监督权。

　　实施“住无忧”专项维修行动。梳理、筛选小区维修诉求并核实情况，确认开展维修的住宅小区名单。

　　提升投诉处理效率。各地区要在辖区内所有小区显著位置公布物业服务质量总监联络电话和“大连物业”小程序投诉二维码；压实“一核三联”协调机制，化解矛盾纠纷，完善小区意见投诉处理接待制度，做到严格落实意见、投诉限时回复。

　　建立执法下沉联动机制。各地区应按照物业管理职责，在住宅小区内长期公示物业服务事项清单和相关部门电话。落实“物业服务企业报告，街道、社区吹哨，执法部门报到”机制，妥善处理违法违规行为，将行政处罚或物业服务企业不良信息纳入物业诚信体系，形成工作合力。

　　优化管理服务机制

　　江苏省无锡市印发住宅小区物业管理水平全面提升行动实施方案，围绕物业管理水平全面提升总目标，从健全工作机制、完善配套政策、强化联合执法、推动自治管理、规范行业发展、落实长效机制6个方面提升住宅小区物业管理水平。

　　根据方案，无锡市将通过三年努力，建立“业主自治有序、政府监管有力、行业自律有章”的物业管理构架，进一步完善物业管理体制机制和政策标准体系，形成“党委领导、政府主导、居民自治、多方参与、协商共建、科技支撑”的工作格局。

　　在规范业主自治组织方面，方案明确更加主动推动、指导住宅小区组建业主自治组织，通过两年时间将住宅小区业主自治组织覆盖率提升至70%；完善业主自治组织规范运行，加强对业主委员会的监督管理，提高业主委员会成立率和成员整体素质，对符合法定情形的，可推动组建物业管理委员会。

　　同时，无锡市将进一步加强物业服务企业考评，强化信用等级评定结果的运用，建立住宅小区物业管理退出机制。探索住宅小区公共资金监管制度，建立公共资金监管账户，将小区的公共收益、代收代支等费用统一存入监管账户，受街道、业主委员会（物业管理委员会）监督。

　　此外，无锡市关注老旧小区长效管理，对推动老旧小区业主自治组织建立、科学制定老旧小区物业管理方案、多渠道拓展老旧小区管理经费来源等作出规范。

　　“分层次、分类别”考核

　　日前，安徽省亳州市印发方案，将通过加强对物业服务企业的考核和奖惩，提高物业服务企业管理能力和专业化服务水平，引导小区物业管理进入良性循环，使居民对物业服务的满意度得到明显提升。

　　亳州市将在中心城区住宅小区开展物业管理服务十大攻坚行动，包括强化党建引领，打造“皖美红色物业”；完善考核奖惩机制，提升物业服务水平；加强房屋质量管理，完善基础设施建设；加强安全管理，保障居民安全；加强诉调对接，助力物业服务矛盾化解；推进执法进小区，维护小区管理秩序；优化维修申报程序，提高维修资金效率；完善投诉受理机制，快速解决群众投诉；规范物业服务收费，提高物业服务费收缴率等。

　　亳州市将完善小区定期考核测评制度。每季度开展一次小区物业服务质量测评，根据新建商业小区、老旧小区、安置还原小区等不同类型，建立物业“分层次、分类别”考核机制，明确街道（社区）对辖区物业服务企业的监督权，定期开展小区物业服务质量考核。

　　实施物业服务企业星级考核。对中心城区物业服务企业进行年度综合考核，每季度考核结果确定后，对考核分类排名后3位的小区物业服务企业进行通报批评，并在媒体公布曝光；连续两次排名在后3位的，属地物业管理主管部门约谈物业服务企业负责人，同时取消其年度星级评定资格；连续三次排名在后3位的，列入物业服务“黑榜企业”名单，由街道（社区）牵头，对该物业服务企业进行清退，启动解除物业服务合同程序。

　　方案明确，亳州市将发挥示范引领作用，积极招大引强，引进规模大、品牌优的全国百强物业服务企业进入本地市场，同时培育本地优秀物业服务企业，带动提升物业服务市场总体水平。

　　相关负责人表示，亳州市还将建立和完善公开透明、质价相符的物业服务市场机制，推动物业服务专业化、规模化、品牌化发展。同时，发挥示范引领作用，每年评选出20个优秀物业服务企业、20个示范小区、30名优秀项目经理，给予表彰和适当物质奖励。

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山西建立完善物业服务企业退出机制

来源：山西日报 2024-06-11    作者：晋帅妮

日前，山西省住房城乡建设厅制定《关于整治物业服务不履约不到位、侵占业主利益等问题和建立完善物业服务企业退出机制专项行动方案》（以下简称《行动方案》），全面排查住宅小区物业服务不履约不到位、侵占业主利益等问题，重点查处物业服务企业违法违规行为，建立完善物业服务企业退出机制，进一步促进全省物业服务行业提质增效。

在物业服务不履约不到位方面，《行动方案》明确，重点整治未按照合同约定提供服务、未履行信息公开和报告义务、未按照合同约定提供安全防范工作、未履行物业服务企业的移交义务等问题。在物业服务企业侵害业主利益方面，重点整治擅自利用小区公共部位经营、未公示公共收益收支情况、违规侵占小区公共收益等问题。

根据《行动方案》要求，各市住房城乡建设（房屋管理）部门要制定具体实施方案，明确责任分工，开展广泛宣传，公开公布投诉举报电话和邮箱，广泛收集整治问题线索，建立问题清单、工作台账，开展重点核查，并协调指导街道（乡镇）、居（村）民委员会协同开展整治工作。针对核实的问题，及时督促整改；对拒不整改或整改到期后仍整改不到位的，重新核定小区物业服务等级和收费标准；对相关违法违规行为，移交有权机关依法依规查处。对拒不整改、不履约且业主反映强烈的物业服务企业，所在地住房城乡建设部门要协同街道办事处（乡镇）引导业主、业主大会依法予以解聘，做好退出和移交工作；对经业主共同决定解聘的物业服务企业但其拒不退出、不依法移交物业服务用房、相关设施、物业服务所必须的相关资料的，住房城乡建设部门要协同街道办事处（乡镇）指导业主或业主委员会（物业管理委员会）通过诉讼途径寻求解决，并同步推送至“山西省信用信息共享平台”。

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安徽滁州：为物业纠纷“顽疾”开出“法治良方”

来源：人民代表报  时间：2024年05月17日

“安徽省滁州市中级人民法院针对物业纠纷大幅增长情况，向职能部门发出司法建议，通过府院联动开展专项整治，该类案件同比下降 58.6%，司法建议内容被纳入正在制定中的地方性法规。”在十四届全国人大二次会议第二次全体会议上，滁州市这项工作被写入最高人民法院工作报告。4月 29日上午，最高人民法院工作报告中提到的地方性法规——《滁州市住宅小区物业管理条例》经该市七届人大常委会第十六次会议表决通过，待安徽省人大常委会审查批准后将正式实施。

为物业纠纷“顽疾”开出“法治良方”

——《滁州市住宅小区物业管理条例》出台始末

民生无小事，枝叶总关情。居民小区的物业服务管理看似不起眼的“小问题”，实际与人民群众的日常生活息息相关，是关系着群众切身利益和基层社会治理的“大民生”。安徽省滁州市人大常委会聚焦这一民生关切，就物业纠纷案件居高不下问题开展解剖式调研，在充分吸纳群众意见建议的基础上，聚力开展物业地方立法工作，出台了《滁州市住宅小区物业管理条例》，为物业纠纷“顽疾”开出“法治良方”，努力让群众居有所安、居有所乐、居有所值。

监管滞后、物业纠纷案件大幅增长

物业立法迫在眉睫

“我既是物业的工作人员，也是小区的居民，打造让业主舒心、安心的居住环境，是我们的职责所在，也是业主的现实需求。”2022年12月，滁州市七届人大二次会议期间，从事物业服务工作6年的滁州市人大代表、安徽通和物业常务经理张俊洁带来了《关于进一步加强小区安全管理的建议》。

张俊洁在工作过程中面临不少实际困难，“很多小区基础设施老旧、损坏，小区物业安全管理人员完全排查事故隐患，并及时有效整改的难度较大、代价较高，超出绝大多数物业企业的承受能力。此外，动用专项维修基金的话，也面临办理进展慢的问题。”

记者了解到，随着滁州城市建设步伐的加快和居民维权意识的不断提升，住宅小区的物业管理服务水平与居民不断增长的物业服务需求矛盾日益突出，物业管理问题已成为社会关注的焦点热点。以滁州市下辖的天长市为例，2020年至2022年，涉及物业问题的市长热线和部门信访交办件约2060件，占全市信访交办件的10%以上，反映物业问题的信访人次占全市信访人次的30%以上。

“近年来，滁州市法院受理的物业服务合同纠纷案件总数和增幅均位居全省法院前列，且物业纠纷案件继续呈现大幅增长态势。”滁州市中级人民法院工作人员告诉记者，经对物业纠纷案件进行系统研究分析发现，滁州物业管理工作普遍存在物业服务企业未严格落实招投标制度、合同约定不明、行业主管部门监管滞后等问题。

“小物业”牵扯“大民生”。2022年12月30日，在滁州市七届人大二次会议上，滁州市政府工作报告将“实施小区物业提升项目”列入为市民办好十件实事。会后，滁州市政府印发通知，明确由时任滁州市副市长的龚健勇为牵头领导，市住建局为牵头单位，市委组织部、市委政法委、市委编办、市发展改革委等14家单位协同配合的工作机制，并将“实施小区物业提升项目”完成情况纳入年度目标绩效考核，持续跟踪督查，强力推进落实。

与此同时，针对涉物业纠纷案件大幅增长态势，2023年7月21日，滁州市中级人民法院向滁州市住房和城乡建设局发出司法建议书，围绕促进行政执法和审判执行信息资源共享、实现府院良性互动和优势互补、推动物业纠纷预防化解工作等方面提出建议。

滁州市住建局收到这份“司法建议”后，在全市范围内梳理排查各类问题4285个，销号解决3996个、推进整改289个，开通物业服务“e见箱”留言平台，收集问题730余个，办结率100%。2023年，滁州市进入诉讼程序的物业服务合同纠纷案件同比下降58.6%。其中，在“司法建议”发出后的5个月里，该市法院一审新收物业纠纷案件同比下降66.9%。

“由于缺乏符合滁州实际的地方性法规加以细化补充，物业服务难监管、小区秩序难维护等问题已成为‘顽疾’，物业服务人与业主之间的矛盾纠纷日益积累。因此，开展物业管理地方立法，积极回应人民群众具体关切，着力解决物业管理中的突出问题，显得尤为必要。”滁州市人大常委会法工委主任陈宝全表示。

调研30多次、征集意见9800余条

让群众意见成为高质量立法的“源头活水”

物业管理工作涉及千家万户，关乎群众切身利益和社会和谐稳定，也是滁州市人大常委会重点关注的民生实事之一。2023年，聚焦物业管理这一民生关切，滁州市人大常委会将《滁州市住宅小区物业管理条例》确定为立法审议类项目。

“要聚焦群众反映的问题诉求，摸清全市物业管理现状，发挥人大‘法治强保障，监督促落实’作用，进一步推动我市住宅小区物业管理条例立法工作，增强法治供给，护航物业服务市场健康发展。”滁州市人大常委会主任王图强就物业立法工作如是强调。

立法任务明确后，滁州市人大常委会迅即开展“解剖麻雀”式调查研究——

2023年5月8日上午，滁州市人大常委会机关第三党支部以“物业管理”为主题，到琅琊区鼓楼社区开展调研活动，邀请部分辖区内的市人大代表、社区负责同志、物业管理公司负责人、业主委员会代表、群众代表等进行座谈交流……

2023年5月17日，滁州市人大常委会与市中级人民法院联合赴全椒县对物业纠纷案件办理情况进行调研，建议在抓好案件审判的同时，注重诉源治理，助力化解物业领域矛盾纠纷。随即，市中院、全椒法院、定远法院等均向当地职能部门发出司法建议或调研报告，市检察院也针对物业纠纷源头治理制发了检察建议，多部门共同发力，推动物业领域诉源治理……

2023年6月1日上午，滁州市人大常委会开展物业管理工作调研，摸清全市物业管理现状，推动住宅小区物业管理条例立法工作，提出将调研结果转化为促进高质量发展的有效举措……

2023年8月30日下午，滁州市人大常委会召开人大代表“面对面”双月座谈会。座谈会上，代表们纷纷提出“建议促进物业管理行业市场化，提高行业整体水平”“破解业主委员会成立难问题，期待加强政策供给”等建议。

在充分吸纳群众意见、建议的基础上，滁州市人大常委会成立工作专班，与相关单位密切沟通，多次召开相关部门、行业专家、人大代表座谈会和立法听证会，充分借鉴合肥、杭州等地立法经验，并衔接中央和省、市关于加强城乡社会治理和提升住宅小区物业服务管理水平要求，起草了条例草案。

“制定过程中，我们认真践行全过程人民民主理念，调研30多次，面向社会公开征求意见9800余条，对于符合上位法规定、符合本地实践需求、符合立法规范要求的建议充分吸纳；同时坚持问题导向，就上位法未作出规定或者规定比较原则、抽象的问题作出一系列创新性规定，着力解决当前物业管理中存在的服务意识淡薄、业委会履职不力、工作责任落实不足等突出问题，较为符合现实管理需要。”陈宝全告诉记者。

2023年年底，滁州市七届人大常委会第十四次会议初次审议了《滁州市住宅小区物业管理条例（草案）》及起草说明、审查意见。滁州市法治化规范物业管理、维护群众合法权益迈出了坚实一步。

从细微处着手、在点滴处发力

让群众幸福感在“家门口”升级

2024年4月29日上午，滁州市七届人大常委会第十六次会议表决通过了《滁州市住宅小区物业管理条例》。

“物业管理是滁州市人大‘为民办实事’中的一项重要内容。出台条例充分体现了市人大践行全过程人民民主，从细微处着手、点滴处发力，推动民生实事落地落实的担当和作为。”王图强表示，条例凝聚合力推动基层治理提升效能，如压实街道办事处等基层组织职责，建立物业管理委员会制度，明确规范物业服务企业、业主委员会等主体法律责任，并推动试点小区成立业主委员会。

针对“相关行业主管部门监管不到位或监管滞后。对于物业服务企业评级、考核等监管流于表面，未能实际督促整改提升，未能有效落实末位淘汰退出机制”问题，条例第五、六条规定，市住建局负责本市住宅小区物业管理活动的监管工作，建立健全物业管理诚信档案制度，建立和管理物业管理信息系统；县住建局负责采集、核查物业服务企业信用信息，建立物业管理诚信档案及其信息管理平台，并接受查询。第四十一条规定，市、县（市、区）物业管理行政主管部门应当加强对物业服务企业的监督管理，定期对其服务质量进行考核，并向社会公开考核结果。

“小物业”关系“大民生”，妥善化解物业纠纷是加强基层社会治理的重要一环，是人民群众获得感、幸福感、安全感提升的重要保障。条例第十条规定，市、县（市、区）、乡镇人民政府，街道办事处以及居（村）民委员会应当按照有关规定建立物业管理矛盾纠纷调解机制，化解住宅小区物业管理矛盾纠纷。

“条例明确了物业各方主体的权利和责任，强调建立健全多元纠纷解决机制，不但为妥善化解物业纠纷提供了依据，还拓展了法院释法明理的深度。并且，该条例通过规范各方主体行为、加强行政监管、保障处理纠纷渠道通畅等措施减少物业纠纷的再生，对深化我市平安建设和诉源治理工作具有重要意义。”滁州市中级人民法院立案一庭法官张倩表示。

滁州市人大代表、琅琊区清流街道社区卫生服务中心副主任陈远全程参与了《滁州市住宅小区物业管理条例》的立法过程，并提出了“加强物业管理，提高服务质量，监督广告费、物业费收取使用”的建议。

得知条例获得通过的消息，陈远欣慰地表示：“条例规范了住宅小区物业管理活动，维护业主、物业使用人及相关物业服务人的合法权益，例如我所关注的物业费缴纳及使用问题、高空抛物问题、乱停乱放违法搭建等问题都有明确规定，明确了各部门职责，构建形成城市基层治理法治格局，为营造安全、文明的人居环境提供了有力保障。”(作者：全媒体记者 师彦才)

莫要漠视民生

河北邯郸加强“物业服务企业退出”管理

来源：中国建设报  时间：2025-01-21

近日，河北省邯郸市发布《邯郸市物业服务企业退出服务项目管理办法（试行）（征求意见稿）》，进一步加强全市物业服务企业退出服务项目管理，规范物业服务企业的服务行为。

根据办法，物业服务企业管理项目出现因物业服务企业主要或全部责任，致使业主频繁投诉举报，经查证属实，责令限期整改而未整改到位或拒不整改；限制或变相限制业主使用水、电、气、暖等实施捆绑收费行为，责令限期整改而未整改到位或拒不整改；擅自上调收费标准、违规收取装修押金（保证金），责令限期整改而未整改到位或拒不整改等行为，列入拟退出项目名单。

各县（市、区）住房城乡建设、市场监管等部门依据各自职责对物业服务企业违法违规行为依法予以查处，由邯郸市住房城乡建设局对查处结果进行审核、公示并列入物业服务企业拟退出项目名单。

物业服务企业被列入拟退出项目名单的，整改期限为6个月。对拟退出项目，采取在日常检查、专项检查、“双随机、一公开”监管中，提高抽查比例和频次；所管理服务的物业服务项目不得参与邯郸市行政主管部门及行业协会组织的物业服务项目评优评先等措施进行惩戒。

整改期限内，物业服务企业整改到位的，由物业服务企业向属地住房城乡建设局提交撤销申请；对期限届满拒不整改或整改不到位的，由辖区街道办事处指导社区居委会依法依规限期启动解聘程序，同时启动选聘其他物业服务企业程序。

此外，经小区专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，且经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意，可直接解聘或选聘物业服务企业，不受6个月整改期的限制。

莫要漠视民生

关于修订《天津市物业管理条例》的建议

来源：天津人民政府网站 政民互动  >  政民零距离   提问时间： 2025-03-25  发表人： 张*

当前全国出现物业费调价浪潮，反映出现行物业管理机制与居民需求存在结构性矛盾。天津市物业管理矛盾也日益尖锐。结合天津市实际，建议从以下五方面修订条例，推动物业服务质量与收费标准的动态平衡：


一、建立弹性定价机制


​推行政府指导价分级管理：参考重庆模式，按住宅类型（普通/高端）、服务等级（基础/增值）设定指导价区间（如1.2-3.5元/㎡·月），每三年根据CPI和服务成本调整基准线。


​引入第三方成本核算：委托会计师事务所对物业企业人员薪酬、设备维护等12项成本开展审计，作为议价依据。


二、强化业主集体议价权


​降低协商门槛：将现行20%业主提议启动调价程序的门槛降至15%，并允许线上电子签名联署。


​设立专业调解委员会：由街道办牵头，组织法律、财务专家参与物业费争议调解，避免群体事件发生。


三、规范空置房收费制度


​1.明确认定标准：对连续空置超6个月且完成能源零消耗认证的房屋，实施阶梯式收费（首年50%、次年40%、第三年起30%）。


​2.建立智能核验系统：通过水电数据与住建部门信息平台联网，自动识别空置状态。


四、构建服务质量双向监管体系


​1.实施“红黑榜”公示制度：每季度发布物业企业服务质量排名，前10%优先获得老旧小区改造项目，末位企业限制投标资格。


​2.推行服务质量保证金：要求物业企业预存年度收费总额的5%作为质保金，用于紧急维修和业主损失赔付。


五、创新社区共治模式


​1.强制财务公开：规定物业企业每季度公示收支明细，重点披露外包服务（如保洁、安保）成本占比。


​2.培育专业业委会：由住建部门开设业委会主任培训班，纳入基层治理人才库，对考核合格者发放津贴。


​3.推广智慧物业平台：将电梯维护、投诉处理等18项服务纳入“津心办”APP，实现响应速度数字化监管。


4.配套保障建议


修订《天津市物业服务收费管理办法》，新增“服务标准与收费浮动联动条款”。在滨海新区、津南区开展物业费协商改革试点，2025年前完成全市推广。


当前全国已有37个城市通过制度创新实现物业投诉率下降超20%。建议天津以条例修订为契机，既保障居民“花钱买服务”的获得感，又为物业行业转型升级提供制度支撑，助力建设高品质宜居城市。


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关于修订《天津市物业管理条例》的建议 回复

来源：天津人民政府网站 政民互动  >  政民零距离   

回复部门： 市住房城乡建设委 回复时间： 2025-04-07

张*同志：

您好，留言收悉，就您咨询的相关问题，回复如下：

1.关于建立弹性定价机制

《天津市普通住宅小区物业管理服务收费管理办法》（津发改价管〔2015〕541号）和《天津市普通住宅小区物业管理服务和指导价格标准》（津发改价房地〔2009〕1101号）是我市政府指导价相关文件。您提出的关于建立弹性定价机制的建议，在市发改委对上述文件进行修订时，我委会向市发改委提出相关建议。

2.关于强化业主议价权的问题

根据《条例》第二十三条“业主大会会议，由业主委员会组织召集。经全体业主五分之一以上提议，业主委员会应当召开业主大会临时会议。业主委员会应当召开业主大会会议或者业主大会临时会议而不召集的，有街道办事处或者乡镇人民政府组织召集，其他任何单位和个人不得组织召集。”您提出的提议门槛由20%降低至15%的建议，在市人大修订《条例》时，我委会向市人大提出相关建议。

关于设立的专业调解委员会的建议，目前我委和市司法局正在研究推动物业管理协会建立物业矛盾纠纷行业性专业性人民调解组织，结合不同区域建立协调小组，负责受理、调解相关辖区内重大复杂、群体性物业纠纷。同时，按照《条例》第三十三条“本实实行物业管理联席会议制度。物业管理联席会议由街道办事处或者乡镇人民政府负责组织召开，由区物业管理行政主管部门、居民委员会、公安派出所、物业服务企业、业主委员会或者业主代表等各方代表组成。物业管理联席会议主要协调解决下列问题：（一）业主委员会不依法履行职责的问题；（二）业主委员会换届过程中出现的问题；（三）履行物业服务合同中出现的重大问题；（四）提前终止物业服务合同的问题；（五）物业服务企业在退出和交接过程中出现的问题；（六）需要协调解决的其他物业管理问题”规定，物业管理联席会议可以协调解决小区中出现的物业管理问题。

3.关于空置房收费问题

《中华人民共和国民法典》第九百四十四条规定，“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。”无论房屋是否空置，物业企业对小区公共区域服务的投入是不变的，同时，目前出台空置房物业费减免的政策法规缺乏上位法依据。

4.关于构建服务质量双向监管体系的问题

国家发改委明确要求地方不得随意设立“红黑榜”。我市目前实行物业服务企业信用等级制度，业主可对物业服务企业的服务质量进行评价。此外，推行“保证金”涉嫌破坏营商环境，因此无法出台相关政策，社区党组织可以对相关内容对物业企业进行引导。

5.关于创新社区共治模式的问题

物业管理服务费可以采取包干制或者酬金制等形式,采用何种计费方式，由甲乙双方在合同中约定。根据《天津市物业管理条例》第六十二条“......酬金制是指在预收的物业管理服务费中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余部分全部用于物业服务合同约定的物业服务支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业管理服务计费方式。实行酬金制的物业服务企业，应当至少每季度向业主大会或者全体业主公布一次物业管理服务费的收支情况”的规定，您提出的“强制财务公开”适用于“酬金制”收费模式。

关于提升业委会专业能力的建议，目前各区住建委定期对辖区街镇、社区居委会负责同志、业委会成员、物业服务企业负责人等进行政策法规培训。

关于将“电梯维护、投诉处理”等服务内容纳入“津心办”物业服务平台的建议，目前我委正在与技术部门研究，不断完善平台功能，更好地为业主服务。

感谢您对我市物业管理工作的关注和支持，对您提出的意见建议，我委将在《条例》等文件修订时积极向市人大等部门提出建议。

此复

市住房城乡建设委

2025年4月7日

莫要漠视民生

我国物业管理服务存在的突出问题与建议

来源：中国经济时报  2023-11-20  张亮 王伟进 王易之

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文章来源：《人大论坛》  时间：2024年09月10日