商品房“预售”全面取消？央媒回应，官方表态，“新信号”已显现（转发

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自2024年初，房地产市场再次风起云涌。随着各地政府加大救市力度，房价反弹上涨的传闻在市场上四处蔓延，令许多刚需购房者倍感焦虑。实际上，对刚需购房者而言，只要房价不再飞涨，他们便有机会实现购房梦想。他们最担忧的是，工资增长无法与房价涨幅相匹配，这样的局面只会令他们距离购房目标越来越远。因此，房价的走势牵动着人们的心，尤其是那些尚未拥有住房的刚需购房者。他们对房价的每一次波动都极为敏感，任何微小的变动都可能触动他们的心弦。

当然，房价走势之外，公摊面积和商品房预售制度同样成为公众热议的焦点。这两项制度对购房者产生深远影响，因此，呼吁取消的声音越来越高。以公摊面积为例，由于缺乏明确的规定，其比例确定存在模糊地带，为开发商提供了操作空间。并非所有开发商都有不当行为，但利润诱惑确实难以抗拒。
在房价普遍破万，一二线热门城市房价更是高达数万甚至十几万一平方米的背景下，公摊面积比例的增加意味着开发商的丰厚利润。即使只是1%的调整，也可能为一套房子增加数万元的额外收入。对开发商而言，这只是数字游戏，但对购房者而言，却是实实在在的经济负担。因此，我国公摊面积比例近年来不断上升，从过去的楼梯房几乎无公摊，到如今30%的公摊面积变得普遍。

新建商品房多为高层住宅，公摊面积比例较高。目前，33层高层住宅的公摊面积通常在27%左右，这意味着一套建筑面积为100平方米的房子，实际使用面积仅73平方米。购房者不仅要为公摊面积支付房价，还需承担物业费、税费、部分地区取暖费及未来可能的房产税。显然，对于普通购房者而言，公摊面积制度弊大于利，取消的呼声愈发高涨。值得一提的是，全球范围内，仅我国实行公摊面积制度，而其发源地香港已在数年前废除，且废除后并未导致房价下跌。
尽管取消公摊面积的呼声高涨，但实际操作中却困难重重。特别是那些既得利益者，如开发商和一些专家，他们坚决反对取消公摊面积。开发商担心此举会影响利润，而专家则担忧这会引起房价上涨和公共区域品质下降，最终损害购房者利益。这些理由看似合理，却难掩其维护自身利益的实质。
目前，取消公摊面积似乎仍是一个遥远的目标。最新的建筑规定甚至将外墙厚度的一半面积也纳入公摊面积，这无疑是对取消公摊面积的努力造成了重大阻碍。

尽管取消公摊面积面临诸多困难，但商品房预售制度的改革却为我们带来了新的希望。与公摊面积一样，预售制度也是购房者深恶痛绝的一项制度，而且其对购房者的伤害更为深重。预售制度起源于香港，过去被称为“卖楼花”，允许开发商在房屋建设完成前进行预售，从而提前获得资金，降低资金成本，减少建筑成本。此外，预售制度还提高了开发商的资金周转效率，进一步降低了资金成本，这也是期房往往价格低于现房的主要原因。
预售制度在房地产市场中占据重要地位，但其潜在缺陷亦不容忽视。在房屋未竣工时，购房者往往依赖开发商的宣传来了解房屋质量和品质，这导致房地产行业虚假宣传频发。更令人担忧的是，开发商在销售完成后可能降低房屋品质，购房者在交房时才发现问题，此时已难以挽回。多年的期待可能换来一个品质低劣的住所。

预售制度不仅提高了开发商的资金周转率，还促使开发商不断扩大项目规模。然而，一旦房屋销售受阻或开发商资金链出现问题，所有项目都可能面临停工甚至烂尾的风险。近年来，各地停工和烂尾的楼盘数量急剧上升，延期交房和降配交房已成为常态。不少楼盘长时间停工，复工日期遥遥无期。烂尾楼已成为预售制度带来的最大隐患，严重损害购房者利益，使他们陷入钱房两空的困境，甚至背负沉重的房贷压力。
当前，我国住房资源已相对过剩，过去住房短缺问题已得到有效解决。因此，房地产行业无需过度追求高速发展，预售制度也不再是促进行业发展的必要手段。
换言之，我国的房地产行业已不再依赖预售制度，因为预售制度的昔日优势已不复存在，而其弊端却日益凸显。然而，房企的高负债率成为取消商品房预售制度的最大障碍。转向现房销售后，部分房企的资金周转可能会陷入困境。尽管如此，笔者认为现在是废除预售制度的最佳时机。鉴于当前房地产市场的低迷，许多房企的资金链已经断裂。因此，我们应该抓住这个时机推行现房销售，短痛胜于长痛。此外，鉴于当前楼市的不景气以及公众对期房的不信任，实行现房销售将极大地提振市场信心。
近几个月来，中央媒体纷纷就预售制度问题发表观点，主要集中在取消公摊面积的问题上。同时，从近两年各地试点的现房销售情况来看，新的趋势已经初现端倪。随着房地产行业的不断发展，取消商品房预售已成为不可逆转的趋势。