商品房预售当心遇到购房陷阱(转载)

做人要对得起

1玩文字游戏，合同和认购书写的是定金，而不是订金，事先没有告知定金不能退，建议出台政策，要求开发商在楼盘大厅出示认购书，以示公平，而且定金一定要改成订金
　　2房子产权年限没有公布，明明已经剩下50多年的产权的房子，销售人员还是信誓旦旦说70年产权楼盘，希望出台政策要求公布房子产权年限。
　　3销售人员和中介收取所谓的服务费和团购费，办理银行贷款的时候，销售人员明知道购房者流水不达标，没有交钱之前，还信誓旦旦的说没有问题，办理银行贷款的时候，却要购房者准备红包给银行工作人员，说是打通关系，希望出台政策，强烈要求开发商底下工作人员严禁收取不合理费用，一经发现和举报，从严处理。
　　4楼盘销售人员虚假描述，忽悠购房者，说马上要“开通地铁”附近有广场，购物中心，公园，后来一经查询，发现子虚乌有，希望出台政策，要求开发商依据事实描述，不要欺骗老百姓。
　　5很多购房者都是初次买房，经验不足。不知事先要查询征信和流水，销售人员在不了解购房者流水和征信是否合格的情况下，依旧收取对方定金，摆明就是欺骗。希望出台政策，要求开发商必须对购房者征信和流水审核合格之后，才可以收取对方定金。
　　6如果已经结婚了，绝对不要以未婚身份办理贷款，这是属于骗贷，等你交了钱，贷款批不下来，销售人员和中介都不会认账，钱也不会退你。希望出台政策，如果销售人员让购房者以未婚或者假离婚办理贷款，一经查实，从严处理。
　　7如果你的首付款凑不齐，销售人员要求你去他们介绍的第三方借款，其实这是高利贷，属于犯法的，绝对不能做，不然你还不清。希望出台政策，如果销售人员让购房者办高利贷，一经查实，从严处理。
　　8去看房的时候，最好多点朋友和亲人一起去参观和商量，自己要有分辨能力，相信自己都不要相信中介，10个中介9个都是忽悠你的，不管是老乡还是朋友，甚至是亲戚，等你交了钱，发现问题了，中介不会帮你，因为这关系到他的佣金。记着：中介不会真心帮你，这关系到他的利益问题。
　　9买房的时候，一定要看清楚认购书上，房子的具体位置，写的是几栋几楼几号，因为你买的时候，很可能货不对版，你看中了东座的房子，对方却把西座的房子给你，让你不知不觉付款交钱，等你交了钱，对方马上不认账。记着：买房的时候一定要看清楚，买的是哪个方向，写的是几栋几楼几号。
　　10一些老人家或者不识字的人购买房子，最好带上儿子或者家人，要不然很容易被忽悠，而且你如果你说不会签名的话，为了做成交易，对方就会很热心的帮你签名。记着：任何销售人员和中介都无法代替购买人签名，所有签名都是无效的。
　　11销售人员和中介会胡乱制造紧张氛围，明明有房说成没房，或者说成最后一套，让你以为只剩下最后一套，而且中介和销售人员会在你面前演戏，演双簧。记住，购房之前最好在网上查一下房子有没有违规，进了黑名单，在房管局也可以查到剩下几套，宁愿相信陌生人，也不要相信中介那张嘴。
　　12服务费，团购费，给红包给银行工作人员做假流水，刻假公章，开假工资这些都不能做，记住，根本没有这些费用，都是巧设名目，骗你金钱，而且都是违法和违规的。
　　13销售人员如果说没有公积金贷款的，这绝对就是违规，记住，于2017年12月26日发布《关于维护住房公积金缴存职工购房贷款权益的通知》，要求房地产开发商不得限制、阻挠、拒绝购房人使用住房公积金贷款。而且住房公积金可以为每个人剩下一笔非常高费用，公积金贷款利率五年以下（含五年）是3.25%，五年以上的是3.75%。商业贷款的利率：一年以内的是5.1%，一年至五年的是5.5%，五年以上的是5.65%。例如用公积金还房贷，比如贷款月供需要3000 公积金2600就能抵消，可以省下多少钱，相信自己心里有数。
　　14销售人员或者中介隐瞒房管局备案价格，抬高价再打折误导购房者，表面上给你打折，实际上根本没有便宜，比实际价格多了。记住，要去购房之前，去查看房管局备案价格，如果发现销售人员忽悠，可以立马走人。
　　15销售人员一定会让你先交钱，再把认购书给你签名，而且不会让你看认购书内容，就算你看了认购书，发现霸王条款，这个时候你想退定金，销售人员绝对不会同意，因为认购书霸王条款多不胜数，大部分都是不合理的，不平等条款，而且对开发商有利的。记住，购房之前，一定要看对方五证是否齐全，认购书，购房合同，一定要看清楚，看清楚，看清楚（重要事说3遍）没有看到绝对不要交钱。
　　16销售人员只会让你先交钱，根本不会审核客户资质，还会信誓旦旦的说，一切包在他的身上，等你交了钱，一切都不认账，钱也不会退你。记住，如果只让你先交钱，什么都不审核你的资料，这样楼盘基本上是以坑定金为主，可以马上走人。
　　17开发商如果让你填写是退款申请表，而不是退款协议书的话，这个时候就要留意了，因为申请表一旦交上去，对方就会说让你等一个月，时间一到，就会告诉你上面领导不同意，你的定金退不了。记住，最好填写退款协议书，如果是退款申请表，最好一个星期就要有消息，如果开发商不退，直接网上曝光和投诉，因为答应你退定金，接着不退，是严重违规。就算要等一个月，一定要对方签下保证书    18销售人员会跟你说这附近要开通地铁，距离地铁只要5分钟，记住，这百分百是忽悠你。利用地铁炒房时代已经过去了，当心被坑得伤痕累累
　　19不要相信楼盘附近配套设施是有小学的，记住，很多销售员都会忽悠你，说附近有小学，名校，大学，等于交了钱之后，就会告诉你，学校马上就要建了，不过是不知道等多少年，购房最好先了解附近的学校
　　20很多楼盘为了坑购房者血汗钱，基本上出现一房多卖的情况，记住，购房之前最好去网上或者房管局查询一下楼盘是否售出，有没有出现一房多卖的情况
　　21注意开发商的五证是否齐全、没有齐全的楼盘绝对不能买，也不能交钱，不然后续会出现很多后续问题经济纠纷。五证不全是购房者在房屋交易过程中常常会遇到的问题。有些购房者由于不知道五证的重要性，很容易被开发商忽悠，轻易签合同交房款，完成房屋交易，最后出现延期交房、办不下来产权证等诸多问题才后悔不已。
　　22不要跟开发商打官司，因为开发商财大气粗，背后又有律师团，如果打官司处理纠纷，快的话3到5个月，慢的话1到3年都有可能，开发商巴不得你跟他打官司。记住打官司浪费时间，浪费精力，浪费时间，如果遇到购房合同诈骗，搜集证据，立马报警或者投诉给有关部门
　　23开发商，销售人员，黑中介的花言巧语，漫天忽悠，都不要相信，宁愿咨询住在附近的居民，也不要相信开发商，销售人员，黑中介的话，如果把定金和首付交给了一些烂尾楼的楼盘开发商，到时想要回就难上加难，记住不要轻易交钱。
　　24开发商可能因为资金紧张，把房子卖给一名客户后，为了套取资金，又和其他人签订买卖房屋合同，然后又会以各种理由说你这个不合格那个没有资格，让你放弃购买，没收你的定金。记住开发商这种行为属于一房两卖，目的就是为了诈骗你的定金。
　　25住房和城乡建设部会同中宣部、公安部、司法部、税务总局、市场监管总局、银保监会等部门，近日联合印发了《关于在部分城市先行开展打击侵害群众利益违法违规行为 治理房地产市场乱象专项行动的通知》。根据通知，本次专项行动的打击重点包括投机炒房、房地产“黑中介”、违法违规房地产开发企业和虚假房地产广告等四个方面。记住，可以向省内或者以上6个部门进行投诉，因为你所在地方有关部门不作为，可以向省内或者更高层进行投诉和申诉。
　　26购房网签和草签的区别，购房草签风险非常大，陷阱多不胜数，可能会出现五证不全，开发商承诺变空头支票，楼盘销售价格高于备案价格，无证销售，阴阳合同，一房多卖。购房一定要网签有保障网签就是交易双方签订合同后，到房地产相关部门进行备案，并公布在网上。然后会给个网签号，用户可以通过这个号在网上进行查询。网签是为了让房地产交易更加透明化，防止"一房多卖"。
　　27认购书和购房合同以及五证没有看到和看完之前，一毛钱都不要交了。交了定金才让看合同和认购书，是违规的。等你交了钱发现黑幕之后，这个时候，你想要回自己的钱是难上加难。
　　28开发商销售人员和中介，巧立名目收取费用，如果开发商要收取所谓的电商费，团购费，服务费，代办费，这些都是违法违规，这样的楼盘百分百是个黑楼盘，可以立马走人，如果已经被骗了，立马向有关部门进行投诉，追回被骗的钱。
　　29如果开发商收了钱，签了认购合同和购房合同之后，你可以要求对方为你开正规的发票，如果开发商没有给你打印正规的发票，这样有涉嫌偷税漏税的嫌疑，可以立马向税务局部门举报。
　　30购房者在缴纳定金前，应该了解清楚楼盘的相关信息，查询相关公示证件，多去楼盘看看，去网站了解相关规划，对自身情况作出合理评估，包括财务承受能力、风险承受能力等，在缴纳定金前看清楚相关协议，避免受到不必要的损失。
　　31不要相信中介以及楼盘销售人员说给你优惠价，内部价，团购价，这些都是骗人的。价格并不是中介公司说了算，说白了，开发商的底价谁也不能破，什么内部价、员工价，都只是为了吸引客户，没准连售楼部门都不知道。”
　　买房要记住
　　1.不要相信广告，比如：地铁要修了，要开通到香港游轮等等。
　　2.不要沉溺于现场气氛；比如火爆的现场；
　　3.不要给自己过多压力，比如首付压力，还款压力；
　　4.不要忙于交定金，决定买了才交钱；最好把认购书上的定金改为订金，避免被骗之后，可以退回来
　　5.不要过于相信别人说的，比如中介；
　　6.买房是自己家的事，不能任由别人在耳边说着说那购房当心遇到双合同，“双合同”对开发商好处很多，首先是可以规避限价规定；其次可以将逾期交付的风险降到，交付不合格最多就是追究装修合同违约责任，并不至于承担总房价每天万分之五的高额违约金；再次，可以将交付不合格的风险转移给装修公司。
　　购房双合同4个风险 风险一：高额首付增加资金负担 风险二：装修由开发商验收，质量难保证 风险三：出售房产时将面对更高税费
　　风险四：违反政策，扰乱市场
　　只要你搜集了对方的录音或者微信聊天证据，就可以向有关部门进行投诉，或者有楼盘的大黑幕和违规（例如房子已经禁售或者上了黑名单以及五证不齐），可以联系当地或者省媒体记者进行曝光。（广东省可以爆料给省电视台社会纵横）
　　如果开发商说要告你或者起诉你，不要被对方几句话吓到，第一，违规是开发商，而不是你，第二，你购房被骗，钱被对方收了，房子也没有见到，结果得到几张纸，你甘心吗？第三，宁可斗争到底，也不要被吓到，只要你手头上有证有据就好。
　　当地部门要是跟楼盘开发商在一起勾结，利益包庇的话，只要搜集到证据，可以向当地相关部门，人民检察院，国家信访局进行举报，不能让贪官污吏坑老百姓血汗钱。
　　中介要是敢协助楼盘销售人员进行忽悠和诈骗，连中介也一起投诉到有关部门和房地产中介协会。
　　（建议诚信的开发商最好早点取消认购书上定金和订金的区别，实行无条件退押金）
　　买房时，这些费用别急着掏给开发商，不然容易掉进开发商准备的坑第一笔，契税费用。虽然说这笔费用确实是房主需要缴纳的，但是关于这笔钱我们不要急着交。因为这笔钱我们不是要交到开发商手里的。可能很多的人都会说，既然不是交给开发商，那么我们在拿房子钥匙的时候，开发商像我们索要这笔钱，这是怎么回事呢?其实，这是开发商的坑，这笔钱一旦到了开发商的手里，后面是很麻烦的。很少有开发商会愿意退还的。
　　第二笔，天然气和暖气的钱。很多的人都不知道，天然气和暖气的钱是包括在我们买房那笔钱里面的，拿房的时候是不用像开发商交这笔钱的。但是有很多黑心的开发商会欺负那些不懂房地产的外行人，像他们索要这笔钱。其实，关于开发商这样的行为，我们完全是理由可以去告他们的。
　　第三笔，房产证办理手续费。可能很多人都不清楚，现在国家已经明文规定开发商不得向房主收取房产证办理手续费。这笔费用法律规定是由开发商负责的，和房主是没有关系的。
　　认筹金陷阱大全
　　陷阱一：“认筹”楼盘大多没有预售许可证。搞“认筹”的楼盘几乎都有一个共同特征——没有取得《预售许可证》。
　　陷阱二：变相占用消费者资金。取得“认筹”资格时，消费者都将被要求交纳一笔数额不菲的“认筹诚意金”。一般为数千、数万至几十万不等。
　　陷阱三：排队之“谜”，几乎所有的楼盘在“认筹”之时都要排队，坊间也流传着不少人雇用农村进城务工人员排队、甚至有人提前彻夜排队“认筹”的说法。
　　陷阱四：故意控制房号。越说房子卖完了，消费者越急，越急就越想买。但等不到多久，就会发现有人愿意转手。但价格自然高出了很多。
　　陷阱五：开发商随时提价，优惠成“空中楼阁”。所谓的认筹一般都有折扣。一般的楼盘都会以折扣2至3个百分点等优惠方式吸引消费者前来认筹。不过，有专业人士指出，这种优惠其实完全是虚幻的。
　　认清 “茶水费”常见套路，避免上当受骗 城市套路深”。经过暗访研究，所有的 “ 茶水费”谎言无论包装得如何诱人，全部都是套路，无一例外。请各位购房市民擦亮眼睛，请勿轻信。
　　套路一 ：为了降低客户防备心理，中介人员或 “ 内部人员”通常承诺“若选房不成功，此笔茶水费可退还”。先营造诚信形象，再想办法 “ 杀客“，骗得一个是一个。
　　套路二 ：在寻找客户时，他们通常采取 “ 广撒网”的模式，通过微信朋友圈、微信对话、在门店内或在看二手房途中推介、朋友私下推荐等方式，向客户兜售 “ 房源”；若客户相信，则要求缴纳茶水费，根据客户的要求程度，开具合同收据或仅转账不开票。总之，只要客户能交钱，有没有凭据都随意。
　　套路三 ：某些中介为了提高客户好感度，甚至谎称先安排客户选房，选上再交钱、选不上不收钱。如此广泛蓄客，万一有客户选上了房，还真以为是中介帮忙拿到的，乖乖主动送钱，中介又可得一笔意外之财，即使客户没有后续，但这些中介 “ 讲信用“ “ 有办法“ “ 路子野“的虚假个人形象已经悄然建立。中介嘴皮动动，可谓无本万利。
　　套路四 ：上述所有获利模式，其实均是利用客户心理，由客户自行购房，若购房成功，则谎称是其 “ 内部关系”功劳，收走客户资金，若购房不成则退还茶水费营造“守信”形象，以此机会获得非法收入。这种套路自古以来已有之，甘当 “ 水鱼“的自有人在。

　　记住，交任何费用，最好去网上查一下，查一下，查一下，（重要的事情说三次）

　　未来“取消商品房预售制度”实现现房出售，将再度成为楼市热门话题，我想绝大多数网友将持赞成、欢迎的态度，因为海南由此成为全国首个全省推行商品房现售制度的省份，也是YQ期间首个加码调控的省份。为解决商品住房预售制度带来质量投诉、合同纠纷、延期交房、配套设施不落实、违规销售甚至开发商收钱跑路等一系列问题，《通知》提出改革商品住房预售制度，自文件印发之日起，新出让土地建设的商品住房，实行现房销售制度。按照国家《商品房销售管理办法》规定， 现房销售的房屋应通过竣工验收且供水、供电、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件。