关于老旧小区P改进行商业地产开发的法理依据及产权归属问题

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2018年深圳市人民政府发布以市住建局起草的8号文作为深圳市老旧小区进行P改的主要法律依据。该文件即《深圳市人民政府关于加强P户区改造工作的实施意见(深府规[2018]8号)》及政策解读文件明确规定“P户区改造政策主要适用于老旧住宅区；而城市更新政策改造的范围更广，包括旧住宅区、旧工业区、旧商业区、城中村和旧屋村等。””P户区改造项目需要满足基础设施及公共服务配套设施的要求，并且项目住宅部分除搬迁安置住房外，全部用作人才住房和保障性住房，其中人才住房由人才住房专营机构持有或回购，保障性住房由区政府回购。”; “P户区改造采用“政府主导+国企实施+人才住房”的模式，区别于开发商主导的城市更新(俗称旧改), 不以盈利为目的, 而是以公共利益为目的，采取政府主导，改造方式以拆旧建新为主，搬迁安置住房以外的住宅部分全部用作人才住房和保障性住房。”, 目前福田区适用8号文正在进行P改的有香蜜二村(8号文出台前已启动改造, 后追加适用), 南华村和华富北. 这几个小区都为老旧小区, 以香蜜二村土地性质最为纯正, 为深圳首批商品房小区,且为100%无商业地产纯住宅性质的二类居住用地.  但该小区正在建设的P改除了建设回迁房, 人才房, 和政府公共配套(如幼儿园, 老年人托养中心)外, 还建有一定面积的商业项目, 开始规划是1.8万平米, 后说是改成了1.3万平米.

就以香蜜二村P改进行商业开发为例, 请问住建局两个简单的问题: 1. 该小区P改部分变更土地性质进行商业开发建1.3万平米商业地产的法理依据何在？ 2. 依据物权法及国家相关法规, 建设的这部分商业的产权归属属于谁, 政府, 实施主体, 还是全体业主？ 请主管部门认真正面回答这两个问题, 谢谢.

深坛新闻主播

福田区活力城区建设事务中心授权发布：
      网友您好，您反映的问题收悉，现将有关情况答复如下：
      一、1、依据《深圳市棚户区改造项目专项规划编制技术规定》（试行），2.1（7）“城市功能控制的原则、标准等，应依照《深标》相关规定执行。棚户区改造项目规划功能应以居住为主导，原则上规划居住功能的建筑面积不应低于项目总建筑面积的70%“。本项目居住功能建筑面积占总建筑面积的比例约83.8%，商业占比约8.5%，公共配套设施占比约7.7%，符合要求。
      2、依据法定图则，本项目用地性质为二类居住用地，依据《深圳市城市规划标准与准则》，二类居住用地主导用途为住宅，其它用途包括幼儿园（托儿所）、商业、可附设的市政设施、可附设的交通设施、其它配套辅助设施等，主导用途的建筑面积不宜低于总建筑面积的70%。目前本项目规划住宅、商业、公共配套设施指标符合《深标》要求，未违反法定图则用地性质。
因此本项目配备商业符合相关规定。
      二、根据民法典第三百五十二条：建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但是有相反证据证明的除外；本项目建设用地使用权人为实施主体，因此商业部分的所有权人为本项目实施主体。

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2018年深圳市人民政府发布以市住建局起草的8号文作为深圳市老旧小区进行P改的主要法律依据。该文件即《深圳市人民政府关于加强P户区改造工作的实施意见(深府规[2018]8号)》及政策解读文件明确规定“P户区改造政策主要适用于老旧住宅区；而城市更新政策改造的范围更广，包括旧住宅区、旧工业区、旧商业区、城中村和旧屋村等。””P户区改造项目需要满足基础设施及公共服务配套设施的要求，并且项目住宅部分除搬迁安置住房外，全部用作人才住房和保障性住房，其中人才住房由人才住房专营机构持有或回购，保障性住房由区政府回购。”; “P户区改造采用“政府主导+国企实施+人才住房”的模式，区别于开发商主导的城市更新(俗称旧改), 不以盈利为目的, 而是以公共利益为目的，采取政府主导，改造方式以拆旧建新为主，搬迁安置住房以外的住宅部分全部用作人才住房和保障性住房。”, 目前福田区适用8号文正在进行P改的有香蜜二村(8号文出台前已启动改造, 后追加适用), 南华村和华富北. 这几个小区都为老旧小区, 以香蜜二村土地性质最为纯正, 为深圳首批商品房小区,且为100%无商业地产纯住宅性质的二类居住用地.  但该小区正在建设的P改除了建设回迁房, 人才房, 和政府公共配套(如幼儿园, 老年人托养中心)外, 还建有一定面积的商业项目, 开始规划是1.8万平米, 后说是改成了1.3万平米.

就以香蜜二村P改进行商业开发为例, 请问住建局两个简单的问题: 1. 该小区P改部分变更土地性质进行商业开发建1.3万平米商业地产的法理依据何在？ 2. 依据物权法及国家相关法规, 建设的这部分商业的产权归属属于谁, 政府, 实施主体, 还是全体业主？ 请主管部门正面回答这两个问题, 谢谢.来自: iPhone客户端

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为什么“棚改”不能叫要被强制打码

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网友您好，您反映的问题收悉，现将有关情况答复如下：
深圳市福田区活力城区建设事务中心回复：
一、1、依据《深圳市棚户区改造项目专项规划编制技术规定》（试行），2.1（7）“城市功能控制的原则、标准等，应依照《深标》相关规定执行。棚户区改造项目规划功能应以居住为主导，原则上规划居住功能的建筑面积不应低于项目总建筑面积的70%“。本项目居住功能建筑面积占总建筑面积的比例约83.8%，商业占比约8.5%，公共配套设施占比约7.7%，符合要求。
2、依据法定图则，本项目用地性质为二类居住用地，依据《深圳市城市规划标准与准则》，二类居住用地主导用途为住宅，其它用途包括幼儿园（托儿所）、商业、可附设的市政设施、可附设的交通设施、其它配套辅助设施等，主导用途的建筑面积不宜低于总建筑面积的70%。目前本项目规划住宅、商业、公共配套设施指标符合《深标》要求，未违反法定图则用地性质。
因此本项目配备商业符合相关规定。
二、根据民法典第三百五十二条：建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但是有相反证据证明的除外；本项目建设用地使用权人为实施主体，因此商业部分的所有权人为本项目实施主体。

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深坛新闻主播 发表于 2022-2-21 20:06
福田区活力城区建设事务中心授权发布：
      网友您好，您反映的问题收悉，现将有关情况答复如下：
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按照你们说的民法典逻辑，业主回迁的房子产权都属于“建筑用地使用权人实施主体”所有不归产权人业主所有，红本变成绿本了？来自: iPhone客户端