难产的真的是业主委员会吗？

singsan

业主委员会作为社会最基层的民主自治组织在社区管理决策方面扮演着举足轻重的角色，在社区居民心中也绝不是可有可无的存在。然而深圳市福田区港中旅花园小区第三届业委会夭折至今，已经7年没有业委会了。问题出在哪儿呢？
无论如何，深圳大多数小区由于各种原因，业委会面临成立难、运行难、监督难的问题而无法建立，这绝不是一个正常的现象。在业委会长期缺位下，怎么解决因此影响物业管理活动的正常开展和业主权利充分有效行使的问题，这又是一个与全体业主息息相关，非常重要且无法回避的问题。市住建局目前正在公开征求意见的《深圳市业主大会和业主委员会指导意见（修订征求意见稿）》，对小区业委会面临的困境仍然没有提出有效的解决方案，我们还要坐视深圳现行物业管理条例的空转吗？
其实，我们的近邻广州市和首都北京市都在这方面做了有益的探索，在两市新的物业管理条例里，创新顶层制度设计，均增加了关于物业管理委员会的内容：即在业委会长期无法成立时，先成立物业管理委员会这一临时过渡性机构，该机构由业主（业主代表超过二分之一）、物业公司、社区构成，具有较广泛的各方代表性，职能涵盖业委会全部职能，能够组织业主共同决定物业管理相关事项，组织业主行使业主大会和业委会职责，从而破解长期困扰小区业委会缺位的难题。这无疑让深圳的小区业主们看到了行使业主权利的一线曙光。
我们希望新的《深圳市业主大会和业主委员会指导意见》和《深圳经济特区物业管理条例》能够增加设立物业管理委员会这一创新顶层设计来为我市广大未成立业委会的小区破局，也希望该制度能率先在我们福田区港中旅花园小区先行先试，以破解社区管理存在多年的顽疾。

深坛新闻主播

福田区香蜜湖街道办事处授权发布：
       该网友反映的问题我办已收悉，现将有关情况答复如下：
       一、关于港中旅花园业主委员会成立情况
       港中旅花园第一届业主委员会于2017年12月24日任期届满，在任期届满前，业主委员会组织了业主大会会议进行换届选举，但业主大会会议会与人数和与会票权数未达到法定比例，未能成功换届选举。
       在未能成立业主委员会期间，依法实施“居代业”。为及时修缮老化的公共设施设备，消除安全隐患，依据2008年1月1日实施的《深圳经济特区物业管理条例》（现已失效）第一百二十三条的规定，2018年经征求港中旅花园过半数业主及物业使用人的同意后，农园社区居民委员会代行港中旅花园业主委员会的相关职责，代行职责期间组织召开部分楼栋的业主对更换楼栋的电梯钢丝绳和曳引轮进行表决通过后，物业服务企业组织实施进行更换。
       二、关于成立“物业管理委员会”的问题
       依据2020年3月1日实施的《深圳经济特区物业管理条例》第三条、第二十五条、第三十四条、第一百二十四条之规定，物业管理实行业主自治、专业服务、政府监督管理和指导相结合的原则。物业管理区域共同决定事项由业主大会会议作出决定，而业主委员会是业主大会的执行机构，未能成立业主委员会的，由物业所在地的居民委员会代行业主委员会职责。因此，目前深圳市内成立“物业管理委员会”尚无相应的法律依据。但作为居民建议，将通过适当的途径向上级部门反馈该意见和建议。

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福田区住房建设局

网友您好，您反映的问题我们已收悉，现将有关情况答复如下：根据《深圳经济特区物业管理条例》第一百二十四条之规定，未依法成立业主大会和选举产生业主委员会的住宅物业管理区域，可以在征求物业区域业主、物业使用人意见后，依法指定物业所在地社区居民委员会代行业主大会和业主委员会的相关职责，做好辖区物业管理相关工作。

综上，《深圳经济特区物业管理条例》中已设置“居代业”制度，作为业主委员会缺位情况之下的有效补充，我局将会同辖区街道办事处，进一步加强物业监管相关工作，推进业主自治活动依法依规推进。

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szbj1

说的很在理，业委会成立难，但是业委会长期缺位情况下，如何解决维护业主权益，应该向北京和广州学习，采取变通的办法，设置临时过渡机构，职能涵盖业委会，破解困局。
来自: Android客户端

莫要漠视民生

目前全国各地物业管理“行业乱象行为”频出，此本质原因多是与物业公司（开发商）相关的“利益集团”逐步形成（某些基层干部也涉及到其中），并利用相关法律法规不完善（漏洞）无所顾忌做出一系列侵害人民群众利益的事件。这些“不法利益集团”将为了榨取利益最大化，千方百计阻挠/打击人民群众（业主)监督，全国城市基层社区业委会成立难/召开业主大会难问题将会日益更加突出！



物业管理是从深圳走向全国，但现在全国各地很多小区都有些这样或那样的问题。深圳应该拿出魄力和勇气践行“以人民为中心”的民本精神，让城市基层社区治理率先示范！

否则只能是“起了个大早，赶了个晚集”！

szwtyh

有的物业管理公司，有黑社会背景，

1688wzq

莫要漠视民生1楼

目前全国各地物业管理“行业乱象行为”频出，此本质原因多是与物业公司（开发商）相关的“利益集团”逐步形成（某些基层干部也涉及到其中），并利用相关法律法规不完善（漏洞）无所顾忌做出一系列侵害人民群众利益的事件。这些“不法利益集团”将为了榨取利益最大化，千方百计阻挠/打击人民群众（业主)监督，全国城市基层社区业委会成立难/召开业主大会难问题将会日益更加突出！



物业管理是从深圳走向全国，但现在全国各地很多小区都有些这样或那样的问题。深圳应该拿出魄力和勇气践行“以人民为中心”的民本精神，让城市基层社区治理率先示范！

否则只能是“起了个大早，赶了个晚集”！

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分析正确

雪峰洞主

众口难调，小区业委会难以成立的原因是小区成百上千的业主的意见难以调和，如果改为先以栋为单位成立栋委会（栋委会成员一般为3-5名，由本栋的全体业主选举产生，权利仅限于仅涉及本栋的事物和代表本栋参与选举小区业委会；本栋的户数150户以内的栋一般3名即可，栋长1名、委员2名；户数150户以上的一般5名，栋长1名，副栋长2名，委员2名），再由小区所有的栋委会选举产生小区的业务会，业委会的成立就要容易得多；业委会运行难主要是因为经费问题和兼职问题，业委会委员一般为业余兼职，没有专职人员，业委会委员平时要上班养家糊口，业委会的事物只能是业余兼职，且无报酬，因此其用于业委会事物的时间、精力、经费等方面都受到严重制约，如果业委会设置1-2名专职人员，报酬由政府财政补贴、物业公共收入、业主物业费共同承担，各占三分之一，则业委会运行难可以破解了；业委会监督难，包括两方面，一方面是业委会对物业的监督，另一方面面是业主对业委会的监督，如果有栋委会，栋委会可以对业委会工作进行监督和考核，这就好比，栋长会相当于人大常委会，栋委会全体委员会相当于人大会；业委会相当于行政机构国务院。

开往南方的拖拉机

深圳应该率先成立物业管理局，由物管局统一管理物业公司和业委会。每个小区的物业委员会向小区业主负责，物业公司向业委会负责。物业公司只是负责服务小区业主，而不是管理业主。业委会介绍业主的监督，物业公司接受业主和业委会的监督。居委会下达任何事务应该是传达给各个小区业委会，而不是物业公司。业委会未来将是最基础的组织，统一受政府管理。提升物业管理、让市民不再为物业烦忧，物管局的成立势在必行！

boeing

szwtyh 发表于 2021-6-11 07:25
有的物业管理公司，有黑社会背景，

非常正确！
来自: iPhone客户端

boeing

开往南方的拖拉机 发表于 2021-6-16 17:52
深圳应该率先成立物业管理局，由物管局统一管理物业公司和业委会。每个小区的物业委员会向小区业主负责，物 ...

物业管理公司应该更名为：小区业主服务中心。
来自: iPhone客户端

Censir

我觉得现行全体业主投票的制度确实不太合理，尤其住户较多的大社区，很多事情都推不动，众口难调，不如以楼栋代表的形式进行代表表决。避免那些不愿担责、不愿发声又啥提议都不支持的业主影响大局，实时证明人多的地区就得用代表制度，才能高效快速决策。就如我国的人大制度。

莫要漠视民生

城市基层社区物业管理与每个人每天的生活息息相关，事关人民群众幸福生活全局！应该具有部分公益属性，不应该成为相关不法利益集团的“摇钱树”，应该成为基层社区共建/共同浇灌的“幸福树”。

坚持以“人民为中心”为指导思想才能破解物管困局！必须政策法规顶层设计，对《深圳经济特区物业管理条例》进一步修订完善，明确物业的作用是“服务”，而非“管理”，斩断相关利益链条；凝心聚力共建人民幸福、和谐、安定的城市基层社区。


例如规定：
物业公司必须每个季度公开（收支明细）报表，每个年度必须接收第三方专业机构出具无保留意见的《审计报告》；并将此作为物业资质年审和物业招投标的主要依据，否则自动失去资格。
。。。。。。 等等，


可以发挥广大人民智慧，集思广议，凝心聚力！

开往南方的拖拉机

Censir1楼

我觉得现行全体业主投票的制度确实不太合理，尤其住户较多的大社区，很多事情都推不动，众口难调，不如以楼栋代表的形式进行代表表决。避免那些不愿担责、不愿发声又啥提议都不支持的业主影响大局，实时证明人多的地区就得用代表制度，才能高效快速决策。就如我国的人大制度。

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有道理

开往南方的拖拉机

雪峰洞主1楼

众口难调，小区业委会难以成立的原因是小区成百上千的业主的意见难以调和，如果改为先以栋为单位成立栋委会（栋委会成员一般为3-5名，由本栋的全体业主选举产生，权利仅限于仅涉及本栋的事物和代表本栋参与选举小区业委会；本栋的户数150户以内的栋一般3名即可，栋长1名、委员2名；户数150户以上的一般5名，栋长1名，副栋长2名，委员2名），再由小区所有的栋委会选举产生小区的业务会，业委会的成立就要容易得多；业委会运行难主要是因为经费问题和兼职问题，业委会委员一般为业余兼职，没有专职人员，业委会委员平时要上班养家糊口，业委会的事物只能是业余兼职，且无报酬，因此其用于业委会事物的时间、精力、经费等方面都受到严重制约，如果业委会设置1-2名专职人员，报酬由政府财政补贴、物业公共收入、业主物业费共同承担，各占三分之一，则业委会运行难可以破解了；业委会监督难，包括两方面，一方面是业委会对物业的监督，另一方面面是业主对业委会的监督，如果有栋委会，栋委会可以对业委会工作进行监督和考核，这就好比，栋长会相当于人大常委会，栋委会全体委员会相当于人大会；业委会相当于行政机构国务院。

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这个选举制度真的需要好好改革

莫要漠视民生

Censir1楼

我觉得现行全体业主投票的制度确实不太合理，尤其住户较多的大社区，很多事情都推不动，众口难调，不如以楼栋代表的形式进行代表表决。避免那些不愿担责、不愿发声又啥提议都不支持的业主影响大局，实时证明人多的地区就得用代表制度，才能高效快速决策。就如我国的人大制度。

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这样做也有弊端，整个过程如果不能做到公开透明的话，民众意愿很容易（操作）“被代表了”！

成立业委会和召开业主大会应该是代表广大人民群众行使权利和履行对物业及小区事务监督的义务；也是居民参与小区共建、为社区民众服务的重要平台。街道办作为城市基层社区的直接管理部门，应该践行“以人民为中心”的民本精神，大力宣传并调动广大民众参与的积极性！公正、公开、‘透明的推进做好各小区成立业委会和召开业主大会相关工作。

这就是街道办为人民群众办实事的具体体现！   也应该是街道办的本职工作！  建议将此作为基层领导干部考核/评优的重要指标！

莫要漠视民生

Censir1楼

我觉得现行全体业主投票的制度确实不太合理，尤其住户较多的大社区，很多事情都推不动，众口难调，不如以楼栋代表的形式进行代表表决。避免那些不愿担责、不愿发声又啥提议都不支持的业主影响大局，实时证明人多的地区就得用代表制度，才能高效快速决策。就如我国的人大制度。

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这样做也有弊端，整个过程如果不能做到公开透明的话，民众意愿很容易（操作）“被代表了”！

成立业委会和召开业主大会应该是代表广大人民群众行使权利和履行对物业及小区事务监督的义务；也是居民参与小区共建、为社区民众服务的重要平台。街道办作为城市基层社区的直接管理部门，应该践行“以人民为中心”的民本精神，大力宣传并调动广大民众参与的积极性！公正、公开、‘透明的推进做好各小区成立业委会和召开业主大会相关工作。 这就是街道办为人民群众办实事的具体体现！这也应该是街道办的本质工作！

建议将街道办辖区内各小区完成 “成立业委会和召开业主大会”情况，作为基层单位考核指标之一。

莫要漠视民生

福田区住房建设局1楼

网友您好，您反映的问题我们已收悉，现将有关情况答复如下：根据《深圳经济特区物业管理条例》第一百二十四条之规定，未依法成立业主大会和选举产生业主委员会的住宅物业管理区域，可以在征求物业区域业主、物业使用人意见后，依法指定物业所在地社区居民委员会代行业主大会和业主委员会的相关职责，做好辖区物业管理相关工作。

综上，《深圳经济特区物业管理条例》中已设置“居代业”制度，作为业主委员会缺位情况之下的有效补充，我局将会同辖区街道办事处，进一步加强物业监管相关工作，推进业主自治活动依法依规推进。

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既然 《深圳经济特区物业管理条例》中已设置“居代业”制度，以后都用“居委会”代替“业委会”吗？
那干脆废除“业委会”这个空架子算了！反正广大人民群众成立业委会难！业委会办事难！履行职责监督难！召开业主大会难！

这样省得让“业委会”成为不法利益集团的眼中钉，肉中刺！

Censir

Censir1楼

我觉得现行全体业主投票的制度确实不太合理，尤其住户较多的大社区，很多事情都推不动，众口难调，不如以楼栋代表的形式进行代表表决。避免那些不愿担责、不愿发声又啥提议都不支持的业主影响大局，实时证明人多的地区就得用代表制度，才能高效快速决策。就如我国的人大制度。

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莫要漠视民生2楼

这样做也有弊端，整个过程如果不能做到公开透明的话，民众意愿很容易（操作）“被代表了”！

成立业委会和召开业主大会应该是代表广大人民群众行使权利和履行对物业及小区事务监督的义务；也是居民参与小区共建、为社区民众服务的重要平台。街道办作为城市基层社区的直接管理部门，应该践行“以人民为中心”的民本精神，大力宣传并调动广大民众参与的积极性！公正、公开、‘透明的推进做好各小区成立业委会和召开业主大会相关工作。 这就是街道办为人民群众办实事的具体体现！这也应该是街道办的本质工作！

建议将街道办辖区内各小区完成 “成立业委会和召开业主大会”情况，作为基层单位考核指标之一。

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控制好楼栋代表的比例就可以，不如每10户或20户选1位代表的比例，这样“代表”的人数就足够庞大，不容易被单一利益主体牵着走。

莫要漠视民生

Censir1楼

我觉得现行全体业主投票的制度确实不太合理，尤其住户较多的大社区，很多事情都推不动，众口难调，不如以楼栋代表的形式进行代表表决。避免那些不愿担责、不愿发声又啥提议都不支持的业主影响大局，实时证明人多的地区就得用代表制度，才能高效快速决策。就如我国的人大制度。

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莫要漠视民生2楼

这样做也有弊端，整个过程如果不能做到公开透明的话，民众意愿很容易（操作）“被代表了”！

成立业委会和召开业主大会应该是代表广大人民群众行使权利和履行对物业及小区事务监督的义务；也是居民参与小区共建、为社区民众服务的重要平台。街道办作为城市基层社区的直接管理部门，应该践行“以人民为中心”的民本精神，大力宣传并调动广大民众参与的积极性！公正、公开、‘透明的推进做好各小区成立业委会和召开业主大会相关工作。 这就是街道办为人民群众办实事的具体体现！这也应该是街道办的本质工作！

建议将街道办辖区内各小区完成 “成立业委会和召开业主大会”情况，作为基层单位考核指标之一。

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Censir3楼

控制好楼栋代表的比例就可以，不如每10户或20户选1位代表的比例，这样“代表”的人数就足够庞大，不容易被单一利益主体牵着走。

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这个不是关键问题所在，必须由完善相关法规，明确是由谁来控制？以授权书形式进行？比列多少？怎样便于操作执行？

现在即使业主大会完成投票了，只要结果不利于不法利益集团，也会被随时干涉叫停（执行）了！
更不用说在选举过程中阻挠/破坏了！

物业管理行业法规急需顶层设计完善！
破解物业管理困局！化解全国城市基层社区重大风险隐患！