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11月25日，深圳市住房和建设局发出《关于做好蛋壳公寓租客稳定工作的紧急通知》明显违背现有法律条款，侵犯深圳业主权益，纵容吃霸王餐，将深圳引向一个无法无序的混乱时期，实为主观恶意或缺乏履职能力，建议对相关人员问责。分析如下： 一、承租方违约，房东是否有权收回自己的房子？ 合法有权，天经地义。 有租客手持新颁布的《民法典》维权，说这种情况下业主无权驱逐租客。 《民法典》里是有一条承租人的特殊保护，“买卖不破租赁”，但与蛋壳公寓这种“二房东”模式无关。“买卖不破租赁”是指在租赁合同的有效租期之内，如果房东转让房屋，那么新的房主在原租期内无权驱赶租客。 第七百二十五条：租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。 “蛋壳”这类角色其实早已有之，原来是租赁市场零散的“二房东”，长租公寓本质就是“二房东”模式的商业化。法律上叫“转租”，因为涉及到出租人（房东）、原承租人（蛋壳）、次承租人（租客）三方关系，以前也经常发生纠纷，实务当中早有相关司法解释和判例，并非无法可依。 《民法典》的规定是，如果承租人（蛋壳）拖欠出租人（房东）的租金，构成违约，法律赋予次承租人（租客）的权利是可以直接向房东代缴房租，代缴的房租可以抵充本应交给蛋壳的房租，如果超额的，只能向蛋壳追偿。也就是，蛋壳违约，拖欠房租，租客有权代缴，才能继续住下去；那构成双重交租超额怎么办？由租客向蛋壳追偿返还。 第七百一十九条：承租人拖欠租金的，次承租人可以代承租人支付其欠付的租金和违约金，但是转租合同对出租人不具有法律约束力的除外。 次承租人代为支付的租金和违约金，可以充抵次承租人应当向承租人支付的租金；超出其应付的租金数额的，可以向承租人追偿。 由法律条文推出的逻辑结论是：转租是三方当事人之间的两个租赁合同，各自按合同的相对性处理，各抱各娃，各找各妈。如果蛋壳和租客都不向业主交房租呢？承租人（蛋壳）拖欠，次承租人（租客）也不代缴，出租人（房东）有权解除租赁合同。一旦解除合同后，房东就不受租约束缚了，作为房屋产权人，行使物权，收回房屋，是合法权利。如果租客赖着不走，房东断水断电换锁，是法律上的自力救济，自我维权。 第七百二十二条：承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 根据合同相对性，租客是与蛋壳签订的次承租合同，而不是与房东，租客预付全部租金也是给了蛋壳，现在房屋被业主以蛋壳违约为由收回，租客只能依据次承租合同向蛋壳主张违约责任。 所以，蛋壳（“二房东”）爆雷，这个风险是由租客承担的，这是法律白纸黑字的规定。 二、租赁管制是否能保护租客？ 此时，熟悉的剧本开始上演。 大家又痛骂资本的邪恶，房东的冷血，你丫都是黄世仁，为富不仁，租客付不起租金，流离失所，好可怜，必须得政府出手管一管。 从社会效果上看，中国目前的制度安排有其合理之处，租客确实可怜，但政府立法对租赁市场进行干预，“管一管”，造成的副作用只会更大，租房更难，租金更贵。 实践证明，租屋管制在全世界各大城市都是失败的，是一条典型的恶法，无论是租金管制，还是禁止驱赶。 为什么是恶法？ 因为租金管制进一步扭曲了价格机制。纽约曾经差点因为租金管制而衰落。二战期间及之后，美国的城市化加剧，大城市面临巨大的居住压力。在“民意”的呼声之下，联邦的租金管制（Rent Control）政策在1943年11月开始在纽约生效，到1950年州政府接管了管理权，1962年纽约市全权进行租金管制，美帝这次是真正搬起石头砸自己的脚。“连那些倒霉的负责管制的官员现在不得不承认，管制所带来的遗弃和完全销毁，使得纽约每年浪费了3万个住宅单位”。 禁止驱赶租客，造成了大量合法的“钉子户”，只要占据租屋，法律就能保护租户反客为主，业主辛辛苦苦购置的产权，被变相部分“剥夺”。这条规定动机虽然是善意的，但在各国大城市造成了房东与租客之间永恒的战争。我记得看过一部美国喜剧电影，一名老妇很多年前以低价租了一套公寓，根据城市法律她有权长期占据该房，业主为了赶走她，八仙过海，各显神通，甚至策划了一连串老妇谋杀案，笑料叠出……现实就这么荒谬。 公权力干预房屋租赁市场，结果就是：一方面，业主选择宁肯空置也不出租；另一方面，大量物业被租客浪费式占用而不肯搬家，造成了城市租赁市场的进一步人造稀缺，供不应求。由于租金被人为压低，导致业主和租客都懒于维护修缮物业，大量的危旧房成为城市难题。最严重的是，行政干预恶化了市民之间的公平的契约关系，租客和房东的关系越来越对立，整个城市弥漫着仇恨和斗争的烈焰，法律诉讼和私力殴斗层出不穷。 城市学家布鲁斯·布里格斯总结在纽约市租屋管制的后果： 租金管制鼓励租户留在原住所，从而降低了租户的流动性。它还鼓励人们享受比原本能拥有的更多的空间。这样就使得房东无法提供足够的服务，而法律又规定房东必须这样做，由此引起了无休止的诉讼（在1975年，纽约的房屋法庭受理了约50万件案例）。租金管制实施的代价就是纽约市和州1300万美元的成本。它也使得租户和房东花费了大量的时间成本和行政费用。由此也带来各种偷税漏税的违法行为。 纽约市租屋管制失败的案例，有一本美国人写的书《四千年通胀史》，书中说权力管制对纽约房地产的破坏不亚于战争空袭。 无独有偶，发展中国家效仿租屋管制，没有不烂尾的。印度特大城市孟买，也实行严格的租赁管制条例，1965年以前建造的所有房屋的租金都实行1965年以前的价格，有些房屋的租金甚至是1940年以前的水平，而且房东不得驱赶租客。一方面是租客赖着不搬，一方面是危房无人维护，这导致至少450万人为了节省钱不顾生命危险住在危房里，经常出现倒塌致租客死亡。而稍微高档的住宅，业主宁肯空置也不出租，因为出租意味着“请神容易送神难”，这导致供求更加失衡。 租屋管制使孟买成为世界最大的贫民窟城市。 三、蛋壳为什么易碎？ 因为长租公寓这种商业模式本来就不应存在。 它的诞生，就是一个错误。“二房东”商业模式企业化，大规模铺开，从根上就错了，输在起跑线上。 2017年，由于“房住不炒”的政策诱导，商品房市场遭遇史上最严厉调控，长租公寓一下成为新“风口”，资本市场的宠儿，风光无限。 蛋壳的创始人是80后的高靖，自2015年成立以来，蛋壳的A+轮融资方包括了优客工场、愉悦资本；B轮引入了高榕资本、华人文化产业基金、贝塔斯曼亚洲投资基金，B+引入老虎环球基金；C轮则春华资本……，上千亿资金涌入“长租”市场。 蛋壳的商业模式的“雷”在哪儿？ 供给端，中国一线城市的租金是高还是低？租客肯定都说高，租不起房，而事实是低的可怜。北上广深的租金回报率才1%左右，远远低于同期利率。从财务角度看，买房出租获利的业主实际是在“倒贴”租客，他把购房款存余额宝吃利息都比房租收入高。 需求端，长租公寓的用户大都是刚步入社会的年轻人，薪水收入很低，对租金价格极为敏感。这也解释了“高房价，低房租”的倒挂现象。房价是高收入者决定的，房租是中低收入者决定的，所以房租涨幅有刚性约束，始终低于房价涨幅。 作为“二房东”的长租公寓，其商业模式就是一个中间商，一方面从业主手里“收房”，一方面向租客“贷房”，通过服务赚取差价，而且是“长租短贷”。问题来了： 租金回报率本来就不高，蛋壳向业主收房，能大幅压低租金，低于市场水平吗？不能！ 租金的价格敏感性很强，蛋壳向青年租房，能大幅提高租金，高于市场水平吗？不能！ 两端都不能议价，中间就没有多少差价可赚，再加上蛋壳模式是“长租短贷”，期间房屋不能永远满租，有巨额的空置成本，而且内部管理混乱，贪腐丛生，浪费惊人。 房屋达到可租状态还要重新装修，还得环保，否则投诉，短租情况下装修折旧非常快，不久又得重新装修，这个成本高得吓人。 大规模收房必须具备天量资金，那么多钱不可能自有，利用杠杆则有财务成本，让租客预付租金则有爆雷风险。 此外，公司营运还有办公费、人工费、水电租金、各种税费，每天都要烧钱……这些成本摊加上，长租公寓的收益根本无法覆盖成本，“爆雷”是时间问题，因为商业模式根本没有生存的理由。 所以，蛋壳公司从根上就是错的，其设立能够得到批准工商行政管理部门难辞其咎。 总之，11月25日深圳市住房和建设局发出《关于做好蛋壳公寓租客稳定工作的紧急通知》，属于知法违法，胡乱发文，侵犯深圳业主权益，纵容吃霸王餐，将会逼迫买得起房的人也会逃离深圳。
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狗仔卡
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来自：深圳论坛手机版
楼上不懂法，法律条款摆在那儿，也不学习，不配在深圳这个奋斗的城市生活？除了个别贪污犯和深圳有地的人，哪个深圳人不是奋斗创下的家业？