（转深圳论坛） 罗湖区雅园小区住宅楼下开设大型综合开...

跌跌不休

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罗湖区中兴路一品东门雅园小区2005建成，分为南、北两座塔楼，共有住户1400余户。北座一楼、二楼建筑面积共计5000余平方米，二楼原为深圳市东门一路发市场管理有限公司经营的肉菜市场，一楼自建成以来为分隔的独立商铺，部分已经出售由业主自营或出租。
2019年春节后，二楼因列入深圳市农产品市场升级改造试点名单开始装修，在临近外墙处隔断增建独立商铺，并在建筑的外立面上开窗。趁此机会，一楼也以“168市场升级改造施工”为由对底层一楼进行围挡施工，混淆视听，蒙蔽业主。2019年10月有少量业主发现北座一楼底层物业已经拆除原有独立商铺的设计，拟改造成海鲜批发市场即开始向有关部门反映，但一直未得到重视与回应。时至今日，北楼一、二楼已然改造成大型综合开放式农贸市场，包括蔬菜档、肉档、鱼档、三鸟档、海鲜档等等，应有尽有。主要问题如下：
一、 历史原因小区消防不达标，2020年4月7日消防车实测无法绕行北座楼体一周！
二、一品东门雅园（东门168）北座一楼市场的开办主体深圳佳城物业有限公司，未经消防备案、批准、验收擅自投入使用经营罗湖区消防大队已于4月27日消防部门责令停业，而该市场方一直未向消防部门报批，也一直在营业。现有少量商户入驻就已经终日污水横流，恶臭难闻，电动车、自选车、平板拖车任意停放、占用消防通道，严重阻碍住户及行人出行。
三、北座一楼、二楼并未场地用以规划专用的菜市客户行车通道、装卸货通道以及消防安全通道。无疑将挤占小区一千多户居民的消防安全通道，对全体住户的生命安全造成严重威胁。菜市场的进驻直接导致一品雅园住宅丧失健康、安全居住功能。
根据《物权法》和最高人民法院司法解释的规定，建筑区划内不属于城镇公共道路以外的道路，属于业主共有。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。包括不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施以及建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权。一层市场消防设计应该考虑装卸货物区域的使用问题，不应占用业主共有区域。
四、关于高层建筑消防设计方面的几点问题：
1. 一品东门雅园北座H213-0074号宗地，罗湖区旧城改造指挥部牵头，法定图则，2类居住用地、商业用地，配套设施有社区肉菜市场，土地出让合同明确记载4400平方商业含肉菜市场2000多平方，即二层肉菜市场。一层2019年改建前是分隔营业的，现改建后打通成一整层，请问一、二层是否于商住楼商业服务网点，是否应该按原设计要求还原。
根据《建筑设计防火规范》18J811-1中2.1.4要求，商业服务网点：住宅建筑的首层或首层及二层，每个分隔单元建筑面积不大于300㎡的商店、邮政所、储蓄所、理所店等小型营业性用房。（故一品东门雅苑小区北座一层应设立每个分隔建筑面积不大于300㎡的小型营业性用房。）

2. 一品东门雅园北座属于一类民用建筑，那么防火等级应为一级，北座一层、二层为裙楼也应为一级，一层防火分区最大允许面积是多少平？
3. 一品东门雅园北座二层市场装修已完成投入使用，并已通过消防审核。但一层市场装修过程中加建了电梯，且面向临消防通道设立，因一层加建电梯后，一层和二层建设面积连成一片。那么每个分隔单元建筑面积应小于300平的要求，而实际变成5000平。
一品东门雅苑北座一、二层消防电梯设置一台，消防电梯应分别不同的防火分区内，且每个防火分区不应少于1台。
4. 一品东门雅园北座住宅部分与北座一层商业服务网点部分防火等级是否符合标准及安全出口和疏散楼梯是否独立设置？住宅部分与非住宅部分防火等级及安全通道是否满足消防要求？商业服务网点耐火等级不低于2.00H且无门、窗、洞口的防火墙相互分隔，当每个分隔单元任一层建筑面积大于200㎡时，该层应设置2个安全出口或疏散门。商业服务网点每个分隔单元建筑面积≤300㎡)

一层是否按标准建设？防火墙不应设门、窗、洞口。

5. 环形消防车道至少应有两处与其他车道连通，尽头式消防车道应设置回车道或回车场，高层建筑，不宜小于15m*15m。一品东门雅苑是否符合要求？
6. 一品东门雅园目前未发现救援场地！！！

东门街道办发言人

尊敬的网友您好，您所反映的问题收悉，现转相关部门核处，感谢您的关注和监督。

ss在168

依法行政！！！
来自: Android客户端

东门街道办发言人

尊敬的网友您好，我街道联合区消防大队对一品东门雅园市场“未经消防审批合格，立即停止营业”责令整改情况进行复查，区消防大队对两间商铺违规营业情况进行调查处理。现该市场已停止营业，对市场进行封闭管理，并粘贴市场停业告示。针对市民继续反映该市场仍有违规营业现象，经联合区消防大队核查，确认是原营业商铺现场搬离物品。为防止商户回潮经营现象，街道于5月15、19日分别联合区消防大队进行复查，未发现违规营业现象。

罗湖区消防大队

       网友，您好！关于您反映的问题，我大队回复如下：
       1.我大队人员调取了竣工图。经核实，图纸上转弯半径为九米，现在半径不足九米。大队人员了解到，由于历史原因，该小区消防车道原先规划为和隔壁小区共用。现状为部分被隔壁小区占用，导致环型消防车道小区楼栋东北角处转弯半径不足。经消防车实地测试，大型消防车难以转弯通行，需从另一个方向进入，但是中型消防车和小型消防车可以通行。
       2.公众聚集场所在投入使用、营业前消防安全检查职能由我大队负责，目前我大队未收到一层市场公众聚集场所在投入使用、营业前消防安全检查申请。我大队已依法依规责令市场经营方停止营业，要求负责人对市场进行封闭，并张贴停业告示。
       3.在此前的检查中我大队已就消防车通道存在的问题对物业方提出了整改建议，责令物业方在消防车通道上加设警示标识，并划禁停网格线，同时加强车道管理及交通疏导，防止造成消防车道堵塞。