深圳一产业配套房定金交两年难备案，开发商：政策变化将退款退房

微多多

因产业大楼修建而为研发人员配建的宿舍，在当下楼市被开发商更多视为一种类住宅产品投入市场出售；一般而言，产业配套宿舍相对同地段、同层次产品有更低单价，但购买也需以公司名义，还需执行更多手续、税费等，这同时也衍生出更多购买风险，尤其是在去年下半年新政出台后。
近日，记者接到一深圳市民报料，其两年前购买的一项目产业配套宿舍，配合开发商完成购买公司注册并交纳定金、期款后，项目方面却表示因政策变化，至今房屋无法完成过户；项目工作人员对其表示，目前没有任何解决办法，只能等待政策宽限。

签署认购协议近2年，至今未签买卖合同
2018年9月，王踊（化名）购买了位于龙华区龙胜路和景龙建设路交汇处的融创智汇大厦B座某间产业配套宿舍（B栋平层宿舍性质公寓），根据王踊向记者提供的认购协议书显示，该套房建筑面积46.47㎡，总价1995377元，折合单价约42939元/㎡。南都记者看到，认购书的第五条显示，“自签订本认购书之日起7日内，买卖双方签订正式的买卖合同，买卖合同一旦签订，本认购书的效力即行终止”，王踊表示，因为信赖开发商品牌，目前已完成定金及首期款的缴纳，据其提供的各份收据显示，金额已达约60万元，但至今王踊未能签订买卖合同。
资料显示，该项目开发商为深圳市磐业科技有限公司，天眼查进行股权透视该公司为深圳融创通过全资子公司创裕（深圳）房地产持股95%的控股子公司。

购房者称项目方推荐代理机构注册公司
流程卡壳处被指注册公司受政策限制，无法完成备案。据了解，受产业配套用房购买要求限制，王踊需要先注册公司并以公司名义完成购买，王踊认为，注册公司的代理机构与开发商存在合作关系，也系开发商找的代理公司集体注册，对于“卡壳”，开发商应承担主要责任。
根据王踊提供的资料显示，一家名为华崛（深圳）财务管理的公司成为注册公司的代理机构，2018年10月，王踊向华崛财务缴纳了6000元服务费，完成购房公司的注册。如何证明开发商与华崛公司的关联关系？在南都记者要求下，王踊向华崛方面进行对接的工作人员要求出示与开发商的合作协议，该名工作人员表示，与开发商确实存在这层合作关系并双方签署了内部协议，“你们都是项目的销售推给我的，我们实质上就是项目的推荐服务商”，不过该名工作人员也以该份协议时效已过期为由拒绝出示这份协议。
该名工作人员所言非虚，不过目前项目已不再向意向购买客户推荐代理注册公司的机构。近日，南都记者来到智汇大厦项目，一名销售人员向记者介绍，目前项目产业配套宿舍仅余二十余套在售，如需购买则需要客户自己联系代理机构注册公司；同时，该名销售人员也表示，以前确实是会帮客户联系代理机构注册公司。
后续，王踊注册的公司备案“卡壳”，项目相关工作人员称，2019年下半年产业配套宿舍购房政策发生变化，购买的公司需存续三年以上方能具备备案资质，按照此说法，王踊于2018年9月注册的公司则不符要求，备案因而被卡。此外，工作人员也对王踊提出解决方案，以融创母公司为名注册子公司购买房屋，备案成功后再以变更法人的形式将房屋转移至王踊名下，但是之前一批子公司名额已用完，王踊还需等待下一批新的子公司。

产业配套房购买政策生变 备案过户“卡壳”
记者也于深圳市住建局旗下房地产信息平台查询该项目显示，王踊所购买房间依然显示“期房待售”状态。
所谓的“存续三年方具备购买产业配套宿舍资质”究竟出自哪条政策？南都记者翻阅资料未能发现涉该条款政策。但是在近半年，深圳产业配套宿舍转让政策风向确实有变，作为工改项目，房屋的转让需符合《深圳市工业楼宇及配套用房转让管理办法》（下称《办法》）的规定，2020年1月19日，深圳市人民政府正式下发该文件。
《办法》的一个重要内容，即是对工业楼宇及工业配套宿舍的市场炒作行为进行抑制，对于配套宿舍的受让人资格条件，《办法》要求工业配套宿舍的受让人须为在配套宿舍所在行政区内持有厂房（不少于1000㎡）或者研发用房（不少于300㎡）的企业，且该企业购买配套宿舍后，其持有的配套宿舍总面积不得超过该企业在配套宿舍所在行政区内持有工业楼宇建筑面积的30%。按照此种规定，王踊注册的“空壳”公司显然不符合购买要求。
根据相关部门负责人对该《办法》的介绍，新政策出台的一个背景，即是之前2013年政策要求配套用房的受让人只需是依法注册登记的企业即可，条件相对宽松，导致一些自然人通过注册公司的方式购买工业楼宇及配套宿舍用于居住，产业空间出现类住宅化的问题；尤其是不少项目还将工业宿舍层层包装后，打着“总价低”、“不限购不限贷”的“公寓”旗号对外出售，甚至在销售现场设有“现场注册公司”的“一站式”购房服务。

律师：购房双方都有责任，建议协商申请退房退款
广东华商律师事务所律师周争锋亦分析认为系该政策导致了双方交易受阻，周争锋也表示购房协议出现自然人身份，本身就是不合法的购买行为，“不具备认购此类房产的主体资格”，而此次新政策的出台要求购买公司有三年以上的纳税记录，则堵上了之前的程序漏洞。
周争锋认为，王踊的退房退款诉求是合理的。根据周争锋观点，在该案例中，开发商和购房者两方都有责任，开发商明知购房者不满足购房条件还继续交易，“销售者有义务审核购房者资格”，而对于购房者来讲，明知不符合购房条件还购买，主观上有过错，“要回已经给的购房款和利息就不错了”；周争锋表示，退一步讲，即使双方约定通过开公司购买，也因为上述新政策的出台，导致购房者合同目的无法实现，这个不可归责于双方的事由，依据商品房买卖合同司法解释第四条，也是可以要求返回购房款的。
该条款显示，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可规则与当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还给买受人。
周争锋建议，遭遇此种情况的双方应先尽量协商解约，一般而言，即便是双方协商一致解除合同，开发商也不可能很快退款，买受人对此应有心理准备，这个过程很漫长，同时随时着手准备，协商不成，通过诉讼途径解决。
那么，开发商工作人员方面提出的设立子公司买房备案再转让买受人的方法是否可行？周争锋表示该说法根本不靠谱，子公司相对母公司是独立的，不可能承继母公司的设立时间，其次即便此种方法成功了，在股权变更的时候也会遭遇一大堆税费。

项目方：一直在与客户积极协商处理 将尽快申请退款
就向购房者推荐代理机构注册公司购房以及后续备案卡壳的问题，南都记者亦向融创华南区域公司求证，该公司表示，项目确实遭遇了这个问题，不过关于客户的工作一直在做，且一直有在跟业主积极协商处理。在南都记者发函之后，项目方面也表示已跟该客户协商处理完毕，将尽快为该客户申请退款，王踊也向记者证实了这一点。

龙华梅子

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