小区业委会选举，不能搞"大股东控股”模式

网友007

       治国安邦，重在基层。业委会是基层社会治理的重要载体，与居民切身利益息息相关，是民众参与基层治理和监督的重要组成部分和基础。根据深圳市住建局文件《深建物管（2022）24号文件精神，关于推进住宅小区业委会三年（2024年底）全覆盖通知。迫切需要让城市基层社区积极、依法、公开、公平、规范推进设立业主大会和选举业主委员会的工作。

        南山区宝能城花园东区从2018年底入伙，总户数1551户，总权数357367，其中开发商宝能商业加公寓权数达156273（其中单栋公寓56367，商业（含酒店）101262），占比达43%，按照现在的物业管理条例规定，业主大会必须要求与会人数和权数双过2/3，2023年12月29日 开发商明确回复不参与投票，导致小区无法成立业委会将成为事实。

       住宅物业管理跟商业和单独楼栋公寓物业管理是两个完全独立的物业项目，实际上分别由两家物业管理公司在运营，两者在房屋属性用途等方面完全不同，区域也是独立的物业管理区域，水电相关配套设施（停车场）也完全分开独立的，物业运营收益与财务报表都是与住宅分开进行核算。业委会选举筹备组（街道/社区）把与住宅没有直接相连的酒店和公寓的权数加进来明显不合理；并且违反《物业管理条例》第三十三条 一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。

      小区民众不禁要问: 既然单栋公寓权数56367 可以单独计算(公开)，为什么不公开 单栋酒店具体票权？却与商业综合体（1-3层）一起计算整体票权为101262 ？请相关部门回复说明 把与住宅没有直接相连的酒店和公寓的权数加入进来的法律依据是什么？事实上，如果总权数357367- 单栋公寓权数56367 - 单栋酒店具体票权(预估最少50000)=25万权数(预估)。小区居民现在投票率已超过80%,与会人数和权数 均超过2/3。

     小区民众请求南山区宝能城花园东区住宅 剥离与住宅没有直接相连的酒店和公寓 单独成立业委会；妥善解决小区交房后陆续380多户（外墙）漏水问题和一直以来房屋本体维修基金未能存入专户监管 等诸多问题，以免社区矛盾不断被激化。

      建议 住宅小区（商住综合体)以户数计算选举票权，更能体现贯彻“以人民为中心”发展思想，解决很多这样类似城市住宅小区（商住综合体）业委会成立难问题。更不能搞像"公司控股"那一套，为了"大股东”绑架/损害 整体小区居民 追求美好幸福生活的权益！

网友007

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《北京市物业管理条例》之物业管理区域划分 （视频解析）
信息来源：北京市住房和城乡建设委发布时间：2020年11月12日https://zjw.beijing.gov.cn/bjjs/xxgk/ztzl/djylxwy__sqzldms/wyxsp/10887390/index.shtml

网友007

专业律师解读：

规划许可证并不能作为划分物业管理区域的依据，物业管理区域的划分通常是根据建筑物的性质、用途、位置、业主权益等因素进行划分，需要依据相关的法律法规和规定进行。例如，物业管理条例规定，物业服务企业应当按照业主委员会的要求，对业主共有和专有部分实行分户管理，同时还应当根据建筑物的性质和业主的实际需求，合理划分物业管理区域。因此，规划许可证并不能作为划分物业管理区域的依据，需要依据相关的法律法规和规定进行划分。

“规证”指的是规划许可证，是指建设单位在进行房地产开发前，需要向城市规划部门申请的一种证书。规划许可证的颁发，是对建设单位所提交的规划方案的审核和批准，是建设项目合法性的重要证明。

网友007

桃源街道办事处 2023-12-26 回复居民们的投诉内容截图：

网友007

peng0000cheng1楼

你们这算啥，后海那里的宝能太古城，2010年入伙的吧，住宅分为北区和南区，迄今没有业委会。

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可以“预知”的投票结果 这是在搞形式主义？  让整个小区业主投票 只是配合 “走过场”吗？？？

网友007

网友0071楼

可以“预知”的投票结果 这是在搞形式主义？  让整个小区业主投票 只是配合 “走过场”吗？？？

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莫要漠视民生2楼

整小区即使让99.9%的业主都投票，只要有0.1%的业主（大股东）不参与投票  都没法通过的选举，这样的设计合理吗？
只有"以人民福祉为念"、站稳人民立场、与群众"坐同一条板凳"、走真正的 群众路线，才能凝心聚力、赢民心顺民意！

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民众盼望 “以人民为中心”，不是 “嘴巴说说，稿子念念，墙上贴贴”！

网友007

转发：2024-01-03 广东省住建厅 <关于物业管理区域划分问题> 咨询回复（1）：



您好！您的留言收悉。根据《广东省物业管理条例》第七条的规定，物业管理区域根据物业建设用地规划许可证确定的红线图范围，结合物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素划定；物业的配套设施设备共用的，应当划定为一个物业管理区域；但其设施设备能够分割、独立使用的，可以划定为不同的物业管理区域；对物业管理区域划定有争议的，物业所在地的区、县人民政府住房城乡建设主管部门应当征求物业所在地街道办事处、乡镇人民政府、相关业主、居民委员会的意见后确定。目前，各地根据《民法典》《广东省物业管理条例》等法律法规，制定了当地物业管理的相关规定。有关划定物业管理区域的具体事宜，您可以直接向物业所在地的地级以上市住房城乡建设主管部门咨询。感谢您对我们工作的关心和支持！ （来源：广东省住建厅）

网友007

转发：
2024-01-03 广东省住建厅 <关于住宅小区选举票权问题> 咨询回复（2）：



您好！您的留言收悉。根据《广东省物业管理条例》第七条的规定，物业管理区域根据物业建设用地规划许可证确定的红线图范围，结合物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素划定；物业的配套设施设备共用的，应当划定为一个物业管理区域；但其设施设备能够分割、独立使用的，可以划定为不同的物业管理区域；对物业管理区域划定有争议的，物业所在地的区、县人民政府住房城乡建设主管部门应当征求物业所在地街道办事处、乡镇人民政府、相关业主、居民委员会的意见后确定。根据《中华人民共和国民法典》第二百七十八条、《广东省物业管理条例》第二十二条的规定，选举业主委员会等事项由业主共同决定；业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决；决定选举业主委员会的事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。目前，各地根据《民法典》《广东省物业管理条例》等法律法规，制定了当地物业管理的相关规定。有关划定物业管理区域、选举业主委员会的具体事宜，您可以直接向物业所在地的地级以上市住房城乡建设主管部门咨询。感谢您对我们工作的关心和支持！（来源：广东省住建厅）

网友007

如何界定“物业管理区域”？
信息来源： 深圳市公安局 发布日期：2020-10-19
“自行招用保安员的单位不得在本单位以外或者物业管理区域以外提供保安服务”中的“物业管理区域”，是指物业服务企业与业主签订的物业服务合同约定的服务区域。

网友007

根据《关于延长宝能城花园（东区）业主大会的投票时间的通知》公告，投票截止日期为：2024年1月15日 12：00


转发：投票公告






转发：业主大会公告

网友007

以下转发：
《2024年1月3日与桃源街道办和区住建局领导沟通会议纪要》，业主邻居们已经挤满福光社区工作站现场反馈情况，连2楼道台阶都被站满群众。

（来源：业主微信群）

网友007

《深圳经济特区物业管理条例》 “第三十七条 业主委员会委员、候补委员的首轮选举应当获得参会业主所持投票权数过半数和参会业主人数过半数同意。” 并未要求 投票权数和人数超过2/3。

《深圳经济特区物业管理条例》经市第六届人民代表大会常务委员会第三十五次会议于2019年8月29日修订通过，现予公布，自2020年3月1日起施行。

网友007

关于国家《物业管理条例》“第十二条　业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。”并没有要求总面积过半数和总人数 超2/3.



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网友007

有关基层部门人员 对于《民法典》 “成立业委会”的解读，不能搞 与我利之，则用之！对于《民法典》 “居代业”的解读，与我不利，则弃之！

网友007

以下是转发：2024-01-04 桃源街道办 对邻居们投诉“违反《物业管理条例》第三十三条 一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。”的辩解回复
实际上：住宅是深圳吉祥服务集团有限公司宝*城分公司进行管理，商业由深圳西丽莱*商业有限公司在管理。
（来源：业主微信群）

网友007

以下是转发：《宝能城花园东区关于业委会选举存在实际问题》（来源：业主微信群）“根据物业管理条例第五十一条规定，应该在物业管理信息平台共享相关数据的银行设立用于存储业主共有资金的专门账户，作为业主共有资金共管账户，然而在住建局公众号业主共管查询到的资金为“0””

网友007

以下转发：桃源街道办事处 2024-1-3 居民们 第二次的投诉 回复内容截图：

网友007

网友0071楼

《北京市物业管理条例》之物业管理区域划分 （视频解析）
信息来源：北京市住房和城乡建设委发布时间：2020年11月12日https://zjw.beijing.gov.cn/bjjs/xxgk/ztzl/djylxwy__sqzldms/wyxsp/10887390/index.shtml

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莫要漠视民生2楼

“小物业”牵动“大民生”。相关部门 躺平不作为？？？

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连这现成的"作业" 都不会抄？都不愿意抄？