深圳“居代业”，打开潘多拉之盒？【转发】

莫要漠视民生

深圳“居代业”，打开潘多拉之盒？ 转自《家在桃源居》

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引言

这几天，深圳乃至全国的业主圈子可谓热闹非凡，为何？只因2月3日，深圳市住建局会同深圳市民政局发出《深圳市社区居民委员会代行住宅区业委会职责管理办法（试行）》（以下简称“居代业”）的通知。

02

什么是“居代业”

什么是“居代业”？简言之，就是居委会代行业委会职责。2022年2月25日，深住建局和民政局就联合发出了《深圳市社区居民委员会代行住宅区业主委员会职责管理办法（征求意见稿）通告》，该通告一出，全国上下，一片哗然，各个业委会先后向通告发出单位提出了自己的反对意见和修改建议。
这才有了一年后的试行办法的出台，当然，试行办法在一定程度上尊重了大家提出的尖锐意见。为什么会有“居代业”这个提法出来？其实并非一时兴起，而是深圳相关部门酝酿长达10多年之久的一项政策，最早可追溯到2007版的《深圳经济特区物业管理条例》，这里就不展开历史了。

03

优势

针对目前物业矛盾日益集中、突出、激烈的现状，急需业委会介入物业管理，以调和物业矛盾、治理小区顽疾、决定小区重大事项等，而目前国内2/3以上小区都没有业委会，或者业委会无法正常运作，这种情况下，引入居委会有条件地代行业委会职责，有一定积极意义。
目前国内居委会、社区工作站、社区党委一般都是三套牌子，一班人马，居委会虽然名义上是“居民自治组织”，实际上有一定的行政属性，这种“自上而下”的机构，对于提高一些议题的表决效率，可能有积极意义。
尽管“居代业”有可能在一些方面存在优势，但是对于这种操作的质疑之声，从其提出的第一天就没有断过。

04

质疑1：合法性

“居代业”的法律依据，应该是来自于《深圳经济特区物业管理条例》第124条。第一百二十四条 未依法成立业主大会和选举产生业主委员会的住宅物业管理区域，可以由区住房和建设部门会同街道办事处，征求该区域业主、物业使用人意见之后，指定物业所在地社区居民委员会负责召集需要业主共同决定事项的会议，并代行本条例规定的选聘、续聘、解聘物业服务企业，筹集、管理和使用物业专项维修资金，调解因物业使用、维护和管理产生的纠纷等业主大会和业主委员会职责。在代行职责过程中违反本条例规定的，由相关责任人承担相应的法律责任。具体办法由市住房和建设部门会同市民政部门制定。有法律工作者总结，“居代业”违反了多条法律法规。
1，违反《立法法》第8条第（八）项《立法法》第8条：“下列事项只能制定法律：（八）民事基本制度；

居委会代行业委会职责，属于民事基本制度，应该通过人大单独立法。

2，违反《民法典》第277条

《民法典》第277条第二款规定：“地方人民政府有关部门、居民委员会应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。”

居委会应该对选举业主大会进行“协助”，而不是直接撸起袖子直接“代行”，另外“代行”的职责也明显违反了居委会的“自我管理、自我教育、自我服务”的定位。

3，单就公开的试行办法来说，“指定居代业”需要“征求业主意见”，根据《民法典》第二百七十八条 下列事项由业主共同决定：

（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

（九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

根据此条，“居代业”应该经过双2/3以上业主投票，且参与投票的必须双过半同意，才生效.

而《办法》里面规定的是：反对代行的超过20%的，就不代行。

《办法》很明显是违反了《民法典》"共同决定"的要求，而且差异巨大！“指定”需要尊重业主“共同决定”，需要在法律许可的范围内。

另外，《办法》里面规定了“物业使用人”（包括租户或者其他非业主）也可以参与表决，虽然这是一种进步，可以让表决更轻松通过，但是缺乏法律依据，其带来的后果可能是业主的合法权益受损。

05

质疑2：居委会是否会不堪重负

目前全国绝大部分居委会的人员编制都不足，然而却要承担着各种行政职能和各种上级部门临时下派的任务。一旦“居代业”实行，居委会在原本就已经接近饱和的工作强度之下，还要分出大量时间精力人员来处理那些让人头疼的小区事务，包括调解物业纠纷、组织业主投票表决、小区公共物业的厘清、小区公共收益的监管和使用、物业专项资金的使用等，处理这些事项，短则10天半个月，长则需要大半年才能完成，这是否会让居委会不堪重负？特别是像深圳桃源居这样的超大型小区，居民户数过万，按照这样的规模，设置3~4个居委会都不为过，而目前只有一个居委会，而且还管辖着附近其他几个楼盘以及工业区，目前的人员在处理各种日常事务上面都已经捉襟见肘，一旦“居代业”实施下来，政府会给这样的居委会增加人员配置来减轻负担吗？

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质疑3：不信任业主？

按照物业管理条例和民法典物权编，各地应积极组织选举业主委员会，实现业主自治。然而现实情况是，业主申请成立业委会，都会碰到重重困难，被各种理由无限拖延，更别说基层主动组织业委会选举了。
相关部门对业主成立业委会的态度消极，而对有行政属性的居委会代行业委会职责相当推崇，是否也反应出政府对于业主和业主组织的不信任？业主和业主组织在社区治理中，失去了主体作用，长此以往，不利于业委会的培养，不利于社区的成长，业主自治也只能是一句空话。

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质疑4：是否会成为常态

尽管在试行办法里面和新闻宣传中，一直称“居代业”是“权宜之计”，并非“常态”。但是业主担心，一旦习惯“居代业”这种模式以后，各方是否从此就习以为常了，从而忘记了业主自治才是物业管理的初衷？

08

质疑5：居委会与业主

并非利益完全一致

居委会的人员结构中，绝大部分都不是本小区业主，这就导致居委会跟业主的利益诉求会不同。
不同的利益诉求，必然导致在处理问题上会有不同倾向。
具有行政属性的居委会，是否会将业主的利益放在第一位，是否会积极主动的去厘清公共收益，是否会愿意为了业主的公共利益，去跟利益集团进行诉讼？
这些，都不得而知。

09

业主何日可以真正自治

从1981年深圳第一个物业公司成立起，“物业管理”就开始出现在中国大陆；从1991年第一个“业主管理委员会”在深圳天景花园成立，“业主自治”也开始登上历史舞台。
然而，“业主自治”这个历经了32年的“新鲜事物”，一直不温不火，业主委员会一直成立不起来，业主“自治”之路一直充满各种艰难险阻，个中艰险，有血也有泪，每个小区的自治之路，都可以写成厚厚的一本书。
目前，国内业委会成立比例，不足3成，而这3成中，还有很大比例是无法正常运行的。。。

而这几天出台的“居代业”试行办法，让本来已经很尴尬的“业主自治”雪上加霜。我们不禁要问，业主距离成立业委会，行使业主当家做主权力的日子，究竟还有多远？

“居代业”，究竟是解决小区问题的一道良方，还是会一地鸡毛？

让子弹再飞一会儿。。。

莫要漠视民生

高质量发展当以民为本

来源：中国新闻网 2021-03-17

“民为邦本，本固邦宁”，人民是我们党执政的最大武器，人民是共和国的坚实根基，党员干部要始终将人民放在最高位置。迈入“十四五”开局之年，我们将乘势而上开启全面建设社会主义现代化新征程，党员干部要始终坚持以民为中心的发展思想，坚定不移地走高质量发展之路。

走高质量发展之路就要将人民的利益“置顶”。古人云：“为政之道，以顺民心为本，以厚民生为本，以安而不扰民为本。”人民的利益高于一切，推动经济社会的高质量发展绝不能以牺牲人民的利益作为条件，党员干部要处理好经济发展与民生改善之间的关系，始终坚持在实现和维护人民利益的基础之下来推动发展。讲奉献是共产党人的必备品格，新时代的党员干部要甘于做人民的“孺子牛”，当如蜡烛般自我燃烧来不断增进人民福祉，改善人民生活品质，引领人民走上共同富裕之路。

走高质量发展之路就要切实满足人民需求。人民是实现中国梦的主体，人民的力量是无穷尽的，在推进高质量发展的过程中不仅要善用人民的力量且要充分尊重人民所要表达的意愿。“知屋漏者在宇下，知政失者在草野”，改善人民的生活首先要明晰人民的矛盾所在和所需所求，党员干部要深入一线、扎根基层，积极问政于民、问需于民、问计于民，在“勤动腿”和“多动手”中用辛苦指数换来人民的幸福指数，始终坚定把实现人民幸福作为发展的目的和归宿。

走高质量发展之路就要不断增进民生福祉。以民为中心的发展思想不能只停留在口头上、止步于思想环节，而要体现在经济社会发展各个环节，党员干部要肩负起增强人民生活品质的重责，竭力办好就业、教育、养老、住房等基本问题，不断协调区域发展，缩小人民都收入水平，让每一个人都能够享受到发展的实惠，让每一个人的利益都能够切实得到保障，让每一个人的生活水平都有所提高，这就是推动高质量发展的最终目的。

“得众则得国，失众则失国”，党员干部要始终坚持求真务实的工作作风，积极贯彻党的方针政策，不断推动创新、深化改革，让人民享受到高质量的发展成果，让人民更快地走进共同富裕。

莫要漠视民生

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2100101楼

居委会就是居民自治组织，居委会和业主委员会的绝大部分职责都是重合的。要成立业主委员会难度相当大的，没有经历过的人可能没法体会，我认为“居代业”很好，能及时解决业主与物业之间的很多问题。

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"为什么会有“居代业”这个提法出来？其实并非一时兴起，而是相关部门酝酿长达10多年之久的一项政策。"  

有关部门 为什么不在 “居代业”实施之前 去想办法 “及时解决业主与物业之间的很多问题”  呢？ 你确定 等到 “居代业”实施之后去就能够 “解决”业主与物业之间 所有问题？

社区“大管家”不是社区“大当家” ，物业管理的是物，服务的是人。这个理儿拎不清，很多事儿就搞不顺” （来源：2021年10月10日《新华时评》）。社区的“主人”是广大业主群众，社区的最高权力组织机构是《业主大会 》。任何通过各种手段运作布局，企图绕过、阻挠、破坏、操控《业主大会》 的行为，就是未经“主人”许可的流氓抢劫行为！哪个小区业委会成立阻力大（长期空缺）或借口各原因采用“居代业”？无法正常召开业主大会？说明那个小区居民切身利益被侵害严重！让各小区业委会能公开、公平的成立并良序运转，能正常召开业主大会选聘心仪的物业公司和淘汰不胜任的物业公司，就是为各社区民众办的最大的民生实事！俗话说得好：“金杯银杯都不如老百姓口碑”！

莫要漠视民生

2100101楼

居委会就是居民自治组织，居委会和业主委员会的绝大部分职责都是重合的。要成立业主委员会难度相当大的，没有经历过的人可能没法体会，我认为“居代业”很好，能及时解决业主与物业之间的很多问题。

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业委会是基层社会治理的重要载体，与居民切身利益息息相关，应该明确业委会法律地位，让此成为每个社区的标配。业委会如何公开、公平成立并良序运转，事关城市社区千家万户,是民众参与基层治理和监督的重要组成部分和基础。如果没有成立业委会，业主很难针对小区公共事务发表自己的观点。依据相关法律规定，业主有权要求设立业主大会，选举产生业委会，社区公共事务主要是招聘、解聘物业公司，监督物业公司服务。如果业委会缺位，就会产生大量矛盾：物业公司有管理服务小区的义务，但基本上不受业主的有效监督；业主享有法律规定的权利，却很难保障自己的合法权利不受侵害。

莫要漠视民生

"要成立业主委员会难度相当大的，没有经历过的人可能没法体会"


如果有关部门 心中早就 “惦记着”   “居代业”，
居民群众 成立业主委员会/召开业主大会 能不难吗？

莫要漠视民生

“我们的目标很宏伟，但也很朴素，归根结底就是让全体中国人都过上更好的日子。”不忘初心、牢记使命，关键看行动。广大党员干部要牢记党的根本宗旨，永远保持对人民的赤子之心，始终保持同人民群众的血肉联系。为此，要深入贯彻党的群众路线，把实现好、维护好、发展好最广大人民根本利益作为一切工作的出发点和落脚点，切实解决群众急难愁盼问题，努力让人民群众的获得感、幸福感、安全感更加充实、更有保障、更可持续，在团结带领人民群众创造更加美好生活中彰显中国共产党人的初心和使命。（来源：《 人民日报 》 2023年02月21日 09 版 《如何始终不忘初心、牢记使命（思想纵横）》）

莫要漠视民生

“中国共产党是全心全意为人民服务、一心一意为百姓谋幸福的党，我们要永远获得人民群众支持拥护，就必须永远坚守党的初心和使命，践行全心全意为人民服务的根本宗旨。然而，当前一些党内干部腐化变质，一个重要原因就是用私心杂念代替了赤诚初心。可以说私心杂念是党和国家最大的敌人，也给人民群众带来很大的祸害。” --《坚守初心就是不能有私心杂念》

莫要漠视民生

源浚者流长，根深者叶茂。守正与创新相辅相成，体现了变与不变、继承与发展、原则性与创造性的辩证统一。守正不是墨守成规、一成不变，创新不是无本之木、无源之水。只有在创新基础上的守正，才不会故步自封，才能与时俱进、推陈出新；只有在守正基础上的创新，才不会偏离方向，才能根深叶茂、源远流长。坚持守正与创新的辩证统一，以守正为创新凝心铸魂，以创新为守正注入活力，就能始终沿着正确方向推动中国式现代化行稳致远。（《 人民日报 》2023年02月23日 05 版 《处理好守正与创新的关系（人民观点）》）

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cloudfly1楼

业委会成立设置的门槛基本很难达到，业主维权太难了！

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这十九年“业委会成立设置的门槛”设置越来越高！达到几乎无法成立可能时（也就是现在），有关部门才能“顺理成章”（借口）推行“居代业”啊！

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cloudfly1楼

业委会成立设置的门槛基本很难达到，业主维权太难了！

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在这种与居民切身利益息息相关的问题上 不断“挖坑”“加槛”的行为， 表现出来的就是不想接受居民监督！不愿接受居民监督！

莫要漠视民生

树牢正确权力观，是年轻干部成长进步的基石。正确权力观，说到底就是要搞清楚、弄明白，权力从何而来、权力为谁而用、怎样正确用权。权力是党和人民赋予的，姓公不姓私，只能用来为党分忧、为国干事、为民谋利，决不能成为满足私欲、攫取私利的工具。要从思想上解决好“我是谁、为了谁、依靠谁”的问题，始终保持对权力的敬畏感，坚持为民用权、公正用权、依法用权、廉洁用权。牢记权力意味着责任，责任就要担当，忠诚履职尽责，自觉在法定范围、法定界限内用权行事，确保权力在正确的轨道上运行。（来源：中央纪委国家监委网站  2023-02-23 《广安观潮 | 牢固树立正确权力观》）

莫要漠视民生

决不能让政治投机者得势得利。各级党组织和纪检监察机关要擦亮监督“探头”，及时甄别发现那些投机取巧、拉帮结派、阿谀奉承、逢场作戏的干部，该拿下的坚决拿下，该严惩的绝不放过。同时要树牢精准选人用人的导向，为干事者撑腰、为担当者负责，增强党员干部的政治安全感、发展自信心，真正让吃苦的吃香、优秀的优先、有为的有位。上行之，下效之。位高权重者须知，权力是人民赋予的，职位是组织关怀的，切不可“公器”私用、以权谋私。面对趋炎附势之徒，一定要严守底线原则，坚决抵制排斥，不给可乘之机。 (来源：半月谈网 2023-02-25 半月谈评论员 字强 《组织和人民才是靠山！决不能让政治投机者得势得利》)

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ssosso1楼

业委会玩的好的没几个小区，剩下的都是乌合之众。小区里面业主变化太频繁，很难有一个有凝聚力的业委会。

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目前深圳基层社区业委会成立比例非常低/运作不佳 这个现状，跟相关部门十几年来一直在酝酿政策（“居代业”）有很大关系！
因为并没有及时出台为民政策 积极协助各社区公开、透明成立业委会，反而设置更多障碍 给业委会成立/业主大会召开 “挖坑”“加槛”！

所以应该把 基层社区成立业委会、召开业主大会 作为一项“凝心聚力”的重大民生工程！
这也将是"发展全过程人民民主"/践行"以人民为中心"在基层社区的实践与体现！

1.需要顶层设计法规政策，"填坑"/"堵漏"完善对物业公司有效监管/评价/考核/淘汰机制，建立物业行业信誉与征信制度；

2.明确业委会法律地位，规范完善对设立业主大会和选举业主委员会《指导细则》，让城市基层社区积极、依法、公开、公平、规范推进设立业主大会和选举业主委员会的工作；

3.基层社区要 扬正气、树新风！由于业委会长期受到物业“利益共同体”打击和抹黑，已经变成了“吃力不讨好”差事，社区内热心、正义、有能力的居民都有所顾忌（短期看不到希望），居民参加社区事务变得不积极；反而物业利益相关方人员变得更加“积极”，这些有私心（无德无能）的可能就是你说的“乌合之众”。

4.只有破除物业”利益共同体“，与民众同坐一条板凳才能拉近心与心的距离，”解决物业管理问题当有系统观念“，民生领域最突出的矛盾和问题在基层，解决问题的智慧和办法也在基层。

关于 顶层设计完善 对设立业主大会和选举业主委员会 指导细则的建议

https://szbbs.sznews.com/forum.php?mod=viewthread&tid=4150843&extra=&page=5

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ssosso1楼

业委会玩的好的没几个小区，剩下的都是乌合之众。小区里面业主变化太频繁，很难有一个有凝聚力的业委会。

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目前物业管理“行业乱象行为”频出，此本质原因多是与物业公司（开发商）相关的“利益集团”逐步形成（某些基层干部也涉及到其中）,基层管理部门不作为、不介入，并利用相关法律法规不完善（漏洞）无所顾忌做出一系列侵害人民群众利益的事件。这些“不法利益集团”将为了榨取利益最大化，千方百计阻挠/打击人民群众（业主)监督、业委会成立、业主大会召开，这样物业公司就无竞争躺平收钱，达到长期侵害人民群众利益的目的。很多表面上看似民众与物业间的矛盾，如长时间得不到解决则损耗的是民众对基层部门的信任。

莫要漠视民生

业主大会、业主委员会、管委会的前世今生

转自：明彬业委会动态

2023-

02-24

业主大会、业主委员会是法律、行政法规明确规定的业主自治组织，其核心的法律权利基础是“业主的建筑物区分所有权”。关于“居代委”、物业管理委员会“代行业主大会和业主委员会职责”都是地方政府的街道办事错误的理解法律和地方法规的结果。正是由于这种错误的理解和涉嫌违法的实践，造就了业主委员会成立难的原因之一，以及小区业主与物业之间的矛盾冲突不断的原因之一，这种矛盾与冲突，大大影响人民的幸福感。

一、引言

最近，深圳发布了“居代业”地方性工作文件，行业内大部分人士持反对意见，并表达了对居民委员会作为街道办事处的白手套与民争利的担忧。

行之有效且长达30年的物业管理委员会制度（以1994年3月21日公布的《青岛市住宅小区物业管理试行办法》为标准），更是天下奇谈。

更为甚者，《江苏省物业管理条例》规定的物业管理委员会“代行业主大会和业主委员会职责”。其典型是江苏省苏州市下辖的太仓市（实为区县），该市多个乡镇在多个小区设立了“物业管理委员会”，几乎永久性的“代行业主大会和业主委员会职责”。

凡此种种，都不利于业主委员会的成立和发展，更是涉嫌架空《民法典》第277条的违法行为。

早期的法律、法规、规章以及规范性法律文件的规定：

二、最早的地方规章

有部分网友表示，物业管理委员首创城市是南京。这样的观点，作者不敢苟同，但由于时间久远，就目前掌握的资料来看，尚无法确定首创城市，疑似是青岛首创。

最早的地方规章是1994年3月21日，青岛市人民政府令第18号《青岛市住宅小区物业管理试行办法》，其规定的名称是“住宅小区管理委员会（简称管委会）”。

该办法第4条：“成立住宅小区管理委员会（以下简称管委会），为社团法人组织。管委会由房屋所有人、承租人代表和街道办事处等有关管理部门的代表组成，房屋所有人、承租人代表应不低于管委会组成人员的70％。管委会主任由区（市）人民政府指定的街道办事处主任或副主任兼任。

管委会设办公室，负责处理日常工作；涉及本住宅小区物业管理重大事项的，由管委会组成人员实行投票表决制度。”

第一，住宅小区管理委员会（简称管委会）的主体性质，“社团法人组织”。这是一大亮点。即使是后来的国务院《物业管理条例》，从制定到多次修订，亦未规定业主大会和业主委员会的主体性质。《物权法》和后来的《民法典》亦未规定。

第二，规定了住宅小区管理委员会（简称管委会）的组成人员是房屋所有人、承租人代表、管委会主任。其中，房屋所有人、承租人代表不低于管委会组成人员的70％；管委会主任由区（市）人民政府指定的街道办事处主任或副主任兼任。显而易见的缺陷是30%的非业主组成人员，无明确规定。

第三，回头看，这个规定是现在大行其道“物业管理委员会”的雏形。但并非业主大会和业主委员会的规定。

三、最早的地方法规

最早地方规章是1994年1月11日深圳市人民代表大会常务委员会审议通过的《深圳经济特区住宅区物业管理条例》。其规定的名称是“业主管理委员会、业主大会”。

第7条：“各住宅区可以依照本条例规定成立业主管理委员会（以下简称管委会）。管委会代表住宅区全体业主的合法权益，依据本条例规定、业主公约和管委会章程行使职权。”

第10条：“业主大会由本住宅区的业主组成。

业主大会必须有持有过半数以上投票权的业主出席才能举行。业主可以委托代理人出席业主大会，不满十八周岁的业主由其法定代理人出席。”

第14条：“管委会委员由业主大会在业主中选举产生。管委会主任、副主任由管委会在其委员中选举产生。管委会可聘请派出所、居民委员会等有关单位的人员担任管委会委员。

管委会委员的数额一般为十一至十七人，经业主大会决定可以适当增减，但最低不得少于五人。

管委会委员应当由热心公益事业、责任心强、有一定的组织能力和必要工作时间的人士担任。

管委会聘请执行秘书一至二名，负责处理管委会日常事务。”

第一，这是最早关于业主大会和业主委员会的地方法规的规定。尽管当时名称为“业主管理委员会”，其实质就是今天的业主委员会。事实上，这个地方法规也是中国最早关于业主大会和业主委员会的规定。

第二，委员的硬性条件是“热心公益事业、责任心强、有一定的组织能力”，并无“欠缴物业服务费”和“欠缴专项维修资金”的限制性规定。

第三，规定了最低人数“不得少于五人”，最高人数“至十七人”。最高人数和今天大部分城市的规定，略有区别。

第四，关于“执行秘书”的规定。现行有效的大部分物业管理条例，尚未规定执行秘书。事实上，业主委员会没有执行秘书，很难有效处理业主委员会的日常事务。

四、最早的部门规章

最早部门规章是1994年3月23日建设部令《城市新建住宅小区管理办法》，其规定的名称是“住宅小区管理委员会（简称管委会）”。

该办法第6条：“住宅小区应当成立住宅小区管理委员会（以下简称管委会）。

管委会是在房地产行政主管部门指导下，由住宅小区内房地产产权人和使用人选举的代表组成，代表和维护住宅小区内房地产产权人和使用人的合法权益。”

第一，这个关于住宅小区管理委员会，应该说没有什么亮点。

第二，“管委会”的组成人员是产权人和使用人选举的代表。是否包括街道办事处指定的街道办事处或居民委员会的工作人员，不清楚。

第三，如果建设部规定的“管委会”包括，街道办事处指定的街道办事处或居民委员会的工作人员，则该“管委会”是物业管理委员会的雏形；如果仅仅是产权人和使用人选举的代表，则该“管委会”是业主委员会的雏形。

五、最早的法律和行政法规

最早的法律规定是2007年3月16日全国人民代表大会审议通过的《物权法》。该法第75条规定：“业主可以设立业主大会，选举业主委员会。”后来，《民法典》生效，《物权法》作废。但不论是《物权法》还是《民法典》，均没有“物业管理委员会”（含代行业主大会和业主委员会）以及“居代委”的规定。

最早的行政法规是2003年6月8日国务院公布的《物业管理条例》，该条例：

第9条：“一个物业管理区域成立一个业主大会”。

第10条：“同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

业主在首次业主大会会议上的投票权，根据业主拥有物业的建筑面积、住宅套数等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。”

六、结束语

业主大会、业主委员会是法律、行政法规明确规定的业主自治组织，其核心的法律权利基础是“业主的建筑物区分所有权”。关于“居代委”、物业管理委员会“代行业主大会和业主委员会职责”都是地方政府的街道办事错误的理解法律和地方法规的结果。正是由于这种错误的理解和涉嫌违法的实践，造就了业主委员会成立难的原因之一，以及小区业主与物业之间的矛盾冲突不断的原因之一，这种矛盾与冲突，大大影响人民的幸福感。

莫要漠视民生

南方都市报：深圳拟修物管条例 “居委会代业委会”修法思路遭反弹来源: 南方都市报  2017-03-17  采写：南都记者 谢中秀 晏婵婵 张小玲https://www.163.com/dy/article/CFNA9G2V05129QAF.html

一石激起千层浪。以居委会代行业委会职责的物管条例立法新思路经报道后，遭致反弹。多数人认为这是立法的倒退，应该用市场规则解决物管纠纷。市住建局表示，物管条例修订依照物权法在进行，向人大汇报的“居委会代行业委会职责”思路并无定论。

居委会代行业委职责遭反弹

深圳物管条例修订已历经数年，连续3年成为人大建议案。深圳市人大常委会近日透露，新的立法思路是，深圳将探索立足我国居民自治的基本国情，充分发挥居委会的制度优势，进行制度设计，以居委会代行业主委员会的职责，以此破解深圳物业管理领域的各种难题。这一消息经报道后在全国引爆，遭到反弹。

“听到这个消息，我们业主的群里就有热烈讨论，大部分业主都持否定态度，认为这完全是倒退。”南山区科苑花园业委会主任陈建平接受南都记者采访时表示。陈建平介绍，以前没有业委会的时候，就由社区工作站来代行召开业委大会，但很多时候通过工作站管理，存在一个问题，就是遇到矛盾时工作站只有协调功能，并不能采取什么实际措施来解决问题，“居委会是一个基层行政机构，类似工作站。而业委会才是由业主共同推选出来，是一个群众自发组织，更能代表广大业主的意愿，根据目前实行的《深圳市经济特区物业管理条例》，也是有实际权利的。”

南山区侨苑业委会主任曹长兴也根据《物权法》和《深圳市经济特区物业管理条例》做出解释，对居委会代行业委会职责的方式表示质疑，“《物权法》和《深圳市经济特区物业管理条例》都规定了物权人、产权人的定义和权利，业主才是物权人，居委会是不能行使物权人权利的。”

新旧物管移交不易

物管条例参与起草者陈之平认为，由居委会代行业委会权利，不是解决物管难题的关键所在，而且十分不合理。第一表明它对《物权法》不了解，业主是产权人，居委会只是一个社会基层组织，居委会怎么能去代替行使业主的权利呢；第二则表明它对物业管理的不了解；第三就是对业主不了解。物业管理是业主行使自己的权利，采购一个产品，物业管理公司提供产品的过程，“只不过现在这个市场不是很成熟”。

在业主们看来，居委会代行业委会职责并不能解决当前的物管难题，即使能解决部分纠纷，也是治标不治本。2015年10月，因更换物管公司问题，当时的小区业委会副主任陈建平的车被喷油漆，并引致物管经理到家中发生口角和肢体接触，成为舆论关注点，直到现在，由于原物管公司移交工作不完全履行，科苑花园的物管难题仍旧没解决。

“这个问题不是居委会代行业委会职责，或者业委会代行一个其他什么级别的职责能够解决的。在处理小区的新旧物管交接纠纷时，我们也找过街道办，找过工作站，但得到的回复都是他们只是协调单位，原物管公司坚持不移交他们也没有办法。”陈建平以所在小区的经历举例，其实《深圳市经济特区物业管理条例》已经明确交代，物业服务企业应当在物业服务合同终止时将物业相关资料，以及相关资金、场地、物品等移交给业主委员会或者业主大会新选聘的物业服务企业。

陈建平认为，最重要的是，相关的执法部门，比如说住建局，如果旧物管确实没有履行移交义务的话，新的物管公司或者业委会可以向这个部门申请强制移交。

强制物管公开收支账目接受监督

“由于业主与物管公司之间互信机制的缺失导致调价机制的缺失，现在深圳不少小区存在电梯质量、消防系统故障、房屋漏水普遍失修等问题。”深圳透明和谐社区促进中心总干事杨志敏说，这就要对物管公司的收入进行监管，包括物业费、广告费等公共收益、房屋养老金等。他认为，修法中，行政化思路是不可行的，要在市场化充分竞争中让物管提供更好的服务。

“完全否定居委会的作用也没有必要。”杨志敏建议，应该是当业委会缺失的时候，考虑居委会代行业委会召集业主大会的职责，这两者之间是互补关系，不应该是替代关系。在备案制的基础上，去研究业主大会进行组织化登记。只有这样，才能解决小区业主集体共有用房、共有设施、共有设备等共有资产的登记主体缺位，只能由物业企业占有等问题。据悉，深圳有200多个业委会拿到了组织机构代码证，并据此开设银行账户，监管小区部分费用。他认为，修法一定要实现两个目的，一是强制物管公开收支账目接受监督，二是对业委会进行有效规范。

由深圳景洲大厦业委会主任邹家健协助指导的深圳大型豪宅水榭花都小区实现了物管财务收支账单全公开。邹家健则认为，物业管理是一种有偿的商业服务，解决小区物管问题，要遵循市场公平平等原则，一是要明晰小区公共产权归属，依法解决小区长期争议不决的公共“共有部分”产权归属；二是要物管收支财务公开透明，保障业主的知情权，让小区物管阳光运作。“3·15”消费权益日当天，水榭花都物管公司向业主全公开了小区物管财务收支账单。

加强物业管理的市场化运营

加强物业管理的市场化运营，也是当前业主们认为可行的物管难题解决办法之一。曹长兴认为，物业管理和业主应该是市场上两个对等的主体，物业管理有偿提供服务，业主购买服务，但是现在很多物业管理却忘记了这一点，做出了伤害业主这个对等主体利益的事情。

“之前业主们的维权意识不强，开发商、物业公司处于强势方。但是现在随着市场经济的发展，公民意识的增强，大家的维权意识强了起来，这是好事。”陈建平称。而且物管纠纷这个问题，通过物业的市场化运作，增加竞争和行业规范，优胜劣汰，以及执法部门严格执法，也能很大程度上得到解决。

《深圳市经济特区住宅区物业管理条例》参与起草者 陈之平：

应提高业委会委员选拔的门槛

业委会的作用目前还是很明显的。但应该提高业主委员会委员选拔的门槛，让一些对物业管理有所了解、对物业管理法有所了解、对物业管理的专业内容有所了解的人成为业委会成员，提供一些专业性的能力，行使好业委会的职责。现在深圳成立业主委员会其实不难，难的是业主大会的召开。根据现有规定，要有三分之二业主参与的业主大会选举出来的业主委员会才是有效的，但这实行起来有难度。应该适当放低一点召开业主大会的门槛。

“业主维权名人”邹家健：

用市场规则解决物管市场问题

物管条例立法，应树立市场化观念，用市场规则解决物管市场问题，规范物管民事主体双方的行为，不要用行政手段解决市场问题。合同管理，是物管合法管理的基础。将深圳业主大会以非法人“其它组织”的形式在民政部门注册登记，纳入社团法人规范管理。政府应通过立法，让业委会转型成为一个小区物权业主的商业社团机构。

莫要漠视民生

莫要漠视民生

关于《深圳经济特区物业管理条例》的修改意见转自奥一报料：2013-09-12  井泉少虾http://baoliao.oeeee.com/index/show/id/91317.html

一、建议将《深圳经济特区物业管理条例》改为:《深圳市建筑物管理条例》，明确物权主体的权利与责任；明确建筑物管理的商业服务属性；倡导深圳建筑物管理实行业主自治、聘请建筑物管理职业经理人管理、聘请建筑物管理专业企业管理等多元化管理模式。

以较大市立法，取代特区立法，实现原特区关内外法规一体化。在深圳全市范围执行国家《物权法》、国务院《物业管理条例》及最高人民法院关于《物权法》的两个司法解释，以保证国家法制的统一和司法审判标准的一致性。

二、取消对私有建筑物管理住宅小区选聘建筑物管理企业的强制招投标，将住宅小区建筑物管理的选择权回归全体业主。由小区全体业主自主投票解聘、选聘 小区建筑物管理企业，通过《建筑物管理合同》明晰小区公共部分产权归属及收益归属；明确业主、物管双方的权利义务，规范双方的行为。

三、在深圳全面实行业主主大会制度（刻章），简化业主大会和业委会运作程序。在小区议事规则中，实行小区公示制度、听证制度、表决制度，以保障小区 全体业主的知情权和表达权。淡化小区业委会权力，鼓励业主共同参与，集体决策。业委会全体成员必须缴纳建筑物管理费，维修基金及停车费。所有非执行公务的 公务员/特殊行业业主在小区必须一律平等缴费。

四、加强建筑物管理企业的监督管理，在没有成立业委会的小区，建筑物管理企业不得单独提高管理费。每个小区通过网络，博客等方式，公布公告小区每一 笔收、支帐目。对没签订建筑物管理合同，不公布建筑物管理收、支详细帐目的建筑物管理企业，业主可以拒付管理费。在已成立业委会的成熟小区，可试点改革由 业委会收取或委托第三方收取建筑物管理费，按合同约定，业委会向建筑物管理企业菜单式购买服务。

五、建筑物管理服务所有外包项目，必须由业主（业委会）、建筑物管理方共同选择外包单位，共同确定外包项目费用，以杜绝暗箱操作，虚假报价行为。业 委会有权独立决定选择会计师事务所对建筑物管理方收支财务进行审计，对瞞报收入、夸大支出，做假帐侵占业主财物的建筑物管理企业，实行“假一罚十”。

六、为了控制小区建筑物管理费的逐年上涨，建议在“谁使用谁付费”的原则下，对小区内区分所有权进行精细化细分管理，小区停车场、游泳池、会所等支 出，不在建筑物管理费中列支，对相关使用者实行单独核算收费。对小区停车场、会所、游泳池、商业区、各楼栋、楼层进行细分独立核算，对少数部分人使用的公 共场地、区域，由使用人按实际支出核算计费。

七、扩大延伸建筑物管理企业服务范围，鼓励有条件能力的建筑物管理企业进行房屋租赁；生活物资配送；开办社区食堂；接送托管小孩、老人；有偿代收快递包件等服务；增加建筑物管理企业的盈利点，鼓励建筑物管理企业通过扩大提升服务，增加收入，合理赚钱。

八、小区成召开业主大会，选举业委会，以为主为主体，由街道工作站、居委会提供协作；也可由业主自行决定委托第三方机构（如律师事务所，其它社团， 义工等）协助成立。业主，应视为物权共有人，如夫妻，儿女及在一起居住的父母、兄妹。推荐方式可以自荐、他人推荐相结合；街道工作站筹备组不得进行内部初 选内定候选人。票权计算，按最高人民法院司法解释规定，一户一票，为保护中小业主权益，遏制大户操作投票权，在同一区内有多个住宅单位的，只按一票计算票 权。业主大会表决以参会人数过半为有效，对不参会的可视为弃权处理，也可将其票权归入参会投票多数一方计算。

九、推动业主自治，培育公民社会。政府鼓励有条件能力的小区实行业主自治管理，由业委会选聘建筑物管理职业经理人代管小区物业，将小区电梯维修、保 洁等项目直接外包，减少中间环节，降低物管成本。已确权属公共配套建设的小区停车场，应将停车场管理许可证办在小区业委会名下，为小区业主自治、自管提供 便利。对长期无理由拒付建筑物管理费、公共维修基金、停车费的业主，可限制其房屋出租、转让，可由水电部门配合对其停水停电，并公布其房号姓名，记入其个 人诚信记录。

十、建议按最高人民法院关于国家《物权法》司法审判的两个“司法解释”的规定，增加：“业主可对未签合同的“黑物管”、建筑物管理合同到期未续签的 建筑物管理企业拒绝缴费”的内容，将最高人民法院关于国家《物权法》司法审判的两个“司法解释”落到实处，让特区一体化后“关”内外建筑物管理有法可依， 打击遏止“关”外“黑物管”猖獗的乱象。对建筑物管理合同到期不进行财、物移交，故意破坏小区公共设施设备的建筑物管理企业，处以欠费、损坏金额的十倍处 罚。

莫要漠视民生

特区物业管理条例或与物权法冲突 修订暂缓

南方都市报  2015-03-06

https://sz.house.qq.com/a/20150306/010330.htm

[摘要]《深圳经济特区物业管理条例》即将修订的消息传出后就备受关注，但深圳市人大城建环资工委近日答复相关议案时确认，物管行业存在深层次问题，《条例》修订可能与《物权法》冲突，因此暂缓。

《深圳经济特区物业管理条例》(下称《条例》)即将修订的消息传出后就备受关注，但深圳市人大城建环资工委近日答复相关议案时确认，物管行业存在深层次问题，《条例》修订可能与《物权法》冲突，因此暂缓，还需继续深入调研。

胶着的物管费涨价之争

深圳登记物业企业近2000家，从业人员近30万，管理面积逾4亿多平方米，但行业存在价格机制不合理、盈利能力低下、员工收益偏低、生存状况堪忧等问题。国家发改委近日宣布放开24项商品和服务价格，就包括市民关注的小区停车费和物管费。而深圳物管收费标准8年来未调整，一些物管企业连连叫苦。

“这几年光人工成本就翻了近一倍，我们当然希望通过适当上调物管费来维持企业的正常运行，但这个愿景通常很难实现。”罗湖一家物管企业的负责人说，物管费不能合理上调，只能通过降低服务质量来规避亏损，比如减少安保和维修人员数量。

福田一家物管企业负责人介绍，随着最低工资标准上调，保安等人员的工资标准及其福利等成本从上世纪90年代月薪800余元涨到现在的人均近3000元，涨幅达375%。以一个中型物业服务企业为例，清洁工、秩序维护员等劳务合同工约占50%，如照500人计，每年仅人工成本增加就高达1300余万元，物业企业出现经营亏损在所难免。

在维保成本方面，以深圳市物业管理有限公司为例，其服务的26个小区有24个楼龄超过15年，其中14个超过25年，公共设施设备老化，维保几率大大增加，相应成本费用也必将大幅度增加，但增加的这部分成本却没有相应来源补充。同时，消防安全等设备设施老化，功能受影响，没有足够经费维护更新，存在较大隐患。

深圳住宅物业管理收费至今仍执行2007年出台的政府指导价。除别墅外，高层每月最高收费3.9元/m 2，多层每月最高收费1.3元/m 2。《条例》规定，实行物管收费调整，需要1/2以上业主、1/2以上产权面积数同意。

“这项规定的门槛太高，直接导致物管费上调难。”福田一家物管企业负责人认为。市物管协会相关负责人介绍，指导价原则上每两年应更新一次，每两年协会都会通过市住建局向市发改委申请调价，但一直没下文。

“自制定此条例以来，在实践中难以实现。”市人大代表韩金华分析，一方面因为部分老旧物业基本以出租居多，找不到真正的业主，成立业委会有难度；另一方面，很少有业主愿意增加物管费；此外，部分业委会强行要求物管费降价，很多企业为了不丢失阵地只能违心接受，而找其他机会降低损失。

市住建局正在进一步调研

去年深圳“两会”期间，韩金华等人大代表联名提出《关于修订《深圳经济特区物业管理条例》的议案》，建议由物价部门制定适宜的物管费调价联动机制，保证物业服务企业能正常生存和发展。

对此议案的办理，市人大城建环资工委透露，已同市住建局、市法制办等部门加强沟通和联系，督促其加快立法步伐。这些政府部门在立法前期调研中发现，物业管理各项法规制度的完善，应区分大小主次、轻重缓急来进行，特别是一些急用的制度，能够通过制定规章来解决的，不必通过修改特区法规的途径来解决。

市人大城建环资工委介绍，物管行业存在一些深层次问题，比如业主大会的召开程序、表决程序等问题，涉及问题比较复杂，且可能涉及到突破《物权法》中的相关规定，需要进一步调研。鉴于这些情况，《条例》修订暂缓，还要继续深入调研。目前，市住建局正进一步调研。考虑违建小区管理能否参照《条例》

另外，物管行业存在的问题还包括非商品住宅小区，也须在《条例》修订中予以考虑。非商品住宅小区中，包括大量违建，因无法办理产权登记，无法形成法律意义上的业主和成立业委会。龙岗区政府去年8月曾向市委办公厅提出关于在《条例》修订中考虑非商品住宅小区可以参照适用《条例》的建议，市人大对此已初步调研，拟进一步研究论证，于《条例》修订时一并考虑。

物管行业危机

深圳登记物业企业近2000家，从业人员近30万，管理面积逾4亿多m 2，但行业存在价格机制不合理、盈利能力低下、员工收益偏低、生存状况堪忧等问题。

随着最低工资标准上调，物管业人工成本大增。以一个中型物业服务企业为例，清洁工、秩序维护员等劳务合同工约占50%，如按500人计，每年仅人工成本增加高达1300余万元，出现亏损在所难免。

特区物管条例规定，实行物管收费调整，需要1/2以上业主、1/2以上产权面积数同意。物管企业认为这项规定门槛太高，直接导致物管费上调难。

多方说法

物管维权者范国振：

管理费多年未调企业确实压力大

深圳维权名人、南天一花园业委会主任范国振表示，近几年来物价、人工费确实上涨，物管费收取标准几乎十多年没调整，不少企业遇到严重经济压力，目前要提高物管费，必须通过业主大会表决，还要请第三方会计事务所对住宅区的物业收支账目进行财务审计，这两关都不容易通过。许多业主又缺乏正确的消费观，错误地认为物管费越低越好，忘记了一分价钱一分货的市场法则。

“现在的物业服务行业还不是完全的市场经济，在一个健康的市场经济活动中，价格是个杠杆，可以自动调节各方面的需求。”范国振说，对于经费不足、又不愿意主动退出的物管企业来说，唯一的办法就是减少开支，精简人员，降低成本，这种状况持续下去对房屋设施的安全使用寿命是很危险的。

部分业主：

涨价可以 但要合理公开

面对物管企业反映的成本压力，部分业主则有不同看法。

“现在物价涨得这样厉害，如果小区物业费确实要涨，业主也不是不能接受，但要明白物管费的收支，让业主交钱交得心里有数。”万科某小区一名业主说，物管企业说要上调物管费可以理解，但一提到查账，不少物管企业就找理由推托。

景洲大厦业委会主任邹家健也提到，物管企业的账本大多存在猫腻，而审计费须在物管费中支出，所以物管企业不愿配合。以福田区天然居为例，2012年后该小区业委会向物管处提出物管费资金共管，实行资金共管后，天然居物管费支出非但没有透支，反而每月有结余。物管处每月都会将所有采购计划提前在网上公布，接受业主和业委会监督。不少业主认为，物管费不是不可以涨价，但要合理公开透明。

声音

现在的物业服务行业还不是完全的市场经济，在一个健康的市场经济活动中，价格是个杠杆，可以自动调节各方面的需求。

——— 南天一花园业委会主任范国振