开发商物业“独大”，业主权益谁来保障？业主自治之路为何如此艰难和坎坷？

哈哈哈哈~

一、背景举例：龙岗区熙珑山花园小区的业委会筹备之痛

在龙岗区坪地街道，有一个名为熙珑山花园的小区，自2019年12月28日交房以来，业主们便陷入了无尽的困扰之中，设施配套不全、安全隐患未除、物业管理混乱……这些问题压得业主们喘不过气来。为了改变这一现状，广大业主迫切希望成立业主委员会，以便更好地管理小区、提升生活品质。然而，这一看似简单的愿望，却历经了三年的漫长等待和无数次的挫折。

第一次筹备：不专业与偏向物业的组长

2020年10月，业主们自发启动了筹备签名申请。2021年3月，坪地街道公示了筹备组业主代表开始报名。然而，在筹备过程中，筹备组组长的不专业和偏向物业、开发商的行为，让筹备工作举步维艰。街道筹备组直接认定，物业开具业主曾有欠费，就认定业主无参选权，刷掉了物业不认可的报名业主（与市住建局规定报名前缴清物业费即可的规定相违背），此外，整个筹备过程中，筹备组拖沓行事，导致筹备工作超过了规定的6个月+延期3个月期限，最终无疾而终。

第二次筹备：还是第一次的筹备组组长不积极推动，开发商和倾向物业的代表干扰

在业主们的强烈诉求下，街道办终于开始筹备第二次业委会报名。在前期筹备阶段，将积极报名参加筹备组的业主通过社区踢除掉，将带有开发商物业身影的业主选为筹备组的业主代表。在整个过程中，筹备组组长依旧未积极履行统筹作用，放任开发商代表全程参与筹备会议，无所作为。在最终投票时，开发商代表不投票赞成、放弃、反对等选项，筹备组组长甚至不组织政府物业面积去投票。更令人震惊的是，带有强烈“开发商物业”背景和言语倾向的业主代表在筹备会议上维护开发商言论，甚至威胁其他业主和筹备组成员。筹备组组长对此却啥也不吭声，让业主们倍感失望和无助。

第三次筹备：无望之伤

经过前两次的失败，业主们对第三次筹备几乎失去了信心。开发商面积占大比例，政府物业不参与投票，政府不积极推动，没有业委会和业主大会的小区，对于开发商的物业没有一点监督权力。开发商占有7.8万平方米面积不缴纳物业费（每月不缴纳物业费33万以上），关系户免除物业费，全小区物业维护成本转嫁给普通业主。街道物管办竟然说这是合法的，这让业主们感到无比的愤怒和不公。

目前，小区处于无业委会的状态中，无法召开业主大会。业委会成立难，对物业的监督就更加地难了！

二、物业服务问题：质价不符，承诺不兑现，不应该降费吗？

熙珑山花园小区的物业服务问题也是层出不穷。物业上墙制度上写的服务不达标，降价格的事没有做到。2023年5月30日，物业公开承诺的物业服务提升方案也没有开展和实施。在君胜熙珑山花园物业服务承诺中，明示了分级物业服务要求有一至两条达不到标准的，收费标准应适当下调。《民法典》第九百三十七条第三款规定，物业公开的承诺属于物业合同的一部分。物业没有按标准实施开展物业服务，质价不符合，公开承诺不兑现，不应当降费吗？

三、三年全覆盖目标遥遥无期

2022年，住建局发布三年内要住宅小区全覆盖成立业委会的文件。当初，广大小区业主欢欣鼓舞，热烈期盼业委会早日成立，可以由业主自主管理小区，对物业能形成有力监督。然而，现在看起来，这个文件根本没有实施，深圳三年实现小区业委会全覆盖的目标遥遥无期。

四、街道的“救火员”角色

街道往往充当的是“救火员”角色，要等小区业主“闹”起来了，才会来解决。有时候业主提了诉求，他们又只会机械地回应，欠少主动和创新精神。2023年，坪地街道短暂在小区入驻过，解决当时小区对物业极度不满意的事。然而，一个月多后就撤掉了。

五、业主的诉求：居代业，物业费下降

我们是龙岗区坪地街道熙珑山花园的业主。小区因两次业委会筹备失败，长期缺乏有效自治，导致物业费（现行3.9元/㎡，维修基金0.25元/㎡，每年物业费4000+元）、停车费（现行240元/月）标准不合理，服务质价不符问题突出。更不公的是：开发商占有的公寓、商业等大面积物业，多年疑似未缴物业费；且物业对部分关系户违规免单，成本转嫁普通业主，严重损害公平。业主多次与物业协商无果，均未获实质解决。

鉴于业委会成立可能性极低，根据《深圳经济特区物业管理条例》第124条，恳请政府推动依法代行业委会职责，作为业主代表与开发商、物业公司开展强制谈判，推动物业费、停车费下调，并同步彻查开发商欠费及关系户免单问题，启动前期物业更换选聘工作，彻底扭转“单边主导”困局。

开发商物业“独大”让业主权益难以保障。我们呼吁相关部门能够正视问题，积极作为，推动居代业或者业委会的成立，让业主们能够真正享受到应有的权益和服务。同时，也希望广大业主能够团结起来，共同为小区公共事务而努力，为自己和家人的幸福生活而奋斗！

坪地街道办事处

尊敬的市民朋友：
  关于您反映辖区熙珑山小区相关的问题已收悉，坪地街道高度重视，立即组织相关部门进行核查，现将处置情况回复如下：
  一、基本情况
  2019年12月28日熙珑山小区交房入伙，2021年2月19日开始申请成立第一次筹备组会议，当年12月至2022年3月，街道筹备组因疫情原因暂停筹备工作。2022年12月31日至2023年2月22日，君胜熙珑山小区召开首次业主大会选举业主委员会，会议结束经系统统计，参会业主总人数占比69.38%，参会人数达三分之二以上，参会总票权数占比49.12%，参会票权数未能达到占比三分之二以上。综上，小区两次筹备业主大会选举业主委员会均告失败，未能选出业主委员会。
  二、主要诉求
  关于熙珑山花园物业费、停车费、充电费过高、商业、公寓疑似未缴费，恳请社区工作站介入协调并开展居代业等诉求。经核查，1.熙珑山小区当前执行的是前期物业服务合同约定标准，住宅物业服务费为3.9元/月/平方米，根据《广东省定价目录（2022年版）》《深圳经济特区物业管理条例》《关于印发我市住宅物业服务收费指导标准的通知》等相关规定，我市普通住宅每平方米最高3.9元/月/平方米，未超出规定要求。2.关于小区停车场收费问题。根据《深圳市发展和改革委员会关于进一步完善机动车停放服务收费政策的通知》（深发改〔2017〕1518号）相关规定，停车收费标准的制定或者调整由停车设施所有权人按照市场原则，通过合同等方式与停车设施委托管理方协议约定。据了解，停车场委托管理协议约定小区月卡费用240元/月，未超过三类地区最高的250元/月标准。3.关于商业、公寓疑似未缴费的问题。据核实，小区物业服务企业目前以“包干制”提供小区物业服务，并承担经营上自负盈亏，故物业公司因小区事务支出的相关费用列入经营管理成本，作为物业公司承担的成本之一，不违反相关法律规定。4.关于恳请社区工作站介入协调并开展“居代业”的问题。根据《深圳市社区居民委员会代行住宅区业主委员会职责管理办法（试行）》第八条住宅区符合下列情形之一的，居委会可以代行业主委员会的相关职责：（一）已开展首次业主大会会议筹备活动但最终未能成立业主大会并选举产生业主委员会的；（二）已开展换届工作，但未选举产生新一届业主委员会的。符合上述情形且住宅区物业管理面临可能影响公共安全或者管理秩序等紧急情况或重大事件，需要业主委员会及时解决的，街道办事处应当立即开展指定居委会代行业主委员会职责的工作。坪地街道已对熙珑山小区的情况进行了研判，并将实施“居代业”模式所具备的条件反馈给了业主。
  三、主要措施
  一是坪地街道于12月23号召开会议，就熙珑山小区业主反映的情况进行专门研讨，并对小区“居代业”模式的可行性展开专项研究。二是街道平安法治办分别于12月18日、26日约谈物业公司负责人，督促物业公司须进一步重视小区业主诉求，持续完善物业服务工作，不断提升服务水平。三是街道平安法治办与坪西社区将主动向具备相关实践经验的街道和社区学习取经，学习了解其在“居代业”工作推进过程中的成功做法与成熟模式，并结合熙珑山小区的实际情况，深入研究制定下阶段工作实施方案。

哈哈哈哈~

yelanghong1楼

开发商自己的物业管理开发商自己的产业，也要交物业费吗？就算开发商交了物业费，那也是左手倒右手，和小区业主不一样的吧

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你说的对。整个熙珑山小区现在每月的物业服务成本大概30万-40万之间，但是按照28万平方米，3.9元的物业费，每个月的实收物业费应该不低于109.2万元，更加不用说停车场收费了。开发商多年来不缴纳物业费，开发商聘请的前期物业也能活得很滋润。

yelanghong

开发商自己的物业管理开发商自己的产业，也要交物业费吗？就算开发商交了物业费，那也是左手倒右手，和小区业主不一样的吧来自: iPhone客户端

莫要漠视民生

如今，社会治理工具日益丰富，信息获取更加便捷，但这绝不意味着实地调研可以被替代，更不能成为“闭门造车”的借口。各地通报的一些案例显示，仍有部分党员干部存在调查研究作风不严不实的情况：有的对重点项目调研“蜻蜓点水”，注重拍照打卡，错把“痕迹”当政绩；有的将调研任务转嫁基层，靠加工拼凑材料完成报告，加重基层负担；还有的调研安排集中扎堆，追求数量、忽视质量……这些行为严重背离调查研究初衷，是形式主义、官僚主义的表现。必须明确，无论形式如何创新，想要真正把调研做深做实，根本在于将深入基层内化为行动自觉，把为民情怀转化为解题自觉，在实践中练就服务群众的过硬本领。　根植沃土，其叶方茂。开展调查研究，检验的是能力态度，考验的是作风担当。新征程上，广大党员干部要练好调查研究基本功，多一些“身挨身坐、心贴心聊”的调研，在接地气中长见识、强本领，努力将调研成果转化为扎实推进工作的实际成效。（来源：中央纪委国家监委网站 发布时间： 2026-01-16 《方圆谈 | 做接地气的调查研究》）https://www.ccdi.gov.cn/pln/202601/t20260116_470237.html

youqingwen

对12345平台坪地街道办事处回复的评价针对熙珑山小区物业投诉，坪地街道办事处2026年1月15日的回复，虽部分程序认定合规，但核心问题回应不足、处置流于形式，未能切实解决业主诉求，具体评价如下：
一、回复存在的核心问题1.  漏核心诉求，法定职责缺位。业主要求街道推进业委会成立、出具临时服务确认书，回复未部署后续筹建工作，也未明确不定期合同权责，导致业委会筹建停滞，双方权利义务无共识。
2.  服务监管乏力。针对电梯故障、保洁不达标等问题，仅约谈物业无实地核查、书面整改通知及复查机制，对更换物业的诉求未回应，难以倒逼提质。
3.  信息公示回应避重就轻。仅称信息可在平台查询却无操作指引，且未核查物业主动公示义务，业主知情权仍受损。
4.  缺乏维权指引。未告知临时业主大会联名申请的具体流程与材料，增加业主维权难度。
5.综上，回复未全面回应核心诉求，监管与指引缺失。恳请相关部门履行职责，以实质性措施解决合同权责、业委会筹建及服务达标问题，维护业主权益。

trjyz

街道办违法了，不交物业费也有权进业委会。

莫要漠视民生

哈哈哈哈~1楼

坪地街道办事处 发表于 2025-12-29 17:39
尊敬的市民朋友：
  关于您反映辖区熙珑山小区相关的问题已收悉，坪地街道高度重视，立即组织相关部门进行 ...

内容就是我们很重视，但是现在我们街道不能开展，得像别人学习。别人有经验，我们才能搞。你们就慢慢的等吧。

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以“走在前列”的政治自觉扛起先行使命 (2025-12-23  人民论坛网)
https://www.rmlt.com.cn/2025/1223/744714.shtml

莫要漠视民生

莫要漠视民生1楼

将“按时交纳物业服务费”作为业主参选业主委员会成员条件，逾期未缴纳停车费被罚款，将具有本地户籍或者居住证作为出租车驾驶员准入条件……近年来，一批有问题的规范性文件在公民、组织提出审查建议后得以纠正，维护了人民群众的权益，凸显开展备案审查的必要性。更好开展“法规体检”，让潜藏于法规、司法解释等规范性文件中的问题被发现，有必要持续优化提出审查建议的方式和途径，强化与有关部门的协同互动。通过备案审查督促提升行政法规、部门规章、地方立法、司法解释等规范性文件的质量，让“问题法规”尽早尽快得以纠正。推动完善备案审查这一纠错机制，人人都是参与者，人人都是受益者。要更有效、更充分地调动社会各界参与其中的积极性和主动性，让群众有实实在在的法治获得感；也要以点带面、以案促改、以督促治，拓展备案审查的辐射范围，让备案审查成为推进全面依法治国、加强宪法法律实施和监督的重要动力。新华社记者 刘 硕 （来源：2025-12-26 新华每日电讯 要闻 《对“问题法规”要及时纠正》）

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https://szbbs.sznews.com/thread-4276884-1-1.html
https://szbbs.sznews.com/thread-4323787-1-1.html

哈哈哈哈~

坪地街道办事处 发表于 2025-12-29 17:39
尊敬的市民朋友：
  关于您反映辖区熙珑山小区相关的问题已收悉，坪地街道高度重视，立即组织相关部门进行 ...

内容就是我们很重视，但是现在我们街道不能开展，得像别人学习。别人有经验，我们才能搞。你们就慢慢的等吧。来自: Android客户端

Edward1

情况属实，执政为民不能只停留在口号上。拭目以待相关部门的反应和处理结果。来自: iPhone客户端

深圳演出设备出租

这个问题确实常见
尤其是龙岗区

奋斗在深圳的外地人

哈哈哈哈~1楼

有个别业主在民意诉求平台上面的申请得到了回复，大部分经过催办多次，还没有同样的回复。我们对此提出以下不满意评价。前面的回帖内容已经充分说明熙珑山花园小区业委会成立的难处，业主权益被开发商、开发商物业侵害和绑架，何其艰难和坎坷！

小区近四百户业主通过平台提交居代业、物业费下降诉求，已经代表重建新秩序“强信号”。现从情理法三方面反驳如下：
一、情：业主长期承受不合理费用，生活负担重。物业费3.9元/㎡、维修基金0.25元/㎡、停车费240元/月，远超承受范围。多次协商无果，满心盼协调，却遭推诿，矛盾加剧，寒了业主心。
二、理：1、业委会困境未解：两次筹备失败，因开发商结构性阻碍，非业主能左右。街道应在此时发挥作用，依规推动代行业委会职责，而非消极对待。2、费用核实缺位：对物业费质价不符未深入调查，业主反映服务差却收费高。停车费仅看协议上限，未论证市场行情与业主承受力。开发商、关系户免单问题显失公平。
三、法：1、职责理解偏差：法规虽规定费用需业主大会决议，但小区无业委会时，小区数百户户业主提起民意诉求，这已经是“强信号”，街道应当推动社区代行业委会职责，推动问题解决。2、监管履职不力：街道对物业有监管职责，面对众多疑似违反特区物业条例的行为，如侵占公共收益、业主公有资金账户监管缺失等，损害业主权益置若罔闻。
恳请街道正视问题，依法依规积极作为，还业主公平。

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收着3.9元的物业费，240元/月停车费. 然而小区管理脏乱差，外来人员随意进出。小区内引进的游泳池承包商不仅贵，而且卫生还不达标. 引进的电桩服务商存在严重的偷电行为. 物业管理层都漠视看不见. 没有业委会监管物业，业主就是案板上的肉任由物业欺宰.

哈哈哈哈~

请龙岗市场监督管理局参看这个重庆的案例，对熙珑山花园小区物业存在的违法行为，按照价格法相关规定进行查处。判例：物业服务违反价格法，罚款35万元！

[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]行政处罚 物业服务 服务标准 质价不符

[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]基本案情

[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]2021年12月重庆市巴南区市场监督管理局（简称巴南区市场监管局）接到群众举报，称重庆某物业管理有限公司（简称某公司）在巴南府邸小区物业服务中存在收费与服务标准不符的情况。某公司与重庆源聚房地产开发有限公司签订有《巴南府邸前期物业服务合同》，约定巴南府邸项目物业服务收费标准实行政府指导价，高层电梯房服务标准为三级，花园洋房服务标准为四级，但该合同规定的服务标准共40项，三级服务标准中有21项不符合《重庆市住宅物业服务等级标准》三级标准，实际为二级标准；四级服务标准中有23项不符合《重庆市住宅物业服务等级标准》四级标准，其中17项实际为一级标准，6项为二级标准。巴南区市场监管局执法人员对某公司实际物业服务开展情况进行抽查核实，发现当事人实际物业服务也部分未达到其物业服务收费标准对应的三级、四级服务标准。

[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]2022年4月巴南区市场监管局向某公司送达《行政处罚告知书》，并召开听证，作出听证结论。2022年5月，巴南区市场监管局根据《中华人民共和国价格法》第三十九条、《价格违法行为行政处罚规定》第九条的规定，决定给予某公司责令立即改正违法行为、罚款35万元的行政处罚。某公司对该处罚决定不服，向市政府申请行政复议。市政府于2022年9月作出《行政复议决定书》，决定维持巴南区市场监管局作出的《行政处罚决定书》。

[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]裁判理由

[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]法院生效裁判认为：根据某公司与巴南府邸小区开发商源聚公司签订的《巴南府邸前期物业服务合同》约定，某公司为巴南府邸小区提供物业服务的收费标准实行政府指导价，某公司提供的物业服务等级标准应当与其物业服务收费标准相对应，即某公司的经营活动应当符合《物业服务收费管理办法》及其附件《重庆市住宅物业服务等级标准》的规定。巴南区市场监管局提供并举示的某公司营业执照、《巴南府邸前期物业服务合同》、询问笔录、协助调查的回函、现场笔录、现场检查照片、保安人员名单及劳动合同书、化粪池清掏维护服务合同、收费情况统计表等证据，能够证明某公司为巴南府邸小区提供的实际物业服务中，存在业主满意度测评开展情况、化粪池年度清掏次数、保安人员年龄结构、部分监控视频保存时长的物业服务标准不符合并低于《重庆市住宅物业服务等级标准》规定的相应服务等级标准的事实，能够证明某公司签订的《巴南府邸前期物业服务合同》在共用部位设备设施维修维护、公共秩序维护、保洁服务、绿化养护管理等具体要求的多项服务标准亦低于《重庆市住宅物业服务等级标准》规定的相应服务等级标准。某公司没有遵守政府指导价，存在提供低等级服务而收取高等级物业费的行为，其物业服务经营行为存在“质价不符”的情形。巴南区市场监管局依据某公司的申请组织了听证，根据听证时某公司提出的质证意见再次调查取证，据此认定某公司存在不按照规定提供服务而收取费用的价格违法行为。案涉《行政处罚决定书》认定事实清楚，证据确凿，一审法院判决驳回了某公司请求撤销案涉行政处罚决定、复议决定的诉讼请求，二审法院予以维持。判决已发生法律效力。

[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]裁判要旨

[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]住宅前期物业收费应当符合政府指导价并提供“质价相符”的物业服务。

[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]典型意义

[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]物业服务关乎日常生活与居家幸福感、舒适感，物业服务质量直接影响社区建设和业主利益，对营造和谐稳定的人居环境具有重要作用。遵守国家价格法律、法规、规章和政策，是物业服务企业开展物业工作应履行的法定义务。价格主管部门应当对物业服务内容、标准和收费项目、标准进行监督管理，发现物业服务企业违反价格法律、法规和规定的，应依据《中华人民共和国价格法》和《价格违法行为行政处罚规定》的有关规定予以处罚。

[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]在进行物业服务经营活动过程中，物业服务企业需要贯穿遵法守法、爱岗敬业、诚实信用的价值取向，提供“质价相符”的物业服务。该案鼓励价格主管部门依法监管，打击违反价格法律法规的“乱收费”“质价不符”“天价物业费”等经营行为，促使物业服务企业遵法守法，对物业服务企业规范经营、依法经营可以起到教育警示作用。

[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]关联索引

[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]《中华人民共和国价格法》第三十九条。

[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]《价格违法行为行政处罚规定》第二条、第三条、第九条。

[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]一审：重庆市渝中区人民法院(2022)渝0103行初192号行政判决（2023年6月6日）

[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]二审：重庆市第五中级人民法院(2023)渝05行终547号行政判决（2023年10月13日）

哈哈哈哈~

物业服务关乎日常生活与居家幸福感、舒适感，物业服务质量直接影响社区建设和业主利益，对营造和谐稳定的人居环境具有重要意义。物业服务质量与收费标准质价不符，即物业服务企业提供低等级服务却收取高等级物业费的现象，正在日益加剧民众的不满情绪。

多地消费者协会报告显示，2024年物业服务质量投诉量同比增长23%，主要集中于保洁不及时（占31%）、安防形同虚设（占27%）、公共设施维护滞后（占22%）等问题。某省会城市调研发现，高达68%的业主认为现有物业服务仅值实际收费的60%-80%。这种服务与收费的严重失衡，使得物业费从"必要支出"异化为"强制消费"。

现行物业管理制度存在多重结构性矛盾。首先是权责不对等，《物业管理条例》虽规定业主大会权力，但实际运作中超过70%的小区未能有效成立业委会。其次是定价机制僵化，目前全国仅12个省份建立物业费动态调整机制，导致服务缩水时业主缺乏议价能力。再者是监管缺位，住建部门对物业企业的考核大多流于形式。

近年来，由物业费问题导致的纠纷呈增长趋势。不少新交付小区的物业费定价过于浮夸，引发业主广泛质疑，这主要是由于前期物业造成的。所谓“前期物业”指的是在房屋交付前，由建设单位引入的物业服务公司。很多前期物业都是建设单位旗下的子公司，或者是利益相关公司。由于业主无法参与前期物业选聘，前期物业费存在“任性定价”、“物业费过高”等乱象，由此引发纠纷。

为规范物业市场，多地已发布红头文件，官宣物业费指导价。

重庆首例物业“降级服务”行政处罚案启示录，物业费交了三级钱，服务却只有一级？——政府指导价不是“橡皮筋”，服务承诺必须“说到做到”！

2021年12月重庆市巴南区市场监督管理局（简称巴南区市场监管局）接到群众举报，称重庆某物业管理有限公司（简称某公司）在巴南府邸小区物业服务中存在收费与服务标准不符的情况。

巴南区市场监管局接到举报后，开启了一场“服务标准侦探行动”：

1. 合同文本“照妖镜”：逐条比对物业合同与《重庆市住宅物业服务等级标准》，发现21项三级服务、23项四级服务严重“注水”。该合同规定的服务标准共40项，三级服务标准中有21项不符合《重庆市住宅物业服务等级标准》三级标准，实际为二级标准；四级服务标准中有23项不符合《重庆市住宅物业服务等级标准》四级标准，其中17项实际为一级标准，6项为二级标准。

2. 现场抓“现行”：调取保安劳动合同，45岁以下占比仅16%；查化粪池清掏记录，年度清掏1次；测监控存储时长，商街监控仅存20天；

3. 业主声音成关键：满意度调查覆盖率不足1.5%（标准要求70%），业主吐槽“问卷长啥样都没见过”。

物业辩白：

“保安年纪大但经验足啊！”

“疫情钱紧，服务打折情有可原！”

——某物业公司听证会发言

2022年4月巴南区市场监管局向某公司送达《行政处罚告知书》，并召开听证会，作出听证结论。2022年5月，巴南区市场监管局根据《中华人民共和国价格法》第三十九条、《价格违法行为行政处罚规定》第九条的规定，决定给予某公司责令立即改正违法行为、罚款35万元的行政处罚。某公司对该处罚决定不服，向市政府申请行政复议。市政府于2022年9月作出《行政复议决定书》，决定维持巴南区市场监管局作出的《行政处罚决定书》。

面对35万罚单，物业公司一路申诉至重庆五中院，抛出三大“杀手锏”：

1. “合同已备案=合法”论：坚称备案即获官方认可；

2. “成本高不得不降级”论：疫情+业主欠费导致经营困难；

3. “业主没反对=默认接受”论：无人投诉说明服务达标。

法院的雷霆回击：

“备案≠免责！政府指导价是刚性的‘高压线’，不是弹性的‘橡皮筋’。”

“疫情不是服务缩水的通行证——保安年龄、监控时长这些硬指标，没有商量余地！”

法律铁三角锁定胜局：

• 《价格法》第39条：不执行政府指导价=违法；

• 《价格违法行为处罚规定》第9条：“质价不符”最高可罚200万；

• 《民法典》第948条：合同到期后继续服务，政府指导价依然有效。

这场胜诉不仅是一张罚单，更撕开了物业行业的潜规则：

1. 破除“备案即免死金牌”神话：巴楚物业管理协会专家刘莉直言：“备案只审查材料形式，服务缩水照样追责！”

2. 业主监督有了“尚方宝剑”：业委会主任王涛拿着判决书感慨：“现在我们知道——保安年龄、化粪池清掏次数，都是维权铁证！”

“物业费是购买物业服务的真金白银。”遵守国家价格法律、法规、规章和政策，是物业服务企业开展物业工作应履行的法定义务。该案鼓励价格主管部门依法监管，打击违反价格法律法规的“乱收费”“质价不符”“天价物业费”等经营行为，促使物业服务企业遵法守法，对物业服务企业规范经营、依法经营可以起到教育警示作用。

价格主管部门应当对物业服务内容、标准和收费项目、标准进行监督管理，发现物业服务企业违反价格法律、法规和规定的，应依据《中华人民共和国价格法》和《价格违法行为行政处罚规定》的有关规定予以处罚。

哈哈哈哈~

龙岗区基层建设“益点子”和“微提案”人民建议征集公告

为深入学习贯彻习近平总书记关于基层治理的重要论述，践行以人民为中心的发展思想，发展全过程人民民主，走好新时代党的群众路线，做好新时代基层治理工作，发挥人民建议“了解民情、集中民智、维护民利、凝聚民心”的作用，结合龙岗区基层建设实际，龙岗区委社会工作部决定开展龙岗区基层建设“益点子”和“微提案”人民建议征集活动。欢迎社会各界踊跃参与，为龙岗区基层建设高质量发展建言献策。
一、征集时间
自本公告发布之日起至2025年12月8日。
二、征集对象
龙岗区广大市民、党政机关、企事业单位、社会组织等。
三、征集类别
广大市民和单位可自愿选择“益点子”和“微提案”两类建议类别：
（四）小区治理方面：推进现代活力小区治理组织体系、共享共用活动空间、小区议事协商平台、物业管理水平、志愿服务队伍、智慧平台建设等方面的建议。

微方案标题： 关于破解业委会成立困境，优化“居代业”模式，提升熙珑山花园及类似小区治理效能的微方案
报送人：熙珑山花园居民 提交日期： 2025年12月1日

一、问题聚焦
熙珑山花园小区因两次业委会筹建失败，陷入长期治理困境：一是业委会成立“卡脖子”，受困于开发商（公寓、酒店、商业、未售住宅）及政府配套公建（社康、幼儿园等）面积票权不参与或消极对待，导致面积票权达标难；二是基层指导存在“中梗阻”，首次筹备因街道物管部门拖延致流程超期，二次筹备中街道物管负责人对协调开发商及公配面积票权态度消极、推诿塞责，挫伤业主积极性；三是长期“单边主导”下，物业费与停车费争议、服务质价不符、公共收益不透明等问题突出，居民诉求强烈。
二、核心目标：
短期：以熙珑山花园为试点，有效激活“居代业”模式，破解当前治理真空，解决物业费、停车费等紧迫民生问题。   
中期：总结试点经验，形成一套可复制、可推广的应对业委会成立难及后续治理的“龙岗方案”，惠及全区同类小区。
长期：完善基层治理制度设计，强化政策落地保障，构建政府引导有力、社区协同高效、业主积极参与的共建共治共享新格局。
三、具体措施：
(一) 强化“居代业”模式精准落地与效能提升（针对熙珑山现状）
明确权责清单与启动程序：由区住建局牵头，依据《深圳经济特区物业管理条例》第124条，细化“居代业”模式下社区居委会代行业委会职责的具体权责清单（如：强制启动物业费协商、物业服务质量监督考核、公共收益临时管理等），明确在业委会缺位多久后自动或由特定主体（如街道）提请启动“居代业”的清晰触发条件和简化启动程序，避免再次拖延。
破解面积票权难题专项攻坚（针对熙珑山）： 成立专项协调小组：由区分管领导牵头，区住建局、坪地街道、相关职能部门（如规资局、教育局、卫健局等涉及公配物业的部门）及开发商、公配物业产权单位组成专项协调小组，专题研究熙珑山花园面积票权问题。
分类施策促参与：开发商面积：明确开发商作为业主的法定义务，对其不参与业主大会的行为进行约谈、督促，并将其配合度纳入企业信用管理或后续项目审批参考。探索在法律框架内，对恶意阻挠且面积占比过高的，是否有其他救济途径（需法律论证）。 政府配套公建面积： 由区政府统筹协调，明确社康、幼儿园、活动中心等政府配套设施的管理责任主体（如街道办、教育卫健部门下属单位），要求其作为“特殊业主”履行投票义务或授权委托投票，确保其面积票权能依法依规计入并发挥作用，而非简单排除。
“居代业”期间的临时议事规则： 在“居代业”模式下，对于需双三分之二表决的事项，若因上述客观原因短期内仍难以达标，可由居委会组织业主代表、物业、相关部门召开联席会议，采取“多数决+公示备案”等方式先行推进紧急或必要事项，同时积极推动面积票权问题的解决。
提升“居代业”透明度与公信力： 严格落实提案中“全程监督”建议，由街道物管部门、业主代表、第三方机构组成常设性监督联席小组，对物业运营、公共收益收支等情况进行月度/季度公开审计与公示，接受全体业主监督。建立业主线上意见反馈与处理追踪平台。
(二) 深化基层治理能力建设与业主赋能
“居代业”过渡期业主自治能力培育：社区居委会在代行职责的同时，必须同步开展系统性业主赋能行动：定期举办业委会选举流程、法律法规、财务知识、议事规则等培训；协助组建楼栋长、业主志愿者队伍；引导业主理性表达诉求、有序参与治理。
规范基层指导行为，压实街道物管部门责任： 针对熙珑山反映的街道物管部门不作为、慢作为、乱作为问题，区纪委监委、区委组织部、区住建局应加强对街道物管工作的督导与考核，将业委会组建成功率、“居代业”模式推行效果、群众满意度等纳入重要考核指标。严肃查处推诿扯皮、消极应付等行为，对相关负责人进行问责。明确街道物管办主任在筹备组中的组织协调和服务保障职责，而非消极旁观。
建立疑难案例会商与政策支持机制： 区层面建立由政法委、住建局、司法局、各街道参与的小区治理疑难问题会商机制，对类似熙珑山的面积票权困境等共性问题进行集中研判，出台更具操作性的指导性意见或补充规定，为基层提供政策武器。
（三）构建长效治理与预防机制 优化业委会成立流程与服务：
梳理现有业委会成立流程，进一步简化环节、压缩时限、明确各环节责任主体和办结标准。推广使用全市统一的业主大会电子投票系统，提高投票便捷性和透明度。加强对筹备组的专业培训和全程指导。 加强宣传引导与氛围营造： 利用“深圳龙岗发布”等平台，宣传优秀业委会案例和“居代业”成功经验，普及物业管理法规知识，提升业主“主人翁”意识和参与能力，营造共建美好家园的良好氛围。 将熙珑山经验上升为区级改革项目： 建议区政府将熙珑山花园“居代业”模式试点及业委会成立难问题破解纳入区级基层治理改革重点项目，给予政策和资源倾斜，系统总结经验，形成可在全区乃至全市推广的制度成果。
四、预期成效：熙珑山花园“居代业”模式顺利运行，物业费、停车费争议得到缓解，物业服务质量提升，公共收益管理透明，居民满意度显著提高。形成一套针对“面积票权困境”、“基层指导不力”等痛点的有效解决方案和工作流程。培育出一批具备自治能力的业主骨干，为未来业委会成功换届奠定基础。 打造“居代业”模式龙岗样板，为全区类似治理困境小区提供借鉴，提升全区基层治理精细化水平。重塑基层政府公信力，增强居民对“共建共治共享”治理格局的信心。
五、结语：熙珑山花园的困境并非孤例，其背后折射出的业委会成立难、基层执行不力等问题亟待系统性破解。恳请龙岗区以此次“你提建议，龙岗来办”活动为契机，直面痛点，勇于创新，以熙珑山为试验田，用实实在在的改革举措回应民生关切，为全国超大城市基层治理贡献“龙岗智慧”和“龙岗方案”。

莫要漠视民生

破解小区业委会“成立难”，需要政府“真撑腰”（2019-04-29 半月谈）
http://www.banyuetan.org/jrt/detail/20190429/1000200033134991556498205780604142_1.html

建好业委会：缺啥补啥（2024-10-17 半月谈）
http://www.banyuetan.org/jrt/detail/20241017/1000200033134991729042424782172797_1.html

城市小区治理三难何解（2025-12-10 半月谈）
http://www.banyuetan.org/jrt/detail/20251210/1000200033134991765328196727677958_1.html

哈哈哈哈~

有个别业主在民意诉求平台上面的申请得到了回复，大部分经过催办多次，还没有同样的回复。我们对此提出以下不满意评价。前面的回帖内容已经充分说明熙珑山花园小区业委会成立的难处，业主权益被开发商、开发商物业侵害和绑架，何其艰难和坎坷！

小区近四百户业主通过平台提交居代业、物业费下降诉求，已经代表重建新秩序“强信号”。现从情理法三方面反驳如下：
一、情：业主长期承受不合理费用，生活负担重。物业费3.9元/㎡、维修基金0.25元/㎡、停车费240元/月，远超承受范围。多次协商无果，满心盼协调，却遭推诿，矛盾加剧，寒了业主心。
二、理：1、业委会困境未解：两次筹备失败，因开发商结构性阻碍，非业主能左右。街道应在此时发挥作用，依规推动代行业委会职责，而非消极对待。2、费用核实缺位：对物业费质价不符未深入调查，业主反映服务差却收费高。停车费仅看协议上限，未论证市场行情与业主承受力。开发商、关系户免单问题显失公平。
三、法：1、职责理解偏差：法规虽规定费用需业主大会决议，但小区无业委会时，小区数百户户业主提起民意诉求，这已经是“强信号”，街道应当推动社区代行业委会职责，推动问题解决。2、监管履职不力：街道对物业有监管职责，面对众多疑似违反特区物业条例的行为，如侵占公共收益、业主公有资金账户监管缺失等，损害业主权益置若罔闻。
恳请街道正视问题，依法依规积极作为，还业主公平。

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莫要漠视民生

将“按时交纳物业服务费”作为业主参选业主委员会成员条件，逾期未缴纳停车费被罚款，将具有本地户籍或者居住证作为出租车驾驶员准入条件……近年来，一批有问题的规范性文件在公民、组织提出审查建议后得以纠正，维护了人民群众的权益，凸显开展备案审查的必要性。更好开展“法规体检”，让潜藏于法规、司法解释等规范性文件中的问题被发现，有必要持续优化提出审查建议的方式和途径，强化与有关部门的协同互动。通过备案审查督促提升行政法规、部门规章、地方立法、司法解释等规范性文件的质量，让“问题法规”尽早尽快得以纠正。推动完善备案审查这一纠错机制，人人都是参与者，人人都是受益者。要更有效、更充分地调动社会各界参与其中的积极性和主动性，让群众有实实在在的法治获得感；也要以点带面、以案促改、以督促治，拓展备案审查的辐射范围，让备案审查成为推进全面依法治国、加强宪法法律实施和监督的重要动力。新华社记者 刘 硕 （来源：2025-12-26 新华每日电讯 要闻 《对“问题法规”要及时纠正》）

哈哈哈哈~

小区几个大群陆续有人通过12345民意诉求平台，申请诉求。

关于熙珑山花园物业费及停车费过高、恳请社区工作站介入协调的申请
我是龙岗区坪地街道熙珑山花园xx栋Xx户的业主。
小区因两次业委会筹备失败（开发商及公配面积占比过大，结构性阻碍难破），长期缺乏有效自治，导致物业费（现行3.9元/㎡，每年物业费4000+元，即使后面房贷没有了，每年还要缴纳那么多的物业费）、停车费（现行高于150元/月）标准不合理，服务质价不符问题突出。
更不公的是：开发商占有的公寓、商业等大面积物业，多年疑似未缴物业费；且物业对部分关系户违规免单，成本转嫁普通业主，严重损害公平。业主多次与物业协商无果，均未获实质解决。
鉴于业委会成立可能性极低，根据《深圳经济特区物业管理条例》第124条，恳请政府推动坪地街道社区居委会依法代行业委会职责，作为业主代表与开发商、物业公司开展强制谈判，推动物业费降至3元/㎡以下、停车费降至150元/月以下，并同步彻查开发商欠费及关系户免单问题，启动前期物业更换选聘工作，彻底扭转“单边主导”困局。
目前业主诉求集中，已形成强烈民意压力，亟需社区介入。盼尽快协调处理，还业主公平与权益。


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哈哈哈哈~

按照业主群里面的回帖：面子工程早就完成了，现在还会管你当初的承诺！！当年小区闹哄哄的，街道入驻，确实在一个月内解决了不少物业服务跟不上的事。但后来街道撤出去后，物业服务质量又有些跟不上了。

政绩工程，最好不是一阵风，不是浮夸风，而是能长长久久，能够复制粘贴到其他地区。
当年，为了压制小区业主层层信访和投诉的势头，坪地街道安排一大堆人在小区驻点，压着物业解决历史积压的业主诉求，苦了基层一线的普通工作人员了，每天在小区里面坐班接访。
按照业主群的说法，本来这些事不应该政府介入的，物业服务如何，应该业主自己去监督，但是由于业委会的缺乏，政府只能当保姆介入物业服务质量了。



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