物业违规收取高于备案合同价51%的管理费，业主维权难

白羊不是羊

我的第一个帖子：举报了深圳吉祥服务集团有限公司在宝能城花园西区服务期间，违规收取高于备案合同价51%的物业管理费。南山区住建局给予的答复是：相关收费约定符合政策要求！

我的第二个帖子：提出了对深圳吉祥服务集团有限公司违规收费的补充核查诉求，至今未得到相关部门的处理结果及回复。

2025年12月7日，我在12345民意速办平台上投诉举报，案号：042512071516484573001，提出了以上诉求。南山区住建局于12月18日给予回复如下：
关于您反映的宝能城西区原物业服务企业深圳吉祥物业服务有限公司物业合同备案及收费相关问题，现说明如下：
根据《物业服务收费管理办法》及《广东省定价目录（2022年版）》等相关规定，我市普通住宅前期物业服务收费实行政府指导价。住房高层物业费每平方米最高3.9元/月，普通住宅前期物业服务如提供“指导标准”中最高等级未涵盖的服务内容和深度，服务收费确需突破最高指导价标准，可以在前期物业服务合同中列明相应的服务内容和收费标准，由物业服务单位（或开发商）业主通过书面协议方式约定。同时，根据深圳市发展和改革委员会《关于印发我市住宅物业服务收费指导标准的通知》（深价规〔2007〕1号）的规定，对于超出指导价收取物业服务费的情况，应报市价格主管部门核定，并向区价格主管部门备案。因此，涉及增值服务费用的备案事宜，不属于我局职能范围。经查，我局已于2018年6月21日通过吉祥物业的前期物业服务合同备案。该公司提交的合同副本显示，住宅区物业费按3.9元/平方米·月收取。吉祥物业表示，其与开发商另签有补充合同，约定增值服务费为2元/平方米·月。小区入伙后，物业公司与业主签订的物业服务合同中约定的住宅物业费为5.9元/平方米·月。目前，物业公司已就小区物业费收取事宜向法院提起诉讼，相关合同的效力最终应以法院判决为准。

本人认为：
1、南山住建局在答复中称“相关合同的效力最终应以法院判决为准”，但法院审判解决的是物业公司与业主的民事合同纠纷，而南山住建局的监管职责是查处物业公司的行政违规行为，二者并不冲突。南山住建局作为物业行业的核心监管部门，负有对物业服务企业经营行为的监管职责，对于超出备案标准收费、未按规定履行核定备案手续的违规行为，应当依法调查并作出行政处罚。
2、吉祥物业在住建局备案的《前期物业服务合同》中第六条服务标准按二级服务标准执行，但是为什么可以在收费标准中按一级（最高级）3.9元/平方米来收取呢？
3、南山住建局在回复中还提到涉及增值服务费用的备案事宜，不属于南山住建局的职能范围，希望住建局不要就轻避重，如涉及到其他部门，也应多部门联合，而不是再次把皮球踢回来给市民。

我不知道，这一次的发帖，要等多久才能得到回复？
希望相关部门能够真正履行法定职责，直面问题，深入调查，依法处理。

深坛新闻主播

南山区住房和建设局授权发布：
  市民反映核心问题为宝能城花园西区原物业服务企业深圳吉祥服务集团有限公司在小区实行的物业服务收费标准与在区住建局备案的合同不一致的情况。经查，我局已于2018年6月21日通过吉祥物业的前期物业服务合同备案。该公司提交的合同副本显示，住宅区物业费按3.9元/平方米·月收取。吉祥物业表示，其与开发商另签有补充合同，约定增值服务费为2元/平方米·月。小区入伙后，物业公司与业主签订的物业服务合同中约定的住宅物业费为5.9元/平方米·月。以下对市民问题进行解答：
  1.物业服务合同并不以其是否在主管部门进行备案为生效要件，物业服务企业在主管部门备案为告知性备案，故其与开发商签订的物业服务合同补充协议是否在本局进行备案不影响其合同效力。
  2.根据《物业服务收费管理办法》及《广东省定价目录（2022年版）》等相关规定，深圳市普通住宅前期物业服务收费实行政府指导价。住房高层物业费每平方米最高3.9元/月，普通住宅前期物业服务如提供“指导标准”中最高等级未涵盖的服务内容和深度，服务收费确需突破最高指导价标准，可以在前期物业服务合同中列明相应的服务内容和收费标准，由物业服务单位（或开发商）、业主通过书面协议方式约定。
  3.本局非物业增值服务费用备案部门，根据深圳市发展和改革委员会《关于印发我市住宅物业服务收费指导标准的通知》（深价规〔2007〕1号）的规定，对于超出指导价收取物业服务费的情况，应报市价格主管部门核定，并向区价格主管部门备案。因此，涉及增值服务费用的备案事宜，不属于我局职能范围。
  4.吉祥物业已向法院提起诉讼，诉求的物业服务费包括增值服务费，因此该案审理将涉及对增值服务费合法性认定。

莫要漠视民生

https://szbbs.sznews.com/thread-4339350-1-1.html
https://szbbs.sznews.com/thread-4338937-1-1.html

莫要漠视民生

中指研究院发布的《2025年中国物业服务价格指数研究报告》显示，2025年12月，北京、上海、杭州、苏州等二十个重点城市的物业服务均价，是2.72元/平方米/月。对比去年同期，下跌了0.23%；对比上个月，也下跌了0.09%。一线城市物业服务价格水平居前列，其中深圳均价最高，为3.97元/平方米/月；北京、上海紧随其后，分别为3.93元/平方米/月和3.51元/平方米/月；杭州、广州、天津、武汉、宁波均价分别为3.00元/平方米/月、2.87元/平方米/月、2.78元/平方米/月、2.63元/平方米/月、2.61元/平方米/月；成都、苏州等6个城市均价在2.0-2.5元/平方米/月之间；南京、济南等6个城市均价在1.0-2.0元/平方米/月之间，其中常州物业服务均价水平仍相对较低，为1.26元/平方米/月。（凤凰财经 2025-12-29 《降费潮来了！物业躺着赚钱的日子彻底到头了》）https://i.ifeng.com/c/8pUCKyUOYjj

莫要漠视民生

人民日报任平文章：为人民出政绩 以实干出政绩 （2026-01-04）
https://www.peopleapp.com/column/30051129979-500007289421

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中消协报告：一些小区前期物业和开发商合谋 损害消费者合法权益 (中国消费者报 2019-11-08)
https://m.thepaper.cn/baijiahao_4902664

中消协发布36城市小区物业服务调查：说不得轰不走，公共收益成糊涂账的物业你见过吗 (中国消费者报 2019-11-05)
https://m.thepaper.cn/baijiahao_4868876

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警惕物业增值服务乱象 让“增值”变“增负”

来源：人民法院报 2025年11月18日  □仝汉

https://www.rmfyb.com/content/202511/18/article_1001838_1391489458_6357929.html

　　近年来，物业企业为提升服务品质、拓展盈利渠道，在基础服务之上推出各类增值服务（也称“特约服务”）。然而，在推行过程中，部分物业企业存在收费不规范、边界不清、强制捆绑等问题，加剧了业主与物业企业的紧张关系，引发大量业主投诉和诉讼纠纷。经调研发现，主要存在以下突出问题：

　　一是增值服务费与基础服务费捆绑收取，变相强制消费。部分开发商在前期物业合同中捆绑物业增值服务，将接受物业增值服务作为签订购房合同的前提条件。前期物业合同到期后，部分物业企业未将增值服务作为独立可选项目，而继续将其与物业基础服务费捆绑收取，在缴费通知中合并列项，若业主不缴纳增值服务费，则通过各种方式限制业主权限。此类做法属于变相强制消费，严重侵犯业主的自主交易权。如江苏省南京市中级人民法院审理的吴某某、某物业公司南京分公司物业服务合同纠纷案中，在开发商与物业公司已签订前期物业服务合同的前提下，物业公司又另行拟定前期物业管理服务协议，单方面增加物业增值服务费。

　　二是增值服务费定价缺乏依据，透明度不足。增值服务收费普遍缺乏明确的定价机制和成本公示，物业企业多自主定价，未经过业主协商或价格主管部门备案。部分服务项目收费明显高于市场价，如家电清洗、管道疏通等，但物业以便捷性、专属服务等为由抬高价格。此外，收费项目名称模糊，如“综合管理费”“特色服务费”等，并未列明具体服务内容、频次和标准，业主难以判断其收费的合理性。

　　三是增值服务与基础服务界定模糊，存在职责重合。目前物业服务内容中，基础服务与增值服务的边界尚未形成统一清晰的界定标准。部分本应属于物业基础服务范畴的内容，如新闻报道青岛某小区物业甚至将消防演练、电梯应急处理等基础服务归入增值服务范畴，显然违反社会常识。此外，如垃圾清运、公共设施日常维护等职责，也存在与增值服务内容重叠的情况，物业企业借此重复收费或抬高服务价格，引发业主质疑。

　　四是增值服务内容虚化、质量参差，业主获得感低。部分物业企业为收取增值服务费，夸大服务内容或承诺难以落实的高标准服务，实际提供时却严重缩水。如承诺专属管家，实际仍由普通物业人员兼顾。由于缺乏服务标准与监督机制，业主付费后未能享受到相应品质的服务，导致投诉频发，信任感下降。如安徽省阜阳市中级人民法院审理的李某诉安徽某物业管理有限公司物业服务合同纠纷案中，物业公司在物业增值服务合同中约定的“颐乐学堂”“四点半学堂”等服务并未实际开展，并拒绝退还未提供服务相应的增值服务费用。

　　为切实保障业主权益、促进物业行业健康有序发展，笔者建议：

　　一要明确服务边界，杜绝强制捆绑。行业主管部门应牵头制定物业服务分类指南，清晰界定基础服务与增值服务的范围。必须严格禁止将增值服务与购房合同或基础物业服务强制捆绑，确保增值服务始终作为独立可选项目，切实保障业主的选择权和公平交易权。

　　二要规范定价机制，推动收费透明。物业企业应建立协商与公示相结合的定价机制。增值服务价格需经业主委员会或业主大会协商确定，并详细公示服务内容、标准及成本构成。对争议较大的项目，可引入第三方评估或市场竞争机制，同时将收费标准向主管部门备案，实现全过程透明化操作。

　　三要统一服务标准，完善监督体系。行业协会应牵头制定标准化服务合同，明确服务规范与违约责任。建立由业主、业委会和主管部门共同参与的多元监督机制，将服务质量评价纳入企业信用体系，形成“承诺—履行—监督—评价”的闭环管理，确保协商约定的服务落地见效。

　　四要强化部门协同，统一执法尺度。相关政府职能部门应建立常态化联合监管机制，加大违规行为查处力度。司法部门可通过发布典型案例，统一裁判标准，明确捆绑收费无效、服务缩水违约等处理原则，形成监管与司法的合力，提升行业治理效能。

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聚焦3·15｜青岛发布2024年度十大消费投诉典型案例

来源：半岛都市报 2025-03-14 https://baijiahao.baidu.com/s?id=1826556567783167380

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物业费拆分收费惹争议 公共服务不应成为“增值”筹码

来源：信网 2025-05-21 信网评论员 秦璐

http://www.qdxin.cn/xin/2025/362834.html

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中消协报告：一些小区前期物业和开发商合谋 损害消费者合法权益 (中国消费者报 2019-11-08)
https://m.thepaper.cn/baijiahao_4902664

中消协发布36城市小区物业服务调查：说不得轰不走，公共收益成糊涂账的物业你见过吗 (中国消费者报 2019-11-05)
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交房当月不得收取物业费 长沙给住宅小区物业收费划“红线”（2025-10-21 中国房地产网）
http://m.fangchan.com/news/6/2025-10-21/7386199998930948209.html

3.36元每平方米！济南一小区收“天价”物业费？（2024-10-09 山东商报）
https://baijiahao.baidu.com/s?id=1812433548476913530

与物业费捆绑收取 物业增值服务费引争议（2025-06-18 泉州晚报）
https://www.qzwb.com/gb/content/2025-06/18/content_9173687.htm

捆绑收取物业增值服务费 一物业公司被业主起诉（2023-11-09 泉州网）
https://baijiahao.baidu.com/s?id=1782049580495450968

物业公司捆绑收取特约服务费 法院一审判决物业应退还50%费用（2023-12-29 泉州网）
https://baijiahao.baidu.com/s?id=1786577352527936569

四川一地设置前期物业收费标准！拒不执行指导定价 最高可罚200万（2023-04-24 澎湃四川）
https://www.thepaper.cn/newsDetail_forward_22836393

深圳一小区被指收取两份物业费，街道办称协调无果（南方都市报 2023-11-15）
https://baijiahao.baidu.com/s?id=1782602379472826108

物业连万家 枝叶总关情 | 新城区：反馈问题办理情况，提升物业服务质量 （2024-07-18 西安纪检监察）
https://www.thepaper.cn/newsDetail_forward_28110006

西安一小区收房遇收费纠纷 增值服务费是个什么费 又凭啥和收房“捆绑”？（2022-05-11 华商报）
http://hsb.hspress.net/system/2022/0511/195944.shtml

“只顾收钱不管干活”，物业乱象何时休？（2022-03-14 新华社客户端）
https://baijiahao.baidu.com/s?id=1727279174997907497

西安物业一费制进展如何？记者走访21个小区：大部分正征求意见 （ 2021-01-05 华商报）
https://news.hsw.cn/system/2021/0105/1280751.shtml

房企小弟”的翻身仗： 增值服务难撑“第二曲线”？（2022-10-14 界面新闻）
https://www.jiemian.com/article/8211800.html

物业企业扩张之惑（三）增值服务的新故事能讲好么（2021-01-30 北京商报）
https://baijiahao.baidu.com/s?id=1690281357792904896

济南绿城业主称被强制收取物业增值服务费,市监:属乱收费（2021-07-11 澎湃新闻）
https://www.thepaper.cn/newsDetail_forward_13513152

上市物业成绩考：规模暴增，并购加速，增值服务五花八门 （2021-03-22 36氪）
https://36kr.com/p/1148738475033986

因为增值服务费这事儿，万科物业被投诉了（2020-06-03 中国消费者报）
https://m.thepaper.cn/baijiahao_7680157

万科物业“增值服务费”官司判了！业主只赢了“一半”，提起上诉......（2021-01-06 中国消费者报 ）
https://m.thepaper.cn/baijiahao_10680787

兰州中天健广场“物业收费不合理”官方回复来了……（2019-05-16 甘肃省市场监督管理局）
https://baijiahao.baidu.com/s?id=1633681621520247662

沪消保委发布物业调查 物业认可度普遍不高 （2017-04-24 央广网）
http://m.cnr.cn/news/20170424/t20170424_523723610_tt.html

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为民造福是最大政绩。“知屋漏者在宇下，知政失者在草野。”事情办得好不好，群众最有发言权。群众的事是否办得好办得实，关键在于精准匹配需求。进入新时代，人民对美好生活的向往强烈、需要日益广泛，这就要求开展新形势下的群众工作尤其要强化精准思维。党员干部要强“精准滴灌”之效，破“大水漫灌”之虚，看到群众诉求的差异性，不能“按一个方子抓药”，在精准了解群众需求的基础上，分析问题痛点，为群众提供个性化解决方案，实现“量体裁衣”。在具体工作中，党员干部要以群众关注为重点、群众诉求为靶向、群众需求为目标，把群众的“点滴小事”作为工作的“头等大事”，在深入实际、深入群众的躬身实践中，增进群众感情、把准群众脉搏、精准服务群众，满足人民多层次多样化需求，把工作做到人民群众心坎上。（来源：中央纪委国家监委网站 发布时间： 2026-01-06 《方圆谈丨将群众的事办好办实》）https://www.ccdi.gov.cn/pln/202601/t20260106_468090.html

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青岛崂山金茂府物业费违法问题已立案调查（2025-10-21 大众报业·半岛网）
http://news.bandao.cn/a/1761027793928668.html

判例 | 提供未达标物业服务，涉嫌价格违法行为的审查认定 （2025-10-16 搜狐网）
https://news.sohu.com/a/944527226_121123744

长沙有公司物业收费超备案标准被罚10万元 （2025-10-16 湖南日报）
https://baijiahao.baidu.com/s?id=1846143066425584219

前期物业服务执行政府指导价是否属于强制性条款，市县必须执行；若未执行政府指导价由哪个部门负责定性？哪个部门负责处罚？(2025-06-27 四川省发展和改革委员会)
https://fgw.sc.gov.cn/hd/hd_xjxq?siteCode=5100000018&site=sfgw&url=/sfgw/mail/hd_xjxq.shtml&id=90fdf13eb2f844ca96f29b6ab4205f9b

金碧物业有限公司淄博分公司不执行政府指导价案 (2025-04-03 淄博市张店区市场监督管理局)
http://www.zhangdian.gov.cn/gongkai/site_zdqscjdglj/channel_61c2ba92b99b353468ed2fcf/doc_68072f5242045746427176df.html

通道县某物业公司经营住宅小区前期物业收费规定不执行政府指导价的违法行为案 (2025-02-27 通道县司法局)
http://www.tongdao.gov.cn/tongdao/c137671/202502/184acb1045ae42d4a8cb8e3647712fbb.shtml

万科物业因违规收费，被盐城市市场监督管理局罚款70万元 (2025-01-29 盐城市市场监督管理局)
https://baijiahao.baidu.com/s?id=1822513146180069575

2024年“四季守护 铁拳出击”专项行动（第十五批）物业服务违规收费典型案例（2024-12-31 山西省市场监督管理局）
http://scjgj.shanxi.gov.cn/xwzx/dtyw/202412/t20241231_9731767.shtml

每平米每月多收一毛钱，怀远这家物业公司被罚（2024-12-19 大皖新闻）
https://baijiahao.baidu.com/s?id=1818859348227371955

林区市场监管局查处某物业公司不执行政府定价案 (2024-12-12 神农架林区市场监督管理局)
http://scj.snj.gov.cn/ztzl/myzl_80943/202412/t20241212_5460297.shtml

全省对物业涉嫌乱收费立案61起 （2023-11-30 潇湘晨报）
https://gov.sohu.com/a/740166860_120914498

四川广安一物业服务企业不按标准提供物业服务被罚款5万元（2023-10-28 广安日报）
https://www.thepaper.cn/newsDetail_forward_25102086

立案39件！安徽强化普通住宅小区物业服务收费监管（2023-12-28 安徽省市场监督管理局）
https://amr.ah.gov.cn/xwdt/sjyw/149035661.html

不执行政府指导价收取物业服务费 广州市时代物业管理有限公司中山分公司被罚款5万元（2021-09-14  中国质量新闻网）
https://www.cqn.com.cn/ms/content/2021-09/14/content_8733301.htm

【以案释法】物业公司收取的物业管理服务费不能超过政府定价标准 （2023-09-04 高台法院 ）
https://m.thepaper.cn/baijiahao_24486388

《扶绥县住房和城乡建设局关于新伟中央花园小区物业涉嫌违规收费线索移送的函》（2023-06-20 扶绥县市场监督管理局）
http://www.fusui.gov.cn/xxgk/zdlyxxgk/xzzfxx/xzzfsp/xzcf/t17295665.shtml

物业公司收费不能任性而为 玉溪一公司多收物业费受到二倍罚款（2023-02-03 云南法制报）
https://m.yunnan.cn/system/2023/02/03/032451677.shtml

不执行政府指导价收取物业费 绿城物业服务即墨分公司被罚16万元（2022-07-05 中国网）
http://www.ce.cn/cysc/fdc/fc/202207/05/t20220705_37833682.shtml

南京经典案例：市场监督管理局对物业服务企业乱收费 罚款15000元（2022-03-15 南京市场监督管理局）
https://baijiahao.baidu.com/s?id=1727356588354162508

广州市欣茂物业管理有限公司 不执行政府指导价行政处罚决定书(2021-11-16 广州市增城区市场监督管理局)
https://www.zc.gov.cn/gk/zdly/jghsfxxgk/jgzf/zfdt/content/post_8223781.html

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中消协报告：一些小区前期物业和开发商合谋 损害消费者合法权益 (中国消费者报 2019-11-08)
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