南山区民政公寓30年没办首期登记，让223户业主无法动用本体修缮

Yun883

深圳市南山区民政公寓小区现状楼梯梁、楼梯踏板侧面、支撑楼梯主梁，有大块水泥砸落，显露的钢筋锈蚀并粉化，钢筋已肉眼可见的开裂。有大面积水泥块脱落，除此之外，墙面起泡，裸露的钢筋锈蚀严重，主梁爆裂，钢筋同样锈蚀、粉化，让人触目惊心，家中主梁及墙面瓷砖开裂脱落，大雨天有业主家成了水帘洞一样，外墙常年渗水，屋内墙面发霉，外墙瓷片掉落已成常态。这些现状让小区223户业主苦不堪言，业主代表奔波于南山区政府部门3年多，也无数次向“民意速办”，南山信访局等寻求帮助都无果，而且南山区住房和建设局及南山区南头街道办事处都发了相关的整改函、通知书，也是只下文没行动落实，好不容易2023年盼来了区第一巡视组巡查南山区民政局，业主递交了相关诉求，在巡查期间区民政局完成了小区现状测绘。在南山民政公寓已经被鉴定为危楼急需申请维修资金的情况下，南山区民政局作为责任建设单位长期拖延解决223户业主的不动产办证问题，置居住楼中的群众安危于不顾，业主们自发向规自局南山管理局以及南山区政府申请解决办证问题，但各部门至今仍相互推诿，以“整改”为由拖延解决。南山区民政局不主动按不动产登记历史遗留问题对民政公寓按现状申请规划确认、办理土地出让手续，规自局亦不按历史遗留问题的办证程序办理规划确认文件及权属证明文件，区政府对涉及多数群众人身财产安危及合法权利保障的问题置之不理、一度回避，现距离民政公寓被鉴定为危楼已经过去两年，小区业主们至今仍无法对居住的环境进行修缮。南山区政府及各部门机关单位对于群众迫切需要解决的困难长期采取回避态度、不依法依规办事的行为有损公信力，请求市政府予以高度重视，责令相关部门针对民政公寓不动产登记历史遗留问题构建工作机制，督促尽快解决全体业主的产权登记问题，以保护民众的人身财产安危、维护民众的合法权益！

深坛新闻主播

南山区南头街道办事处授权发布：
  网友您好，您反映的问题我办已收悉。2022年6月，根据市、区相关职能部门工作部署，我办委托第三方专业机构对辖区内房屋进行结构安全隐患排查，经排查，民政公寓排查等级为C2类。之后，对民政公寓进行了房屋结构安全检测鉴定，2022年8月检测鉴定报告显示民政公寓整体结构危险等级评定为B级，并及时向业主公布了检测鉴定结果。
  后续，我办将持续对该房屋进行安全巡查，与各级职能部门积极协调解决民政公寓房屋维修问题，保障辖区居民安全，同时积极为居民搭建沟通平台，保障居民合法权益。

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peng0000cheng

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l112233y

房子都住烂了，业主确权的事还要拖到何时
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Yun883

文明上网，理性发声

Yun883

深坛新闻主播1楼

南山区南头街道办事处授权发布：
  网友您好，您反映的问题我办已收悉。2022年6月，根据市、区相关职能部门工作部署，我办委托第三方专业机构对辖区内房屋进行结构安全隐患排查，经排查，民政公寓排查等级为C2类。之后，对民政公寓进行了房屋结构安全检测鉴定，2022年8月检测鉴定报告显示民政公寓整体结构危险等级评定为B级，并及时向业主公布了检测鉴定结果。
  后续，我办将持续对该房屋进行安全巡查，与各级职能部门积极协调解决民政公寓房屋维修问题，保障辖区居民安全，同时积极为居民搭建沟通平台，保障居民合法权益。

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南山区民政公寓30年没办首期登记，南山区民政局作为责任建设单位长期拖延解决223户业主的不动产办证问题应正面解决而不是一句大白话：“积极为居民搭建沟通平台，保障居民合法权益。”
【南山政务短信】      
     您反映的情况已收悉，现将情况函复如下。关于民政公寓A901违建的问题，我局已于7月4日开展拆除程序，现已完成拆除工作。
南山区规划和土地监察局
2024年7月5日
    根据政务回复，民政公寓一期的违建部分已办结。办理民政公寓的产权登记问题，根据规自局南山管理局对南山区民政局回函要求，“对民政公寓的规划确认，要求先行对“民政公寓”未经批准加建，改建问题整改后，向规自局南山管理局申请办理规划验收手续”，一期整改问题已完结。
     深规划资源南函【2024】590号）规自局南山管理局信息公开答复书：
1、《南油开发区建设许可证》
油建建字[1994]3016号文
2、《南油开发区建设许可证》
南油建建字[1995]3062号文
3、南油开发区建筑工程竣工验收合格证书（南油建竣字（1996）第74号）
4、用地协议书（1995年10月15日）
      1995年10月15日签署的《用地协议书》里未指明用地性质，《用地协议》第四条“该用地使用权自签约生效之日起，归乙方所有（自用地），在使用过程中，若有关部门需收取补地价等一切费用，均由乙方承担”，且在一期项目已实际竣工对外出售后签订，用地项目兴建时亦未按原约定老人休养院项目建设，而是南山区民政局与深圳市蛇口后海湾经济发展公司合资兴建住宅建设并对外公开出售，根据1991年原深圳市国土规划局发布实施的《深圳经济特区合作建房管理暂行规定》第三条“合作建房并产权分成，或土地入股利润分成的行为均为房地产转让行为”、1992年原国家土地管理局发布实施的《划拨土地使用权管理暂行办法》（国家土地管理局令〔1992〕第1号）第四十条“以土地使用权作为条件，与他人进行联建房屋、举办联营企业的，视为土地使用权转让行为，按照本办法办理”应补土地出让金，变更土地性质用途为居民住宅，另《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十八条　依法取得的土地使用权，可以依照本法和有关法律、行政法规的规定，作价入股，合资、合作开发经营房地产。第七十三条　本法自1995年1月1日起施行。此法条证明民政公寓是民政局的自用地是可以合法合资开发建设。
      竣工验收合格证中，工程概况是南山区民政局与深圳市蛇口后海湾经济发展公司合资兴建的综合服务楼，按照（深府【2004】193号）第七条，《深圳市土地交易市场管理规定》实施前在合法的建设用地上进行合作建房或转让房地产的，按规定补交地价后，可以办理房地产登记”也符合深府【2004】193号）解决历史遗留不动产登记问题。南山区民政局作为责任建设单位长期拖延解决223户业主的不动产办证问题，业主们自发向规自局南山管理局以及南山区政府申请解决办证问题，但各部门至今仍相互推诿，以“整改”为由拖延解决。南山区民政局不主动按不动产登记历史遗留问题对民政公寓按现状申请规划确认、办理土地出让手续，规自局亦不按历史遗留问题的办证程序办理规划确认文件及权属证明文件，区政府对涉及多数群众人身财产及合法权利保障的问题置之不理、一度回避，现距离民政公寓被鉴定为危楼已经过去两年，小区业主们至今仍无法对居住的环境进行修缮。南山区政府及各部门机关单位对于群众迫切需要解决的困难长期采取回避态度、不依法依规办事的行为有损公信力，请求市政府予以高度重视，责令相关部门针对民政公寓不动产登记历史遗留问题构建工作机制，督促尽快解决全体业主的产权登记问题，以保护民众的人身财产、维护民众的合法权益！
       又根据《深圳经济特区房地产转让条例》第七条“通过行政划拨取得土地使用权的房地产，应当经主管机关批准，并补足地价款后，方可转让”之规定，以及《城市房地产管理法》第四十条“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理”之规定，国家虽然对土地用途变更存在管理要求，但基于市场需求并不存在完全禁止转让的规定。
       南山区民政公寓自南油集团划拨土地以来便被用于居住用地使用，也一直未办理产权登记，土地实际使用人无疑为民政公寓全体业主。鉴于业主与南山区民政局签订的《集资兴建多层楼宇合同书》已实际履行，在没有违反合同签订时法律、行政法规禁止性、强制性规定，也充分满足民政公寓全体业主住房需求，最大限度合理使用土地的情况下，南山区民政局有义务办理土地用途/使用权变更手续，将民政公寓土地使用权确认至业主名下，并在补交地价款后协助业主将民政公寓转为商品房性质，从而为业主办理不动产权利证书提供基础条件，以达到合同约定的购房目的。
      综上所述，南山区民政公寓以合作建房模式兴建，有历史因素影响，但因土地使用权一直未进行产权登记，实际使用人也为民政公寓全体业主，所以并不是南山区民政局在《信访回复意见书》中所说的“在对民政公寓未经批准加建、改建问题完成整改并办理规划验收手续后，以原批准的土地用途（社会福利用地）划拨至被申请人名下”，这无异于为业主办理产权证设置重重障碍，损害223户业主的合法权益，按相关法律法规规定，南山区民政局应即刻向相关主管部门申请补办土地用途/使用权变更的审批手续，协助将民政公寓土地使用权出让至业主名下，并在补交地价款后将民政公寓转为商品房性质，从而为业主办理不动产权利证书提供条件。
诉求：
1、深圳市规划和自然资源南山管理局应发函给南山民政局缴纳土地出让金。
2、民政公寓一期的手续都齐全了，顶楼违建也拆除，符合办理首期登记条件。规自局南山管理局应出具按住宅用地性质依法补办民政公寓土地使用权确权手续及规划确认文件。
3、对民政公寓破烂不堪的现状如何修缮落实
4、南山区民政局的小区建设资料与业主手上的《集资兴建多层楼宇合同书》有异，但不应该由老百姓来承担后果，南山区政府应依【深府(2004)193号】，深圳市人民政府《印发深圳市处理房地产登记历史遗留问题若干规定的通知》
第七条规定：“《深圳市土地交易市场管理规定》实施前在合法的建设用地上进行合作建房或转让房地产的，按规定补交地价后，可以办理房地产登记”。
【深府(2010)66号】文件，深圳市人民政府关于加强房地产登记历史遗留问题处理工作的若干意见，落实解决民政公寓历史遗留问题。