7 A, E2 |5 U, E) }2．物业服务范围& J" A( u+ @$ O. |: `9 R
以下文本如涉及甲方及乙方，甲方指本项目物业服务企业的选聘单位即广东省深圳市罗湖区丰湖大厦第三届业主委员会，乙方指向本项目提供物业服务的投标物业服务企业。1 Q2 Q U- ]9 k0 j) w
1、房屋建筑本体共用部位及本体共用设施设备等的维修、养护和管理。$ Q' t3 K3 P0 u* n
2、本物业管理区域内除房屋建筑本体之外的共用设施设备（含电梯、消防系统、供配电系统、中央空调系统、道路、室外上下水管道、化粪池等）的维修、养护和管理。 ! g* I! {' G" w) S' `4 _3、本小区公共场所、公共环境的清洁卫生、绿化养护、垃圾的收集、清运等。/ W6 W/ |1 `/ `9 z& b6 g+ i
4、配合和协助当地公安机关进行公共区域的安全防范和巡视工作。- V+ p- x' |% E9 x, T
5、配合、支持甲方代表小区对小区公共场所、财产行使管理权。" {! ~' E5 A" Q! ?+ [( _0 {
6、对本小区归划用于停放汽车的车位和停车车库进行统一管理与维护（备注：根据《物权法》等司法解释的规定，地面停车位属于全体业主共有，其收益归属于全体业主；在地下停车库未取得司法确权前，自业主委员成立之日起，对于地下停车库的收益，由开发商与全体业主按照协商的比例分成，一旦地下停车库经司法确权归属于全体业主，则业主委员会有权向开发商追偿自业主委会成立之日起所取得的收益。） - ]' g4 V! j9 o$ @3 i7、物业及物业管理档案、资料的管理。: @5 k2 }. m' o( M6 a
8、组织社区文化活动、体育活动。 " M: a! B9 n, |; _9、积极支持、协助本小区进行业主委员会（换届）选举，积极支持、协助甲方组织召开业主大会及其他活动。 2 g. d- O" t+ }0 ]. n( _10、及时、依法报告、制止本小区违章建筑、伤风败俗的不良道德行为及其他违法行为。 5 A: ~ q. M- L; q7 T/ Z11、招标人要求或者法规和政策规定由物业服务企业提供的其它物业管理事项。 7 h( \5 b9 _- z6 n12、具体服务范围详见附件：深圳市罗湖区“丰湖大厦”物业管理服务合同 0 x8 v( V+ Z- `% o+ h- Q+ `6 d5 V ( `9 r8 I2 p3 }: H7 n5 w$ ~$ K8 ` 3．服务期限1 ~/ p# q8 k8 ^0 ?
本合同期限为 3 年。 ! c) v* c' J1 y O a. [; u( C) D4 f- d1 N4．物业服务标准及要求" B/ T. |7 R- D+ S
合同期限内，物业管理的分项标准要求如下（招标人应根据物业项目具体情况明确物业服务标准）： ) @8 ~6 m- F5 T/ a, `% N Q T! W% H3 N5 M. ?8 h
序号
项目
服务标准
1
基本要求
1、服务与被服务双方签订规范的物业服务合同，双方权利义务关系明确。 6 ^9 }* x6 _) i& P0 e" b8 |+ a 2、承接项目时，对住宅小区共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全。" J6 b) P: G [# N8 O# J
3、管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证书。- {1 ]6 O( v) E) r9 I
4、有完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全。, T* M! l' B# O" w
5、认真编制年度培训计划，做好新员工上岗培训和员工日常岗位培训工作，鼓励员工自学。 6 h5 e1 @4 ?& r5 C: ? 6、管理服务人员统一着装、佩戴标志，行为规范，服务主动、热情。 ' M* O- a. e5 b8 R$ O3 ] 7、设有客户服务中心（可结合小区实际设在监控中心），公示24小时服务电话。急修半小时内、其它报修按双方约定时间到达现场，有完整的报修、维修和回访记录。3 W) a1 ?' x2 R; Q5 o/ v
8、根据业主需求，提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务的，公示服务项目与收费价目。: R) p, K. `4 X0 Z
9、按合同约定每三个月定期公布物业管理服务费和本体维修基金的收支情况。, `- ^: d6 l6 s8 {2 ]
10、按合同约定规范使用物业专项维修资金。 - ~8 a3 W' G% q 11、每年至少1次征询业主对物业服务的意见，认真汇总分析业户意见，采取有效纠正措施整改不足，并跟踪整改结果，及时回访业主反馈整改信息。( _% n% p, G& t; h( F6 d8 ~
12、适当开展健康有益的社区文化活动，融洽管住关系，配合社区工作站开展的系列文化活动，引导积极健康的社区文化氛围。3 E5 g" l" U) x+ N7 ?8 G+ G
2
房屋及公共设施的管理8 N# E+ v0 e; P; Z. B6 U
1、对房屋共用部位及小区公共设施进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。4 ?. t6 h3 {' a
2、根据房屋及公共设施实际使用年限，定期检查房屋共用部位及公共设施的使用状况，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围的，及时编制维修计划和本体维修资金使用计划，向业主大会或者业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修。 " J+ l' B' q1 D$ v6 Q. B 3、每天巡查1次小区房屋单元门、楼梯通道、共用部位的门窗、玻璃和小区公共设施等，做好巡查记录，并及时维修养护。" o4 {5 _& N. L
4、按照住宅装饰装修管理有关规定和业主公约（业主临时公约）要求，建立完善的住宅装饰装修管理制度。装修前，依规定审核业主（使用人）的装修方案，告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。定期巡查装修施工现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻制止并报告业主委员会和有关主管部门处理。# w& N; ^5 X! t- i
5、对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和有关主管部门。( c" z& T6 Z3 _- O- ?
6、小区主出入口设有小区平面示意图，主要路口设有路标。各组团、栋及单元（门）、户和公共配套设施、场地有明显标志，儿童游乐场所设有温馨提示牌。6 Q4 H& A8 ^) O3 ~% J
3
共用设施设备维修养护 / G% p3 B: c: @6 W1 J5 C
1、对共用设施设备（含电梯、消防系统、供配电系统、中央空调系统、道路、室外上下水管道、化粪池等）进行日常管理和维修养护（依法应由专业部门负责的除外）。# r" |, s3 l" Q6 Y; ?; U
2、建立共用设施设备档案（设备台帐），设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全。 ; W$ ]; L- @2 C. I2 F 3、设施设备标志齐全、规范，责任人明确；操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范；设施设备运行正常。 / V0 f8 ?8 ~' ^7 Y1 z- s 4、对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制维修、更新改造计划和本体维修基金或公共专项维修资金使用计划，向业主大会或业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修或者更新改造。! f! H% \. h# O& `& [
5、载人电梯保持正常运行，有故障及时修复。7 P( D& d ~0 C' m! @
6、消防设施设备完好，可随时启用；消防通道畅通。- ?7 K- F8 Y# g: c6 h- `
7、设备房保持整洁、通风，无跑、冒、滴、漏和鼠害现象。 / N5 P. w! D( s; ~2 r 8、小区道路平整，主要道路及停车场交通标志齐全、规范。% q U6 k( s0 |- l1 w
9、路灯、楼道灯完好率不低于95%。7 e' p5 q% `" R9 {! N
10、容易危及人身安全的公共部位、公共设施设备有明显的警示标志和危险防范措施；对可能发生的各种突发设备故障有应急方案。 * m2 G. Q' X9 C0 e- W
4
协助维护公共秩序，做好安全防范 & I$ g! }% P" w6 t/ k x& g3 ^0 z
1、小区各出入口24小时设岗值勤。 8 Q5 _6 O$ p, {% {* ~ 2、小区配有安全监控设施，实施24小时监控。/ u$ x s5 v; s& h; O/ G6 e
3、对进出小区的车辆实施证、卡管理，引导车辆有序通行、停放。 3 r# u+ C3 _; } 4、对进出小区的装修等劳务人员实行临时出入证管理。( E7 {& r) v2 b, U) S
5、对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施。9 v9 k/ z6 f u: s: V
6、与小区消防重点单位签订消防安全责任书，定期排查，督促整改消防隐患，防患于未然。6 D' W8 d! M5 K0 `8 l$ e: {3 X
5
保洁服务 ! n. H3 X' L7 m& _6 D
1、根据保洁需要设置垃圾桶，每日清运2次。垃圾袋装化，保持垃圾桶清洁、无异味。 + u5 C3 f6 R! Y( u, ]3 I# u1 Z 2、合理设置垃圾转运站、果壳箱或垃圾桶，每日清运1次。 5 ? |4 v5 _3 t# o' N% @% f 3、小区道路、广场、停车场、绿地、天面、电梯厅、楼道墙地面、一层大堂、楼梯扶手、共用部位玻璃、路灯、楼道灯等公共部位按合同约定标准进行清扫保洁，外包项目监管员严格做好清洁日检，对严重不符合项发书面整改通知单，每月考评保洁服务效果，记录齐全。" @4 c2 W3 S6 q8 q v9 l
4、共用雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每月检查1次，视检查情况及时清掏；化粪池每半年检查1次，每年至少清掏1次，发现异常及时清掏。) k8 p4 y* V5 L" ?1 a
5、二次供水水箱按规定清洗，水质符合卫生要求，需取得水质化验合格证。/ x/ o n$ k4 c" H1 U
6、定期进行消毒和灭虫除害，按合同标准做好跟踪检查。 % `9 _4 ^4 b7 Z5 g4 b
6
绿化养护管理& H6 \) |1 ]: g7 E0 y/ L
1、有专业人员实施绿化养护管理。' E( h0 o# z- [2 g! t# D q
2、草坪生长良好，及时修剪和补栽补种，无杂草、杂物。2 h7 k' [2 {& M+ Q. s
3、花卉、绿篱、树木应根据其品种和生长情况，及时修剪整形，保持观赏效果。 9 B* e t' K( y7 N3 d2 ]1 F8 R 4、定期组织浇灌、施肥和松土，做好防涝、防冻。 5 n" p1 S* r4 `1 W 5、定期喷洒药物，预防病虫害。 ) c- |/ V( a0 U) y) I 6、节假日适当摆花美化小区环境，营造节日气氛。5 W7 x9 l) _6 [$ F) j
7
商业物业管理 ; p( W; o4 U' V) L% B
一、秩序维护：2 J: y$ B8 e6 G7 ?* D4 W （一）人员出入管理 # v/ D* ]! w6 T( `+ o% e3 D 1、劝阻拾荒者、小商贩等进入商业物业区域。+ h; D1 L G! ?* B+ g+ S: I, A9 }0 y
2、对出入商业内部专用通道的工作人员进行核查，对联系工作的外来人员进行核查、登记。 % i, d, g3 y( l 3、因商业夜间营业、施工活动等需要设定的封闭区域，应有明显标识，阻止无关人员进入。 * w* g' E9 w% U. o6 D x, ? 4、因商业节假日或促销活动等引起人流集中时，应控制人流进入或进行疏导，保持出入口畅通。! r" `; [( C9 r, h （二）宠物控制 y8 B* E( E8 p5 c
1、劝阻携带宠物者进入物业区域。 ^2 n9 D1 K: Z6 o) l
2、限制无主宠物进入。 8 Q0 i8 g( y$ [$ |# b（三）车辆管理 7 S1 `, ?2 P% y 1、停车场（库）及车辆进出通道应明确行驶路线、划定停车位、规范设置交通标识，公示收费标准和管理规定。 * D4 n4 K! e5 i+ O9 G 2、停车场（库）通往商场的入口处，宜张贴车库平面图，标注入口处位置、停车区位编号及紧急疏散出口等信息。 ' q" U$ t$ n3 ^+ b 3、停车场（库）内禁止存放易燃易爆、化学危险品或其他违禁物品。 5 O6 U3 ]7 E" x
4、引导进出物业区域的车辆按规定路线行驶，维护正常的交通秩序。消防车进入前，应对车辆采取紧急疏散，保持路线畅通。3 }8 X- m5 `) H* K7 {& _" W9 d+ }/ C
5、指挥进入停车场（库）的车辆停入泊位，及时提醒车主注意相关的安全事项。特种车辆和残疾人车辆应停在指定位置。 . x# U$ J; C$ D, P; L 6、货运车辆应按预约时间、指定通道进出。) C- \, r, S$ G5 D# b0 y1 X+ \8 @ （四）货物装卸管理 7 Y# a) T: z) H# g* v) O, q 1、货物装卸应按约定时间、在指定区域进行。 7 a2 _! e, |, P+ ^& ^6 `4 | 2、维护货物装卸区域的正常秩序：, Q! a8 E% ^. c: x; Y- l7 D
——阻止无关人员和车辆进入；9 b( }! [+ ?# G \; B
——卸货车辆按序进入装卸平台； , x, ^. {+ ~! O, \—— 车辆在装卸区域等候时驾驶员不应离开现场； * P7 @4 B3 h4 x; W4 Y$ W—— 督促作业人员及时清除废弃物； 8 @6 ]% A" c# g/ g—— 劝离完成卸货任务的车辆。 5 k \4 ^, ~1 u( Y* y（五）监控管理 # U+ U# d; E4 C 1、监控室门上有明显警示标志；室内无杂物堆放；每天清扫一次。, X+ B# V0 x* H; y7 V! u/ h; K
2、监控室环境应符合系统设备运行要求，定期进行检查和检测，确保监控系统功能正常，保证通讯系统畅通（铃响三声内及时接听）。 7 t6 ]9 L1 e3 x- x: B& y; w, r o: k 3、监控室应24小时实施监控管理并保持相关记录完整。监控的录入资料，有特殊要求的应复制备份，查阅应经授权人核准。, [3 s$ g* n) B1 f- O1 o1 w
4、接到报警信息后，应及时对现场进行核实并记录，发生紧急或异常情况时，应报告并启动相应预案。# ?2 c7 b5 d( j/ s- r1 E
5、对商业促销活动的关键区域、通宵营业区域等宜进行跟踪监视。 8 n/ e! s# i; f( u& U: b! L6 X 6、对停止营业的区域进行安全防范技术设防。对租户的设防进行确认，发现问题应及时采取措施。 4 K: H1 K n3 I+ X( w（六）巡逻管理5 Z4 z; L2 H9 @7 y, w. |
1、按商业物业的特点，设定巡逻路线，明确巡逻内容。贵重商品区域、金融营业网点及施工区域等增加巡逻频次，至少每2小时巡逻一次。巡逻应使用巡更设备，并保持巡更和巡逻记录。如无巡更设备，应尽量保证两人一组进行巡逻。* I! t* S) X8 h& }; ^
2、巡逻中应及时阻止偷盗、损坏物品、乱招贴等行为，关注老、弱、残、儿童的安全。. j$ m' j( ^# `9 W4 h* M& `
3、巡逻中发现异常情况时应及时处理：" R; Q5 ?: p8 A! O3 h
——违章占用通道等有碍安全的行为；" a7 V5 {1 n) e- S1 D
——消费者的违规行为和危险举动； , V i8 z. K, Y# ]' t4 I ——可疑人员； S l/ C1 H! \) F ——设施损坏或设备异常。 ; C5 l+ [( l# T2 p; E( q 4、节假日或促销活动时，应观察人群流向，防止拥挤、挤压、踩踏等人身伤害事故发生，必要时启动相应的应急预案。 9 _$ o5 ?4 J" h3 f7 O( C（七）清场管理 + L& p0 ?& s# q! ` Z; ^ 1、确定清场路线，不留死角和盲区。) J* N* C9 D* d5 j3 g
2、引导消费者及租户按指定路线离场，需要留场的租户工作人员，应事先办理相关手续。 , |% E4 j8 L5 i! C5 Q3 s4 G 3、要求租户检查确认租赁区域内无安全隐患。关闭门窗及水、电、燃气开关；保险库（箱）、橱柜上锁，无遗留钥匙；商铺及库房内无火种、无滞留人员。 6 x2 L4 e6 v( d$ T4 o" {% N 4、人员离场后，对清场区域进行复查，重点检查电梯厅、卫生间、试衣室、消防通道等场所。 ! A1 O0 p9 R- E( j, a 5、完成清场的区域应按要求封闭，进行安全防范技术设防。 2 n9 p! N5 n+ r, w E) ] ?5 I 6、清场过程宜全程录像跟踪，并保持清场检查记录。 0 S+ E0 X) }& E3 |0 Q（八）大型活动保障服务* {, u0 f. f4 i+ H6 h( W
1、商业促销、贵宾参观、社区活动等大型活动，应配合业主方编制秩序维护保障方案，内容包括指挥系统、信息传递途径、人/车流集散路线、车位安排、应急预案等。 ) |, H r1 J a, \8 a% |" R 2、确定活动方案后应及时协助业主方依法向公安机关申请安全许可，制定灭火和应急疏散预案并组织演练，明确消防安全责任分工，确定消防安全管理人员，保持消防设施和消防器材配置齐全、完好有效，保证疏散通道、安全出口、疏散指示标志、应急照明和消防车通道符合消防技术标准和管理规定。 1 P3 P1 ^9 s2 v& l 3、活动前应对人/车流集散路线、车位及活动所需的设施设备等进行检查和确认，必要时进行区域临时封闭。 & i' U3 y7 W" v+ x: v6 y2 I% N 4、活动中宜对商场入口、活动区域、通道、悬高围栏等处的人流聚集状况及车辆进出实施重点维护，发生拥挤时启动相关的应急预案。2 b! r, Z" g% M) X0 e8 M; T
5、监控室对活动现场进行实时监控，与现场保持通讯畅通。7 M: X _3 ` K9 Y8 S/ t$ M9 c （九）消防管理 7 o4 Q& r! g, G 1、建立健全消防管理防火安全责任制，按物业服务人员的30%组建志愿消防队，每季度组织一次以上的消防知识学习。新员工上岗前消防宣传教育率达100%，有记录；单位消防安全责任人取得消防安全培训合格证，重点工种人员每年接受消防培训不少于两次，并持消防培训合格证上岗。单位接受消防部门培训率不少于50%。 6 N' j5 Y* r J% ?% T 2、制订防火检查、隐患整改、应急预案演练等制度，建立防火管理档案。 ! Q: X9 s% G9 J K 3、火灾报警系统和联动装置应完好并保持自动控制状态，每年至少委托专业机构对建筑消防设施进行一次全面检测，确保完好有效。检测记录应当完整准确，存档备查。1 r5 \) b3 Z+ G
4、定期对消防设备、器材、安全标识、应急照明、疏散导向灯等进行检查，确保完好。5 f/ ^% F, P B; L! N: a( t* {
5、除有特别注明外，每季度组织一次全面的消防安全检查，并保持检查记录，检查内容应包括：" i1 n4 U: C2 d/ z6 p
——无存放易燃易爆物品和化学危险品（商品除外）；" R9 T) y+ M/ ?3 Q3 c* z, p
——消防通道、消防设施周围、防火卷帘门下及机房内无堆放物品（每天至少1次）；& o4 S4 c0 v/ s
——防火门直观应无脱漆、无生锈、无变形、无损坏；闭门器应能自动灵活关闭，关闭后密闭性能好；门锁应开门容易、牢固；门轴应转动灵活。 6 ]2 t! F+ E1 \$ k% n; h" u ——无乱接乱拉电线、超负荷用电；3 h) n! m/ {! l3 u1 C8 N+ c
——排油烟装置及烟道有定期清洗记录；! c* B6 z7 N- b6 c3 x6 V! Q
——停车库、装卸区域及机房内无吸烟（每2小时巡视一次）；$ m- U! J5 C9 {5 t* X; p$ _2 G0 E) i
——装修施工现场无安全隐患（每2小时巡视一次）；1 J( L, Q. G8 `
——火灾隐患的整改及防范措施（限时完成）。5 T9 J' \4 W- J, K4 E- j
6、每年至少进行2次消防演习。% {" ?0 U6 `* t! Y, a7 p- L （十）应急管理. j9 O; i1 X2 b$ D" J
1、根据商业物业的特点，应配合业主方对自然灾害、事故灾难、公共卫生及社会安全等突发紧急事件制定应急预案。7 v7 f1 M5 G: `/ q F; n
2、常见的突发事件包括： 8 Z+ z! Y: \3 m. ]8 m1 b, Y( I ——停电、停水；- C& A* d: h* P% `6 W# ~
——溢水、水浸； : x/ S6 e" m1 i0 m- k, j: B ——燃气、燃油泄漏； * v4 f7 A9 c1 m5 q7 s" S m, m ——火警、火灾；9 R+ W& T# i# D. Q
——电梯困人、自动扶梯逆行； 2 S3 E. @1 a- ^5 T- F8 b, ]# j2 q" B ——盗窃、斗殴等治安事件； 4 b) e" d, {) W4 T1 u ——人群拥挤、踩踏； " X/ s9 c- y& S! V i ——突发疾病、意外伤亡； 9 Z- i5 t0 Y( o$ w ——车辆碰撞、交通堵塞等。2 `/ D2 c1 v( I+ W# m
3、定期开展应急预案的培训及演练，保持应急预案的适宜性、可操作性。( k( a1 R5 F$ W1 R
4、突发事件发生时应立即启动应急预案，迅速展开指挥协调、信息报告、紧急处置、秩序维护、抢险救援、后勤保障等工作。 / X: m) v( P2 U1 W 5、编制突发事件处理报告，内容包括处置过程、原因调查、结果评估、预案改进建议等，并向业主方或相关行政主管部门报告。" D( P+ J M: h. Y( K7 E8 H
6、工作记录 * D0 ^6 f2 k6 q5 d 工作记录及时、清楚、完整。6 }* q& f8 T- T4 s; Y3 Y" q" F
监控录像资料、报警记录不得删改及扩散，应当至少留存30日备查。5 ]5 m+ R1 s& u) r' \, Q2 R1 Q 二、环境管理4 J6 s V* K, h O+ n （一）室外区域0 O, O+ u3 B& |; w }, @
1、建筑物外观、门面装饰、店招牌、户外广告设施及卫生设施应保持完好，无违章设摊、搭建、堆放等现象，保持环境整洁。 ) A$ J" U9 u8 Y7 o 2、对具有抗风能力要求的中大型户外广告牌等设施应定期进行安全检查，遇台风、汛期应采取相应的安全防范措施。 6 S7 Z- M- P/ n- w 3、出入口、安全疏散及残疾人通道保持通畅，步行道和台阶地面宜采用防滑材料或铺设防滑垫，其附属设施保持完好。$ j5 x, n' T T5 s: _
4、绿化养护要求应符合相关的规定，使用的药剂不应有害人体健康及造成环境污染。+ G0 w: K* ~; d& S3 r7 \$ L
5、环境照明应符合城市环境（装饰）照明相关规范的要求，户外供电设施、用电设备，定期进行安全检查和维护。 , P0 S; j2 _+ b( J 6、商业营运产生的噪声对周边的影响应符合GB22337《社会生活环境噪声排放标准》的规定。 2 y; z, z3 P6 L（二）室内区域 . y& A: ]4 e2 `( ~ P, q 1、保持室内通风良好，温度适宜，空气质量宜符合GB/T18883《室内空气质量标准》。9 C B7 r8 c- m8 h" @) Y
2、空调通风系统应符合国家公共场所空调通风系统运行卫生要求的规定。 / C. F$ z0 G `+ x/ I) b; B 3、通道、公共卫生间、电梯轿厢、自动扶梯扶手带等设施应定期消毒，在传染病流行期应按照卫生防疫部门的要求增加消毒频次。9 D3 C) l6 w6 v. w+ {
4、生活饮用水水质应符合GB5749《生活饮用水卫生标准》的规定，二次供水设施应定期清洗、消毒或更换滤芯。, u% b, A' N# b$ Y2 s& z) P, o
5、物业的污水排放应符合《污水综合排放标准》的规定。 8 _* z% w9 e& u) }5 u* p5 x$ @ 6、按照饮食服务业环境污染防治管理办法的要求，协助业主方对餐饮单位的废水、油烟排放、残渣处理进行检查。 & K( P- `% l3 Y6 O2 {
7、化学危险品的贮存应符合GB 15603《常用化学危险品贮存通则》的要求。9 O2 s2 }- z1 I- q
8、商场及各类仓库、小库内禁止吸烟，明确重点防火区域、安全疏散通道及路线。% R2 o/ S4 V* z' c% F" p; h- G
2 k3 h7 V9 f4 }) L7 I$ p+ B8 o s 5．建筑物功能简介6 I. `1 i. R* l1 G
本项目各栋建筑物的功能如下： 4 Z; g0 o. l3 @7 g9 j本项目共建有 3 栋建筑物，其中栋至栋为住宅（商业用房或者其他物业），层数为 26层。各类物业的具体功能为： * U$ y5 w- g3 e# e5 B3 ?' J/ \0 V（一）住宅（A栋丰华阁、B栋丰泽阁和C栋丰瑞阁）：45173.28㎡, _1 C( O1 q+ P" |2 f
（二）商业（裙楼）：9986.54㎡7 u0 g+ M8 i2 J8 }5 a" K& c% u
（三）其他物业：政府基层组织用房653.78㎡: t8 J4 c& i i7 e 6．主要设备、设施介绍0 m, Z/ v* d2 R' D$ D- w0 v, H 以下内容，请根据物业项目工程技术资料编写。 4 w; C% J! ~ t" K1 v1 r0 w+ d
物业管理区域内房屋建筑本体之外的共用设施设备情况
小区车辆出入口
2个
人行出入口
3个
道路
实际勘察为准㎡
车行道
实际勘察为准㎡
绿化面积
（同上）㎡
园林建筑小品
（同上）座
污水管长
（同上）m
污水检查井
（同上）座
雨水管长
（同上）m
雨水检查井
（同上）座
雨水进水井
（同上）m
化粪池
（同上）座
路灯
（同上）个
地灯
（同上）个
草坪灯
（同上）个
其他照明设施
（同上）个
垃圾箱
（同上）个
垃圾房建筑面积
（同上）㎡
体育设施
具体以实际勘察为准
儿童娱乐设施
具体以实际勘察为准
休闲设施
具体以实际勘察为准
房屋建筑本体共用部位及本体共用设施设备
电梯
数量
12台
功率
以实际勘察为准千瓦
品牌型号
以实际勘察为准
启用时间
以实际勘察为准
配电房变压器
数量
以实际勘察为准台
容量
以实际勘察为准千瓦 7 T/ z" `6 D7 x. i# O
品牌型号
以实际勘察为准
启用时间
以实际勘察为准千瓦
发电机组
功率
以实际勘察为准
品牌型号
以实际勘察为准
启用时间
具体以实际勘察为准
生活蓄水池
以实际勘察为准
消防水池
以实际勘察为准
消防水箱
以实际勘察为准
生活水泵
以实际勘察为准
功率
以实际勘察为准
启用时间
以实际勘察为准
消防水泵
以实际勘察为准
功率
以实际勘察为准
启用时间
以实际勘察为准
排污水泵
以实际勘察为准
功率
以实际勘察为准
启用时间
以实际勘察为准
消防系统情况
具体以实际勘察为准
智能化系统情况
具体以实际勘察为准
其他设施设备情况
具体以实际勘察为准
业主委员会活动用房
坐落位置深圳市罗湖区文锦北路3001号丰湖大厦三楼转换层。& n' s) U8 ^, J" J$ `! k
物业服务办公用房
坐落位置深圳市罗湖区文锦北路3001号丰湖大厦丰瑞阁4A。 7 b$ `/ L L! }
物业管理员工宿舍
坐落位置。: b: p: z- k! A9 I- s% z5 U6 |! b
- \; B9 x4 i6 G, e2 c+ e, a2 l0 p
( K7 q/ z! g* K W; d; u. S
: S4 j0 c' b6 ]; g* J* o. b
+ f- v8 \2 j4 _, |8 P% E, Q
: v7 M5 S. @+ R2 ]6 k. i, N
3 W& ~, l6 f1 s
& p5 B9 ]( w/ ?+ n2 F5 \7 m
/ B% x6 z7 W( N( {" a! L
6 ~. v6 `! O+ P! j0 n$ u4 g
+ ~6 N4 @3 a! W9 Y8 y7 x
3 l$ @- U/ Z: J; G0 F/ N" q* w
注：请根据物业项目具体情况填写上表，没有数据的指标可空白；可按照表格格式扩展。7 N7 q$ Z& b( A , ^# l. A' A/ v7 f! F$ Z) a! s7．物业管理有关说明1 M- \. p: E. _# Q' h- p
以下文本如涉及甲方及乙方，甲方指本项目物业服务企业的选聘单位，即广东省深圳市罗湖区丰湖大厦主大会，乙方指向本项目提供物业服务的投标物业服务企业。 ( R6 H- ]4 z2 a, f% s7.1物业服务用房提供' e% |6 z2 y- G C0 I! H I; D7 d
36．发出中标通知书# W+ e. Z8 c# {9 g5 ?
36.1中标人确定后，招标人向中标人发出中标通知书。 : I0 ^% I" V. e) I6 c4 N36.2中标通知书是合同的重要组成部分。* ?( | @% a) e# `9 t7 K+ k. `: i
7 ~. m3 [* S. J6 \& H. G十一、公开招标失败的后续处理37．公开招标失败的处理. n, m9 {# x" }; D# F
本项目公开招标过程中若出现投标截止后实际递交投标文件的投标人数量少于3名情形的，招标人应进行二次招标。二次招标中投标人数仍少于3名的，按照《深圳经济特区物业管理条例》第七十四条的规定执行，即经物业所在地区政府物业管理行政主管部门批准后，采用协议方式选聘物业管理单位。" F) E5 f0 Y, N1 ]6 N
0 L2 J8 t6 ]/ r' ^% @$ l& G 6 B9 |* U* X- X9 V/ p% u
附件二：评审表（适用于评标方法采用定性评审法情形）
评审项目
评审项目
评审标准
评审意见
技术部分 4 k% U, J; w, A3 {' G; t- Q# B( }
根据项目需求（方案工作内容完整丰富，对项目需求的理解深度等方面） : M" o6 s9 t( g
A：符合要求：完全符合招标文件要求，并提出优化方案。 9 T0 D5 \1 [1 L7 E B：基本符合：基本满足招标文件要求。 # G$ L, q ?3 g. t+ I C：不符合：不满足招标文件要求。 ( v4 K8 M! \7 v6 q1 g8 T
4 i' \( A1 [% c8 u, A+ b
服务方案的总体思路 * A) Z2 B$ H' G7 j; j; m5 x
A：符合要求：完全符合招标文件要求，并提出优化方案。 0 A3 F5 j3 p. t5 E B：基本符合：基本满足招标文件要求。: t7 x8 H/ O; U) }; Z( |
C：不符合：不满足招标文件要求。 0 S( C ]& X/ B+ M# M
: q# a& ~% E+ |2 V; S6 Q4 `
重点、难点的分析和对策" p* A- @, I0 y+ t6 s: @# }
A：符合要求：完全符合招标文件要求，并提出优化方案。 ; O! h' d& `- p5 I6 d) t h1 h B：基本符合：基本满足招标文件要求。 , F d' M, p3 G8 i" J; P0 M) d7 Y- b C：不符合：不满足招标文件要求。/ V' ~4 z5 n% w! U y9 P) K
9 Z# b7 P! l/ Z; k8 r
物业管理服务方案具体实施计划方案的合理性可操作性等 4 l5 J7 A! l5 I E. |6 l" u
A：符 合要求：完全符合招标文件要求，并提出优化方案。 8 E# H5 q4 b8 z B：基本符合：基本满足招标文件要求。 % r. z5 J9 }' Z: |" `9 U5 E/ t C：不符合：不满足招标文件要求。 8 Y; J) K6 d- W2 u
0 E! }$ x. A$ U8 G9 F* a
突发应急措施与方案 1 H F6 I( ?3 ~/ Y, y* y; I7 W
A：符合要求：完全符合招标文件要求，并提出优化方案。 h6 c1 f) f9 |" e5 h0 a B：基本符合：基本满足招标文件要求。& g9 B3 p6 {: A% i8 f4 P; N
C：不符合：不满足招标文件要求。' @3 J6 I Z9 Q
, Y, n$ X. z4 k3 p! h* }. D3 R5 @! l
拟投入的人员综合素质情况 k* k: ~$ o: A. P7 B( U
A：符合要求：完全符合招标文件要求，或优于招标要求。! a! }- I8 B$ E% C4 U
B：基本符合：基本满足招标文件要求。 X) H. O; Q0 R; a" s* E& S9 N- i
C：不符合：不满足招标文件要求。7 N3 ?. o- G$ T, P' @+ D
: _- G* f2 i) V8 \# d) U @$ P
投标项目负责人资格、业绩等情况（需提供相关证件证书、甲方开具的管理经验证明及在投标公司最近一年（含）以上的社保缴交证明的复印件）; L `7 z# ]! c" S2 s( W) ?
A：符合要求：投标人所派驻的物业项目经理须有大专以上学历且具有全国物业企业经理岗位证书或物业管理项目经理职业证书；具备住宅小区物业管理经验5年以上或在投标公司相同岗位3年以上。6 P/ n' C E- q* T* H8 W X
B：基本符合：具有全国物业企业经理岗位证书或物业管理项目经理职业证书；具有住宅小区3年以上物业管理经验并且在投标公司相同岗位1年以上。 1 v4 ~' X6 J# _ C：不符合：无或证明文件不全。+ a* L9 V6 S+ F
A：符合要求：2019年-2021年任意一年纳税总额在500万（含）以上。, d! t) m, P! ^1 b: v, G
B：基本符合：2019年-2021年任意一年纳税总额在100万（含）-500万。& b5 b H' g- P9 T
C：不符合：2019年-2021年任意一年纳税总额在100万以下。$ S& Z4 C7 [# q3 l
7 t! y% h0 i8 \- c J- Y$ ]( L# v7 _
从业年限（提供营业执照扫描件，以营业执照登记成立时间为准，截止至本项目开标日期） 3 A& e& r5 p1 X8 T. C# J
A：符合要求：10年（含）以上。7 @3 D+ Z2 q7 B. b7 |) \: S
B：基本符合：5年（含）至10年的。: ~& X- k, n# }4 m4 G8 U' w9 z0 z
C：不符合：5年以下的。 / ~* ~$ w" H9 T* ?
A：符合要求：5个以上（含）。 , D6 }% _5 K0 D B：基本符合：3个。( x% j. M% w7 z# j2 _# J6 m
C：不符合：无。 # Q( F/ }/ d% u( f9 z; ^2 k5 D" p
. k$ m$ Y. B' F+ f/ `* W. [. k# @
商务标部分2 z' ?' O! f4 U+ {/ A2 Y9 D
综合测算投标报价 / L; R* c) c3 w D
A：按招标文件规定报价，投标报价合理。 4 ^* r! `( H# |( Q/ Y, ] B：按招标文件规定报价，投标报价基本合理。: i1 ]( S. _0 Y4 g/ h% M
C：按招标文件规定报价，投标报价不合理（偏高或偏低）。0 ]8 K5 L r2 J0 c% f- c$ D& h
0 ~/ `/ c: K( Z$ ?8 X
注： 1 Q! T; \" A, d3 o, T* R0 e1、本表适用于采用定性评审法的物业服务类招标项目评审，供评标专家独立评审和综合评审时使用。1 L! [$ M+ N) N
2、评标专家对评审项出具B档、C档意见时应将具体原因在评审意见中描述清楚，以供招标人定标时参考。6 H5 N I3 y( r l b. N# P5 r0 ^
3、在每位专家独立评审的基础上，评标委员会须对每项评审内容进行讨论、汇总，并形成综合评审意见。如果某项评审要点无法取得全体专家一致意见，须进行表决，并在“评审意见”栏中注明表决情况。 2 [$ R% l- Z1 `8 \& A
附件三：定标用表（适用于评标方法采用定性评审法情形）
项目推荐中标人选票（一对一票决用表）
编号：（第一联：投票联）
备选单位名称：A： B： C： D： E： F： … 0 G$ {: R- M8 ~. }2 F& \- ?/ \ 5 S' o2 O% U, Q- s# H
排名名次, f: {# s5 ?' U) [9 m
投票意见5 k6 O: ]( K& m8 S, w) X3 B S
1
2
3
…
…
注：1、每位评委根据个人意见投票； 8 ^& V9 w" p( t, M0 N8 s 2、每位评委根据个人意见对备选单位进行排序。0 e0 x" y# l1 Q0 l1 A( C% s
: x I1 G# d. a3 M5 ^6 H﹎﹎﹎﹎﹎﹎﹎﹎﹎﹎﹎﹎﹎﹎﹎﹎﹎﹎﹎﹎﹎﹎﹎﹎﹎﹎﹎﹎﹎﹎﹎﹎﹎﹎﹎﹎﹎﹎﹎5 g. [2 D9 s/ d* q% F( _1 F
项目推荐中标人选票
编号：（第二联：存底联）
备选单位名称：A： B： C： D： E： F： … ; u& I. m8 y3 a) G( U. j5 z ( U9 D! F& D9 x% |* h
排名名次) S- I1 `- g4 i1 K# @8 g
投票意见
1
2
3
…
…
注：1、以上两联填写内容须完全一致，由交易中心工作人员检查后方可投票。 + O5 s E* h" r1 y* G5 O$ A/ X ^
推荐理由简述： : _, a8 r: M; `* T7 ~5 ^
定标委员会成员签名：6 M$ ]: a5 g) Z0 F7 t8 x
) o; }& u/ l' r
, h; A) g3 `& C9 O
5 i* S n: j; f 特别提示：此联在定标会现场交由交易中心封存，在特殊情况下，经建设主管部门批准后可以解封查看。 ; {; R7 c* p' {+ Y9 e9 E1 Z 时间：二〇 年 月 日# r/ N- {& r9 q; Y8 i: l
1、对共用设施设备（含电梯、消防系统、供配电系统、中央空调系统、道路、室外上下水管道、化粪池等）进行日常管理和维修养护（依法应由专业部门负责的除外）。 * T) V+ g! v! ? 2、建立共用设施设备档案（设备台帐），设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全。 $ f g4 @( M1 m* K 3、设施设备标志齐全、规范，责任人明确；操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范；设施设备运行正常。3 D4 p% s, I8 T
4、对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制维修、更新改造计划和本体维修基金或公共专项维修资金使用计划，向业主大会或业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修或者更新改造。 4 x% n' A# I8 f8 I# p- [ 5、载人电梯保持正常运行，有故障及时修复。' l% x P4 t% o. I& i1 J
6、消防设施设备完好，可随时启用；消防通道畅通。9 m% d' m9 s4 q/ C
7、设备房保持整洁、通风，无跑、冒、滴、漏和鼠害现象。 / P) _7 Z5 i/ N, g% O% r 8、小区道路平整，主要道路及停车场交通标志齐全、规范。: B2 E$ V2 J3 d( p/ U* A
9、路灯、楼道灯完好率不低于95%。6 k+ r0 E( B6 e. M: W
10、容易危及人身安全的公共部位、公共设施设备有明显的警示标志和危险防范措施；对可能发生的各种突发设备故障有应急方案。- g) m4 {: q; u; M2 u1 z
4
协助维护公共秩序，做好安全防范. Q a( ^! x/ O: S
1、小区各出入口24小时设岗值勤。- n- L: M- r ?, S U% p4 ^
2、小区配有安全监控设施，实施24小时监控。, v$ F8 E. Q4 H, u
3、对进出小区的车辆实施证、卡管理，引导车辆有序通行、停放。! B g2 D+ w) y3 r; V
4、对进出小区的装修等劳务人员实行临时出入证管理。* Z. K' `4 q1 |* ?2 P
5、对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施。 ! \% Q& t/ ~: ], K5 i 6、与小区消防重点单位签订消防安全责任书，定期排查，督促整改消防隐患，防患于未然。 / Q K! K- O, o7 Z
1、有专业人员实施绿化养护管理。, |3 |$ p1 d. J( D! R9 {( u% y
2、草坪生长良好，及时修剪和补栽补种，无杂草、杂物。 7 t& b8 z: \& n& c 3、花卉、绿篱、树木应根据其品种和生长情况，及时修剪整形，保持观赏效果。* \# W. h# A" h6 t# ~* o4 O a
4、定期组织浇灌、施肥和松土，做好防涝、防冻。( y" y7 ^8 t, t4 _
5、定期喷洒药物，预防病虫害。 3 M" O M. {; J' t) `6 h 6、节假日适当摆花美化小区环境，营造节日气氛。# Z! C. v0 }+ V s
1、小区绿化率维持交接前的水平及以上；" T9 d. m. F+ r: V* z" G
2、草坪常年保持平整，边缘清晰，及时清理杂草，基本无杂草；7 ]: O; ~: B" p* K3 q0 I
3、乔、灌木、攀缘植物每年修剪三次以上，乔、灌木树冠完整，形态优美，花、灌木开花结果，各种植被生长茂盛，无枯枝、缺枝； 5 G) F/ H* [5 c2 T 4、一年有三次以上花卉、景点布置。 - Z3 i( W* Z) j$ z$ ^$ P7 w
7
商业物业管理 2 W; v# C7 c8 X% u( k, u* C, H
一、秩序维护： / m4 }" F, U& [ L# A$ \3 i（一）人员出入管理( x) Z! W1 Q" i2 j5 n
1、劝阻拾荒者、小商贩等进入商业物业区域。: N$ g5 s% X. ~- u, V4 ~" U# P# \! k
2、对出入商业内部专用通道的工作人员进行核查，对联系工作的外来人员进行核查、登记。5 e6 N) g1 Y( X6 A; h* [
3、因商业夜间营业、施工活动等需要设定的封闭区域，应有明显标识，阻止无关人员进入。 p, [. Y2 g; i) L
4、因商业节假日或促销活动等引起人流集中时，应控制人流进入或进行疏导，保持出入口畅通。 1 P$ [. F3 {* p6 y8 I9 m（二）宠物控制$ s) Q' D* U& J! W( S" r
1、劝阻携带宠物者进入物业区域。 6 I5 k; | c* ~ e0 A Y 2、限制无主宠物进入。 ; c% B. ]8 ~7 F! z4 N# T（三）车辆管理# v Z: P- ^) d3 z" R
1、停车场（库）及车辆进出通道应明确行驶路线、划定停车位、规范设置交通标识，公示收费标准和管理规定。 6 C* f7 b ^( R1 C8 h, u' f 2、停车场（库）通往商场的入口处，宜张贴车库平面图，标注入口处位置、停车区位编号及紧急疏散出口等信息。! G0 B7 h. [- _+ r- \: a( u8 R0 o) b7 K
3、停车场（库）内禁止存放易燃易爆、化学危险品或其他违禁物品。 9 @/ I5 ?1 n& [" y( B 4、引导进出物业区域的车辆按规定路线行驶，维护正常的交通秩序。消防车进入前，应对车辆采取紧急疏散，保持路线畅通。1 f0 H, D* L. q0 W) [
5、指挥进入停车场（库）的车辆停入泊位，及时提醒车主注意相关的安全事项。特种车辆和残疾人车辆应停在指定位置。 9 T& C: @" q5 [# u- s7 A 6、货运车辆应按预约时间、指定通道进出。 : Y4 Z R' i9 c. q（四）货物装卸管理 0 E4 }3 E) w5 b# q( Q# X 1、货物装卸应按约定时间、在指定区域进行。. d" F+ g& j0 f! C: {5 N
2、维护货物装卸区域的正常秩序：, x* ]4 K, R) q* X4 Y- S% r1 v
——阻止无关人员和车辆进入； : J# B6 r; V5 v# ~3 t5 x( e |! J& p ——卸货车辆按序进入装卸平台； ~# V2 ^ {% n8 L3 X4 T# f8 n—— 车辆在装卸区域等候时驾驶员不应离开现场； . r' x# y( s' T; L7 D( v—— 督促作业人员及时清除废弃物； ' x: K! N7 b2 p, s—— 劝离完成卸货任务的车辆。5 s2 u: N: c* X4 j' }" J% W0 m( @- M+ [ （五）监控管理8 {2 l: e2 m& h* B& u: \! M
1、监控室门上有明显警示标志；室内无杂物堆放；每天清扫一次。9 u9 w) e: J0 f- u3 r. f3 u `
2、监控室环境应符合系统设备运行要求，定期进行检查和检测，确保监控系统功能正常，保证通讯系统畅通（铃响三声内及时接听）。 9 x H. o8 U( i6 O1 l9 n4 S% Z 3、监控室应24小时实施监控管理并保持相关记录完整。监控的录入资料，有特殊要求的应复制备份，查阅应经授权人核准。: m, f) R" v& _0 w$ t% p* i# Q
4、接到报警信息后，应及时对现场进行核实并记录，发生紧急或异常情况时，应报告并启动相应预案。 ' {8 G5 |, B( }1 O: `4 J 5、对商业促销活动的关键区域、通宵营业区域等宜进行跟踪监视。: W: q, U; ?( q8 D) z
6、对停止营业的区域进行安全防范技术设防。对租户的设防进行确认，发现问题应及时采取措施。( r: W: `) d/ i3 C: [ （六）巡逻管理( e6 k c5 O* Q% Y. ?! `
1、按商业物业的特点，设定巡逻路线，明确巡逻内容。贵重商品区域、金融营业网点及施工区域等增加巡逻频次，至少每2小时巡逻一次。巡逻应使用巡更设备，并保持巡更和巡逻记录。如无巡更设备，应尽量保证两人一组进行巡逻。 ( D$ L6 e+ d6 v0 y" T# L+ g 2、巡逻中应及时阻止偷盗、损坏物品、乱招贴等行为，关注老、弱、残、儿童的安全。3 }0 e; j) Z! s8 Q) z: X# }
3、巡逻中发现异常情况时应及时处理：; ~# s h3 f# D8 H9 x
——违章占用通道等有碍安全的行为；6 b6 y% e5 T, e- E
——消费者的违规行为和危险举动；( S# h G( i: N! x
——可疑人员；) B. A$ {% a$ o; A: v
——设施损坏或设备异常。 , h/ d: [2 Q( `5 h 4、节假日或促销活动时，应观察人群流向，防止拥挤、挤压、踩踏等人身伤害事故发生，必要时启动相应的应急预案。 ; u5 t' Y7 q8 G- b* p/ [! ]（七）清场管理 ! G5 N$ r# F8 `! w" J b- C 1、确定清场路线，不留死角和盲区。 W) [2 z# k8 b3 c' O# [+ @ 2、引导消费者及租户按指定路线离场，需要留场的租户工作人员，应事先办理相关手续。: J1 W: C$ ~ ?! z+ M
3、要求租户检查确认租赁区域内无安全隐患。关闭门窗及水、电、燃气开关；保险库（箱）、橱柜上锁，无遗留钥匙；商铺及库房内无火种、无滞留人员。 * a2 I5 C) e/ a3 M2 x& Q 4、人员离场后，对清场区域进行复查，重点检查电梯厅、卫生间、试衣室、消防通道等场所。 + v- z+ h+ _; ?7 i: v 5、完成清场的区域应按要求封闭，进行安全防范技术设防。% p6 w: R3 n- s1 d) m/ }, G% ~5 V
6、清场过程宜全程录像跟踪，并保持清场检查记录。' A3 S7 c% \& c# y （八）大型活动保障服务* S( Y+ k4 ?0 B# |3 Q0 `4 u9 l3 b y8 r
1、商业促销、贵宾参观、社区活动等大型活动，应配合业主方编制秩序维护保障方案，内容包括指挥系统、信息传递途径、人/车流集散路线、车位安排、应急预案等。3 n' X- \0 z D5 w
2、确定活动方案后应及时协助业主方依法向公安机关申请安全许可，制定灭火和应急疏散预案并组织演练，明确消防安全责任分工，确定消防安全管理人员，保持消防设施和消防器材配置齐全、完好有效，保证疏散通道、安全出口、疏散指示标志、应急照明和消防车通道符合消防技术标准和管理规定。 ( `$ C8 B5 m2 Q' f) C6 K 3、活动前应对人/车流集散路线、车位及活动所需的设施设备等进行检查和确认，必要时进行区域临时封闭。- X! }3 G1 I- ~
4、活动中宜对商场入口、活动区域、通道、悬高围栏等处的人流聚集状况及车辆进出实施重点维护，发生拥挤时启动相关的应急预案。 8 U: S3 z, Y0 Y: c" B% U 5、监控室对活动现场进行实时监控，与现场保持通讯畅通。 " L" i8 C5 J g* u+ d（九）消防管理) z7 C$ E5 k, H# n3 R$ p6 y
1、建立健全消防管理防火安全责任制，按物业服务人员的30%组建志愿消防队，每季度组织一次以上的消防知识学习。新员工上岗前消防宣传教育率达100%，有记录；单位消防安全责任人取得消防安全培训合格证，重点工种人员每年接受消防培训不少于两次，并持消防培训合格证上岗。单位接受消防部门培训率不少于50%。 ( H% s0 a7 v2 C- N# G$ @ 2、制订防火检查、隐患整改、应急预案演练等制度，建立防火管理档案。 $ A h# U4 b$ N( w1 |3 E 3、火灾报警系统和联动装置应完好并保持自动控制状态，每年至少委托专业机构对建筑消防设施进行一次全面检测，确保完好有效。检测记录应当完整准确，存档备查。 7 b$ ~; i) n2 k& ?+ t 4、定期对消防设备、器材、安全标识、应急照明、疏散导向灯等进行检查，确保完好。3 p9 f2 Y- q4 B/ Q1 `
5、除有特别注明外，每季度组织一次全面的消防安全检查，并保持检查记录，检查内容应包括： & Z$ ~9 _" x2 R- k ——无存放易燃易爆物品和化学危险品（商品除外）；7 D% E$ o, L8 |# r
——消防通道、消防设施周围、防火卷帘门下及机房内无堆放物品（每天至少1次）； x5 ~; ?4 P8 @4 y4 S' |' q ——防火门直观应无脱漆、无生锈、无变形、无损坏；闭门器应能自动灵活关闭，关闭后密闭性能好；门锁应开门容易、牢固；门轴应转动灵活。 . y9 v3 Q( H+ l' p$ H ——无乱接乱拉电线、超负荷用电； & D$ l, m( j- N F' W" m: H ——排油烟装置及烟道有定期清洗记录；! A d' t! w' U8 v
——停车库、装卸区域及机房内无吸烟（每2小时巡视一次）；+ X. Q1 @0 m% `# e& M4 K) Y
——装修施工现场无安全隐患（每2小时巡视一次）；; d$ ?* J8 s% a# K. G$ V
——火灾隐患的整改及防范措施（限时完成）。 * _- V2 x! [8 t; B+ Y# A, H3 Z8 _$ _- K 6、每年至少进行2次消防演习。" L; o2 A) E6 k: v （十）应急管理 : H( }- T. A, ?, q) K 1、根据商业物业的特点，应配合业主方对自然灾害、事故灾难、公共卫生及社会安全等突发紧急事件制定应急预案。3 N5 l: z- o) f
2、常见的突发事件包括：6 X: Q( }7 @: T+ w' b6 T& T7 q( ^* m: K
——停电、停水； 3 s% e0 f7 U5 h# j ——溢水、水浸； : ^& p# n% s9 G; b) Z% {+ a9 L$ h4 p: _- ` ——燃气、燃油泄漏；# _- M' ^; P9 F0 Q% A
——火警、火灾； E; B$ B/ \0 M
——电梯困人、自动扶梯逆行；- l: a7 y: q' J% z+ ?$ e7 g2 l2 ~+ q4 f
——盗窃、斗殴等治安事件； 1 u z' S+ e5 O& j ——人群拥挤、踩踏；: Y, v: t6 ?" `+ d w
——突发疾病、意外伤亡； 2 k5 B2 O. n* N* J% E/ h, X, ] ——车辆碰撞、交通堵塞等。 2 D3 ~8 k. G7 P6 K" ~1 m$ z! y 3、定期开展应急预案的培训及演练，保持应急预案的适宜性、可操作性。0 q/ L1 {9 q0 [! f n9 r1 J: | U
4、突发事件发生时应立即启动应急预案，迅速展开指挥协调、信息报告、紧急处置、秩序维护、抢险救援、后勤保障等工作。5 s) ^* [+ e0 Q1 h$ f" z" R
5、编制突发事件处理报告，内容包括处置过程、原因调查、结果评估、预案改进建议等，并向业主方或相关行政主管部门报告。 ' C9 J) k& U; P9 g% K) q \$ J3 M 6、工作记录 9 q+ N9 k% l& j) b j* l* n6 g3 ` 工作记录及时、清楚、完整。 / V% ^7 U- k0 p1 D7 c* X4 O 监控录像资料、报警记录不得删改及扩散，应当至少留存30日备查。1 |4 K. w, V# W4 G 二、环境管理" p* O0 Z5 O4 x1 q- R2 D6 R （一）室外区域' J) w3 J$ F* t/ M$ w, T
1、建筑物外观、门面装饰、店招牌、户外广告设施及卫生设施应保持完好，无违章设摊、搭建、堆放等现象，保持环境整洁。 & S. a2 F8 `! C. m2 c 2、对具有抗风能力要求的中大型户外广告牌等设施应定期进行安全检查，遇台风、汛期应采取相应的安全防范措施。 4 s% `2 M0 A S/ s0 p! n5 u2 Y; g4 U 3、出入口、安全疏散及残疾人通道保持通畅，步行道和台阶地面宜采用防滑材料或铺设防滑垫，其附属设施保持完好。 0 T9 ^ `: M9 J1 t 4、绿化养护要求应符合相关的规定，使用的药剂不应有害人体健康及造成环境污染。 6 p+ d: l7 ?1 N1 w; p0 g9 o 5、环境照明应符合城市环境（装饰）照明相关规范的要求，户外供电设施、用电设备，定期进行安全检查和维护。 + \ P) U$ A1 V- v 6、商业营运产生的噪声对周边的影响应符合GB22337《社会生活环境噪声排放标准》的规定。+ R/ k- y3 n4 a3 z （二）室内区域2 |' f5 _* z! P' f7 A) y) _" }
1、保持室内通风良好，温度适宜，空气质量宜符合GB/T18883《室内空气质量标准》。 , ~5 p+ j6 N4 ]1 O6 \/ M 2、空调通风系统应符合国家公共场所空调通风系统运行卫生要求的规定。 ' @9 ?. E" D8 K$ v/ a$ u" a9 J 3、通道、公共卫生间、电梯轿厢、自动扶梯扶手带等设施应定期消毒，在传染病流行期应按照卫生防疫部门的要求增加消毒频次。 - j5 X" C* V: ~5 }0 }6 l5 ^1 w 4、生活饮用水水质应符合GB5749《生活饮用水卫生标准》的规定，二次供水设施应定期清洗、消毒或更换滤芯。9 ^$ ^5 B/ ?8 R1 r2 l# C9 G' b
5、物业的污水排放应符合《污水综合排放标准》的规定。 8 x' s5 u) h" L6 C/ ?# H& @1 x" h p 6、按照饮食服务业环境污染防治管理办法的要求，协助业主方对餐饮单位的废水、油烟排放、残渣处理进行检查。 # o9 A5 m! Z% \4 |
7、化学危险品的贮存应符合GB 15603《常用化学危险品贮存通则》的要求。, ~0 z* D" V8 O8 o8 V9 q
8、商场及各类仓库、小库内禁止吸烟，明确重点防火区域、安全疏散通道及路线。 + U5 b' D, G3 z
商业物业管理参照前述1-6项分级服务要求 8 a: O; W4 o8 ~0 Q( X
' R( [' n, A- [3 z+ n
, @4 J; Z) x+ Y% M- y附件5：: l% z# ^$ d+ b' H, `0 r F
停车位（库）管理服务及相关费用协议
甲方（全称）： 5 {3 W- Y. e6 ^1 u5 ^ 乙方（全称）： 4 h/ R! a# M+ o" W* k
根据《深圳经济特区物业管理条例》《深圳市停车场规划建设和机动车停放管理条例》，双方经协商一致就（物业管理区域名称）签订停车位（库）（以下简称“车位、车库”）管理服务及相关费用协议。 ' ^, g W9 B* J( C一、车位、车库使用及管理服务原则 $ @9 i# |- q) E3 S& F5 d! E（一）本物业管理区域内车位、车库交由乙方统一进行管理。' t8 G1 e9 J: e
（二）任何单位和个人不得擅自改变经批准建成的车位、车库的功能或挪作他用。 $ Z$ k; d5 i* I+ t+ K0 i（三）本物业管理区域内车位、车库按照《中华人民共和国物权法》《深圳经济特区物业管理条例》等法律规定优先满足本物业管理区域内业主使用。 # s; d' h( `" W* E' Y# N（四）本物业管理区域内车位、车库管理情况接受全体业主的监督。* t4 P2 S+ D5 F6 u
（五）甲、乙双方及业主应严格遵守本物业管理区域内《丰湖大厦管理规约》等相关车位、车库管理制度。 ; _& g4 m( }# }5 l6 @二、车位、车库情况、费用标准及收益分配4 }- V3 q% G. U4 q7 y, B# ^
（一）本物业管理区域内车位、车库总数共个，其中地上个，地下个。
（二）业主按以下标准支付机动车停放服务费 W5 R7 I3 K$ G8 m1.本物业管理区域停车高峰期是指每日的下午点起至次日上午点前，停车平峰期是指每日的上午点起至下午点前。2 C; F9 G/ L2 w8 p, n6 t
各类型停车用户的停车服务费标准如下：' |: N( r% S9 a7 C) {
□固定车位月卡用户，人民币元/每月；& m. v# z! _) V( n0 g1 m- d
□非固定车位月卡用户，人民币元/每月；5 D" D! ^( d' a( M( \3 O
□经登记的内部临时车用户采用： ) [1 J& Q3 x+ C+ P2 F
○按月收费，人民币元/每月；
○按不同峰期收费，高峰期停车收费方案为：；平峰期停车收费方案为：； 8 f& q+ Q* @( k- A$ E- R# U L0 v□外部临时车用户采用：% E. h8 F' U5 f$ u4 [8 i9 A
○定额收费：；+ M6 E$ |" R+ l" g# c1 }' t1 @" P' [
○按不同峰期收费，高峰期停车收费方案为：；平峰期停车收费方案为：；0 D; a$ H2 G& L% Z \
□阶梯收费，用于（○固定车位月卡用户；○非固定车位月卡用户；○经登记的内部临时车用户）,同类停车用户第二辆比第一辆多%；第三辆比第一辆多%；第四辆比第一辆多%； : P# n1 y- [% c% }' P
□连续六个月从未离开本物业管理区域停车场的外部临时车，自第七月起收费方案为：。' P3 j s/ F) L
（以上收费方案为经业主大会表决通过的方案）2 \- v, ~1 r/ H
2.大车及摩托车等机动车停放收费标准见本物业管理区域公示的《深圳市停车场收费标价牌》。 2 L8 c9 ?: f5 N6 P2 f" T9 V3.本物业管理区域只能通过业主大会会议表决来决定是否根据市场调整机动车停放服务费，乙方不得擅自调整。 & }" R4 B$ H0 A" e( l, j0 z. }（三）费用分配 1 t% G4 A; X, E6 Z6 ~1.机动车停放服务费统一由本物业管理区域业主大会进行管理。 * E. c9 O u! S2.如车位、车库收益权属于建设单位的，则按照建设单位与业主大会订立的协议进行分配。 0 ^3 } ~5 S' t( |) ?* ~3.本物业管理区域每年机动车停放服务费总收入约为万元，乙方可从机动车停放服务费中归属于业主共有资金部分按以下为标准收取车位、车库管理服务费： # k) w# Q# ` P# ^% Q/ Q□每月日前在预收的机动车停放服务费中按%的比例提取车位、车库管理服务费。& e. d7 V& R9 p r {
□每月日前在预收的机动车停放服务费中提取万元的车位、车库管理服务费。; d9 v, I( R1 `6 y/ H5 r
三、车位、车库管理服务具体要求% v1 f% l" z& x$ R
（一）乙方应依据《深圳经济特区物业管理条例》《深圳市停车场规划建设和机动车停放管理条例》《深圳市经营性停车场设施管理办法》等法律法规的规定，遵照本合同、本物业管理区域《管理规约》等物业管理制度以及业主大会决议对本物业管理区域车位、车库进行统一的物业服务。 : C! L* X/ i8 E+ I% H6 I, d（二）车位、车库的照明、排水、通风、消防应当符合国家标准和行业规范的要求，乙方应保持前述条件或者必要的设施的正常运转。 - H9 f7 L" J0 F! J4 I（三）乙方应当在车位、车库设置值班岗亭、道闸、监控设备等封闭式安全管理设施。! H' m7 H* r4 u2 x1 |; F/ [
（四）乙方应在车位、车库出入口的显著位置明示停车场标志、费用标准和管理制度。 $ D# {1 T7 }1 f: H（五）乙方负责进出车辆的登记。1 L: ^8 p- ?* T8 e
（六）乙方维护场内车辆停放秩序和行使秩序，疏导停车场出入口交通。" ^& |$ r! W; f: k* \1 o* K
（七）乙方应做好停车场防火、防水等安全防范工作。对装载危险品的机动车，乙方不得同意其进入本物业管理区域停放。* t: {% {, i( c" f
（八）乙方应对临时停放车辆进行登记后方可放行，登记内容包括车主联系方式、到访事项等，以便紧急联络。 7 B4 m) Z0 S- I1 X（九）乙方应执行市公安交管部门制定的停车场管理规定。; ]- S4 B b, u; X+ l) m! G, V
（十）。4 _. j# O# X' ` K/ }. f& G
5 K: t' |9 _9 e2 q% k9 S附件6：（备注:只作为投标单位在投标时，充分了解本小区管理现状的参考，不作为签订合同的依据） . ~2 J1 L' Z7 b0 ] Afile:///C:/Users/ADMINI~1/AppData/Local/Temp/msohtmlclip1/01/clip_image002.jpg : R {! w( h: m4 V D4 D+ l- Y, D Y* p% ~! E p+ o/ v
狗仔卡
收藏
【点赞】
【反对】
显身卡
