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[深圳策] 一个小市民的深圳狂想:华润旧改搁置后,我们收获了什么?深圳莲塘,未来将美到你怀疑人生!

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发表于 2021-10-12 11:46 |显示全部楼层

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深圳景观地产尤为珍贵。
深圳湾周边带。
南山周边
香蜜湖。
银湖周边。
。。。。。。。
这里要么有山,要么临海,要么有湖。
其中房屋价值最高的是深圳湾周边。
有著名的深圳红树林公园景观区,另一方面得益于总部基地的长远规划。
双重利好,最具价值名符其实。

南山前海,已经炙手可热。
深圳西部,如火如荼。
但这并不影响深圳东部的崛起。
深圳鹏城,东西两部就如大鹏的两个翅膀,缺一不可。
东西两部共同发展,齐头并进才是深圳发展的源动力。

说西部好的人太多,南山已经很热。
我来说说罗湖。
确切的说是罗湖一角。
说说深圳的老城区吧。
所谓老树结新芽,牡丹开新花,这才是有趣的事。
梧桐山上远眺罗湖图。

莲塘村.jpg


罗湖,深圳最早的王者,已经沉寂多年。
莲塘,对于罗湖来说,更是毫不起眼。
罗湖已经在历史的洪流之中默默地隐退,失去了往日的光彩。
而莲塘作为罗湖东最隐秘的一角,更是被蒙上了一层厚厚的尘埃。

深圳具有优良自然景观资源的地儿并不多,屈指可数。
罗湖的莲塘绝对算的上一个。
假如我们把前海比如成公主。
那么莲塘好比是一个灰姑凉。
在没通地铁之前,莲塘是安静的,沉默的。
在京基没有开发京基梧桐之前。
在华润没有规划莲塘旧改之前。
莲塘也是安静的,沉默的,姿态也是极为低调的。
可是在莲塘新修建开通了地铁之后。
莲塘,这个东部之角,将迎来曙光,翻开它新的篇章。
梧桐山下的莲塘。
wutong1.jpg







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发表于 2021-10-12 11:51 |显示全部楼层
绝佳的地理位置
先让我们来仔细端详一下莲塘。
莲塘对大多数深圳人来说,似乎等同于隐形。
深圳著名的八大景点,围绕莲塘周边的就占了四个。
梧桐山,深圳水库,仙湖植物园和弘法寺。
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  市民大都知道以上四个。
却可能不清楚有着四大知名景点的地界儿,他的全名叫莲塘。
莲塘三面环山,一面朝香港,地形就像一把圈椅。
风水好,地理位置佳。
但地处偏安一隅,发展所限。
没有通地铁,通口岸之前。
莲塘是一个忍影般的存在。
莲塘的地形。见图。
45665片1.png



莲塘有一条笔直的主干道叫国威路。
国威路上一眼所望便是梧桐山美景。
开门见山,其实是莲塘最好的名片。
从莲塘观看梧桐山电视台。

视野一流,景色绝无仅有,见图。
src=http___www.mdtic.com_zb_users_upload_2020_03_20200317123043_16841.jpeg&refer.jpg

如果说前海湾的摩天轮,深圳湾的华润春笋,罗湖的京基100是所属街区最亮的星。
那么梧桐山顶的电视塔就是莲塘最亮的仔。
而且这个靓仔深圳市最高。
东临碣石,以观仓海。
身在莲塘,以观梧桐。
这个天生就是属于靠大自然赏饭吃的地。
却一直默默无闻。。

莲塘,住家实在是太舒服了。
安静,惬意,空气好,人口密度小,与世无争。
宛如世外桃源。
也一直没有炒作和关注。
但是天要下雨娘要嫁人。
莲塘的发展是时代的脚步。
是深圳东部发展的桥头堡。
是无法阻挡的历史潮流。
既然阻挡不了,何不张开双手。

迎接莲塘新的未来。


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发表于 2021-10-12 12:38 |显示全部楼层
旧改的希望
翻看一下有关莲塘最近的一些新闻事件。
201311月,莲塘口岸开建。
20148月,京基集团开发了莲塘山边的地块,修建了京基梧桐。
20165月,华润集团启动了莲塘旧改规划,立意华润东城。
20173月,莲塘康馨养老东院开工建设。
20185月,国威电子商务大厦竣工,总共23层,至今是莲塘最高的写字楼。
201812月,位于莲塘仙桐路16号的深圳罗湖区中医院莲塘新院正式开业。
20198月,罗湖区中医院莲塘新院正式命名为:上海中医药大学深圳医院、目标创建三甲医院。
20204月,东海富汇豪庭项目动工,周边有规划建所全日制小学。
20206月,景福花园片区棚户区改造工程动工。
20208月,莲塘口岸完工,正式投入使用,但因疫情影响,流量受限。
莲塘口岸图。
莲塘口岸.jpg


新闻里可看出些端倪。
2013年到20208年的时间,莲塘一直在堆积利好。
但却一直没有启动大的旧改项目。
个人认为,景福花园被剔除“莲塘统筹旧改”。
景福花园片区棚户区改造工程动工的消息。
标志着华润集团莲塘旧改正式搁置。
华润旧改办公室也已撤销(右图)(网友仙梧人家拍图)。
171518881341.jpg
图34534特瑞特片1.png
                                

明眼的人应该已经发现。
景福花园安居项目已经打乱了华润东城原有的蓝图规划。
就算未来华润重新启动莲塘旧改,规划蓝图也需要做大规模调整。
华润集团项目搁浅,具体原因我们无从了解。
但此时的莲塘已经向世人展示了它极具魅力的一面。
华润、京基两大超级金主竟然统一眼光看上莲塘这个小地方。
这是意外吗吗?不是的,我认为这是必然的。
华润东城项目效果图。见图。 171519325342.jpg

图34534522片1.png

景福现在棚改项目实际效果图是这样的。
63d9f2d3572c11df7a8b40699a49f0d6f603c29c.jpeg


但凡看华润新闻的人就可以了解,华润有太多旧改的项目。
旧改的搁置,战略上的调整,实在再正常不过了。
既然华润旧改已经搁浅了。
莲塘的未来在哪里?
莲塘还有发展吗,旧改还有希望吗?
个人认为有,而且希望就在前方。

2021年1月份,莲塘地铁正式开通。
地铁的开通给了答案。
地铁开通对于莲塘的发展来说是极为重要的。
可以说是重生蜕变的开始。

莲塘从口岸开建到地铁开通,除了华润推出的旧改方案之外,莲塘一直没有大动作。
在这么多的利好面前,莲塘一直没有大的动静。
甚至任何旧改小项目的消息也没有,这正常吗?
我认为是不正常的,但又是正常的。
大旧改不来,莲塘按兵不动。
不是不动,是等待时机。
有一点可以解释,那就是莲塘铆足了劲,再憋一个大招,下一盘大棋。





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发表于 2021-10-12 13:10 |显示全部楼层
              旧改一定会到来
为何我认为莲塘旧改一定会到来,我们先分析一下莲塘符合旧改的条件有哪些?
首先莲塘地块集中、平整、易于改造。
其次,建在房屋属性简单,整体以农民房为主,民用住宅不在少数。
楼房大多都是九十年代的老房子,小部分地块为工业用地和厂房。
高楼大厦数量小,便于重建。

麻雀虽小,五脏俱全,而且样样精品。
商超、医院、学校、公园、面面俱到。
相互之间距离也不远,东湖公园、梧桐山、深圳美术馆、养老院、罗湖体育馆等配套。
教育方面也有亮点,拥有全年龄段的多所学校,其中罗湖外语学校是区重点学校。
罗湖外语学校初中部。
src=http___edu.chachaba.com_Uploads_2019-07-08_5d22ff04770d3.jpg&refer=http___ed.jpg


深圳莲塘康馨养老院(在建)。
深圳莲塘康馨养老院2.jpeg

加上莲塘自然环境优越,空气清新,鸟语花香。
实在是居家旅游之必备之良品。
同时也是旧改千里挑一的好苗子。

以上我认为是莲塘的先天条件。

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发表于 2021-10-12 13:14 |显示全部楼层
莲塘的后端条件是人口。
后天条件就更为可观。
莲塘隐性巨大的流动人口,将会是莲塘未来最重要的生力军。
这些隐形流动人口有哪些呢?
其一,水库绿道骑行者,登高望远的远足爱好者。。
莲塘周边有深圳数一数二的深圳水库绿道。爬山远足的登山爱好者;
别小看这些数量,每逢节假日登梧桐山的人、那一个黑天盖地,人满为患。
其二,来参观旅游的各路佛教旅游爱好者。
弘法寺拜佛朝圣队伍就是一大景观,节假日同样人满为患。
其三,参观仙湖植物园的观光客,节假日人满为患。
其四,节假日去盐田海边沙滩的观光客,节假日更是人满为患。
不要问我去盐田跟莲塘有啥子关系。
你去一趟盐田大梅沙,来回两趟都必须经过莲塘。
你说有木有关系呢。
梧桐绿道。
梧桐绿道.jpeg


节假日的仙湖入口。
820_ChwFkWBfSFiADeb-AAYNFYfsliI158.jpg


弘法寺香客。
src=http___www3.shenzhentour.com_rooufiles_gather_A_ADMIN_1385349341583NdBbor.jp.jpg


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发表于 2021-10-12 13:16 |显示全部楼层
节假日梧桐山的人流。
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节假日的大梅沙。
src=http___images.china.cn_attachement_jpg_site1000_20150503_7427ea210c5416afa23.jpg


莲塘,没有人气吗?
来来往往那么多的人,这些流动人口可不同于莲塘常驻人员。
他们更多是来自于深圳市乃至于全国的观光旅游客。
数量何止百万,千万。。。
可是莲塘,有名气吗?
这个还真没有。

因为不出名。
人们记住了周边的名字,唯独没记住莲塘。
那莲塘为什么不做宣传呢?
莲塘自己没有忠实的粉丝,没有粉丝打卡地,没有粉丝追捧。
就算宣传又有什么用呢?
莲塘现在本身就是没有任何亮点啊。
你一排排的农民房,一间间矮矮的老旧厂房,一栋栋没有特色的住宅区所组成的莲塘。
人家如何成为你的粉,知你的名,拿什么来宣传你呢?

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发表于 2021-10-12 13:18 |显示全部楼层
如果旧改后的莲塘。
能充分考虑承载这些隐性流动人口。
良好的引导这些隐形人口在莲塘短住乃至于消费。
莲塘即使没有互联网产业的带动,也能盘活整个莲塘的商业发展了。
所以个人认为承载来往于莲塘的流动人口。
必将是莲塘未来的发展崛起最重要的依托。
留着了人,就留住了根。
因为有人就有江湖。
有人就有未来。
未标题-1.jpg

所以,莲塘根本不用担心有没有发展的问题。
而是要考虑如何规划好莲塘,让莲塘更有魅力的问题。
也根本不用担心会不会旧改的问题。
而是重点考虑如何规划、发挥更大能效的问题。
同时发掘莲塘特色,吸引更多路人粉的问题。

所以本人认为, 莲塘的旧改一定会到来。
而且前景是不可估量的。
莲塘的旧改也将是未来莲塘发展的风向标。
如果华润不来,后续承接旧改的,会花落谁家?
让我们拭目以待。


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发表于 2021-10-12 14:05 |显示全部楼层
      耀我国威,盛世莲塘
莲塘的特色在哪里?
在未来的街道里。
个人认为莲塘有一条极具商业开发价值的步行街:国威路。
常驻莲塘的人最大的感受就是莲塘巴掌大的地。
被一条横贯东西的主干道国威路一分为二。
这条路不仅直,而且是有爬坡。
一路爬坡,一路向上,直通梧桐山。
路名也好,国威,寓意国家向上,国富民强。
在没通地铁之前,这条路窄小昏暗。
地铁开通后,路况大为改观,已不见当年穷酸相。
我们来对比下,地铁开通前后莲塘路况的一些具体变化。
地铁开通前的路况见图。
国威路.jpg
国威路2.jpg


src=http___cdn.baletoo.cn_Uploads_housephoto_0_0_oss_5aae08138a3de.png@!blth&ref.jpg






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发表于 2021-10-12 15:14 |显示全部楼层
地铁开通后的路况。
3453453452图片1.png
图456456456片1.png

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发表于 2021-10-12 15:14 |显示全部楼层

现在的国威路况美观大方,焕然一新。
感觉很不错,可是我认为,未来如果能做成步行街,会更不错。
只是街边建筑大都陈旧,很不和谐。

想象一下,国威路步行街的模样,见图。
src=http___www.hkaohua.com_upfile_Editor_20181226_201812261029537272.jpg&refer=h.jpg


未来的莲塘步行街,商业与繁华并存,现代化与民族性共舞。
前期可在现有街道的基础上稍加改造。
预留步行路段,增加步行街特色。
让现有主干道部分成为步行段。
开发横行车道,地下停车场,把莲塘区内车流引入横行辅道。
莲塘地就那么大,只要规划建设好充足的地上地下停车场。
人们停车后步行也累不到哪儿去。
这样做可以缓解莲塘停车难的现状。
同时汇聚主干道人流,增加莲塘客的活动空间。
这样一来,国威路发展步行街就有了条件基础。

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发表于 2021-10-12 15:17 |显示全部楼层
为何建议要把国威路打造步行街呢?
打造步行街有两个很大的好处。
第一,莲塘街道有限,而国威路又是观山景最好的城市街道,条件独一无二。
第二,宣传莲塘,提升莲塘知名度有了自己的资本。
梧桐山,深圳水库,仙湖,弘法寺四大名景毕竟是属于深圳市的,确切说是罗湖区的。
莲塘只是顺带沾光而已。
但是如果国威路步行街打造好了,声名在外,则完全不同。
国威路可是莲塘自己的亲儿子。
莲塘自己未来能否雄起,就看国威路是否繁荣昌盛了。

除此之外,还有另外一个思路。
莲塘发展如果顺带打上民族特色。
着力发展成为深圳汉服取景的网红地。
充分满足少男少女们穿汉服拍照留影的渴望。
随着国力的发展,汉文化兴起,越来越受年轻人的喜爱。
而深圳适合穿汉服取景的街道并不多。
莲塘景点多,如果能在这方面做出特色。
将会有事半功倍的宣传效果
汉服少女。见图。
src=http___inews.gtimg.com_newsapp_match_0_11997973137_0.jpg&refer=http___inews..jpg

漫步在国威路上,边吃美食边赏山景会会是怎样的一种的用户体验呢?
如果说深圳东门步行街是一位杂耍的女汉子。
那么莲塘步行街就可以成长为江南婀娜多姿的小女子。
女汉子宏大霸气,小女子秀气多情。

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发表于 2021-10-12 15:19 |显示全部楼层
                  宜居特色
莲塘的特色在哪里?
还在未来旧改后的房子里。
莲塘,论拼地,面积有限,有山阻挡。
论招商引资,莲塘没有大的实业基础。
论科技发展,比其他科学园,小的不只是一点点。
所以莲塘最好的牌面是拼景观、拼房子。
莲塘住宅的价值需要重新评估。
在最宜居的地,建最漂亮的房子,做最舒服的住宅,卖一个最好的价钱。
地理旅游资源这么好,老天都赏饭吃了。
为啥不充分发挥利用?
建宜居的山景豪宅,吸引成功人士入住。
建有山景的高端写字楼,吸引高科技互联网公司入驻。
结合良好的生态自然资源优势。
把莲塘打造成为办公、商务、住家、休闲养身的福地。
适当利用,择优发展。
                  


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发表于 2021-10-12 15:22 |显示全部楼层
交通升级,
当然这样还是不够的。
个人认为还有两个大问题要解决。
一个是交通改造,另一个就是区域特色。
交通解决人口引流、吸流的事。
区域特色解决人口沉淀的事。
这两个事情妥善解决了,莲塘大发展就好办了。
整交通,要想富,先修路。
莲塘地铁虽然通了,但公交、私车进出行依然受阻。
为何?因为莲塘出入口实在是太小了。
这两个出入口直接连通莲塘的大动脉罗沙路。
一个出入口点在畔山路和罗沙路的交汇处。
另一个出入口点在鹏兴路和罗沙路的交汇处。
罗沙路实景。
src=http___p4.itc.cn_q_70_images03_20201026_86e9fe65eb9e49bb9d391224b63ea452.jpe.jpg
未标题-4.jpg







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发表于 2021-10-12 15:23 |显示全部楼层
车辆进出莲塘,高峰期经常堵塞在这两个点上。
拍个照片看看就一清二楚了。
罗沙莲塘跨线桥出入口图:
未标题-2.jpg


罗沙仙湖立交桥出入口图:
未标题-3.jpg


所以要解决莲塘车量出行的问题,未来就需要改造升级这两个出入口点。
最大限度打通和罗沙路的连接,才能充分承载来自罗沙路的人流车量。
解决方案建议:就是两处各再建一座立交桥,增加并行出入口。
形成地上桥上双车道,扩大出入口的排量。
改造前真实图。
未标题-5.jpg
                                    
改造后效果模拟图。
未标题-5c.jpg


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发表于 2021-10-12 15:26 |显示全部楼层
                         莲塘旧改狂想曲
山景自然景观点不仅是莲塘的名片。
也是罗湖的,更是深圳的名片。
前面说了莲塘最好的街边观景点在国威主干路上
莲塘发展规划要充分考虑景观规划,在房屋布局上和景观利用能做到最好。

今年建设规划的东海项目,景福花园棚改项目。
特别是景福花园棚改项目,这里本身占据了莲塘最佳梧桐山景观赏点。
规划的房屋布局完全却没有充分利用观景价值。
住宅朝向直接沿街布局,南北朝向,观山美景完全舍弃实在是太可惜了。
本人仔细观赏过华润旧改华润东城的更新方案。
旧改计划非常宏大,空间规划上面亮点很多。
充分考虑了对空间上的利用,以及与环境的有机结合。
如果能真正落实对莲塘来说,当然是最好不过。
但此方案中有个疑问一直在思考。
莲塘一定要建设那么多高楼吗?
遮挡景观不说,高楼后续的安全问题也是需要慎重考虑的

莲塘部分路段观景虽然被国威电子大厦,景福花园项目,东海项目等新高楼有所遮挡。
但任然留有较大的观景区域,改造空间还是很大。
华润旧改计划既然搁置了。
本人尝试着幻想描述一下我心中想象的旧改方案。

现在莲塘最好的观景地快是哪里呢?
个人认为就在深圳外语学校初中部周边、第一工业园所组成的区域内。
此处也是莲塘地铁站站点,现如今莲塘正中心的位置。
我对莲塘未来中心的想象空间,就从此开始。

下图可充分说明问题。
图为谷歌的实景地图,电视塔在莲塘的东北角度方向。
具备观景较多好的主要体现在1,7,3,8,5地块。
1为东海项目,新建的高层还没竣工,3为景福棚改项目,也是高层。
剩下最好的观景地块就在第2,3,6地块上。
莲塘中心即拟定在地块2,4上。
未标题-8c.jpg



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发表于 2021-10-12 15:29 |显示全部楼层
莲塘中心
莲塘中心,分一个中心,两个点。
莲塘中心即一个标志性观光酒店为中心。
两个点即互联网商务办公区,高尚观景住宅区两个区间。见图。
未标题-10.jpg




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发表于 2021-10-12 15:34 |显示全部楼层
酒店参考图(图片来自网络)。
酒店中心1.jpg







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发表于 2021-10-12 15:37 |显示全部楼层
商务中心参考(图片来自网络)。
商务.jpg


高尚观景住宅参考(图片来自网络)

src=http___5b0988e595225.cdn.sohucs.com_images_20180222_ec0d586da152485aa0f47ee7.jpg

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发表于 2021-10-12 15:40 |显示全部楼层
以酒店中心为圆心,两个基本点相围绕,形成扇形区域,主打以观山朝向布局。
莲塘商务酒店中心,以标志性的建筑外观为特色。
顶层360度观景大视野为主打,营造一个高端的五星级酒店。
酒店造型美观大方,独具一格,与梧桐山电视塔景观遥相呼应。
打造莲塘最高建筑,成为莲塘区块的新地标。
莲塘地标的出现能大幅度提升莲塘的品位和招商级别。
也将是莲塘招商引资最闪亮的明信片。

互联网办公区间,则与现在的国威电子大厦结合一起,错落有致。
周边围绕高尚住宅社区,住宅和办公大楼同样主打观山设计为主。
莲塘其他区域则分为两个基础版块:山景景观版块和住宅版块。
见图:
未标题-15.jpg

山景景观版块主要以畔山路为分割线。
畔山路东面山边的坡型住宅区域。
这里以别墅和高尚住宅为主,现有医院及建设中的养老院和学校。
加上后面新建的京基云景梧桐,东方凤雅名苑等新楼房加持。
整个山坡已开发区域已经和梧桐山景融合一体,成为了山景中的一部分。
在地铁开通的路面景观改造完成后,揭去以往树木阻挡的面纱。
逐渐露出了她美丽动人的脸颊。
这部分山体景观旧改的可能性很小,新开发土地的可能性较大。
城市面貌可以细细耕耘。
后续在绿化上,路面布局上下足功夫。
打造成空中花园并不遥远。
面朝梧桐,春暖花开。
使其成为真正天人合一的良好生态景观区。

休闲住宅版块位置主要在仙湖地铁站周边,主体以休闲、旅游、住家、购物为主。

可规划大型的购物中心与休闲广场。

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发表于 2021-10-12 15:41 |显示全部楼层
休闲散步中心
莲塘国威路起始板块和绿道,体育路,莲塘口岸,罗沙路,消防中队路形成闭环,道路两旁种植樱花等各色花型观光树种,形成休闲散步中心。
休闲散步中心也即休闲绿道。
畔山路,登云道,攀岩路,梧桐体育公园,梧桐山地铁口,畔山花园路同时形成第二个闭环,辅以山路美景为看点,与国威路构成两圆一横的休闲漫步版块。
这样一来,莲塘口岸,仙湖,东湖公园,梧桐山登山口充分打通串联了起来。
充分把人流引向国威路主干道。
休闲散步中心见图。
未标题-15.jpg
莲塘,赢在未来。
人怕出名,猪怕壮。
莲塘,还不出名,所以宣传和推广是必要的。
这样才有更多的人慕名而来,而不会莫名而去了。
如何宣传莲塘呢?
个人认为有很多办法。
其一,推广莲塘。
可制作莲塘宣传手册,介绍莲塘的历史,莲塘的景色、莲塘口岸及莲塘周边各景点。
其二,在植物园公园里的人行道上,在弘法寺的路上,在莲塘的标志建筑前,国威路步行街上设立广告牌宣传莲塘。
其三,建立莲塘发展特色墙,挖掘莲塘的前世今生。
其四,在莲塘主街道上,重点扶持和发展特色的斋饭食堂,建设佛教用品商店。
其五,定期举办活动,让佛教爱好者和旅客在莲塘有更好的活动形式。
其六,更新拓建梧桐山电视塔的夜晚灯景,使其在夜晚璀璨效果更突出。
其七,打通仙湖地铁口和莲塘地铁口的地下通道,建立地下步行街。
让来往经过莲塘站的地铁旅客,体会莲塘地铁站的繁华和魅力。
吸引他们停下脚步,迈入莲塘。
。。。

最浅的旅行带来最大的悸动。
一抹山景遇到最爱他的人。
有山,有水,有生活。
有滋,有味,好人生。
来莲塘,体会莲塘,爱上莲塘。
让更多人沉醉在梧桐山下清澈确悦的阳光里。。
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