关于深圳市龙岗区吉华街道青青家园问题反馈

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一、        青青家园小区概述
青青家园（又名大靓统建楼）是大概在2003年前后由大靓村委和个体开发商联合开发，名义上开发商是大靓村委，实质是个体老板通过各种关系运作拿到的集体土地开发。对政府方面号称是集资建房，对外销售时完全是按商品房模式销售，且绝大部分购房业主都为本市工薪阶层及工程退伍老兵等，而非村集体居民。
小区分为一期、二期，共约有1500套房。政府给的房产证是绿本，就是是俗称的“小产权房”，但小区特殊之处在于小区每套房都有各自的房产证，而不是传统意义上的“大本”房产证。
目前小区物业管理是由个体开发商留下的物业公司管理。
二、        小区存在历史问题
1、        售房时的虚假宣传
售房时一直给购房者宣传5年内必绿本转红本，利用购房者对政策了解的不对称性，把此房性质和当时深圳市正绿转红本的福利房概念混淆。
边卖房边修改小区建设规划，把很多承诺的公共绿化地带及公共设施修改，减少小区公共面积和公共设施，利用各种办法增加小区整体房屋套数。
2、        售房时乱收费
在一些代收的小区收费上，涉嫌乱收费，如燃气费，每户收2800元，并一再强调是代收，但后来我们了解到燃气公司实质只收了800元。
3、        售房后个体开发商乱改小区
在小区房屋售完之后，开发商（管理处）把小区很多地方的一楼停车位、休息位等架空层封围起来，变成了一套套房（复式房），对外出售，且这些房竟然有部分还得到了房产证（通过房号都能看出特殊性）。
把小区一些承诺的公共设施和公共区域全部划到个体开发商自己或家属名下，对外出租收费。经过统计目前划到个体开发商自己或家属名下房屋有上百套之多。
4、        个体开发商遗留下的管理处在小区指手遮天，致使小区成立业委会困难重重，其间更涉嫌官商利益输送
从小区建成业主入住之日起，小区业主就和个体开发商遗留下来的管理处矛盾重重，小区很多公共权益及公共收费多年未曾公示。小区业主前后发起了5、6次成立业委会，以便规范小区管理，但每次到了关键点业委会筹备组或候选人都会受到来自各种威胁、收买，并最后瓦解我们成立业委会的组织。
在此过程中我们严重怀疑地方工作站和街道办个别关键工作人员助纣为孽，拉偏架，有贪腐嫌疑。
三、        最近一次成立业委会问题概述
最近一次业委会筹备成立是2019年7月份启动的，原定2020年2月份开始投票。中间历经政府负责人调动、疫情影响，一拖再拖，直到2020年6月才又按照2020年3月1号开始实施的《深圳经济特区物业管理条例》继续，其间一直由街道及社区主导筹备组来筹备青青家园首届业主大会。适用的法律是按照“双过半”（物权法）参会人数执行实施（选票上明确有说明），推动整个投票方案。
2021年1月14日（离投票截至期2021年1月18日只剩4天），在我们的投票数预估超过公示的选举办法的“双过半”票数条件时，我们筹备组业主成员向政府询问开票流程时，街道办物管科欧副主任（女）、筹备组组长即街道办人员黄小诚突然提出需要2/3以上业主参与才能开票。理由是要按《民法典》规定的“三分之二”参会人数来。
我们为什么会这么纠结这个投票数？
小区总共就近1500套房，户数大概是1100多户，其中个体开发商及其家属名下就有几百套。此外这些年我们小区还有一部业主实在不能忍受小区管理把房卖了（只是卖房，不能过户），而后来接手的新业主（所谓二手房业主），政府又判定没有投票权，只接受委托投，但已卖房业主很多又不配合。致使我们真正能极限争取的业主投票也就是800左右，离政府按最新要求数量还有一些差距。
简单的说，就是按2021年生效的民法典的要求，我们要成立业委会需要903票，而按照物权法的规定我们只需要700票就能成立。
此事一出我们筹备组业主成员和义工就向街道办提出了强烈抗议，要求按照物权法规定执行。街道办贴出的公告，以及会议都是按照物权法规定走的流程和宣传。到目前为止相关负责人还是没有明确反馈我们。
四、        社会思考
1、适用法律问题
类似青青家园这类小区在深圳不在少数，它们适用的法律何在，难道政府一直要让它们象地下沟的老鼠一样在灰色地带存在吗？随便一个人只要去查查龙岗区政府信访卷，应该都知道，青青家园绝对是一个信访常客。这不是在浪费所有社会资源吗？
2、民生问题
青青家园小区所有业主都有一个共同感受“一入青青家园深似海，从此维权无尽时”。小区没有建成时可能是违法问题，但这么大一个小区在政府眼皮底下建成，并且都入住了，而且入住的都是深圳市最基层的公民，他们买这房最基本的思考就是为自己家人按个窝。这已经是民生问题了，政府不应该避而不见。
3、基层政府作为问题
我们小区问题，基层政府一直都非常清楚，但为什么我们业主想争取有限的自治会这么难。明知目前管理处问题重重，视而不见，真不知是不作为问题，还是有其它渎职、腐败问题。

深坛新闻主播

龙岗区吉华街道办事处授权发布：
　　关于居民在“深圳论坛.我说深圳事”反映的问题，现将有关情况答复如下：
　　关于参会人数及参会比例适用《民法典》的问题：2020年3月1日新的《深圳经济特区物业管理条例》施行。2020年6月，按照新的《深圳经济特区物业管理条例》，青青家园业主委员会筹备组人员调整，成立新的青青家园业主委员会筹备组，后续相关程序均按照新的《深圳经济特区物业管理条例》执行。青青家园第一次业主大会会议的召开从2020年12月19日开始至2021年1月18日结束，即业主大会的召开持续到民法典施行后。根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》（法释〔2020〕15号）第一条第三款之规定，民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。综上，青青家园业主委员会筹备组应按照《民法典》第二百七十八条规定执行，业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。

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一米阳光668

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zxzzs

不作为

李冰儿

确实应该好好整治了

李冰儿

顶

Arsix

你好，我也是青青的业主，不过近两年没在深圳，有业主群吗？希望可以尽一份力。

EIKO

太他妈烂了，布吉！全中国最烂的街道办
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