深圳一楼盘现“霸王合同”：房贷办理不成将收74万元违约金？律师支招：可反诉

深房大亨

近日，宝安区清平华府准业主向中房君爆料，签约购房合同时，合同前21页正文不给看，补充协议共计23页要求每页签字，共计签了150多个名字。



签署完才发现，开发商方面规定办理房贷若90日后不成功，将收取最高74万元违约金；并公然规定运动场所、车位等公共场地配套设施所有权及经营收益归开发商所有。



针对此情况，律师支招，购房者无法履行合同，遭到开发商起诉时，可反诉开发商。


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合同正文不给看

补充协议要求每页签字？



临近年底，各开发商加大开盘销售力度，越来越多的购房者顺利上车，然而，在购房签约过程中，准业主们所遭受到的不平等条款也越来越多。



近日，李女士就向中房君爆料她遇到的这件糟心事。



据李女士介绍，最近在深圳四处打新过程中，看中宝安区沙井街道的清平华府小区，12月11日通过公证摇号获得购房资格，12月13日在宝安区石岩长丰花园酒店，顺利选到心仪的房源。



据了解，该小区备案共计693套住宅房源，1877批次购房者认筹，选房中签率为36%，包括李女士在内的多位购房者原本感到十分欢喜。



据李女士回忆，12月16日，她前往小区售楼处签订购房合同，正文部分前21页她并没有看到合同正文内容，22页至44页的补充协议被要求每页签字。



由于首次购房经验不足，在开发商置业顾问的一路引导，并未告知详细购房合同以及补充协议具体内容的情况之下，包括李女士在内的多位购房者签署了所有内容，共签了150多个名字。



办理房贷若90日后不成

收取最高74万元违约金？



然而，随后在业主微信群交流时，才发现补充协议中部分条款内容完全属于“霸王条款”。



买卖合同第六条[付款方法及相关处理]的修改与补充中提到，“保证贷款银行在买卖合同签订之日起30日内发放全部贷款到出卖人的账户，否则视为买受人未按约定时间付款”



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买卖合同第七条[买受人逾期付款的违约责任]的修改与补充中提到，“买受人未按约定付款的，每逾期一日，则买受人应按购房总价款的万分之一向出卖人支付违约金；



逾期超过六十日，则出卖人有权解除买卖合同及本补充协议，且买受人应当向出卖人支付购房总价10%的违约金。”



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据了解，该小区开发商为深圳市昌益祥投资有限公司，户型建面约69.8-130.4平方米，均价约5.2万元/平方米，总价区间在338万-740万元/套。



由于目前正值年底，银行放贷放款额度不足，在30天内取得银行贷款，在大多数购房办理放贷过程中，基本上是不可能完成的。



购房合同签订30日后，若房贷业务办理不成功，根据购房面积大小，该小区已签约的购房者需要每天支付338-740元不等的违约金。



签合同90日后，房贷仍然未办理成功，则要支付33.8万-74万元不等的违约金，面对如此“霸王条款”，包括李女士在内的多位购房者均表示，根本无法接受。



据李女士所在业主微信群，有其他业主表示，签约补充条款当天已发现内容不妥，向置业顾问提出异议时，开发商方面提出如不签约，前期缴纳的50万元定金不予退还。



由于深圳市房产供需失衡局面，开发商处于优势地位，在此种情形之下，众多主业主表示，只能“被开发商牵着鼻子走”。



补充协议公然提出

车位等配套设施所有权及经营收益归开发商？



除了办理房贷所涉及的“霸王条款”之外，清平华府准业主还发现，对买卖合同第四条[建筑物区划内共有部分权利的约定]的补充中提到，



“楼宇架空层、露台、外墙面、屋顶、公共通道、楼梯、电梯、立柱以及楼宇外的道路、停车场等公共场地及部位的使用权、广告发布权及由此产生的经营收益属于出卖人。”



“本项目地块上建筑的运动场所、车位等建筑物设施或其他配套设施，其所有权或使用权及由此产生的经营收益属于出卖人”

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律师支招：

遭开发商起诉，可反诉



对于上述补充条款的内容，广东华商律师事务所周争锋律师认为，依据《民法典》第273条、第274条的规定，建筑物的屋顶、外墙面、屋顶、公共通道楼梯电梯立柱以及内外庭院外墙面，规划的道路、绿地等其他公共场所和设施归业主共有。



第275条的规定，建筑区规划内的车位，开发商和买受人可以约定归属。第276条规定应优先满足本小区业主使用。



《民法典》第282条规定，业主共有部分产生的收益在扣除合理成本后，属于业主共有。



开发商在预售合同中约定，业主共有的财产在房产出售给业主以后，开发商仍然有该部分使用权和受益权，这显然是不合理的。



依据《民法典》第497条第3款，提供格式合同条款的一方排除对方主要权利的，为无效条款。



此外，针对房贷办理所涉及的补充条款内容，周律师认为合同整体是成立并生效的，只是某个条款无效或者对购房者不发生法律效力。



但某些条款无效或不发生法律效力，判断权在于司法机关，不在于开发商，也不在于购房者。



当购房者实在无法履行合同约定，开发商依据条款进行起诉，购房者可以反诉开发商主张合同条款无效，或者抗辩合同条款不成为合同的内容。



市场监督管理局

与住房建设局“互踢皮球”？



目前，针对该事件，包括李女士在内的业主已向深圳市住房建设局、深圳市市场监督与管理局进行投诉反馈。



深圳市市场监督管理局宝安监管局通过政务短信平台回复称，根据《商品房销售管理办法》第五条、《深圳经济特区房地产转让条例》第六条、《消费者协议保护法》第三十二条等有关规定，你反映的问题不属于我局管辖，建议你直接向市住房建设部门反映或通过司法途径解决。



此外，关于公共场地所有权问题，深圳市市场监督管理局认为不属于管辖范围，同样建议向住建局反映。

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而李女士通过电话向宝安区住建局进行求助并投诉，得到的回复是找市场监督管理局。李女士认为，目前两个相关政府部门处于互相推诿，“互踢皮球”的状态。




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