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开发商自制“红本”以租代售套路300购房者涉资10亿 住建局：未发现违规！
开发商虚假宣传的诱导，最终买房变租房，几百万元“租”来一套没有产权的房屋，期待中的户口、学位等全打了水漂。很多家庭并不富裕，承受着高额的房贷，却买来一套高价的出租房，真是血本无归、欲哭无泪！
开发商的行为是否涉嫌以租代售，以及开发商涉嫌以虚假宣传手段欺骗购房者签订的租赁合同是否有效，是否可以解除。
国企长安 三百户被“套” 涉资近十亿元
2019年9月19日，深圳市住房和建设局发布《关于规范产业用地租赁市场稳定租赁价格的若干措施（试行）》，产业用房租赁价格不高于最近年度发布的租金指导价格，严厉打击出租人违规转让或以“以租代售”等形式变相转让行为和通过签订阴阳合同等方式规避监管、侵害承租人权益的行为。
但涉事的鸿x新都开发商深圳鸿x创建似乎没有把这一规定放在眼里，以租代售的违规行为一直在销售房产
当时售楼部的场景设置、销售现场气氛与其他楼盘并无二致，还有打彩蛋的例行节目。售楼小姐也是口口声声鼓动他们看房买房，却只字不提租房字眼。
在鸿基新都商务大厦，“售楼中心”（后改为“体验中心”）里，楼盘沙盘、户型样板一应俱全，样板模型旁的铭牌上标注着“以销售/买卖合同为准”（后被撤走）。销售人员与购房者的微信、短信互动资料及网上宣传资料均显示为房屋销售。
很多人在这样的宣传攻势下交了购房款，但当他们支付完全款之后，开发商拿出的并非购房合同，而是其单方面拟定的《深圳市物业租赁合同书》，租期为20年，期满后再送20年。该合同甲方主体为深圳鸿x创建投资有限公司。
当即对合同性质向售楼人员提出异议，为何明明是买房却只能签订租赁合同？鸿x新都售楼处销售人员当时的说法是，因为鸿x新都只有《土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》等四证。与正规商品房唯一的区别在于，该小区并没有获得住建部门批准通过的《商品房预售许可证》，不能明着卖，为了规避政府监管只能“以租代售”。
售楼人员又承诺会给到他们一个“红本”。购房者以为开发商鸿x创建所谓的“红本”即不动产权红本。然而，没想到最后给他们只是一份由鸿x创建出具、由中国长安汽车集团“见证”的自制《房屋使用权证》“红本”，两个单位均盖了红章。
业主们认为，从头到尾，就是开发商精心设计的一个骗局，这张所谓的《房屋使用权证》只是骗局中的一个道具，没有任何实质意义，掩盖不了开发商以租代售的违法事实。
事件“爆发”骗局的揭露当小区业主入住后，有个别的业主因为销售人员承诺房屋可以用于小孩积分上学，去申请学位时，发现这个鸿基新都小区，属于无法申请学位的房源，连小产权，农民房都不如，所以小区内21户业主联名率先投诉到龙华区住建局，龙华区信访办。不知是否迫于政府职能部门的压力，鸿基新都小区所属辖区观澜街道，新澜社区在鸿基新都物业群于2020年8月7发出“温馨提示”，明确告知所有购房小区业主是租赁房产，并不是买卖，大家才如梦初醒，方知上当受骗，从而爆发小区内维权。
面对数百余住户的集中维权，开发商声称，“与购房者签订租赁合同之前，已经口头告知支付款项仅仅获得项目40年（满20年，续期赠送20年）使用、租赁居住权，而不是对小区房屋的产权所有形式。”
业主们坚持不懈地反映诉求后，包括当地媒体进行了曝光，问题并没有得到有效解决。期间，开发商鸿x创建出具过一个没有盖章的《关于鸿基新新都商务大厦的调解方案》。方案提出两个选项，一是业主继续长租大厦的公寓，由x汽车集团深圳投资公司与深圳鸿x创建公司共同为业主出具一份《承诺书》，承诺业主们20年租期到期后，保证免费赠送20年，期间不会转让业主房屋的使用权。第二个选项是有条件地退房。
但业主们并不认可这个《承诺书》，因为首先它混淆了概念，业主们并不是冲着租房来的，他们的目的是购房，是有产权，有真正红本本的房产证！
何况这个承诺书并没有任何法律保障。因为按我国《合同法》第214条规定，“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。”也就是说中国的租赁备案合同最长只有20年，开发商鸿润创建承诺赠送20年的租赁权，法律意义上来说目前是无法得到保障。
有业主按第二选项找开发商退房，但基本上找不到人，《调解方案》变成一纸空文。
多次受骗的业主们的怒火再次被点燃。
其诉求是：要求退房、退款，如有分期或者贷款情况，则还需要退还这期间的房贷利息，并进行赔偿，其中包括巨额的装修成本。
买房变租房 月租1 万3千元 天理何在？我们是奔着买房来的，现在变成了租房。合同是被开发商售楼人员诱导和欺骗下签订的合同，根本不是业主们的本意。即使是租房合同，也是显失公平，这样高的租房价格，而且一租二十年，我们怎么会签呢？
交订金时看不到合同，等看到合同不想签时，订金又不能退。合同是被逼着签的。合同签订之后，有业主们提出退房退款，如果解除合同，按照合同条款，业主们要支付鸿x创建公司房款20%的违约金。这让无助的业主们十分苦恼。
鸿基新都300万左右的房子，周边同面积房屋的租金约在3500-7500元一个月，而鸿基新都该房型，以20年租期计算，每个月租金为12500元，这还没有计算高额的利息。合同虽然在，但是与购买的初衷完全出现了偏颇，不符合人的思考行为。
众多购房者表示，“如果一早被告知该小区只是长租公寓，根本不会考虑花费数百万元购买。目前签订的租赁合同，一没有学位、二无法进行抵押融资、以后如何卖房也存在各种未知数。即便是购买小产权房，也比买这里有保障。”
鸿基新都地块涉嫌违规转手经营根据深地合字（2010）1093号《深圳市土地使用权出让合同书》补充合同一第六条规定，中国x安汽车集团深圳投资公司（丙方）在受让中国长安汽车集团（乙方）从深圳市规划和国土资源委员会宝安管理局（甲方）所取得鸿基新都所在地块后，不得转让本地块使用权，但事实上x安集团深圳投资公司却违规将土地转租给深圳鸿x创建投资有限公司（丁方）开发建设，项目名称为鸿基新都。鸿x创建公司又分割以租代售的方式卖给购房者。
据开发商公开的宣传资料显示，鸿基新都总用地面积4.2万㎡，总建筑面积约16.4万㎡。项目从功能上分为南北两大区域。北侧为酒店区，兴建有高档酒店及商务配套。南侧由6栋高层围合两个大型庭院式商务公寓区。
业主们质疑说，如果土地转让协议中明确该地块应该由中国x安汽车集团深圳投资公司自行开发，而转让给其他公司开发是违反协议规定的，政府该如何处置？一个违法建设的项目，如何保证它与业主们签订的合同是合法有效的？丙方不得转让，现在转让几次后，欺骗消费者
开发商两年前因以租代售被处罚 业主们深挖下，发现一份国土资源委员会龙华管理局开出的《行政处罚决定书》。
在该份处罚决定书中，龙华规土委认定，深圳鸿x创建投资有限公司在未取得鸿基新都商务大厦项目房地产预售许可证的情况下，在2017年10-11月期间，在项目施工现场开设体验中心，并向周某某等5人签订了《深圳市物业认租协议》、《深圳市物业租赁合同书》等文件。后续查明，该公司已将收取款项全部退回5名“承租人”，并处以人民币50万元罚款。
此后，上当受骗的业主多次向龙华区住建局和深圳市住建局等部门提出诉求，要求查处鸿x新都开发商以租代售等违规违法行为。
2020年9月30日，深圳市住建局出具的《信访事件复查意见书》回复业主称：2018年深圳市规划和国土委龙华管理局曾对鸿x创建公司违规出售商品房5套的行为进行过查处。被查处后，开发商进行了相应整改，与承租人签订的租赁合同符合规范。超过20年租赁合同的签订，虽超过法律规定的期限，但租赁期限超过20年并未违反房地产市场监管相关规定。并称：龙华住建局经咨询法律顾问和根据现有证据材料，无法认定鸿x创建公司存在违反房地产市场监管的相关规定。
十分吊诡的是，2018年处罚鸿x创建公司和今年负责处理该小区业主投诉的是同一人，即现任龙华区住建局副局长。
我们只想问一下龙华区住建局：鸿x新都开发商被处罚前后欺骗业主的手法从来没有变过，与业主们签订的租赁合同也几乎一模一样，同一个小区，同一个事实，为什么2018年是违法，2020年又合法了？鸿x创建公司到底有没有违法？2018年处罚开发商后，龙华区住建局又是怎么监管的？为什么还是导致这么多业主被骗？
业主苦于投诉无门，问题一直得不到解决，从街道办，区，市信访，问题也一直拖着，得不到解决“回复都是缺乏依据，无法对鸿x新都违规行为进行认定”在我们业主看来，依据很多，无论是“《深圳市房屋转让条例》”还是《深圳市房屋租赁条例》，我们所购买的房屋都有明显违规行为，现在小区内已经有一些人，因此彻夜难眠，以泪洗面，度日如年，我们相信政府能帮助到我们，帮我们解决这个问题。
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