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尊敬的领导： 你们好！我们是龙岗区横岗街道东城中心花园三期业主。小区自2019年11月入伙交房以来，广大业主陆续装修完入住。由开发商深圳市麟恒投资发展有限公司指定的深圳市东城花园物业管理有限公司（属于开发商的物业公司）负责小区物业管理。近一年来，该物业公司提供的物业服务和管理方式严重损害了广大业主的切身利益，给业主的日常生活带来诸多不便，如地下车库管理不善、不允许业主使用电梯到负一负二层、防止高空抛物措施缺失、外来人员随意进出小区等。广大业主持续不断地反馈物业管理中存在的问题，要求与物业公司负责人见面沟通，遗憾的是物业公司自恃与开发商为后台，对业主的关切置若罔闻，一直未积极回复和处理。因东城中心花园三期物业为开发商指定物业，非业主委员会聘请物业，而目前小区尚未达到成立业委会的条件，广大业主苦于没有监督和制约手段，唯有恳请政府出面协调召开政府部门、业主代表、开发商/物业公司负责人的三方会议，就我们广大业主长期反应的问题进行当面协商，提出解决方案，达到物业积极解决业主的诉求，业主监督物业执行的良性循环，也为广大业主营造更加和谐宜居的小区环境。 为了更好地说明每一个问题，我们学习了大量的法律和管理条例，我们将每一条问题对应的业主的要求，管理现状，以及我们要求背后的法律逻辑列明清晰，以便各位领导了解更加具体和真实的情况。 一、地库车位使用和电梯停靠问题
业主要求： 1.三期地库车位优先业主使用，业主有权停车在负一负二负三层； 2.允许三期住宅电梯停靠负一负二负三层； 3.公示三期地库车位收费的政府批文、相关许可。 现实情况：目前三期A/B两区住户有近1300余户，而三期地库车位每层370个左右，三层总车位1100个左右，加之需要与商业和公寓等共享车位，从数量上本身就很难满足全部业主的停车需求。在这样的情况下，开发商/物业规定业主和装修运送材料等车辆只能停靠在负三层，无疑给 “位少车多”的矛盾雪上添霜。前期，经过广大业主反复投诉，开发商/物业公司同意业主暂时可以使用负一负二负三层所有车位，但出于对商业利益最大化的保护，开发商/物业公司以三期为商住一体和业主安全为由，将三期所有住宅楼的电梯设置无法停靠负一负二，逼迫业主要想乘坐电梯只能停车在负三层地库，而一旦负三地库车位紧张业主被迫停车负一负二层的时候，只能通过爬楼梯的方式走到地面1层，再转乘电梯回家。而三期所有公寓楼的电梯却可畅通无阻直达地库负一负二负三，难道几百万安家东城中心花园三期的业主是小区中的“二等公民”，地位远低于公寓租户？还是说公寓的租户，不需要开发商/物业公司好心提供的“安全保障”？ 理由依据： 1.关于车位使用。对于小区内的车位、车库的分配和使用，《中华人民共和国物权法》第74条明确规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要”。三期地库是三期住宅不可分割的一部分，无论三期地库的归属权属于哪一方，其都要优先保障三期全体业主优先使用的权益，而非压榨业主权益保障商业利益最大化。 2.关于电梯停靠。 （1）东城中心花园三期住宅为45层超高层住宅，以2梯4户、2梯5户设计为主，按照国家《建筑设计防火规范》（2018年版）有关规定，建筑高度大于33m 的住宅建筑必须设置消防电梯，同时明确规定消防电梯应能每层停靠，包括地下室的每一层。 （2）三期作为整个片区中相对独立的住宅小区，与一期二期情况有所不同。一期二期的住宅楼是建设在大型商业综合体之上，为典型的商住一体设计，而其商业部分目前总共设置8部垂直电梯、6部扶手电梯，且大多直通地下车库的每一层，如果业主停车负一负二，即便无法通过电梯直接入户，也能乘坐其他电梯到达地面，再转乘入户电梯。而三期的主体是住宅楼，地面一层仅有少量当街铺面，并无大型商业综合体，因此不属于商住一体的设计，且三期也没有设置任何能直达地面的商业电梯，业主车辆停靠在地库，仅能通过住宅电梯和走楼梯两种方式入户，如果带有小孩、老人、或者需要搬运物品、推婴儿车时，也只能“望梯兴叹”，此时如果负三车位刚好紧张，业主往往只能选择先将老人孩子放在负三层乘坐电梯，自己转而开车到负一负二寻找车位，再爬楼梯回家。试问，如此曲折坎坷的回家路，合理吗？ （3）国家普及的电梯发生坠落时的自救措施中的很重要的一条，就是当电梯发生自坠时，无论身处第几层，首先应该先把自身所处楼层以下的所有楼层从底层到高层的按钮全部点亮，因为电梯属于机械控制，这样可以有机会使电梯在中间的某一层因为有停靠开门的命令动作而停下来，降低下坠高度，减少对生命的危害。而目前开发商/物业禁止三期住宅电梯停靠负一负二，无疑是剥夺了当发生这种极端情况下业主自求的可能性，关闭了负一负二这两层至关重要的 “救命缓冲层”，让电梯一坠到底。 （4）三期业主共计1300余户，且大多为上有老下有小的年轻刚需一族，按入住率80%，一家5口人计算，整个三期日常居住人口约在5000人左右，其中老人小孩按照20%的比例计算，有近1000人。老人小孩属于被关爱群体，三期地库的楼梯间陡高狭窄，宽度仅允许单个成年人通过，如果老人小孩被迫需要通过爬楼梯至一楼乘坐电梯，无疑增加了他们在楼梯间摔倒摔伤的可能性。再者，如果某位业主家中老人小孩不适，发生急症，因为车位紧张车辆被迫停在负一负二，业主只能通过楼梯走到所在车位，再开车下到负三层坐电梯接人去求诊，我们都知道，黄金抢救时间往往只有几分钟，试问，如果出现此种情况而引发悲剧，谁来承担这样惨痛后果的责任？ （5）开发商和物业对电梯不停负一负二有什么法律法规依据或政府审批同意的批文，如果没有，其做法是否公示征得广大业主的同意？如果也没有，请问开发商/物业公司如此做法的理由依据是什么。如果仅仅凭借“为了业主安全考虑”的口号，是否应该换位思考，征求一下广大业主的意见，因为业主觉得安全不安全，就如同业主觉得幸福不幸福一样，只有业主自己才有最正确的答案。 3.关于停车收费。目前东城中心花园三期地下车库内设置了“建材一条街”数十家商铺，车位变商铺、人车货混行混放，安全风险极大。根据《深圳市停车场规划建设和机动车停放管理条例》第十九条，“任何单位和个人不得擅自改变经批准建成的停车场的功能或者将停车位挪作他用”，物业公司擅自将地库改建为商铺出租的行为，既不符合国家有关经营许可的规定，也不符合消防安全的规定。加之物业公司管理不善，车库通风和卫生条件极差，远未达到《深圳市经营性停车场设施管理办法》有关“停车场的照明、排水、通风、消防设施应当符合国家标准和行业规范”等要求。但10月初，三期物业公司以自身垄断经营的优势，一纸通知，未公示任何政府批文或经营许可的情况下，强制要求三期业主开始缴纳停车费用，既侵犯了业主的权益，也违反国家有关规定。 三期的广大业主，大多是来深创业工作的年轻人，怀揣对美好生活的向往，将一个家庭几十年的积蓄和未来几十年的收入都投入到了横岗这片土地，选择了东城中心花园三期这个小区，这不仅是一种信任、更是一种托付。可自2019年11月入伙以来，不到一年的时间里，消防管设置过低、楼板贯穿性漏水、防水层质量问题导致瓷砖掉落、无证违规施工将花园改建大型垃圾站，一桩桩一件件，骇人听闻、令人惊愕。我们广大业主并没有什么奢求，只希望能够安居乐业、生活便捷，请求政府有关部门为我们主持公道，主张我们业主应有的权益。
东城中心花园三期广大业主
2020年10月20日
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狗仔卡
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显身卡
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