违规房抵贷规模不大，深圳房价上涨根源在供需失衡

事业不顺了

业内人士表示，总体来看，违规用于炒房的小微企业经营贷款占比应该不是很高。专家称，供需失衡是深圳房地产市场热度居高不下的根本原因。

新华财经深圳4月22日电（记者吴燕婷） 近期的深圳楼市有多火？“百万喝茶费买购房名额”、“千万豪宅秒光”、“3月份二手房价领涨70个大中城市”等吸睛字眼轮番弹窗，深圳楼市再次引发各界关注。有消息称，“房抵经营贷资金可能流入房地产市场”。深圳楼市到底怎么了？是真实需求还是炒作“虚火”？

违规房抵贷规模有多大？

事实上，经营贷作为救实体、改善中小企业生存状况的举措，各大银行一直都有。

深圳一名二手房中介机构的经营经理告诉记者，在房地产交易环节，为促成交易，不少金融中介提出可帮助购买者申请经营贷，包括购买空壳公司、联系中间人伪造公司经营流水等。疫情期间贴息政策出台后，更是加大了个别投机者政策套利的冲动，一定程度上推高了房地产市场热度。

“深圳中小微企业主较多，个人名下只要有住宅或者公寓，以公司法人名义申请，就可以按物业的70%的价格贷出款，这部分贷款的年利率在3.9%到4.5%之间，算上深圳应对疫情的小微企业财政贴息后，利率可低至2%。”

通过贴息的政策套利流入房地产市场的经营贷资金规模到底有多大？

根据中国人民银行深圳中心支行的数据，今年一季度深圳住户部门贷款增加587.55亿元，其中，短期贷款增加42.63亿元，中长期贷款（主要是房贷）增加544.93亿元，后者的占比达到了93%。相比之下，去年同期，深圳住户部门贷款增加551.92亿元，其中，短期贷款增加80.82亿元，中长期贷款增加471.11亿元，后者的占比约为85%。

某国有大行深圳分行人士也提到，今年一季度新增的非住户贷款，并不全都是小微企业，有相当一部分投向了大企业。总体来看，违规用于炒房的小微企业经营贷款占比应该不是很高。

“到底有多少小微企业经营类贷款，实际被拿去用于买房、炒房，目前很难知道准确的数据。”该银行人士说，各家银行情况不同，测算难度很大，只能等监管排查清楚之后，才能知道准确数据。

记者从金融中介机构了解到，“年后做经营贷的客户量并没有明显上升，投资客想买房的实际上在去年底就入市了。”

22日下午，人民银行深圳市中心支行召开新闻通气会表示，“根据商业银行截至4月20日下午报送的自查情况统计，辖区存在个别商业银行有客户先全款买房，再以该新购置房产作为抵押申请经营贷的情况，但规模占比很小。”

供需失衡是看涨底层逻辑

实际上，除了金融杠杆的助推作用外，深圳房地产市场火爆还有其底层逻辑，深圳定位的全面提升以及城市发展空间不足之间的不相匹配是这一轮深圳房地产热浪产生的深层原因。

“供需失衡是深圳房地产市场热度居高不下的根本原因。” 深圳房地产协会新媒体专家委员会副主任刘晓博说。

一方面，从土地供应看，深圳市域面积 1997 平方公里，只有北京、杭州的八分之一，不到广州、上海的三分之一。“1997平方公里中，刨去生态红线的974 平方公里不可开发，以及建成面积约930 平方公里，未来深圳可利用的增量土地面积不到 90 平方公里。仅从增量看，依深圳目前企业对产业用地的强烈渴求度、市民对居住用地的强烈渴求度来讲，这些土地远远不能满足需求。”刘晓博说。

另一方面，从需求上看，深圳人口红利非常丰厚，每年新增户籍人口40到50万人，即便每3个人形成1个购房需求，每年也将达到13万套。这还不算每年有大量深圳户籍人口满18岁，获得独立购房资格。而深圳每年新增住宅供应，一般维持在3到5万套左右。人多、人口增长快，而房子存量和增量都偏少。由此看，中国的“人地错配”在深圳最为典型，这也是深圳房价多次领涨全国的根本原因。

具体到住宅市场供需层面，房地产市场观察人士、房极客CEO陈美强告诉记者，深圳住宅供应量一直不足，近两年的新房供应远不及前些年，在深圳市区更是如此。去年11月深圳豪宅税取消政策出台，二手房市场上的流通量进一步减少，加剧供需之间的不平衡。

今年开年以来，疫情给房产交易按下了暂停键，年初几乎没有新增放盘，甚至还出现业主反价、钓鱼、撤盘现象。近期带看量和成交量回升，业主预期进一步提高，在传统中介的推波助澜下，个别热点片区的房源短时间内上调了50万以上。

发展前景长期看好

更重要的一点在于，“信心堪比黄金”，购房者抑或说投资者对深圳的集体看涨，一定程度上推高了深圳楼市的热度。

从GDP反超广州、香港，到成为“中国特色社会主义先行示范区”，深圳过去几年形成了强大的发展势能，引发了资本对深圳城市价值的重估。

从发展现状看，深圳汇聚的上市公司数量、市值，拥有的发明专利和PCT国际专利，都在大湾区乃至全国处于领先地位。2019年8月18日，《中共中央国务院关于支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区的意见》发布，一系列的重大战略举措将陆续落地支撑深圳成为城市综合经济竞争力领先的全球标杆城市。

“长期看好的城市前景，加上供应量长期不足，以及传统小阳春的影响，深圳楼市近期出现局部‘火爆’的现象也是意料之内、情理之中。”陈美强说。

@八卦岭

上涨跟供需有关系，但真正的刚需现在有几个买得起房？上涨都是有钱人炒起来的，真正落实房产税，限制未还清贷款的房产抵押就能打倒一片

kolex

去银行说贷款做生意，人家都不放给你，怕你做生意赔了