红山深高北为什么卖8-10万？学区四盘解析

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红山深高北为什么卖8-10万？学区四盘解析

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一、深高北的由来



深圳4大名校，主要指4大高中，分别是深圳中学、深圳实验中学、深圳高级中学、深圳外国语，也有良好的高考升学率，高中都是要考试录取的。



这4大高中分别有对应的初中，因为考入重点高中的多，也称为4大“名校”，这4大学校也是市直属的学校。



深圳高级，想必大家也听过，位于福田香蜜湖，有一定的口碑，属于改善片区，均价超过10万。



龙华的深高北校区，也是市直属的分校，位于红山，片区面貌新，配套集中，也是龙华均价最高的区域。于2016年开学，今年秋季已经第一届中考，也取得不错的成绩。



深高本部只有初中，深高北是九年制，还有小学。







一、深高北四盘解析





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深高北校区学区楼盘：金亨利首府一期，金亨利首府二期（只卖了少部分），汇龙湾花园，莱蒙水榭春天五期，莱蒙水榭春天六期。







1：金亨利首府一期



位于龙华四号线沿线，红山地铁站D出口，属广东潮汕开发商。容积率：3.0，批地时间：2009年，入伙时间：13年底。

自带底商裙楼，但是目前都还是空置招商中，小区内部结构有五大栋住宅和一个开放式休闲广场组成，其中B-C两栋分别有两个单元。

户型分析89-240平的三房到六房的顶楼复试，基本上两梯四户，目前主力在卖的是89三房和四房户型。







近期成交价：

89平三房850万，单价：9.5万；

89四房880万，单价：9.8万；

89复试1000万，单价：11万；

大户型130-240平的市场挂盘：1280-2500万。



优点：

该小区离红山地铁站最近，深高北校区就在小区旁边，小孩上学方便，楼盘的楼间距宽，赠送大，内部设施齐全，门前自带休闲广场。



缺点：

小区关注度高，成交活跃是89的四房，其中C2的01户型市场成交火热，价格也高达940万，甚至出现过一房难求的现象；与其相对应的04户型采光存在影响，有暗房存在。部分栋数户型会受地铁线噪音和民宝路车流噪音影响，整个社区被地铁影响比较严重！



金亨利二期: 已经是现房，在2018年中卖出200来套，还有新盘未推出。记得当时样板房都没弄，户型图都是手绘简易版打印，而且原始户型是没扩展的。剩下的盘迟迟未推出，也是深高北学区范围内。



2：汇龙湾花园



小区由新辉大实业有限公司开发，小区不大，但是能共享片区的配套，位置还算不错。旁边就是在建的6979，还有绿廊休闲公园。容积率：3.75，批地时间：2011年，入伙时间：2014年 。自带底商，小区由三栋高层住宅，另加8栋联排别墅。



小区面积段89-151平的三房到五房，259平的联排别墅，主力户型89平的三房，86平的四房，两梯四户。







近期市场成交价：

89平三房850万，单价：9.5万；

86平四房900万，单价：10.4万；

104平三房（可改四房）978万，单价：9.4万；

117平四房1200万，单价10.2万；

139-151平属于双拼大户型，挂盘价格：1250-1400万（少有成交）



  优势：户型使用率高，大多数户型朝南，采光不错，楼盘内部大堂保养的很好，离红山地铁站和深高北校区都是一路之隔，红山四馆及商业配套都能享受。

缺点：小区花园较小，社区内活动空间有限，物业管理一般，部分户型靠近民塘路，民宝路，会有噪音影响！



汇龙湾整体的成交量非常少，本身房源也不多。目前在卖的都是双拼户型为主，89的三房现在都没有挂盘在卖，尤其是一栋二单元和二栋一单元花园中间位，86的四房一直是神秘的存在，早在去年就已经破了10万单价，没有诚心卖的业主。



3：莱蒙水榭春天五期



  楼盘位于民塘路边上，与红山招商华侨城商业中心为邻，深高北学区4盘当中，水榭五期的花园算最好的。容积率：3.44，批地时间：2010年，入伙时间：2013年。



小区由五大栋组成，其中1栋为大平层，2-3-4栋分别有两个单元，5栋类似于公寓楼设计。



小区面积段：75-255平的两房到五房，主要在卖的户型以75-89的两房三房为主，基本是两梯五户。







近期市场成交价：

75平两房680万，单价：9万

89平三房850万，单价9.5万

136-147平四五房，1280-1500万（成交量少）



  优势：楼盘属于深高北校区最大的社区，只有五期有2房户型，算是深高北学区最低门槛户型。居住氛围浓厚，红山地铁站辐射区内，利好的商业配套都能享受到，物业尽心尽责为楼盘加持，也是目前市场成交最火的小区。



缺点；现在对外放卖的都是些楼层不是很好，靠马路的，其中五栋的大部分两房都靠马路很吵，因为成交活跃的原因，现在水榭五期的涨幅也是比较大的。4-5栋的部分户型会有民塘路车流噪音影响，5栋类似于公寓楼，梯户比较高。



4：莱蒙水榭春天六期（AB）区

   小区位于民塘路与中梅路交汇处，占地：4万平，总建面约：13万平，容积率3.2，批地时间：2010年和2011年，入伙时间：2013年底，楼盘分AB两区，共有九大栋组成。



AB区分开，中间有单独的天桥互通。



户型分析：82-151平三房到五房，主力户型82-128的三房四房，两梯五户，户型算中等，没有金亨利和汇龙湾的户型赠送多。







市场成交价：

82平3房780万，单价：9.5万

89平3房820万，单价：9.2万

128平4房1200万，单价：9.3

151平1350-1400万（成交量少）



优势：红山地铁站辐射区内，商业配套成熟，不靠路安静，三房价格低。



缺点：小区花园小，内部设施一般，泳池一般都是不开放的，赠送相对来说少的可怜，有的户型只能算2+1房，离深高北相对较远，小孩上学需要接送，好在不靠路相对安静。B区目前在建的人才保障房，到时会影响部分楼栋采光，下班晚高峰期车位较紧张！



四、近期部分成交数据



以上是统计7-8月成交的房源，数据仅供参考，单价在8.6-9.8之间。

相比去年有明显上涨的趋势，考虑学位和自住的客户，可以参考一下水榭春天五期，市场成交最活跃。







五、总结



深高北学区4盘，楼盘本身并不是红山最大最好的，但地处红山地段，再加上深高北九年制的加成，这两年在房价稳定的形势下，还逆势上涨，目前相比红山非深高学区的单价相差近2万。

特别是金亨利、汇龙湾的部分户型赠送，比如89平4房户型，单价过10万。



今年中考成绩出来后，深高片区放盘很少，业主心态价格也都是比较高的，部分使用率高，位置好的户型很容易卖出，确实也证明改善住家的越来越多。



要提醒的是，今年深高北小一有学区房、有户口的今年秋季开学季，小一的扩招补录消息，深圳高级北校区四盘A类全部录取，



原关外区域来说，像红山这么新、配套集中区域的并不多，地铁、商业体、学位综合都有，所以关注度也高。如果考虑想要好点的学位，优先深高北学区，如果学位中等，那红山片区的其它楼盘品质也很不错，单价比深高北低1-2万，也可以考虑，600多万买3房是红山的成交主力户型。

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保鲜爱情

在深圳，没有一千万的资产，不要说买房子！！！