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[住房] 失控的高房租,比高房价更可怕

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发表于 2018-8-18 08:51 |显示全部楼层

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买不起房子,可以租房,那万一租不起房子了,又该怎么办?

躲过了高房价,躲不过高房租。最近,不断上涨的房租,引发了人们的关注。其实,这波涨价潮,从六七月份的毕业季就开始了。

1

有人说大学毕业生初识社会残酷的第一堂课,可能是在群租房里学到的。

这堂课的第一个关键词,叫价格高

某房地产研究院统计数据显示,北京的平均租金是82元/平米,也就说,租个100平米的小三房,要8200元。注意,这只是平均数,越靠近市中心,租金越贵。

比如,北京西城区这套小房子,建于90年代,房龄比刚出校门的大学生还老。装修简陋、家具破旧,面积仅40平米,要价5500元。别瞧不上,很抢手的。


再看南京,6月份的平均房租是2774元/套。然而,像地铁2号线集庆门站区域,80平米的小两房,价格都在5000元以上。

(南京房租价格)

一二线城市房租高,三线城市也不甘示弱。在山东济宁,装修简单的房子,租金也要1000元以上。

这堂课的第二个关键词,叫涨幅快

先看全国的情况,今年5月,CPI同比上涨了1.8%,租房指数同比上涨2.4%,比CPI高了0.6个百分点。

(上海各区房租价格)

热点城市租金上涨更快。据房天下的数据,2017年2月—2018年5月,17个热点城市房租年均上涨超过了8%,上海上涨19.5%、深圳上涨15.5%,北京更是大涨25.9%!这个涨幅,似乎离失控不远。

2

房租为什么涨得这么快?还是要看供需关系。

先看需求。

从2009年到2017年,中国流动人口(非本地户籍)规模从1.8亿增长到2.5亿。

(中国流动人口规模)

其中的67.3%,也就是1.7亿人,需要靠租房解决住的问题。

(67.3%的流动人口租住私房)

每年的5月底到7月中旬,是租房市场的高峰期(另一个高峰期是务工人员进城的3月份)。

大量高校毕业生离校,造成短期内租房需求暴增,推高了房租。

某中介机构的统计数据显示,今年5月,北京西城、东城、海淀租赁成交量,环比增加了10%以上,决策时间也明显低于去年同期。这表明,北京租赁需求扩大,很多人已经开始抢房子了。

再看供给。

北京的租房供给,不增反减。特别是2017年年底,因大兴一场大火,北京开始整治群租房,客观上,压缩了供给量

可以简单地算一笔账。北京规定,“出租房屋人均居住面积不得低于5平方米,每个房间的居住人数不超过2人”,也就说,一套100平米的小三房,最多只能住6个人,但搞成群租房,住25个人绰绰有余。仅以20人计算,清理一套群租房,意味着14个人无房可住,相当于消减了2套房源。

看数据,2017年1—4月,北京就整治违法群租房3709户,全年预计在7500套。也就是说,北京租房市场,变相减少了1万余套房源。

(北京整治群租房情况)

房源减少,北京不是孤例。链家研究院数据显示,从去年8月到今年2月,链家平台新增租赁房源套数连续7个月环比下降,目前租赁新增供给仅为2017年高峰的50%,租赁客房比由2017年末的1.9上升到2018年初的2.4。

租赁需求上升,供给不增反降。房租能不涨吗?

3

资本力量,正在成为房租上涨的另一个推手。

当北京在清理群租房,深圳正引入资本,将城中村改造成长租公寓。

公寓的住房条件大为改善,房租也涨得吓人。有记者调查,改造后的长租公寓,租金比改造前,涨了两倍。

正因如此,深圳富士康员工不干了,要求涨工资,并希望深圳降低改造城中村的速度,以免交不起租金。

(深圳富士康员工的公开信)

根据计划,“十三五”期间,深圳要将100万套(间)城中村住房改造为长租公寓。可以预计,改造完成后,租金至少上涨50%。

在租购并举政策推动下,我国住房租赁市场一片火热,长租公寓尤其火爆。

据自如寓公布的数据,2015年长租公寓的门店增长率不足15%,2016年增长了35%,2017年更是高达40%。

(长租公寓品牌榜单)

资本正大举进军租房市场,烧钱抢占房源。前两天有一条新闻,蛋壳和自如两大长租公寓巨头争抢一套房源,原本房东心理预期在7500元一月,硬生生被炒到10800元让蛋壳拿下。

资本不是做慈善,一旦站稳脚跟,必然大幅提高租金,将付出的成本,转嫁到租户身上。

4

中国的情况,更为特殊。

国际上,衡量房产运行状况良好的租售比一般为1∶300到1∶200,即一个月的房租用200个月的时间能够把买房的投资全部收回。

(中国城市房屋租售比)

中国一线城市的租售比,普遍在1比500左右,有的城市甚至高达1比700。这意味着出租一套商品房至少要过40年才能收回成本。

也就说,相对于房价,中国的房租,太便宜了所以,这是不是意味着,房租还将继续涨?

5

高房租,已经超过了很多人的承受能力。

通常来说,30%是房租收入比的“黄金分割”点。低于30%,处于幸福区间范围,超过30%,租金压力就会影响生活的幸福感。

北京大学毕业生的起薪没有准确的统计,如果以“2018年中国大学毕业生薪酬水平排行榜”作为参考的话,清华、北大这样顶尖名校的毕业生,平均月薪也就9000元。

(2018年中国大学毕业生薪酬水平排行榜)

仅仅租房,就要花掉其中的三分之一。由此看来,绝大多数的北京大学毕业生,恐怕都不太幸福。

中国青年报社社会调查中心联合问卷网,对租房的年轻人进行的一项调查显示,55.5%每月房租占月收入的1/3,20.7%每月房租占月收入的一半及以上。

易居房地产研究院公布了一份《全国50城房租收入比研究》报告,全国50个城市中,超七成房租收入比较高。

(《全国50城房租收入比研究》报告)

房租一年要涨个10%,算一下,你的收入增幅,能跑赢房租吗?

6

政府不断出台调控政策,死盯着房价。视线之外的房租,却一路狂奔。

有人会说,市场经济下,房租应该是市场说的算,让供求关系自由调节。

但要知道,租赁关系中,承租人始终处于弱势地位。供求失衡之下,承租人基本没有议价的本钱。

失控的高房租,比高房价更可怕。

居住是刚需,却不一定需要通过买房实现。当房价高到高不可攀时,租房就成为了人们最后的退路与底线。

不断上涨的房租,正在一步步击穿底线。买不起房子,可以租房,那如果租不起房子,又该怎么办?

据冰川思想库特约研究员今纶分析,从政府层面来说,三个办法:

其一,加大土地供应。别老想着把土地卖个高价,即使是低价也要卖,不要人为制造土地供应的紧张局面。土地财政的思路要换一换,老老实实按市场规律办事,企业的压力少一些,税收自然会慢慢跟上来,这叫放水养鱼,以前是竭泽而渔。如果生产要素成本急剧上升,必然导致中国企业的竞争力下降。

其二,把公租房做到实处,真正做到租售同权。

其三,减少把公立优质教育资源和房产捆绑的可能性。以前的“就近入学”成为推高学区房房价的手段,地方政府、开发商、教育部门是最大受益者。长期来看,中小学九年义务教育的公立教育资源可以学习日本,不存在所谓名校,而是至少在一市之内保持同一水准,这样可以有效灭杀学区房的价值。想要优质教育资源,可以寻找私立学校解决。

政策常新,问题仍在,利益纠葛,何时作结?

安居乐业不该是梦。





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发表于 2018-8-18 12:23 |显示全部楼层
深圳房价便宜的时候还是渔村。所以不应该嫌弃偏远小村子,这是教训。

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拆城中村,减少租赁资源。
三旧改造,提高成本。
控制房源资源,掌握了绝对话语权。
今天买不起房,别抱怨了。
因为马上要抱怨租不起房了。

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发表于 2018-8-19 09:01 |显示全部楼层
说真的,市场价格调节,凭什么干预,你租不起还有大把人能租得起。一个愿打一个愿挨。房东出这个价,爱租不租,你不租别人也会组。

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2016年度优秀网友

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本帖最后由 文锦北路 于 2018-8-19 11:08 编辑

深圳低素质人口太多,地铁上扔垃圾的,公交开大声音看视频的,乱吐痰闯红灯的,特别是四川人素质最低碰到的概率最大。所以,深圳房租不是高了而是低了,提高生活成本减少70%低素质低学历人口,留下30%在深圳做最基层的工作,提高这30%收入就够了。

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发表于 2018-8-20 08:25 |显示全部楼层
房租不正常上涨,损害的是城市的竞争力。巨额资本进入租赁市场,人为大幅度拉高房价,待价而沽,让租房者不得不接受,一旦破临界点,苦果是要大家一起来承受的。

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发表于 2018-8-20 08:56 |显示全部楼层
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国际上,衡量房产运行状况良好的租售比一般为1∶300到1∶200,即一个月的房租用200个月的时间能够把买房的投资全部收回。   (中国城市房屋租售比)  中国一线城市的租售比,普遍在1比500左右,有的城市甚至高达1比700。这意味着出租一套商品房至少要过40年才能收回成本。  也就说,相对于房价,中国的房租,太便宜了。所以,这是不是意味着,房租还将继续涨?

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发表于 2018-8-20 08:57 |显示全部楼层
国际上,衡量房产运行状况良好的租售比一般为1∶300到1∶200,即一个月的房租用200个月的时间能够把买房的投资全部收回。


(中国城市房屋租售比)

中国一线城市的租售比,普遍在1比500左右,有的城市甚至高达1比700。这意味着出租一套商品房至少要过40年才能收回成本。

也就说,相对于房价,中国的房租,太便宜了。所以,这是不是意味着,房租还将继续涨?

中国的收入/房价比是多少? 外国的又是多少?

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发表于 2018-8-20 10:39 |显示全部楼层
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来神建设者要去房租低的地方建设了

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发表于 2018-8-20 14:34 |显示全部楼层
房租最近是有点涨的凶了点!好多旧改项目推进,好多插花地违建改造。

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发表于 2018-8-20 14:41 |显示全部楼层
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房价太高,有下跌空间?现在ZF是锁住房子交易,同时,搞高房子租金,这样3,5年后,房子租售比就起来了。
套路明白没有?

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发表于 2018-8-20 16:05 |显示全部楼层
开发商高价拿地,政府赚了一笔,开发商建房、卖房,后面有多少的产业、部门的配和,利益链是什么,出来社会的人,这道理不用说得这么清楚吧,高房价,你住不起就不住。

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发表于 2018-8-20 17:41 |显示全部楼层
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租售比差距太大造成的,看看隔壁的香港就知道将来房租往上涨还是房价往下跌了。纽约一房一厅每个月房租要2000美金,贫穷限制了想象。每个人都不想被房子绑架,最终还是被绑架,利益驱使富人更富,穷人更穷。

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发表于 2018-8-20 17:53 |显示全部楼层
路过,顶一下楼主

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发表于 2018-8-23 15:10 |显示全部楼层
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深圳黑心房东不死,深圳永远有污点

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发表于 2018-8-23 15:54 |显示全部楼层
好在十几年前买了房子可以安心居住,否则早就回户口所在地了。

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发表于 2018-8-24 09:12 |显示全部楼层
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衣食住行,是生活的4大必须要件。缺一个,人都不能正常生存下去。房子可以不买,但是租不起的话,这个社会一定是出问题的了。

那些说房东调高房租是市场行为,爱租不租的:如果全国农民垄断起来,把大米调到100元/斤;石油公司垄断起来,把汽油弄到100元/升,这应该是很容易的事。这样的话,你还会生存下去吗?甚至你连出生的机会都没有呢。

房租不是和房价挂钩,是和社会的平均收入挂钩。就象大米不是和种植成本挂钩一样一样的。

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