华为出走沉思录-深圳的土地发展政策改进建议

bill168

体验业研究策划馆1楼

[url=]深圳市城市更新网报道：[/url]《华为启动第三次搬迁！欧洲小镇昨日新增4500人进驻》
重点：

• 至此，华为欧洲小镇已有1.2万人进驻。
• 三次共计12600人进驻了欧洲小镇开展工作。
• 未来，松山湖片区围绕打造成为国家自主创新示范区、广东省国家科技产业创新中心的先锋区域、产城人文高品质融合发展示范区、东莞经济发展的重要增长极的“四个定位”  
• 未来松山湖还将成为市政府重点打造的“大学创新城”，总投入40个亿，目前已经引导首批进驻5家大学研究院，有北京大学、清华大学、华南理工大学、暨南大学、广大工业大学。未来还将引进10-15家国内外重点研究院，作为松山湖高新技术产业研发支持中心，人才培养和输出枢纽。
• 华为如此大规模的搬迁到松山湖，带来的绝不仅仅只是华为一家企业，而是一条整条产业链。在松山湖高新区，我们可以看到华为供应商和服务商：软通动力、中软国际、易宝软件、华微明天等也陆续在松山湖展开产业布局。
• 华为未来给松山湖带来的将是税收与产业集群。随着中子科学城、华为终端一期、蓝思科技一期、中集、安健、华勤通讯等大型高新企业陆续投入生产，据官方测算，未来松山湖将聚集20-30万全球顶尖科研人才。老牛判断松山湖未来的发展或将媲美深圳南山科技园。
  

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东莞的面积本来就比深圳大！东莞比深圳多出的面积，够几十个华为的用地面积！
深圳跟东莞拼土地面积，是死路一条！

体验业研究策划馆

体验业研究策划馆1楼

（接上文）

调整水库政策要与雨水收集、雨水利用结合起来，向新加坡学习，充分收集雨水用于非饮用用途（如园艺浇灌、洗车等），这样仍可以降低向邻市的购水量。

调整水库政策要与海绵城市建设结合起来，在调整水库数量、面积的情况下，防洪、蓄水能力不降低。部分水库面积仍可以化身为暴雨期间可涵养水量的草坪/公园或观景湖，深圳还可以修建一批地下雨水涵养池。

（四）调整基本生态控制线政策

笔者研究新概念风水很多年，对基本生态控制线政策是坚决拥护的，笔者发表的帖子《深圳建设森林城市应将90%以上的道路建成树林》就有非常重视生态的精神。在目前土地形势极其严峻的情况下，笔者的建议不是取消基本生态控制线，而是优化、调整政策。

1、执行更灵活的局部调整、占补平衡机制

（1）明确《深圳市基本生态控制线管理规定》第十条“除下列情形外，禁止在基本生态控制线内进行建设：（一）重大道路交通设施；（二）市政公用设施；（三）旅游设施；（四）公园；（五）与生态环境保护相适宜的农业、教育、科研等设施”中的科研设施包括科研比重很大的科技企业办公用地，这样像华为、大疆、腾讯、苹果小镇这样的企业/项目（可以将其税收贡献、近5年年科研投入经费额等指标纳入考核范围）必要时、在不得已的情况下可以通过局部调整、占补平衡机制占用部分基本生态控制线内区域，这样避免始终为其找不到一块合适面积及位置的地而烦恼。

（2）明确将公共性质的文化设施、宗教设施、医疗设施、体育健身设施列入第十条中的“（二）市政公用设施”或“（五）与生态环境保护相适宜的农业、教育、科研等设施”，并以更大的积极作为精神，主动将一些公共性质的新建市政公用设施、农业设施、教育设施、科研设施、文化设施、宗教设施、医疗设施、体育健身设施等规划到现在的生态控制线内，减少占用宝贵的一般性建设用地，腾出来给普通民企、一般性产业，腾出更大的产业发展空间。

（3）将一批平地地区的高尔夫球场迁出基本生态控制线，允许其置换到山地区域；将一批水库或水库的部分面积调出基本生态控制线（前文已分析）。

（4）将莲花山公园、皇岗公园、翠竹公园、洪湖公园等大片绿化生态区域通过局部调整、占补平衡机制调入基本生态控制线以内，补充上述调出的面积（目前未划入基本生态控制线以内）。

（5）按笔者帖子《深圳建设森林城市应将90%以上的道路建成树林》精神及《深圳经济特区绿化条例》、《深圳市屋顶美化绿化实施办法》精神，见缝插绿、见缝插树，大力推动道路、停车场（含公共汽车始发站点）、练车场、屋顶等树林化/绿化改造，并将绿化的成片大面积的道路树林、停车场树林、屋顶绿化区（经严格审核合格）等通过局部调整、占补平衡机制调入基本生态控制线以内，补充上述调出的面积。

2、逐步、适当减少基本生态控制线内面积

笔者认为，目前深圳基本生态控制线内面积974平方公里，占深圳近一半总面积，如果将莲花山公园、皇岗公园、翠竹公园、洪湖公园等生态面积算入，恐怕比例更大。就目前的严峻土地形势而言，这样的基本生态控制线内面积有点过大，可以逐步适当减少，具体减少多少当然很难定论，仁者见仁智者见智。

笔者目前初步判断，可以在20年内逐步减少到600平方公里左右，差不多减少三分之一，每年减少15平方公里左右。

3、技巧性减少基本生态控制线内面积

在确实需要减少基本生态控制线内面积时，仍然可以通过技巧性设计，将对生态价值的减少降值到最低，例如：

（1）尽量不要以大块面积方式减少基本生态控制线内面积，而以花瓣形嵌入式减少基本生态控制线内面积，如下图：


（2）通过土地出让条件、规划条件、竣工验收等环节对减少的基本生态控制线内面积内的建设项目施加最严格的绿化建筑指标考核，包括屋顶绿化、庭院绿化、停车场绿化等，确保项目建成后实际绿化面积与占用基本生态控制线内面积相比减少不大于10%，最好以碧桂园、博埃里的森林城市等为样板发展立体绿化，努力使项目建成后实际绿化面积大于占用基本生态控制线内面积。
碧桂园的森林城市效果图
博埃里工作室提供的广西柳州森林城市概念图
上海 天安阳光半岛实景图 英国建筑师托马斯·赫斯维克设计


4、通过其他策略降低基本生态控制线内面积减少多带来的负面影响

（1）鼓励深圳农业企业、装修企业开发符合要求（不要产生臭气等）的阳台园艺、阳台农业产品，鼓励市民将阳台园艺化、农业化。

（2）优化《深圳经济特区绿化条例》、《深圳市屋顶美化绿化实施办法》，提高可执行性，提高激励力度，不要将其约之高楼摆看。

（3）提高现有公园的植树密度，很多公园的植被密度并不高，生态价值有较大的提升空间。

（4）严格执法，严厉处罚乱砍乱伐，严厉处罚为了突击花钱无故更换花木的行为。

（5）鼓励公立单位庭院、私立小区提高绿化面积及植树密度，对其予以补贴，或直接由城管单位与其签署有关协议后免费为其补栽补种，产权属于政府，使用权属于公立单位或私立小区的全体业主。

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深圳红树林湿地博物馆（中国红树林博物馆）选址最近在公示，不建议这个选址，建议改建到滨海大道南边的绿化（基本生态控制线）范围内，既方便大家游览红树林时一并观赏，也符合本帖所述的精神。

体验业研究策划馆

对于华为，除了10号线，也没有听说落个什么新地铁线、好医院、什么市科技馆新馆、好学校之类的重大项目到那里。

体验业研究策划馆

接下来还没有定的大学建议建到华为边上

体验业研究策划馆

天聊1楼

本坛最难读的帖子，非之一。

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说明有深度和广度，说明论坛里的屌丝比较多，大拿还少了点。

体验业研究策划馆

深圳新闻网：力保“好项目不怕没地用” 深圳连推6宗产业用地支持实体经济发展http://www.sznews.com/news/content/2020-08/30/content_23504619.htm
18日，市规划和自然资源局一口气推出3宗产业用地，分别由迈瑞医疗、中车轨道、奥比中光竞得；26日，安吉尔饮水产业集团竞得光明区凤凰街道一宗节能环保产业用地；14日，易瑞生物竞得宝安区航城街道一宗产业用地；4日，深圳远超智慧生活股份有限公司竞得坪山区坪山街道一宗产业用地。其中，迈瑞医疗竞得的光明区公明街道先进制造业产业用地，综合楼面单价仅261元/平方米，土地面积64278平方米。


这个要再次点赞，非常符合本帖的精神。城市和男人一样（现在女人也一样），都要现有产业，产业兴百事兴，哈哈。


是不是也有本帖（本人）一份功劳，哈哈?

天聊

天聊1楼

本坛最难读的帖子，非之一。

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体验业研究策划馆2楼

说明有深度和广度，说明论坛里的屌丝比较多，大拿还少了点。

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也说明作者发错地方了，应该到高大上的地方去

体验业研究策划馆

天聊1楼

也说明作者发错地方了，应该到高大上的地方去

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你说得也可以算对，也不对，对的方面来说深圳论坛似乎更像是深圳新闻转发平台、深圳举报平台。
不对的方面来说，论坛里好歹也有一些高手，再说我要是有高大上的地方可以去自然去了，问题没有啊，杜甫们比我们更惨，连论坛也没有，只能自己写，最多给朋友看看。

体验业研究策划馆

体验业研究策划馆1楼

（接上文）

（四）农业问题

特意保留农业也是香港一个让人感觉装*的地方。本来就土地金贵，还故意保留农业，还推出“有机耕作转型计划”等政策。现时本港约有2400个农场，直接雇用约4300个农民和工人，不包括鱼塘在内本港仍然有45.23 平方公里的农地，但其中仅7.29平方公里的农用地属于常耕农地。

香港你有本事将蔬菜粮食全部自给自足，再有本事把外贸和服务全废了，保证全部产品和服务（包括保姆）自给自足……香港你做得到吗？你有必要了？你有病吧


四、华为出走与深圳土地发展政策的关联性

华为老大任总说了自己要出走的原因：房地产逼的。深圳论坛一些坛友认为不是房地产逼的，华为员工买得起深圳房，一些坛友在论坛里披露了华为出走的原因，有的说是因为坂田城建达不到华为的期待，有的则认为华为没有行贿、示好龙岗官员导致两者关系越来越差。

笔者认为不管怎么样，华为出走应该是综合考虑了多个因素，而深圳的土地发展政策及现状问题极可能也是重要因素之一（下文详述）。


五、华为出走沉思录-深圳的土地发展政策改进建议

笔者预料，深圳的土地发展政策不尽快重大改变，许多严重的现状问题不尽快解决，还将有更多的华为出走事件爆发。

下面笔者就若干重大问题一一进行分析并给出改进建议：

（一）城市更新需加大力度，不要因为怕承担政治风险裹足不前，局部还要精细化思量并改进

深圳的城市更新制度值得点赞，但是形势逼人，点赞的同时我认为深圳市政府还得以华为出走事件为警钟，加强紧迫感。马省长面对大湾区建设今年将广东省的旧改政策做了很大的突破，我感觉深圳应该反思这个事件，我们，是不是落伍了？

为何深圳的重大交通、大学等项目的拆迁征收能大力推进、及时完成，而城市更新项目却让企业放任自流，看着许多项目停滞不前？城市更新的两个“100%”政策给深圳市政府带来了政治正确，却给企业带来了沉重的枷锁。政治正确的结果是华为出走事件将不断爆发，最终还是政治错误。退一步讲即使两个“100%”政策不废，政府及各部门能不能为推把劲、加把油、做做工作，帮助企业把两个“100%”完成？

深圳后面推出的整村统筹可以加大力度推进，这个才体现出深圳市政府在城市更新方面的担当、主动。

部分城市更新政策还要精细化思量并改进，例如立项要求的最小面积不要太大，太大很多项目达不成交易；城中村原来建筑密度太大，因此其城市更新批的容积率应高一些，否则常常无法实现盈利。

深圳的城市更新、整村统筹尤其要为华为这样的大企业、（龙华）苹果小镇这个的大项目保驾护航，满足其产业用地及配套居住用地需求。

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原来说到“部分城市更新政策还要精细化思量并改进，例如立项要求的最小面积不要太大，太大很多项目达不成交易”，最近深圳出新政策了，深圳市政府办公厅发布关于“小地块”城市更新有关工作的通知，拟重新启动原关内（包括福田、罗湖、南山、盐田）“小地块”申报拆除重建类城市更新单元计划工作。

《通知》规定小地块更新项目需同时满足以下条件： ① 旧工业区、旧商业区升级改造为市政府鼓励发展产业的或建设企业总部，并取得产业部门意见； ② 各区政府结合片区改造情况，确认地块周边已无可统筹改造潜力地块，且地块周边公共配套具备可支撑条件； ③ 拆除范围内用地应为完整宗地，土地及地上建筑物产权明晰； ④ 权利主体的城市更新意愿达到100%。


笔者认为深圳市政府应该进一步解放思想，为小地块城市更新解套，尤其是关内的、重点发展区域的。

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体验业研究策划馆1楼

原来说到“部分城市更新政策还要精细化思量并改进，例如立项要求的最小面积不要太大，太大很多项目达不成交易”，最近深圳出新政策了，深圳市政府办公厅发布关于“小地块”城市更新有关工作的通知，拟重新启动原关内（包括福田、罗湖、南山、盐田）“小地块”申报拆除重建类城市更新单元计划工作。

《通知》规定小地块更新项目需同时满足以下条件： ① 旧工业区、旧商业区升级改造为市政府鼓励发展产业的或建设企业总部，并取得产业部门意见； ② 各区政府结合片区改造情况，确认地块周边已无可统筹改造潜力地块，且地块周边公共配套具备可支撑条件； ③ 拆除范围内用地应为完整宗地，土地及地上建筑物产权明晰； ④ 权利主体的城市更新意愿达到100%。


笔者认为深圳市政府应该进一步解放思想，为小地块城市更新解套，尤其是关内的、重点发展区域的。

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福田区莲花街道最近准备出让一块二类居住用地，土地面积才3084.22平方米。

大家看政府可以出让小面积地块，企业却不可以进行小面积地块的城市更新，是什么道理？所以前面我说政府还要大力放开思想，可以鼓励成片、大面积城市更新，但是不要禁止小面积城市更新，尤其是那些破旧的、独立的小地块，赶紧允许、甚至要支持、鼓励进行城市更新、棚改。深圳还有很多瓦房住着人呐，只看深圳宣传片不到小街小巷去转根本不知道深圳还有这么破旧的地方。
最近发现深圳好多这么低矮破旧危险的小瓦房（图为龙华区鹊山新村附近的）



我印象最深的“装×”事件（我当年嘲笑过，并预言会改）是当年微信不开发电脑版微信，美其名曰要培养用户仅在手机上使用微信的意识；后来又不允许发纯文字朋友圈，后来允许发了还提醒：“本功能仅试用，请不要形成依赖”（大概这么个意思）。


深圳的这个城市更新政策也是这样，真的不要装，那么牛气轰轰干嘛，最终害人害己，现在广州的城市更新比深圳快多了。

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体验业研究策划馆1楼

（接上文）

（八）优化城市容积率策略，打造容积率（天际线）科学均衡优美的城市，拓展深圳产业空间，也同时拓展了生活容纳空间。

1、按照我原帖子《深圳的新建工厂学校等应该适当提高容积率》的精神，在精细研究调研及确保容积率、天际线科学、均衡的情况下，将新建工厂、学校、医院、福利院、消防中心、普通的军队建筑等适当在合理范围内通过多种方式提高容积率。我在生活中发现，深圳现在还有大把的新建大学/学校、医院等容积率偏低。


最近深圳在新型工业用地M0审批推行上有退步，我认为不M0策略仅不能退，要大胆前进，并在建筑设计科研（确实还有若干问题值得深入研究）、政府扶持鼓励（如电梯电费优惠）等退出可落地接地气的支持政策。M0要实现大力推行，则还要鼓励或政策引导企业设计厂房时科学布局重型设备车间、普通车间、仓储用房、展示用房、办公/科研用房、员工活动用房、员工宿舍等，以及重型设备车间工厂与（完全是）普通车间工厂的优化组合，以实现较高的容积率。M0的大力推行将有利于大大拓展深圳产业空间，为华为、腾讯、大疆这样的企业留在深圳增加更大的可能性，我估计未来深圳的工业应该不是重工业为主，而是以重型设备车间所需比例不大的新兴产业/工业为主。


学校的操场要借鉴龙华振能小学的设计，顶层为操场，下面数层与学校的文娱活动用房、教师办公用房及停车场（甚至可以部分对外）结合起来。


2、建议不要用容积率密度分区模式，采用蛇口的容积率、天际线策略。蛇口的容积率、天际线比较科学、均衡、优美，它一般在低建筑群簇拥围绕一栋或几栋高建筑。或者说容积率密度分区要采用这种众星拱月式布局模式。


3、未来的公园要大力采用带状、环状等形状布局，不要用片状、团状布局，这样有利于周边地区的容积率、天际线的科学均衡优美，现有的公园也可以根据此原则进行优化，深圳北站的几个带状公园设计得很好。

4、容积率策略还要科学考虑马路/街道、立交桥、河道、湿地/泄洪湖、山体、现有低矮建筑等，打造科学、均衡、优美的容积率、天际线城市。

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据报道：http://www.sznews.com/news/conte ... ontent_23850505.htm

市教育局负责人表示，在满足消防疏散和安全管理的前提下，适当增加楼层，学校校舍建设高度提高到50米，教学用房可以设置在6层，提高一层实际上提高了20%的学位容量。这样主要的教学用房可以满足高考改革及高中特色发展的需要。充分利用地下空间，下挖两层，体育馆、多功能厅、图书馆等一些功能用房放在地下。

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（接上文）

（四）农业问题

特意保留农业也是香港一个让人感觉装*的地方。本来就土地金贵，还故意保留农业，还推出“有机耕作转型计划”等政策。现时本港约有2400个农场，直接雇用约4300个农民和工人，不包括鱼塘在内本港仍然有45.23 平方公里的农地，但其中仅7.29平方公里的农用地属于常耕农地。

香港你有本事将蔬菜粮食全部自给自足，再有本事把外贸和服务全废了，保证全部产品和服务（包括保姆）自给自足……香港你做得到吗？你有必要了？你有病吧


四、华为出走与深圳土地发展政策的关联性

华为老大任总说了自己要出走的原因：房地产逼的。深圳论坛一些坛友认为不是房地产逼的，华为员工买得起深圳房，一些坛友在论坛里披露了华为出走的原因，有的说是因为坂田城建达不到华为的期待，有的则认为华为没有行贿、示好龙岗官员导致两者关系越来越差。

笔者认为不管怎么样，华为出走应该是综合考虑了多个因素，而深圳的土地发展政策及现状问题极可能也是重要因素之一（下文详述）。


五、华为出走沉思录-深圳的土地发展政策改进建议

笔者预料，深圳的土地发展政策不尽快重大改变，许多严重的现状问题不尽快解决，还将有更多的华为出走事件爆发。

下面笔者就若干重大问题一一进行分析并给出改进建议：

（一）城市更新需加大力度，不要因为怕承担政治风险裹足不前，局部还要精细化思量并改进

深圳的城市更新制度值得点赞，但是形势逼人，点赞的同时我认为深圳市政府还得以华为出走事件为警钟，加强紧迫感。马省长面对大湾区建设今年将广东省的旧改政策做了很大的突破，我感觉深圳应该反思这个事件，我们，是不是落伍了？

为何深圳的重大交通、大学等项目的拆迁征收能大力推进、及时完成，而城市更新项目却让企业放任自流，看着许多项目停滞不前？城市更新的两个“100%”政策给深圳市政府带来了政治正确，却给企业带来了沉重的枷锁。政治正确的结果是华为出走事件将不断爆发，最终还是政治错误。退一步讲即使两个“100%”政策不废，政府及各部门能不能为推把劲、加把油、做做工作，帮助企业把两个“100%”完成？

深圳后面推出的整村统筹可以加大力度推进，这个才体现出深圳市政府在城市更新方面的担当、主动。

部分城市更新政策还要精细化思量并改进，例如立项要求的最小面积不要太大，太大很多项目达不成交易；城中村原来建筑密度太大，因此其城市更新批的容积率应高一些，否则常常无法实现盈利。

深圳的城市更新、整村统筹尤其要为华为这样的大企业、（龙华）苹果小镇这个的大项目保驾护航，满足其产业用地及配套居住用地需求。

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原来说到“部分城市更新政策还要精细化思量并改进，例如立项要求的最小面积不要太大，太大很多项目达不成交易”，最近深圳出新政策了，深圳市政府办公厅发布关于“小地块”城市更新有关工作的通知，拟重新启动原关内（包括福田、罗湖、南山、盐田）“小地块”申报拆除重建类城市更新单元计划工作。

《通知》规定小地块更新项目需同时满足以下条件： ① 旧工业区、旧商业区升级改造为市政府鼓励发展产业的或建设企业总部，并取得产业部门意见； ② 各区政府结合片区改造情况，确认地块周边已无可统筹改造潜力地块，且地块周边公共配套具备可支撑条件； ③ 拆除范围内用地应为完整宗地，土地及地上建筑物产权明晰； ④ 权利主体的城市更新意愿达到100%。


笔者认为深圳市政府应该进一步解放思想，为小地块城市更新解套，尤其是关内的、重点发展区域的。

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点个赞，这才是解放思想，没有自裹手脚：

全市首个政府主导小地块更新项目封顶罗湖翠苑家园提供82套人才房

翠苑家园项目位于莲塘街道西岭下北区1号，莲塘片区西部，西北侧紧靠唐排山，南侧紧邻罗沙路，距莲塘口岸地铁（在建）站约500米，占地面积3214.9平方米，总建筑面积2.75万平方米，绿化覆盖率40.1%。预计2021年竣工，除了业主回迁房之外，还将面向社会提供82套人才住房。

翠苑家园还是支持莲塘口岸跨线桥建设的民生项目，建成后将大大提升片区居住环境。

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体验业研究策划馆1楼

（接上文）

调整水库政策要与雨水收集、雨水利用结合起来，向新加坡学习，充分收集雨水用于非饮用用途（如园艺浇灌、洗车等），这样仍可以降低向邻市的购水量。

调整水库政策要与海绵城市建设结合起来，在调整水库数量、面积的情况下，防洪、蓄水能力不降低。部分水库面积仍可以化身为暴雨期间可涵养水量的草坪/公园或观景湖，深圳还可以修建一批地下雨水涵养池。

（四）调整基本生态控制线政策

笔者研究新概念风水很多年，对基本生态控制线政策是坚决拥护的，笔者发表的帖子《深圳建设森林城市应将90%以上的道路建成树林》就有非常重视生态的精神。在目前土地形势极其严峻的情况下，笔者的建议不是取消基本生态控制线，而是优化、调整政策。

1、执行更灵活的局部调整、占补平衡机制

（1）明确《深圳市基本生态控制线管理规定》第十条“除下列情形外，禁止在基本生态控制线内进行建设：（一）重大道路交通设施；（二）市政公用设施；（三）旅游设施；（四）公园；（五）与生态环境保护相适宜的农业、教育、科研等设施”中的科研设施包括科研比重很大的科技企业办公用地，这样像华为、大疆、腾讯、苹果小镇这样的企业/项目（可以将其税收贡献、近5年年科研投入经费额等指标纳入考核范围）必要时、在不得已的情况下可以通过局部调整、占补平衡机制占用部分基本生态控制线内区域，这样避免始终为其找不到一块合适面积及位置的地而烦恼。

（2）明确将公共性质的文化设施、宗教设施、医疗设施、体育健身设施列入第十条中的“（二）市政公用设施”或“（五）与生态环境保护相适宜的农业、教育、科研等设施”，并以更大的积极作为精神，主动将一些公共性质的新建市政公用设施、农业设施、教育设施、科研设施、文化设施、宗教设施、医疗设施、体育健身设施等规划到现在的生态控制线内，减少占用宝贵的一般性建设用地，腾出来给普通民企、一般性产业，腾出更大的产业发展空间。

（3）将一批平地地区的高尔夫球场迁出基本生态控制线，允许其置换到山地区域；将一批水库或水库的部分面积调出基本生态控制线（前文已分析）。

（4）将莲花山公园、皇岗公园、翠竹公园、洪湖公园等大片绿化生态区域通过局部调整、占补平衡机制调入基本生态控制线以内，补充上述调出的面积（目前未划入基本生态控制线以内）。

（5）按笔者帖子《深圳建设森林城市应将90%以上的道路建成树林》精神及《深圳经济特区绿化条例》、《深圳市屋顶美化绿化实施办法》精神，见缝插绿、见缝插树，大力推动道路、停车场（含公共汽车始发站点）、练车场、屋顶等树林化/绿化改造，并将绿化的成片大面积的道路树林、停车场树林、屋顶绿化区（经严格审核合格）等通过局部调整、占补平衡机制调入基本生态控制线以内，补充上述调出的面积。

2、逐步、适当减少基本生态控制线内面积

笔者认为，目前深圳基本生态控制线内面积974平方公里，占深圳近一半总面积，如果将莲花山公园、皇岗公园、翠竹公园、洪湖公园等生态面积算入，恐怕比例更大。就目前的严峻土地形势而言，这样的基本生态控制线内面积有点过大，可以逐步适当减少，具体减少多少当然很难定论，仁者见仁智者见智。

笔者目前初步判断，可以在20年内逐步减少到600平方公里左右，差不多减少三分之一，每年减少15平方公里左右。

3、技巧性减少基本生态控制线内面积

在确实需要减少基本生态控制线内面积时，仍然可以通过技巧性设计，将对生态价值的减少降值到最低，例如：

（1）尽量不要以大块面积方式减少基本生态控制线内面积，而以花瓣形嵌入式减少基本生态控制线内面积，如下图：


（2）通过土地出让条件、规划条件、竣工验收等环节对减少的基本生态控制线内面积内的建设项目施加最严格的绿化建筑指标考核，包括屋顶绿化、庭院绿化、停车场绿化等，确保项目建成后实际绿化面积与占用基本生态控制线内面积相比减少不大于10%，最好以碧桂园、博埃里的森林城市等为样板发展立体绿化，努力使项目建成后实际绿化面积大于占用基本生态控制线内面积。
碧桂园的森林城市效果图
博埃里工作室提供的广西柳州森林城市概念图
上海 天安阳光半岛实景图 英国建筑师托马斯·赫斯维克设计


4、通过其他策略降低基本生态控制线内面积减少多带来的负面影响

（1）鼓励深圳农业企业、装修企业开发符合要求（不要产生臭气等）的阳台园艺、阳台农业产品，鼓励市民将阳台园艺化、农业化。

（2）优化《深圳经济特区绿化条例》、《深圳市屋顶美化绿化实施办法》，提高可执行性，提高激励力度，不要将其约之高楼摆看。

（3）提高现有公园的植树密度，很多公园的植被密度并不高，生态价值有较大的提升空间。

（4）严格执法，严厉处罚乱砍乱伐，严厉处罚为了突击花钱无故更换花木的行为。

（5）鼓励公立单位庭院、私立小区提高绿化面积及植树密度，对其予以补贴，或直接由城管单位与其签署有关协议后免费为其补栽补种，产权属于政府，使用权属于公立单位或私立小区的全体业主。

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3月18日，深圳市规划和自然资源局光明管理局发布关于光明科学城大科学装置集群01-01（02、03）、01-04、01-05、01-06地块选址及规划设计条件、生态线规划选址论证方案的公示。本次公示6地块均位于光明科学城大科学装置集群，用地面积共约119.2万㎡。

我看这次安排与我帖子提倡的精神整体基本契合，首先都设在生态线内，其次规划方案强调“建筑风格应与周边山水自然环境相协调……结合场地空间，采用人工和自然相结合的方式，整体塑造可观赏的绿色景观”，再次效果图看有屋顶绿化。但是没有特别强调建筑的立体绿化，庭院（停车场）的高绿化率。

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从梅观高速路市政化改造效果图看，不符合我帖子《华为出走沉思录-深圳的土地发展政策改进建议》以及《深圳建设森林城市应将90%以上的道路建成树林》的精神，建议进一步优化，绿化带不要太宽（够栽树，0.7-1.3米即可），绿化带数量要够，绿化带之间不要有连续3车道以上的宽度空间（否则必然有车道上无法有绿荫遮盖）。

帖子《华为出走沉思录-深圳的土地发展政策改进建议》原文如下：（5）按笔者帖子《深圳建设森林城市应将90%以上的道路建成树林》精神及《深圳经济特区绿化条例》、《深圳市屋顶美化绿化实施办法》精神，见缝插绿、见缝插树，大力推动道路、停车场（含公共汽车始发站点）、练车场、屋顶等树林化/绿化改造，并将绿化的成片大面积的道路树林、停车场树林、屋顶绿化区（经严格审核合格）等通过局部调整、占补平衡机制调入基本生态控制线以内，补充上述调出的面积。

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（接上文）

调整水库政策要与雨水收集、雨水利用结合起来，向新加坡学习，充分收集雨水用于非饮用用途（如园艺浇灌、洗车等），这样仍可以降低向邻市的购水量。

调整水库政策要与海绵城市建设结合起来，在调整水库数量、面积的情况下，防洪、蓄水能力不降低。部分水库面积仍可以化身为暴雨期间可涵养水量的草坪/公园或观景湖，深圳还可以修建一批地下雨水涵养池。

（四）调整基本生态控制线政策

笔者研究新概念风水很多年，对基本生态控制线政策是坚决拥护的，笔者发表的帖子《深圳建设森林城市应将90%以上的道路建成树林》就有非常重视生态的精神。在目前土地形势极其严峻的情况下，笔者的建议不是取消基本生态控制线，而是优化、调整政策。

1、执行更灵活的局部调整、占补平衡机制

（1）明确《深圳市基本生态控制线管理规定》第十条“除下列情形外，禁止在基本生态控制线内进行建设：（一）重大道路交通设施；（二）市政公用设施；（三）旅游设施；（四）公园；（五）与生态环境保护相适宜的农业、教育、科研等设施”中的科研设施包括科研比重很大的科技企业办公用地，这样像华为、大疆、腾讯、苹果小镇这样的企业/项目（可以将其税收贡献、近5年年科研投入经费额等指标纳入考核范围）必要时、在不得已的情况下可以通过局部调整、占补平衡机制占用部分基本生态控制线内区域，这样避免始终为其找不到一块合适面积及位置的地而烦恼。

（2）明确将公共性质的文化设施、宗教设施、医疗设施、体育健身设施列入第十条中的“（二）市政公用设施”或“（五）与生态环境保护相适宜的农业、教育、科研等设施”，并以更大的积极作为精神，主动将一些公共性质的新建市政公用设施、农业设施、教育设施、科研设施、文化设施、宗教设施、医疗设施、体育健身设施等规划到现在的生态控制线内，减少占用宝贵的一般性建设用地，腾出来给普通民企、一般性产业，腾出更大的产业发展空间。

（3）将一批平地地区的高尔夫球场迁出基本生态控制线，允许其置换到山地区域；将一批水库或水库的部分面积调出基本生态控制线（前文已分析）。

（4）将莲花山公园、皇岗公园、翠竹公园、洪湖公园等大片绿化生态区域通过局部调整、占补平衡机制调入基本生态控制线以内，补充上述调出的面积（目前未划入基本生态控制线以内）。

（5）按笔者帖子《深圳建设森林城市应将90%以上的道路建成树林》精神及《深圳经济特区绿化条例》、《深圳市屋顶美化绿化实施办法》精神，见缝插绿、见缝插树，大力推动道路、停车场（含公共汽车始发站点）、练车场、屋顶等树林化/绿化改造，并将绿化的成片大面积的道路树林、停车场树林、屋顶绿化区（经严格审核合格）等通过局部调整、占补平衡机制调入基本生态控制线以内，补充上述调出的面积。

2、逐步、适当减少基本生态控制线内面积

笔者认为，目前深圳基本生态控制线内面积974平方公里，占深圳近一半总面积，如果将莲花山公园、皇岗公园、翠竹公园、洪湖公园等生态面积算入，恐怕比例更大。就目前的严峻土地形势而言，这样的基本生态控制线内面积有点过大，可以逐步适当减少，具体减少多少当然很难定论，仁者见仁智者见智。

笔者目前初步判断，可以在20年内逐步减少到600平方公里左右，差不多减少三分之一，每年减少15平方公里左右。

3、技巧性减少基本生态控制线内面积

在确实需要减少基本生态控制线内面积时，仍然可以通过技巧性设计，将对生态价值的减少降值到最低，例如：

（1）尽量不要以大块面积方式减少基本生态控制线内面积，而以花瓣形嵌入式减少基本生态控制线内面积，如下图：


（2）通过土地出让条件、规划条件、竣工验收等环节对减少的基本生态控制线内面积内的建设项目施加最严格的绿化建筑指标考核，包括屋顶绿化、庭院绿化、停车场绿化等，确保项目建成后实际绿化面积与占用基本生态控制线内面积相比减少不大于10%，最好以碧桂园、博埃里的森林城市等为样板发展立体绿化，努力使项目建成后实际绿化面积大于占用基本生态控制线内面积。
碧桂园的森林城市效果图
博埃里工作室提供的广西柳州森林城市概念图
上海 天安阳光半岛实景图 英国建筑师托马斯·赫斯维克设计


4、通过其他策略降低基本生态控制线内面积减少多带来的负面影响

（1）鼓励深圳农业企业、装修企业开发符合要求（不要产生臭气等）的阳台园艺、阳台农业产品，鼓励市民将阳台园艺化、农业化。

（2）优化《深圳经济特区绿化条例》、《深圳市屋顶美化绿化实施办法》，提高可执行性，提高激励力度，不要将其约之高楼摆看。

（3）提高现有公园的植树密度，很多公园的植被密度并不高，生态价值有较大的提升空间。

（4）严格执法，严厉处罚乱砍乱伐，严厉处罚为了突击花钱无故更换花木的行为。

（5）鼓励公立单位庭院、私立小区提高绿化面积及植树密度，对其予以补贴，或直接由城管单位与其签署有关协议后免费为其补栽补种，产权属于政府，使用权属于公立单位或私立小区的全体业主。

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最近深圳市规划和自然资源局龙华管理局关于九龙山产业园区涉及的基本生态控制线优化调整公开展示的通告很有意思，将观澜河流域调入基本生态控制线范围，将九龙山产业园范围内一块山地调出基本生态控制线范围，比较符合笔者本帖的精神，给龙华区政府相关人员点个大赞，不过我估计有些穷酸秀才会跳出来说一些生态方面的、没有烟火味的、高大上辞藻。调出地块



调入地块

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（接上文）

（四）农业问题

特意保留农业也是香港一个让人感觉装*的地方。本来就土地金贵，还故意保留农业，还推出“有机耕作转型计划”等政策。现时本港约有2400个农场，直接雇用约4300个农民和工人，不包括鱼塘在内本港仍然有45.23 平方公里的农地，但其中仅7.29平方公里的农用地属于常耕农地。

香港你有本事将蔬菜粮食全部自给自足，再有本事把外贸和服务全废了，保证全部产品和服务（包括保姆）自给自足……香港你做得到吗？你有必要了？你有病吧


四、华为出走与深圳土地发展政策的关联性

华为老大任总说了自己要出走的原因：房地产逼的。深圳论坛一些坛友认为不是房地产逼的，华为员工买得起深圳房，一些坛友在论坛里披露了华为出走的原因，有的说是因为坂田城建达不到华为的期待，有的则认为华为没有行贿、示好龙岗官员导致两者关系越来越差。

笔者认为不管怎么样，华为出走应该是综合考虑了多个因素，而深圳的土地发展政策及现状问题极可能也是重要因素之一（下文详述）。


五、华为出走沉思录-深圳的土地发展政策改进建议

笔者预料，深圳的土地发展政策不尽快重大改变，许多严重的现状问题不尽快解决，还将有更多的华为出走事件爆发。

下面笔者就若干重大问题一一进行分析并给出改进建议：

（一）城市更新需加大力度，不要因为怕承担政治风险裹足不前，局部还要精细化思量并改进

深圳的城市更新制度值得点赞，但是形势逼人，点赞的同时我认为深圳市政府还得以华为出走事件为警钟，加强紧迫感。马省长面对大湾区建设今年将广东省的旧改政策做了很大的突破，我感觉深圳应该反思这个事件，我们，是不是落伍了？

为何深圳的重大交通、大学等项目的拆迁征收能大力推进、及时完成，而城市更新项目却让企业放任自流，看着许多项目停滞不前？城市更新的两个“100%”政策给深圳市政府带来了政治正确，却给企业带来了沉重的枷锁。政治正确的结果是华为出走事件将不断爆发，最终还是政治错误。退一步讲即使两个“100%”政策不废，政府及各部门能不能为推把劲、加把油、做做工作，帮助企业把两个“100%”完成？

深圳后面推出的整村统筹可以加大力度推进，这个才体现出深圳市政府在城市更新方面的担当、主动。

部分城市更新政策还要精细化思量并改进，例如立项要求的最小面积不要太大，太大很多项目达不成交易；城中村原来建筑密度太大，因此其城市更新批的容积率应高一些，否则常常无法实现盈利。

深圳的城市更新、整村统筹尤其要为华为这样的大企业、（龙华）苹果小镇这个的大项目保驾护航，满足其产业用地及配套居住用地需求。

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关于深圳的城市更新再补充几点意见：

有些城中村、农民房还很新，规划也很整齐，楼房间距也不小，楼层很高，可以更晚点旧改，否则浪费太严重，比老百姓浪费点粮食浪费大得去了。
深圳这个规划整齐、间距较大、楼层普遍很高、较新的城中村即将拆除

有些城中村极其杂乱，间距极小，消防隐患很大，建房时间久远，甚至还是六七十年、上百年的老屋村，房屋质量很差了，而且建得太早的房子基本上楼层很低、窗户很小，要加快推进旧改进度。否则深圳的宣传片就带有欺骗性（天天放那几个好的地方，脏乱差的敢放吗？世人就看不到吗）。例如夹在牛气冲天的前海后海中间的大新村、一甲村等。


所以，深圳某区的城市更新政策里有个容积率超过2.5的就不安排旧改的政策是有逻辑问题的。容积率不应该是衡量该不该旧改的标准，脏乱差旧危才是衡量当地政府是否要加快推进旧改的标准。

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关于深圳的城市更新再补充几点意见：

有些城中村、农民房还很新，规划也很整齐，楼房间距也不小，楼层很高，可以更晚点旧改，否则浪费太严重，比老百姓浪费点粮食浪费大得去了。

深圳这个规划整齐、间距较大、楼层普遍很高、较新的城中村即将拆除

有些城中村极其杂乱，间距极小，消防隐患很大，建房时间久远，甚至还是六七十年、上百年的老屋村，房屋质量很差了，而且建得太早的房子基本上楼层很低、窗户很小，要加快推进旧改进度。否则深圳的宣传片就带有欺骗性（天天放那几个好的地方，脏乱差的敢放吗？世人就看不到吗）。例如夹在牛气冲天的前海后海中间的大新村、一甲村等。


所以，深圳某区的城市更新政策里有个容积率超过2.5的就不安排旧改的政策是有逻辑问题的。容积率不应该是衡量该不该旧改的标准，脏乱差旧危才是衡量当地政府是否要加快推进旧改的标准。

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住房和城乡建设部近日公布《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知（征求意见稿）》，向社会公开征求意见。

征求意见稿提出，严格控制大规模拆除，除违法建筑和被鉴定为危房的以外，不大规模、成片集中拆除现状建筑，原则上老城区更新单元（片区）或项目内拆除建筑面积不应大于现状总建筑面积的20%。鼓励小规模、渐进式有机更新和微改造，提倡分类审慎处置既有建筑。严格控制大规模增建。除增建必要的公共服务设施外，不大规模新增建设规模，不突破老城区原有密度强度，不增加资源环境承载压力。严格控制老城区改扩建、新建建筑规模和建设强度，原则上更新单元（片区）或项目内拆建比不宜大于2。



这个和笔者的呼吁精神基本一致的。