深圳市住房和建设局 深圳市民政局关于印发《深圳市社区居民委员会代行住宅区业主委员会职责管理办法（试行）》的通知（转发）

莫要漠视民生

物业服务看起来是“小问题”，却是关系到基层治理和群众福祉的“大民生”。近年来，物业公司与业主之间的矛盾呈现易发多发态势，有些业主不按时缴纳物业费，有些物业公司无法提供让业主满意的服务，相关问题屡次成为社会讨论的焦点。对此，从不同维度分析，形成不少观点，比如法律法规不完善、社区党建弱化、市场监管缺位、业主委员会功能滞后及纠纷调解机制不健全等。在实践中，一些对症下药的措施有一定效果，而寻求治本之策，还需从更大层面思考。

系统观念是具有基础性的思想和工作方法。现实中，很多物业管理问题都不是偶发、单发的。比如小区公共区域年久失修问题，其中有部分住户生活习惯和公德意识的因素，有物业公司不作为、慢作为的因素，还有一些地方公共维修基金申请困难的因素。诸多因素累积起来，使得不少业主们选择拒缴物业费，由此也引致物业公司营收下降，服务意识和质量随之下降，并形成恶性循环。可见，“头痛医头、脚痛医脚”治得了标治不了本，相关部门必须要把物业管理当作一项系统工程去抓。

“十四五”规划和2035年远景目标纲要提出，加强物业服务监管，提高物业服务覆盖率、服务质量和标准化水平；完善城市社区居委会职能，督促业委会和物业服务企业履行职责，改进社区物业服务管理。具体来讲，一方面要“硬监管”，比如坚决遏制停水停电、甚至“胶水堵锁眼”催缴物业费等违法行为，依法处置恶意拖欠物业费、严重违背业主义务的行为。另一方面要“软促进”，比如完善招投标制度、强化市场退出机制，建立“红黑名单”、推动优胜劣汰，探索创新物管会与业委会的良性互动。

2021年，住房和城乡建设部等10部门印发了《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》，从融入基层社会治理体系、健全业主委员会治理结构、提升物业管理服务水平、推动发展生活服务业、规范维修资金使用和管理、强化物业服务监督管理6个方面对提升住宅物业管理水平和效能提出要求。落实好这些要求，才能形成合力，更好提供精准化、精细化服务，破解多元主体利益困局。

在数字时代，给物业管理插上智慧的翅膀，促进线上线下服务的融合发展，是协同高效改革的重要内容。对物业方来讲，用好新技术和大数据，可以更低成本为业主提供更高效能、更个性化的服务，同时也便于各项服务指标的量化观察，为可能出现的纠纷调解、诉讼仲裁打好基础。对监管方而言，发挥物联网、云计算、人工智能的作用，便于对收费标准、资金使用、效果反馈等进行更直观、更主动、更及时的监督和优化。其实，信息化的服务与监管就是一个更好满足居民多样化多层次居住需求、更好保障城市安全运行和社会和谐稳定的大系统，要尽快建好、用好。

停车难、下水堵，楼道乱堆乱放、小区私搭乱建……这些关乎群众生活质量的民生事，需要一件件管好，并统筹考虑短期解决和中长期发展的关系，切实推动物业服务向高品质和多样化升级，不断提升居民的获得感幸福感安全感。

（来源：人民日报评论 ｜ 洪乐风  2022年11月1日  《物业费难收？解决物业管理问题当有系统观念｜人民锐见》）

莫要漠视民生

szotto1楼

立法，难：业委会是业主监管的，物业是属于自负盈亏的企业。而且现在物业也有物业法。物业是业委会或者居委会监管。
破除更难：所谓共同体，主体是谁，谁给利益，没有业委会的默许，物业也不会干出格的事情，因为聘请物业和物业签订聘请合同的是业委会。
想法很好，现实很残酷。

• 举报
• 顶[0]
• 回复
• 收藏

你是指现在的哪部“物业法”？但是目前物业管理“行业乱象行为”频出！根据某物业集团CEO公开采访报道:"我们全国的业主大会成立的比例不足30%..."。


你所说的"物业聘请合同"是与谁签的？又是什么原因导致 甲方缺位呢？签署与社区居民切身利益息息相关的《物业服务合同》能被”代行“吗？，居民评价物业服务的好坏 能被”代行“吗？有谁能为这所谓的"物业聘请合同"不会侵害群众利益 审核把关呢?


俗话说得好：“金杯银杯都不如老百姓口碑”！

莫要漠视民生

szotto1楼

立法，难：业委会是业主监管的，物业是属于自负盈亏的企业。而且现在物业也有物业法。物业是业委会或者居委会监管。
破除更难：所谓共同体，主体是谁，谁给利益，没有业委会的默许，物业也不会干出格的事情，因为聘请物业和物业签订聘请合同的是业委会。
想法很好，现实很残酷。

• 举报
• 顶[0]
• 回复
• 收藏

“社区“大管家”不是社区“大当家” ，物业管理的是物，服务的是人。这个理儿拎不清，很多事儿就搞不顺” （来源：2021年10月10日《新华时评》）。社区的“主人”是广大业主群众，社区的最高权力组织机构是《业主大会 》。任何通过各种手段运作布局，企图绕过、阻挠、破坏、操控《业主大会》 的行为，就是未经“主人”许可的流氓抢劫行为！哪个小区业委会成立阻力大（长期空缺）或借口各原因采用“居代业”？无法正常召开业主大会？说明那个小区居民切身利益被侵害严重！让各小区业委会能公开、公平的成立并良序运转，能正常召开业主大会选聘心仪的物业公司和淘汰不胜任的物业公司，就是为各社区民众办的最大的民生实事！

践行“以人民为中心”，并不是  稿子念念， 嘴巴说说，墙上贴贴！
古语有：云"治国有常，而利民为本。”贴近百姓听取民意 坚守立法为民的初心，立法为民，才能让群众有更多获得感!
路虽远，行则将至；事虽难，做则必成。

莫要漠视民生

13408575211楼

老百姓花钱买房，房子属于自己财产，然后聘请物业进行管理，物业相当于管家，业委会是代表着业主，由业主选举产生，能上能下，代表业主发声，其实就是这么简单的一个事情。物业管理变成了房东，业主变成了租客，业委会变成了一个没有约束的东西，和物业串在一起拿利益，左右不是人。

• 举报
• 顶[0]
• 回复
• 收藏

莫要漠视民生2楼

两字破解困局：

立！立法：顶层设计法规政策，填“坑”堵“漏”！实施对物业和业委会的有效规范监管/覆盖！

破！破除：破除物业“利益共同体”，将物业管理与基层社会治理深度融合，构建物业管理新格局！

• 举报
• 顶[0]
• 回复
• 收藏

szotto3楼

立法，难：业委会是业主监管的，物业是属于自负盈亏的企业。而且现在物业也有物业法。物业是业委会或者居委会监管。
破除更难：所谓共同体，主体是谁，谁给利益，没有业委会的默许，物业也不会干出格的事情，因为聘请物业和物业签订聘请合同的是业委会。
想法很好，现实很残酷。

• 举报
• 顶[0]
• 回复
• 收藏

“社区“大管家”不是社区“大当家” ，物业管理的是物，服务的是人。这个理儿拎不清，很多事儿就搞不顺” （来源：2021年10月10日《新华时评》）。社区的“主人”是广大业主群众，社区的最高权力组织机构是《业主大会 》。任何通过各种手段运作布局，企图绕过、阻挠、破坏、操控《业主大会》 的行为，就是未经“主人”许可的流氓抢劫行为！哪个小区业委会成立阻力大（长期空缺）或借口各原因采用“居代业”？无法正常召开业主大会？说明那个小区居民切身利益被侵害严重！让各小区业委会能公开、公平的成立并良序运转，能正常召开业主大会选聘心仪的物业公司和淘汰不胜任的物业公司，就是为各社区民众办的最大的民生实事！

古语有云："治国有常，而利民为本。”贴近百姓听取民意 坚守立法为民的初心，立法为民，才能让群众有更多获得感!
人民对美好生活的向往就是我们的奋斗目标！路虽远，行则将至；事虽难，做则必成！

莫要漠视民生

在强化监督中聚民心。阳光是最好的“防腐剂”。一些党员干部不愿监督、不敢监督、不会监督，担心监督下级丢选票、监督同级伤和气、监督上级穿小鞋，造成下级监督弱、同级监督软、上级监督远，让监督的效力大打折扣甚至形同虚设。信任不能代替监督，监督不能存在盲区。党员干部作为人民公仆，就要强化监督意识，正确对待监督，自觉接受监督，习惯在监督下工作生活，让监督的“手电筒”既照别人也照自己。监督要形成有力震慑，必须织密扎牢监督之网，推进纪律监督、监察监督、派驻监督、巡视监督统筹衔接，强化党内监督与人大监督、民主监督、行政监督、司法监督、审计监督、财会监督、统计监督、群众监督、舆论监督等贯通协同，推动各类监督力量整合、工作融合，实现党内监督全覆盖、对公职人员监察全覆盖，把权力关进笼子里、晒在阳光下，切实发挥群众监督的“探头”作用。（来源：中央纪委国家监委网站  2022-10-09 《人民至上的实践要求》，本文刊登于《中国纪检监察报》2022年10月9日理论周刊第8版）

szotto

szotto1楼

立法，难：业委会是业主监管的，物业是属于自负盈亏的企业。而且现在物业也有物业法。物业是业委会或者居委会监管。
破除更难：所谓共同体，主体是谁，谁给利益，没有业委会的默许，物业也不会干出格的事情，因为聘请物业和物业签订聘请合同的是业委会。
想法很好，现实很残酷。

• 举报
• 顶[0]
• 回复
• 收藏

莫要漠视民生2楼

“社区“大管家”不是社区“大当家” ，物业管理的是物，服务的是人。这个理儿拎不清，很多事儿就搞不顺” （来源：2021年10月10日《新华时评》）。社区的“主人”是广大业主群众，社区的最高权力组织机构是《业主大会 》。任何通过各种手段运作布局，企图绕过、阻挠、破坏、操控《业主大会》 的行为，就是未经“主人”许可的流氓抢劫行为！哪个小区业委会成立阻力大（长期空缺）或借口各原因采用“居代业”？无法正常召开业主大会？说明那个小区居民切身利益被侵害严重！让各小区业委会能公开、公平的成立并良序运转，能正常召开业主大会选聘心仪的物业公司和淘汰不胜任的物业公司，就是为各社区民众办的最大的民生实事！

践行“以人民为中心”，并不是  稿子念念， 嘴巴说说，墙上贴贴！
古语有：云"治国有常，而利民为本。”贴近百姓听取民意 坚守立法为民的初心，立法为民，才能让群众有更多获得感!
路虽远，行则将至；事虽难，做则必成。

• 举报
• 顶[0]
• 回复
• 收藏

说得真好，你不做人大亏了。赶紧去信访办提交想法吧。

莫要漠视民生

szotto1楼

立法，难：业委会是业主监管的，物业是属于自负盈亏的企业。而且现在物业也有物业法。物业是业委会或者居委会监管。
破除更难：所谓共同体，主体是谁，谁给利益，没有业委会的默许，物业也不会干出格的事情，因为聘请物业和物业签订聘请合同的是业委会。
想法很好，现实很残酷。

• 举报
• 顶[0]
• 回复
• 收藏

莫要漠视民生2楼

“社区“大管家”不是社区“大当家” ，物业管理的是物，服务的是人。这个理儿拎不清，很多事儿就搞不顺” （来源：2021年10月10日《新华时评》）。社区的“主人”是广大业主群众，社区的最高权力组织机构是《业主大会 》。任何通过各种手段运作布局，企图绕过、阻挠、破坏、操控《业主大会》 的行为，就是未经“主人”许可的流氓抢劫行为！哪个小区业委会成立阻力大（长期空缺）或借口各原因采用“居代业”？无法正常召开业主大会？说明那个小区居民切身利益被侵害严重！让各小区业委会能公开、公平的成立并良序运转，能正常召开业主大会选聘心仪的物业公司和淘汰不胜任的物业公司，就是为各社区民众办的最大的民生实事！

践行“以人民为中心”，并不是  稿子念念， 嘴巴说说，墙上贴贴！
古语有：云"治国有常，而利民为本。”贴近百姓听取民意 坚守立法为民的初心，立法为民，才能让群众有更多获得感!
路虽远，行则将至；事虽难，做则必成。

• 举报
• 顶[0]
• 回复
• 收藏

szotto3楼

说得真好，你不做人大亏了。赶紧去信访办提交想法吧。

• 举报
• 顶[0]
• 回复
• 收藏

“躺平式干部”的社会危害是显而易见的。他们的行为，贻误的是党和国家事业发展，损害的是民生福祉，而且正如马丽饰演的马局长所言，他们伤了百姓的心。(来源：中央纪委国家监委网站  2023-01-22  《快评|不能让“躺平式干部”再坑人了》)

莫要漠视民生

szotto1楼

立法，难：业委会是业主监管的，物业是属于自负盈亏的企业。而且现在物业也有物业法。物业是业委会或者居委会监管。
破除更难：所谓共同体，主体是谁，谁给利益，没有业委会的默许，物业也不会干出格的事情，因为聘请物业和物业签订聘请合同的是业委会。
想法很好，现实很残酷。

• 举报
• 顶[0]
• 回复
• 收藏

莫要漠视民生2楼

“社区“大管家”不是社区“大当家” ，物业管理的是物，服务的是人。这个理儿拎不清，很多事儿就搞不顺” （来源：2021年10月10日《新华时评》）。社区的“主人”是广大业主群众，社区的最高权力组织机构是《业主大会 》。任何通过各种手段运作布局，企图绕过、阻挠、破坏、操控《业主大会》 的行为，就是未经“主人”许可的流氓抢劫行为！哪个小区业委会成立阻力大（长期空缺）或借口各原因采用“居代业”？无法正常召开业主大会？说明那个小区居民切身利益被侵害严重！让各小区业委会能公开、公平的成立并良序运转，能正常召开业主大会选聘心仪的物业公司和淘汰不胜任的物业公司，就是为各社区民众办的最大的民生实事！

践行“以人民为中心”，并不是  稿子念念， 嘴巴说说，墙上贴贴！
古语有：云"治国有常，而利民为本。”贴近百姓听取民意 坚守立法为民的初心，立法为民，才能让群众有更多获得感!
路虽远，行则将至；事虽难，做则必成。

• 举报
• 顶[0]
• 回复
• 收藏

szotto3楼

说得真好，你不做人大亏了。赶紧去信访办提交想法吧。

• 举报
• 顶[0]
• 回复
• 收藏

“当官不为民做主，不如回家卖红薯。”
当官为民乱做主，肯定不只为“红薯”！

莫要漠视民生

szotto1楼

立法，难：业委会是业主监管的，物业是属于自负盈亏的企业。而且现在物业也有物业法。物业是业委会或者居委会监管。
破除更难：所谓共同体，主体是谁，谁给利益，没有业委会的默许，物业也不会干出格的事情，因为聘请物业和物业签订聘请合同的是业委会。
想法很好，现实很残酷。

• 举报
• 顶[0]
• 回复
• 收藏

“没有业委会的默许，物业也不会干出格的事情”？？？
请不要混淆视听、再抹黑/打击业委会了！如果有这样不能代表群众利益、不能获得群众信任的“业伪会”，那就是被利益集团操控的“代言人”！
物业行业那么多乱象，就这样被习惯地"过滤"了？美化了？ 物业（管家）让数千居民（主人）喝数月粪水，这事情算不算出格呢？... ... 想了解更多的，可在《深圳论坛》查找 ...


举个栗子，打个比方：
如果我指派一个"管家"到你家去，经常搞得乌烟瘴气/躺平吃喝，干的好不好不由你评价，财务收入支出你不了解，而且经常说亏损找你要钱，借口商业秘密你不能查账，你要定合同他告你侵权，你要解雇他你还没这个权利！
这样的"管家"你满意吗? 你过得幸福吗？

莫要漠视民生

szotto1楼

立法，难：业委会是业主监管的，物业是属于自负盈亏的企业。而且现在物业也有物业法。物业是业委会或者居委会监管。
破除更难：所谓共同体，主体是谁，谁给利益，没有业委会的默许，物业也不会干出格的事情，因为聘请物业和物业签订聘请合同的是业委会。
想法很好，现实很残酷。

• 举报
• 顶[0]
• 回复
• 收藏

莫要漠视民生2楼

“社区“大管家”不是社区“大当家” ，物业管理的是物，服务的是人。这个理儿拎不清，很多事儿就搞不顺” （来源：2021年10月10日《新华时评》）。社区的“主人”是广大业主群众，社区的最高权力组织机构是《业主大会 》。任何通过各种手段运作布局，企图绕过、阻挠、破坏、操控《业主大会》 的行为，就是未经“主人”许可的流氓抢劫行为！哪个小区业委会成立阻力大（长期空缺）或借口各原因采用“居代业”？无法正常召开业主大会？说明那个小区居民切身利益被侵害严重！让各小区业委会能公开、公平的成立并良序运转，能正常召开业主大会选聘心仪的物业公司和淘汰不胜任的物业公司，就是为各社区民众办的最大的民生实事！

践行“以人民为中心”，并不是  稿子念念， 嘴巴说说，墙上贴贴！
古语有：云"治国有常，而利民为本。”贴近百姓听取民意 坚守立法为民的初心，立法为民，才能让群众有更多获得感!
路虽远，行则将至；事虽难，做则必成。

• 举报
• 顶[0]
• 回复
• 收藏

szotto3楼

说得真好，你不做人大亏了。赶紧去信访办提交想法吧。

• 举报
• 顶[0]
• 回复
• 收藏

很多表面上看似民众与物业间的矛盾，如长时间得不到解决则损耗的是民众对基层部门的信任。

莫要漠视民生

“小区“钱袋子”透明公开 物业用心业主放心“  ?


各小区物业收入/支出事项《公示》流于形式，很多小区甚至只列出总额（根本没有明细），这种没有本小区居民参与和监督/没有审计单位审核的《公示》又有何意义呢？
试行“居代业”让城市基层社区群众监督完全缺位(盲区），将会对房屋“养老金”(房屋维修基金）带来被掏空的巨大风险！
如果是这样，这将会是一个惊人的数字！

莫要漠视民生

莫要漠视民生1楼

“小区“钱袋子”透明公开 物业用心业主放心“  ?


各小区物业收入/支出事项《公示》流于形式，很多小区甚至只列出总额（根本没有明细），这种没有本小区居民参与和监督/没有审计单位审核的《公示》又有何意义呢？
试行“居代业”让城市基层社区群众监督完全缺位(盲区），将会对房屋“养老金”(房屋维修基金）带来被掏空的巨大风险！
如果是这样，这将会是一个惊人的数字！

• 举报
• 顶[0]
• 回复
• 收藏

小区“钱袋子”与每位小区居民切身利益息息相关！房屋“养老金”(房屋维修基金）更是整个小区房屋/关键设施的“救命钱”！


目前物业管理“行业乱象”频出，有何法规措施可以保障对物业及相关方的有效监管（监督）呢？有何法规条款可以保障物业公司收支“透明公开”呢？
这没有违法成本、没有财务审计的所谓《物业收支公示》，能获得广大群众（业主）的认同和放心吗？？？

目前绝大多数物业公司，并不是靠提供物业服务的核心竞争力（服务合同）赢得市场；并不是靠物业服务质量和能力来赢得客户（服务对象--小区业主）满意；并没有靠规范公司治理（报表公开、审计）和从业人员专业资质（公开考核、评选）赢得与建立行业信誉。
现在物业行业还没有建立市场优胜劣汰、退出机制！又怎样确保进一步提高行业服务技术水平和服务质量来满足民众需求和期望呢？又怎样确保物业公司会用心服务呢？

”信任不能代替监督，监督不能存在盲区“！

城市基层社区物业管理与每个人每天的生活息息相关，事关人民群众幸福生活全局！应该具有部分公益属性，不应该成为相关利益集团的“摇钱树”，应该成为基层社区共建治理/共同浇灌的“幸福树”。

莫要漠视民生

莫要漠视民生

莫要漠视民生1楼

“小区“钱袋子”透明公开 物业用心业主放心“  ?


各小区物业收入/支出事项《公示》流于形式，很多小区甚至只列出总额（根本没有明细），这种没有本小区居民参与和监督/没有审计单位审核的《公示》又有何意义呢？
试行“居代业”让城市基层社区群众监督完全缺位(盲区），将会对房屋“养老金”(房屋维修基金）带来被掏空的巨大风险！
如果是这样，这将会是一个惊人的数字！

• 举报
• 顶[0]
• 回复
• 收藏

别让房屋“养老金”(房屋维修基金）成一笔"糊涂账"!

别让房屋维修金成一笔"糊涂账"

莫要漠视民生

莫要漠视民生1楼

“小区“钱袋子”透明公开 物业用心业主放心“  ?


各小区物业收入/支出事项《公示》流于形式，很多小区甚至只列出总额（根本没有明细），这种没有本小区居民参与和监督/没有审计单位审核的《公示》又有何意义呢？
试行“居代业”让城市基层社区群众监督完全缺位(盲区），将会对房屋“养老金”(房屋维修基金）带来被掏空的巨大风险！
如果是这样，这将会是一个惊人的数字！

• 举报
• 顶[0]
• 回复
• 收藏

别让房屋“养老金”(房屋维修基金）成一笔"糊涂账"!

各执一词，把关难！

莫要漠视民生

莫要漠视民生1楼

“小区“钱袋子”透明公开 物业用心业主放心“  ?


各小区物业收入/支出事项《公示》流于形式，很多小区甚至只列出总额（根本没有明细），这种没有本小区居民参与和监督/没有审计单位审核的《公示》又有何意义呢？
试行“居代业”让城市基层社区群众监督完全缺位(盲区），将会对房屋“养老金”(房屋维修基金）带来被掏空的巨大风险！
如果是这样，这将会是一个惊人的数字！

• 举报
• 顶[0]
• 回复
• 收藏

需警惕房屋“养老金””(房屋维修基金）被掏空！！！

莫要漠视民生

深圳“居代业”，打开潘多拉之盒？ 转自《家在桃源居》

01

引言

这几天，深圳乃至全国的业主圈子可谓热闹非凡，为何？只因2月3日，深圳市住建局会同深圳市民政局发出《深圳市社区居民委员会代行住宅区业委会职责管理办法（试行）》（以下简称“居代业”）的通知。

02

什么是“居代业”

什么是“居代业”？简言之，就是居委会代行业委会职责。2022年2月25日，深住建局和民政局就联合发出了《深圳市社区居民委员会代行住宅区业主委员会职责管理办法（征求意见稿）通告》，该通告一出，全国上下，一片哗然，各个业委会先后向通告发出单位提出了自己的反对意见和修改建议。
这才有了一年后的试行办法的出台，当然，试行办法在一定程度上尊重了大家提出的尖锐意见。为什么会有“居代业”这个提法出来？其实并非一时兴起，而是深圳相关部门酝酿长达10多年之久的一项政策，最早可追溯到2007版的《深圳经济特区物业管理条例》，这里就不展开历史了。

03

优势

针对目前物业矛盾日益集中、突出、激烈的现状，急需业委会介入物业管理，以调和物业矛盾、治理小区顽疾、决定小区重大事项等，而目前国内2/3以上小区都没有业委会，或者业委会无法正常运作，这种情况下，引入居委会有条件地代行业委会职责，有一定积极意义。
目前国内居委会、社区工作站、社区党委一般都是三套牌子，一班人马，居委会虽然名义上是“居民自治组织”，实际上有一定的行政属性，这种“自上而下”的机构，对于提高一些议题的表决效率，可能有积极意义。
尽管“居代业”有可能在一些方面存在优势，但是对于这种操作的质疑之声，从其提出的第一天就没有断过。

04

质疑1：合法性

“居代业”的法律依据，应该是来自于《深圳经济特区物业管理条例》第124条。第一百二十四条 未依法成立业主大会和选举产生业主委员会的住宅物业管理区域，可以由区住房和建设部门会同街道办事处，征求该区域业主、物业使用人意见之后，指定物业所在地社区居民委员会负责召集需要业主共同决定事项的会议，并代行本条例规定的选聘、续聘、解聘物业服务企业，筹集、管理和使用物业专项维修资金，调解因物业使用、维护和管理产生的纠纷等业主大会和业主委员会职责。在代行职责过程中违反本条例规定的，由相关责任人承担相应的法律责任。具体办法由市住房和建设部门会同市民政部门制定。有法律工作者总结，“居代业”违反了多条法律法规。
1，违反《立法法》第8条第（八）项《立法法》第8条：“下列事项只能制定法律：（八）民事基本制度；

居委会代行业委会职责，属于民事基本制度，应该通过人大单独立法。

2，违反《民法典》第277条

《民法典》第277条第二款规定：“地方人民政府有关部门、居民委员会应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。”

居委会应该对选举业主大会进行“协助”，而不是直接撸起袖子直接“代行”，另外“代行”的职责也明显违反了居委会的“自我管理、自我教育、自我服务”的定位。

3，单就公开的试行办法来说，“指定居代业”需要“征求业主意见”，根据《民法典》第二百七十八条 下列事项由业主共同决定：

（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

（九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

根据此条，“居代业”应该经过双2/3以上业主投票，且参与投票的必须双过半同意，才生效.

而《办法》里面规定的是：反对代行的超过20%的，就不代行。

《办法》很明显是违反了《民法典》"共同决定"的要求，而且差异巨大！“指定”需要尊重业主“共同决定”，需要在法律许可的范围内。

另外，《办法》里面规定了“物业使用人”（包括租户或者其他非业主）也可以参与表决，虽然这是一种进步，可以让表决更轻松通过，但是缺乏法律依据，其带来的后果可能是业主的合法权益受损。

4，基于以上种种法律风险，如果深圳的“居代业”在一片质疑声中，仍然“霸总”式地推行下去，还取得了“种种成绩”（例如帮助小区完成了各项表决、帮助物业专项资金成功的使用等），那么后续万一业主不满，提起诉讼，居委会的胜算有几成？

05

质疑2：居委会是否会不堪重负

目前全国绝大部分居委会的人员编制都不足，然而却要承担着各种行政职能和各种上级部门临时下派的任务。一旦“居代业”实行，居委会在原本就已经接近饱和的工作强度之下，还要分出大量时间精力人员来处理那些让人头疼的小区事务，包括调解物业纠纷、组织业主投票表决、小区公共物业的厘清、小区公共收益的监管和使用、物业专项资金的使用等，处理这些事项，短则10天半个月，长则需要大半年才能完成，这是否会让居委会不堪重负？特别是像深圳桃源居这样的超大型小区，居民户数过万，按照这样的规模，设置3~4个居委会都不为过，而目前只有一个居委会，而且还管辖着附近其他几个楼盘以及工业区，目前的人员在处理各种日常事务上面都已经捉襟见肘，一旦“居代业”实施下来，政府会给这样的居委会增加人员配置来减轻负担吗？

06

质疑3：不信任业主？

按照物业管理条例和民法典物权编，各地应积极组织选举业主委员会，实现业主自治。然而现实情况是，业主申请成立业委会，都会碰到重重困难，被各种理由无限拖延，更别说基层主动组织业委会选举了。
相关部门对业主成立业委会的态度消极，而对有行政属性的居委会代行业委会职责相当推崇，是否也反应出政府对于业主和业主组织的不信任？业主和业主组织在社区治理中，失去了主体作用，长此以往，不利于业委会的培养，不利于社区的成长，业主自治也只能是一句空话。

07

质疑4：是否会成为常态

尽管在试行办法里面和新闻宣传中，一直称“居代业”是“权宜之计”，并非“常态”。但是业主担心，一旦习惯“居代业”这种模式以后，各方是否从此就习以为常了，从而忘记了业主自治才是物业管理的初衷？

08

质疑5：居委会与业主

并非利益完全一致

居委会的人员结构中，绝大部分都不是本小区业主，这就导致居委会跟业主的利益诉求会不同。
不同的利益诉求，必然导致在处理问题上会有不同倾向。
具有行政属性的居委会，是否会将业主的利益放在第一位，是否会积极主动的去厘清公共收益，是否会愿意为了业主的公共利益，去跟利益集团进行诉讼？
这些，都不得而知。

09

他山之石

当深圳的业委会成立比例还不足30%，还在纠结于如何成立业委会的时候，同为一线城市的上海，业委会的成立比例已经高达90%，两者可谓是云泥之别。当深圳如桃源居这样的“万户侯”小区还在纠结于物业管理区域如何划分的时候，同为上海的“万户侯”小区--中远两湾城，在“最牛业委会”的带领下，已经通过诉讼，拿回了超过4000万的公共收益。在优秀学生已经交出了漂亮答卷的时候，我们能不能学习学习人家的成功经验，抄抄作业呢？这个问题政府和所有业主都应该好好思考。

10

业主何日可以真正自治

从1981年深圳第一个物业公司成立起，“物业管理”就开始出现在中国大陆；从1991年第一个“业主管理委员会”在深圳天景花园成立，“业主自治”也开始登上历史舞台。
然而，“业主自治”这个历经了32年的“新鲜事物”，一直不温不火，业主委员会一直成立不起来，业主“自治”之路一直充满各种艰难险阻，个中艰险，有血也有泪，每个小区的自治之路，都可以写成厚厚的一本书。
目前，国内业委会成立比例，不足3成，而这3成中，还有很大比例是无法正常运行的。。。

而这几天出台的“居代业”试行办法，让本来已经很尴尬的“业主自治”雪上加霜。我们不禁要问，业主距离成立业委会，行使业主当家做主权力的日子，究竟还有多远？

“居代业”，究竟是解决小区问题的一道良方，还是会一地鸡毛？

让子弹再飞一会儿。。。

莫要漠视民生

深圳“居代业”，打开潘多拉之盒？
转自 2023-2-16 《家在桃源居》微信公众号


01
引言
这天，深圳乃至全国的业主圈子可谓热闹非凡，为何？只因2月3日，深圳市住建局会同深圳市民政局发出《深圳市社区居民委员会代行住宅区业委会职责管理办法（试行）》（以下简称“居代业”）的通知。


02
什么是“居代业”
什么是“居代业”？简言之，就是居委会代行业委会职责。2022年2月25日，深住建局和民政局就联合发出了《深圳市社区居民委员会代行住宅区业主委员会职责管理办法（征求意见稿）通告》，该通告一出，全国上下，一片哗然，各个业委会先后向通告发出单位提出了自己的反对意见和修改建议。
这才有了一年后的试行办法的出台，当然，试行办法在一定程度上尊重了大家提出的尖锐意见。为什么会有“居代业”这个提法出来？其实并非一时兴起，而是深圳相关部门酝酿长达10多年之久的一项政策，最早可追溯到2007版的《深圳经济特区物业管理条例》，这里就不展开历史了。


03
优势
针对目前物业矛盾日益集中、突出、激烈的现状，急需业委会介入物业管理，以调和物业矛盾、治理小区顽疾、决定小区重大事项等，而目前国内2/3以上小区都没有业委会，或者业委会无法正常运作，这种情况下，引入居委会有条件地代行业委会职责，有一定积极意义。
目前国内居委会、社区工作站、社区党委一般都是三套牌子，一班人马，居委会虽然名义上是“居民自治组织”，实际上有一定的行政属性，这种“自上而下”的机构，对于提高一些议题的表决效率，可能有积极意义。
尽管“居代业”有可能在一些方面存在优势，但是对于这种操作的质疑之声，从其提出的第一天就没有断过。


04
质疑1：合法性
“居代业”的法律依据，应该是来自于《深圳经济特区物业管理条例》第124条。第一百二十四条 未依法成立业主大会和选举产生业主委员会的住宅物业管理区域，可以由区住房和建设部门会同街道办事处，征求该区域业主、物业使用人意见之后，指定物业所在地社区居民委员会负责召集需要业主共同决定事项的会议，并代行本条例规定的选聘、续聘、解聘物业服务企业，筹集、管理和使用物业专项维修资金，调解因物业使用、维护和管理产生的纠纷等业主大会和业主委员会职责。在代行职责过程中违反本条例规定的，由相关责任人承担相应的法律责任。具体办法由市住房和建设部门会同市民政部门制定。有法律工作者总结，“居代业”违反了多条法律法规。
1，违反《立法法》第8条第（八）项《立法法》第8条：“下列事项只能制定法律：（八）民事基本制度；
居委会代行业委会职责，属于民事基本制度，应该通过人大单独立法。

2，违反《民法典》第277条

《民法典》第277条第二款规定：“地方人民政府有关部门、居民委员会应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。”
居委会应该对选举业主大会进行“协助”，而不是直接撸起袖子直接“代行”，另外“代行”的职责也明显违反了居委会的“自我管理、自我教育、自我服务”的定位。

3，单就公开的试行办法来说，“指定居代业”需要“征求业主意见”，根据《民法典》第二百七十八条 下列事项由业主共同决定：
（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
（九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

根据此条，“居代业”应该经过双2/3以上业主投票，且参与投票的必须双过半同意，才生效.
而《办法》里面规定的是：反对代行的超过20%的，就不代行。
《办法》很明显是违反了《民法典》"共同决定"的要求，而且差异巨大！“指定”需要尊重业主“共同决定”，需要在法律许可的范围内。
另外，《办法》里面规定了“物业使用人”（包括租户或者其他非业主）也可以参与表决，虽然这是一种进步，可以让表决更轻松通过，但是缺乏法律依据，其带来的后果可能是业主的合法权益受损。


05
质疑2：居委会是否会不堪重负
目前全国绝大部分居委会的人员编制都不足，然而却要承担着各种行政职能和各种上级部门临时下派的任务。一旦“居代业”实行，居委会在原本就已经接近饱和的工作强度之下，还要分出大量时间精力人员来处理那些让人头疼的小区事务，包括调解物业纠纷、组织业主投票表决、小区公共物业的厘清、小区公共收益的监管和使用、物业专项资金的使用等，处理这些事项，短则10天半个月，长则需要大半年才能完成，这是否会让居委会不堪重负？特别是像深圳桃源居这样的超大型小区，居民户数过万，按照这样的规模，设置3~4个居委会都不为过，而目前只有一个居委会，而且还管辖着附近其他几个楼盘以及工业区，目前的人员在处理各种日常事务上面都已经捉襟见肘，一旦“居代业”实施下来，政府会给这样的居委会增加人员配置来减轻负担吗？



06
质疑3：不信任业主？
按照物业管理条例和民法典物权编，各地应积极组织选举业主委员会，实现业主自治。然而现实情况是，业主申请成立业委会，都会碰到重重困难，被各种理由无限拖延，更别说基层主动组织业委会选举了。
相关部门对业主成立业委会的态度消极，而对有行政属性的居委会代行业委会职责相当推崇，是否也反应出政府对于业主和业主组织的不信任？业主和业主组织在社区治理中，失去了主体作用，长此以往，不利于业委会的培养，不利于社区的成长，业主自治也只能是一句空话。


07
质疑4：是否会成为常态
尽管在试行办法里面和新闻宣传中，一直称“居代业”是“权宜之计”，并非“常态”。但是业主担心，一旦习惯“居代业”这种模式以后，各方是否从此就习以为常了，从而忘记了业主自治才是物业管理的初衷？


08
质疑5：居委会与业主
并非利益完全一致
居委会的人员结构中，绝大部分都不是本小区业主，这就导致居委会跟业主的利益诉求会不同。
不同的利益诉求，必然导致在处理问题上会有不同倾向。
具有行政属性的居委会，是否会将业主的利益放在第一位，是否会积极主动的去厘清公共收益，是否会愿意为了业主的公共利益，去跟利益集团进行诉讼？
这些，都不得而知。


09
业主何日可以真正自治

从1981年深圳第一个物业公司成立起，“物业管理”就开始出现在中国大陆；从1991年第一个“业主管理委员会”在深圳天景花园成立，“业主自治”也开始登上历史舞台。
然而，“业主自治”这个历经了32年的“新鲜事物”，一直不温不火，业主委员会一直成立不起来，业主“自治”之路一直充满各种艰难险阻，个中艰险，有血也有泪，每个小区的自治之路，都可以写成厚厚的一本书。
目前，国内业委会成立比例，不足3成，而这3成中，还有很大比例是无法正常运行的。。。
而这几天出台的“居代业”试行办法，让本来已经很尴尬的“业主自治”雪上加霜。我们不禁要问，业主距离成立业委会，行使业主当家做主权力的日子，究竟还有多远？
“居代业”，究竟是解决小区问题的一道良方，还是会一地鸡毛？
让子弹再飞一会儿。。。

莫要漠视民生

恒大物业134亿悬案背后的103位“帮凶”

转自： 物业K线 2023-02-17

文/乐居财经 徐酒眠 邓鑫妮

“我们一定能完成保交楼任务，一定能偿还各种债务、化解风险，一定能开启涅槃重生的新篇章。”

这是2023年元旦，许家印给公司全体员工写的家书中的一段。这三个“一定”，看起来不只是在激励恒大同事，也是要向外部人士展示决心——他们中，有太多人都在等恒大交楼，在等恒大还债了。

恒大也在等恒大还债。

此前，中国恒大(3333.HK)“设局”违规挪用了恒大物业（6666.HK）134亿元存款，并导致被银行强制执行。这桩案件自去年3月正式被摆上台面，相关独立调查也开展了近1年。

2月15日晚间，恒大物业与中国恒大，终于公告了主要调查结果。

事实上，去年7月22日，已经有过一份对此事的初步调查结果披露。彼时，对恒大物业这134亿存款最终是流向中国恒大，其实已有定论。同时，如何以存单质押担保、什么时候提供出去、什么时候被银行强制执行……大部分的谜底，都揭晓了。

彼时，中国恒大与恒大物业对这桩案件的“主谋”——两家上市公司的6位高管，开出了“处决单”，夏海钧等6人被要求辞职。

而此次公布的主要调查结果，则更详尽地补充了“帮凶”和“帮凶们”的合谋过程。与此同时，进一步揭示了两家上市公司手续审批、恒大物业内部控制存在的诸多问题。

对于补偿事宜，目前还是仅在纸上“画饼”，只有一个不到二十个字的方案——主要透过恒大集团转让资产抵销相关款项。

103位“帮凶”

根据最新调查结果，参与执行恒大物业134亿存单质押的共有5方力量、涉及103个“帮凶”。

它们分别是恒大物业旗下6家附属公司（金碧物业、金碧恒盈、金碧华府、恒大恒康、金碧世家和金碧恒康）、8家商业银行、36家第三方公司、46家通道公司、中国恒大旗下5家附属公司（广州鑫源、贵阳置业、贵州广聚源、恒大地产、深圳恒大材料），以及中国恒大的2家合营公司（兰州天盛、肇庆恒晋）。

而其中，涉及的8家商业银行，36家第三方公司，以及46家通道公司，它们是谁仍是一个谜。

具体来看，恒大物业上市，或许就已经为这桩案件埋下了伏笔。

以47天过会的速度，恒大物业在2020年12月2日正式敲钟上市。几乎是同一时间，2020年12月中至下旬，基于自身的资金需求，恒大集团提出开展一个专项融资业务。即，利用恒大集团附属公司对外做质押，为第三方向银行申请融资提供担保，第三方融资所获取资金通过借款及╱或投资形式投入到恒大集团。

中国恒大持有恒大物业60%股权，后者作为前者的附属公司，顺理成章的就“入局”了这项融资计划。

在2020年12月28日至2021年8月2日期间，恒大物业6家附属公司通过8家商业银行，为36家第三方公司（作为被担保方）融资提供质押，相关资金通过部分被担保方及46家渠道公司，划转进了恒大集团。

恒大物业134亿存款被划分为三组，分别是20亿元、27亿元和87亿元。其中两笔，进行了两轮担保。2021年9月-12月，伴随着第三方公司的违约，恒大物业三笔定期存款相继被银行划走了。

从时间线来看，恒大集团开展的这个专项融资业务，似乎就是为挪用恒大物业资金而准备。因此，有分析表示，“恒大物业上市，某种程度上就是为了‘反哺’中国恒大”。

内控缺陷

“相关内部审批流程由恒大集团而非本集团（恒大物业）最终决定。”

一句话道出了恒大物业的无奈，调查公告中，恒大物业直言质押事件反映出集团内控制度存在缺陷，被恒大提线的物业“木偶”甚至没有见到审批文件，钱就被划走了。

不仅是质押审批，其他的一系列内部问题都被抖落出来。涉及质押事件的恒大物业附属公司未设立独立的印章和档案管理制度，其公司级印章均由恒大集团实际控制，以及涉事公司依赖恒大集团对重大合同的审核，且缺少必要的独立的风险评估程序或制度。

一桩桩事情，都在睁一只眼闭一只眼的含糊状态下蒙混过去，内部监控“形同虚设”。

值得一提的是，恒大物业的高管并非蒙在鼓里。涉事的3位高管，在初步调查结果出来后被要求辞职，包括恒大物业的原执行董事、董事会主席甄立涛，以及赵长龙、安丽红两名执行董事。

而恒大系的人事地震远不止于此，恒大自己的三位高管也被推出来“挡枪”。

时任中国恒大行政总裁夏海钧、首席财务官潘大荣，以及子公司恒大集团执行总裁柯鹏也在同一时间被辞退。值得一提的是，在最新调查结果中，独立委员会明确表示不建议恢复他们三人原职位。

恒大物业并非个例，类似的资金挪动在鑫苑服务和奥园健康身上也已经上演。而在相关的调查公告中，内部监控问题常常被提起。

独立调查委员会曾向奥园健康提出了三点建议，其中一点是尽快解决内部监控缺失的问题，而鑫苑服务最新的复牌指引也显示需要证明公司已有适当的内部监控。

还款“画饼”

事情峰回路转，最终回到了“钱”字上面，恒大最好的补救措施，就是将划走的134亿元还回来。

恒大物业表示，正与中国恒大商讨偿还方案，方案主要透过恒大集团转让资产来抵销相关款项。

但以恒大目前的情况，多方债务逼近，还有债权人提出清盘呈请向其施压，恒大物业何时能够将开款项追回，还需画上一个问号。

不过质押事件并不意味着恒大和恒大物业业务关系的断裂，恒大物业仍能通过前者来获得项目资源。

去年末，许家印现身保交楼会议，他表示:“今年（2022年）1至11月，恒大集团实现交楼25.6万套，2022年全年要力争完成30万套的交楼，12月份必须保质保量完成交楼4.4万套。”

另一边，恒大物业已经与中国恒大续订2023年持续关联交易协议，服务期限至2025年12月31日止为期三年。其中包括车位租赁总协议，三年总计年度上限约为14.6亿元；物业管理及相关服务总协议，总计上限约14.2亿元。

签订新的关联交易协议，也让恒大物业对业绩增量有一定把握。据2021年中报，恒大物业有69.3%的在管面积来自关联方。

最新数据显示，截至2022年10月31日，恒大物业在管面积约4.92亿平方米，管理项目2655个，同期总签约面积约8.2亿平方米，签约项目总数3093个。

莫要漠视民生

满足人民对美好生活的向往。马克思指出：“人们奋斗所争取的一切，都同他们的利益有关。”伴随我国社会主要矛盾的转化，“人民对美好生活的向往”成为新时代中国人民利益诉求的集中表达。坚持人民至上，在方法论上要求努力回应人民群众的现实利益诉求。习近平新时代中国特色社会主义思想把满足人民对美好生活的向往作为一切工作的出发点和落脚点，强调切实维护好、实现好和发展好人民群众的根本利益。党的十八大以来，以习近平同志为核心的党中央围绕新时代我国社会主要矛盾精准施策，着力在补短板、强弱项、固底板、扬优势上下功夫，统筹推进“五位一体”总体布局、协调推进“四个全面”战略布局，在经济社会发展中提升人民群众的获得感、幸福感、安全感；坚持以人民为中心的发展思想，维护人民根本利益，增进民生福祉，解决人民群众急难愁盼的现实问题，实现发展为了人民、发展依靠人民、发展成果由人民共享，促进社会公平正义；以新发展理念引领高质量发展，更好实现人民的新要求、新希望、新期盼，推进全体人民共同富裕的现代化，向着第二个百年奋斗目标坚实迈进。（来源：光明网-《光明日报》2023年02月17日  《必须坚持人民至上》）