用法治思维引领深圳遍地公寓租房

SIKAOZHE

目前深圳大街小巷众多打出的“××公寓”, “××拎包入住”的出租屋和网约租房（自如，蛋壳等等）成为普遍现象。承租此类房屋多为年轻群体，拎包入住方便简捷，存在人员变动性非常大，居住人数多及综合素质参差不齐，居住环境安全性和私密性得不到保障，引发较多的投诉问题。对此新形体出租屋各职能部门缺乏相关依据，增加管理部门的难度；出租人法律法规意识淡薄及逃避管理，易出现藏污纳垢监管盲点引发各类不稳定因素，规范化管理相当重要。 龙岗区龙岗街道平南社区网格站应势而为创新管理途径，依托成熟的网格管理系统及警网共建机制，统一推行标准化、制度化、规范化的 “公寓式管理模式”破解网格难点。该模式进一步厘清政府各职能管理部门，运营者（法人或自然人）及承租人各自责任，切实达到“谁管理谁负责，谁受益谁负责”相关要求，提升了出租屋的整体面貌。其次前移普法教育阵地，有效丰富 “警网共建”工作内容，近距离全方位将法律法规及社会治安热点问题传递到承租人身边。再者按照“人居其屋，人住留迹”登记理念拓宽“大数据”源头，填补登记信息短板。目前，该模式运行均达到理想社会管理闭环效果，并得到广大出租人和承租人高度认可。也为一线网格工作人员依规行使社会综合管理提供参考依据，起到标杆示范作用。

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擦亮网格岗，聚力传影响，坚守平凡位，守护居民安。

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看此贴文，想深圳今日幸福安宁，在国庆和中秋小长假中快乐生活的市民，应感谢伟大的祖国强有力的阻击疫情，同时珍惜眼前平安和谐的生活，最应当感谢像贴主这样在深圳默默奉献深圳建设的万万千千热心百姓！因您有爱！因您美好！
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深圳市住建局发布《关于切实规范住房租赁企业经营行为的紧急通知》，对住房租赁企业经营行为提出要求。

《紧急通知》分别从加强住房租赁行业监督管理、严格落实信息公示制度、切实规范从业人员管理、确保房源信息发布真实、依法从严处罚违法租赁行为、慎重选择租金收取模式、建立健全纠纷调处机制七个方面对住房租赁企业的经营行为提出了要求。

深圳市住建局表示，2016年来，在国家、省、市政府培育和发展住房租赁市场政策引领下，住房租赁市场迅速发展。但相关监管立法滞后，住房租赁专营机构“野蛮生长”，经营行为不规范问题凸显。

部分企业为快速拓展市场，以“长收短付”等方式蓄积押金和预付租金，形成“资金池”，并利用池内资金以“高进低出”方式迅速占领市场，一旦资金回流受限或融资受阻，极易引发企业资金链断裂。甚至有部分企业假借住房租赁名义，以“经营不善”“经营亏损”为由，行合同诈骗之实，严重扰乱市场秩序，影响社会稳定。

今年以来，叠加疫情影响，国内长租公寓“爆雷”事件频发。为做好我市住房租赁领域风险防控，保障住房租赁当事人合法权益，我局出台了《紧急通知》，对有关法律法规规定住房租赁企业不得实施的经营行为予以进一步明确，引导住房租赁企业规范经营。

《紧急通知》以规范、引导住房租赁企业有序经营为目标，对住房租赁企业经营行为提出了具体要求。主要内容可概括为住房租赁企业“十不准”:

(一)不准无证经营、超范围经营。住房租赁企业应当依法办理市场主体登记，取得营业执照，并在经营范围中明确注明“住房租赁”，不得超范围经营。自然人转租住房10套(间)以上的，应当依法办理市场主体登记，不得无证经营。期待会有好的局面。
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政府出通知了，相信一定可以用法治思维体系规范好遍地"公寓"乱象。
深圳市注册的各物业服务企业、房屋租赁企业及其具备房地产经纪资格的从业人员从事房地产经纪业务，均应向房地产管理部门办理机构备案和人员实名登记手续。严禁未经备案登记违规开展房地产经纪业务，违者将根据《深圳市房地产市场监管办法》有关规定，由主管部门责令限期整改，从严查处。物业服务企业及其工作人员的处罚信息，将纳入市物业管理信息平台公示，并记入物业管理信用信息。

深圳市各房地产中介机构及其从业人员开展线下看房等业务活动，应取得业主书面或电子授权委托，并持有效实名登记牌照，经物业服务人员确认后方可进入社区。
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经龙岗区专家评选 ，“公寓式管理模式”从众多参赛作品中脱颖而出，荣获“好方案”奖，感谢众多热心市民关注。

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勤奋进取1楼

看此贴文，想深圳今日幸福安宁，在国庆和中秋小长假中快乐生活的市民，应感谢伟大的祖国强有力的阻击疫情，同时珍惜眼前平安和谐的生活，最应当感谢像贴主这样在深圳默默奉献深圳建设的万万千千热心百姓！因您有爱！因您美好！

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是的，感谢您的认可与肯定。首先您就是位好市民，我们每一位来深人员都会被深圳的发展与进步触动，同时也会被这座城市年轻气息与文明进步所感染，因此更需我们每一位在深人员努力作好自已的本职工作，为深圳的美好明天尽自已的绵薄之力。

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关于“公寓式”出租屋规范管理思考与建议

在深圳务工群体中租房居住占有相当大的比例，按照传统租房形式需要与出租方（房东、二房东…）面谈租赁事宜。随着网络发展的日益进步，新兴“互联网+”经济体和经营模式不断刷新传统思维，悄然在人们身边掀起“智慧生活”及“大数据服务”创新革命。房屋租赁模式也在发生新的变化，这就是当前兴起的新模式“网上公寓”，它与传统租房相比，操作过程简便快捷省去租房繁杂环节，只需携带自身生活用品即可，极大应和年轻租房群体喜好需求和认可。消费者的喜好影响市场走向，传统租房市场同样也面临这样的选择，这就催生原出租方（房东、二房东…）改建房间热潮，出现当前涌入大量的所谓的拎包入住 “公寓式出租屋”。
“公寓式出租屋”新兴体蓬勃发展，需引起高度重视管理问题和矛盾纠纷等所潜在的不稳定因素。深圳多年来总结规范出租屋综合管理，全面推行“旅业式”、“物业式”、“单位自管式”、“散居包片式”和“院区围合式”等五种规范化管理模式，建议在此基础上增设“公寓式”管理模式，按照新时代新发展新思想要求，完善健全出租屋管理模式，由原五种模式调整为六种管理模式：即“旅业式”、“物业式”、“单位自管式”、“散居包片式” 、“院区围合式”和“公寓式”管理模式。进一步厘清政府各职能管理部门，运营者（法人或自然人）及承租人各自责任，以完善健全的制度标准化使“公寓式” 出租屋更好服务于社会，为基层工作人员依规行使社会综合管理提供参考依据。
结合日常工作情况，对“公寓式” 出租屋的特点分析如下：
一：“公寓式”出租屋在我社区发展情况：
2017年前，我社区仅有3栋以“公寓式”称谓的出租屋，没有出现“网上公寓”；2017年至2018年间，“公寓式”称谓的出租屋46栋，首次发现“蛋壳公寓”，“如家公寓”39处；截止目前初步统计“公寓式”称谓的出租屋近100栋，网上公寓运营“蛋壳公寓”，“如家公寓”125家，发展速度迅速并不断增加。
二：“公寓式”房屋资源运营情况:
“公寓式”出租屋资源有三种情形:整栋、部分楼层、个别间套；运营方式有四种情形：二房东个人经营、二房东合伙经营、公司运营、房东自营；目前传统型“公寓式”出租屋多为整栋、部分楼层模式，而“网上公寓”主要以互联网平台公司运营，分散与花园内个别间套模式。
三：传统“公寓式”出租屋与“网上公寓”运营特点：
传统“公寓式”出租屋特点：对原出租屋整栋或整层进行承租，与原房东达成房间改建及使用年限等协议后，由承租人（所谓二房东、公司）投入资金对原房间结构进行改造，普遍情形都是将大面积简单改造为小面积（12㎡—25㎡）单间或一房一厅，改造房间结构材料多为水泥砖与防火板混合使用，对房间生活设施进行统一配置（床，热水器，衣柜，空调等等），基本保证每个房间单位有独立完善的生活功能设施（厨房，卫生间等），按照传统租房方式（即出租人与承租人面对面洽谈租房事宜）对外招租和管理。
“网上公寓”出租屋特点：从目前日常工作中掌握情况来看，此类公寓主要由注册“网上公寓”的公司操作，房屋来源由运营公司市场开发部工作人员通过多渠道（物业中介，租赁信息等等）针对交通环境便利区域、花园小区进行房源挖掘，交由公司按照职能分工进行统一改造后投入市场。普遍改造情形是采用“N+1，或N+2”（即在原有房型基础上+1或+2；比如原2房一厅改造为3房或4房，增加房间是在厅的位置），其它原结构保持不变，改造房间结构多为防火板材料，每间配备人居设施（床，衣柜等），现场共用生活功能设施（厨房，卫生间等），由运营公司在互联网平台发布租赁信息及房间图片，供承租人选择房间后，网上办结租房事宜。
四：传统“公寓式”出租屋与“网上公寓”运营乱象：
资本投入为了获得最大利益，不管是那种出租屋，怎样用小投入获取大收益，怎样将房屋全部出租，怎样获得最高租金，经营者绞尽脑筋精于盘算。结合日常走访情况综合研判，传统型“公寓式”出租屋与“网上公寓”均有游离于政策法规边缘难监管情形，其次因改变原有房屋结构，尽可能地增加房间数量，极易造成潜在安全风险及综治维稳防控风险，再次规避或管理意识不强，易形成藏污纳垢场所和诱发群体性事件。
从社会层面分析：
因缺乏规范的规章制度和行业标准监管，此类出租屋多为转租后由所谓二房东、公司投入资金对原房间结构进行改造，为盲目获取最大化收益，易造成环保安全不达标引发投诉焦点，其次因投资人回笼资金，对承租人变象不规范收费易诱发类金融风险造成群体性影响，再者由于房屋资源有限，承租群体庞大，易形成二房东、公司垄断市场人为抬高房屋租金，造成社会面负情绪不满局面。再者经营人利用法律法规漏洞变象日租，极易为高危人群提供便利成为藏污纳垢场所，不利于综治维稳防控工作。两种“公寓式”出租屋在社会层面不同是：“网上公寓”利用互联网技术在后台操作，均是无接触形交易，隐避性更强，潜在风险更大。
从管理层面分析：
承租此类房屋群体多为年轻群体，拎包入住只图方便舒适，此类出租屋人员变动性非常大，居住人员数量也很大，出租人法律法规意识淡薄及逃避管理，增加了政府管理部门的难度，各职能部门对新生体缺乏相关依据，传统管理方法不适合解决新问题。其次是在共用空间内因每位居住人员综合素质参差不齐，居住环境安全性和私密性得不到保障，引发较多的投诉问题。两种“公寓式”出租屋在管理层面不同是传统型“公寓式”出租屋有相对独立的生活设置及居于一室人员有一定亲缘关系；而“网上公寓”出租屋需各住户共用生活设置，男女混杂居住、彼此间互不认识，出入仅凭指纹密码或手机动态密码开锁入住，安全防控难度加大。
关于公寓式出租屋规范管理的若干思考：
不管租房形式或运营形式怎么变化，最终结果是“人居其屋”这个环节上，针对 “公寓式”出租屋如何规范化引导发展，营建有利于新形体健康发展的社会空间，增强责任主体（谁受益，谁负责）主动承担起社会化建设应尽责任。
“公寓式”出租屋管理模式概念定位及意义：
“公寓式”出租屋概念：对多间套面积低于30㎡以下房间（整栋、整层）或对原有房屋结构进行多间套改造后，配备一定生活设施（家私）房屋，承租人仅需携带必备生活物品入住（即所谓“拎包入住”）的出租屋或利用互联网注册应用程序，发布出租房间信息，配备一定生活设施（家私）房屋，承租人仅需互联网上办结租房事务，携带必备生活物品入住的房间；传统型“公寓式”出租屋与“网上公寓”均适用于“公寓式”出租屋管理模式。
1.        “公寓式”出租屋管理模式规范标准及完善监管功能。
针对目前深圳大街小巷众多打出的“××公寓”或“××拎包入住”称谓的出租屋，这种称谓没有经过政府某个职能部门同意批准，均属出租方或管理方营销叫法。为完善规范市场经营秩序，结合“社会化建设社会建”的总体思路和“警网共建”工作要求，对新兴经济体系用发展的眼光科学化扶持和引导，采取依法管理的宽松准入原则和分流调控治理原则促使合法公平有序运行。按照市场运营性质，出租房屋做为特殊商品，以货币进行双方利益交换为目的称为市场经营行为，需办理相关营业牌照，从而达到社会管理效能与经济效能双提升。对“公寓式”出租屋管理模式规范标准提出以下参考意见：
1.目前网上出现关于深圳“公寓式”出租屋抬高租金引起群体性事件新闻及一城之内皆“公寓”之怪象，其实就是所谓的“二房东”承包改建后对外以“公寓式”招租引发的后果。因此规范化监管就更加迫切，特别对“网上公寓”房源的分布及运营公司对投入的房间加强技防手段及入住动态情况需更加完善健全，避免综治稳控出现盲区和恶意变像融资等情形发生。
2.        发挥“织网工程”优势，用“数据”夯实服务和管理。
结合网格管理系统优势，增加“公寓式”出租屋相关采集与统计模块，可为公安，住建，安监，市监，综治等多部门研判社会化建设提供准确鲜活数据，提前掌握相关数据分析，精准研判做好各群体多元化管理服务。通过行业规范引导，督促运营者遵守法律法规的前提下激发自身将优质的服务提供给承租人。同时结合各职能部门职责更好的发挥监管责任，住建按住建标准，安监按安监规范，市监有办证要求，综治有创建目标，公安有执法依据，从根源把诊问题，避免互相推诿扯皮。
拓宽完善“大数据”来源，从而掌握人员流动情况，按照“人住留痕”的原则，运营者必须将所有入住人员实时自主申报并上传在居住系统内，为社会治理提供依据；网格信息员负责对“待核查居住人员”认真核实，从而甄别出是否存在日租短期出租行为，通过公安机关严格执法敦促运营者的承担社会责任和警惕责任意识；利用“大数据”开展群体研判，更精准地为民生服务和社区多元化管理进行定位，达到共建共享和谐平安的社会治理新格局。

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SIKAOZHE 发表于 2021-3-27 16:01
关于“公寓式”出租屋规范管理思考与建议

在深圳务工群体中租房居住占有相当大的比例，按照传统租房形式需 ...

好文彩！好作法！希望大家多关注！愿尽快全深圳实施！
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转发文章：平南社区“公寓式管理模式”介绍为更好解决“公寓式”出租屋规范化发展，营建有利于新形体的社会空间，增强责任主体（谁受益，谁负责）主动承担起社会化建设应尽责任。进一步厘清政府各职能管理部门，运营者（法人或自然人）及承租人各自责任，以完善健全的制度使“公寓式” 出租屋更好服务于租房群体，进而夯实群防群治群众有生力量，构筑有序的社区治理新防线。一：规范“公寓式”出租屋管理模式适用对象及定位：“公寓式”出租屋概念：对多间套面积低于30㎡以下房间（整栋、整层）或对原有房屋结构进行多间套改造后，配备一定生活设施（家私）房屋，承租人仅需携带必备生活物品入住（即所谓“拎包入住”）的出租屋或利用互联网注册应用程序，发布出租房间信息，配备一定生活设施（家私）房屋，承租人仅需互联网上办结租房事务，携带必备生活物品入住的房间；传统型“公寓式”出租屋与“网上公寓”均适用于“公寓式”出租屋管理模式。为准确掌握“公寓式”出租屋存在数量和发展情况，更好的统计该类型出租屋居住人群情形，将此类型出租屋进行统一称谓为 “公寓式出租屋” 管理模式，为基层工作人员依规行使社会综合管理提供参考依据。二：结合“社会化建设社会建”的总体思路和“警网共建”工作要求，采取依法管理的宽松准入原则和分流调控治理原则促使合法公平有序运行。对新兴经济体系用发展的眼光科学化扶持和引导，按照市场运营性质，出租房屋做为特殊商品，以货币进行双方利益交换为目的称为市场经营行为，需办理相关营业牌照，从而达到社会管理效能与经济效能双提升。特别对“网上公寓”房源的分布及运营公司对投入的房间加强技防手段及入住动态情况需更加完善健全，避免综治稳控出现盲区和恶意变像融资等情形发生。三：发挥“织网工程”优势，用“数据”夯实服务和管理。结合网格管理系统优势，增加“公寓式”出租屋相关采集与统计模块，增设公安，住建，安监，市监，综合治理管理要素构件，提前掌握相关数据分析，结合各职能部门职责更好的发挥监管责任，住建按住建标准，安监按安监规范，市监有办证要求，综治有创建目标，公安有执法依据，从根源把诊问题，精准做好各住户群体多元化预警管理服务研判。通过行业规范引导，督促运营者遵守法律法规的前提下激发自身将优质的服务提供给承租人，让法治思维引领“公寓式”出租屋在共建共治共享的社会治理中发挥应有作用。
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近期城中村出现许多公寓出租屋，如何将此管理模式推广出去任重道远。
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