深圳开发商 联合万科物业诉讼业委会 严重影响基层和谐 扰乱2万人社区生活安宁！

莫要漠视民生

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转发：鼎太风华小区业主与业委会恳谈会内容

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会议：鼎太风华小区业主与业委会恳谈会（2019年12月）

时间：2019年12月19日 20:00-23:00

地点：鼎太风华小区2期I栋5单元1楼，业委会办公室

主持人：业委会林业淞、业委会李委员

参会人员：三十二位热心业主（共有四十名业主报名）、业委会夏美萍、业委会周秘书

恳谈会主要议程包括以下四部分内容：

一、分发《物业新条例权威解读》，提示会议注意事项与议程安排；

二、概述新年度业委会工作重点；

       三、就参会业主关心的问题进行交流。

具体详情如下：

一、会议规则

1、举手发言，尊重他人发言，不中途打断他人。

2、逐一发言，每人每次发言不超过3分钟，需超时发言者进入下一轮发言排队。

  

二、新年度业委会重点工作

1、关于地面停车场的权属：2019年11月找到可以证明地面停车场属于全体业主共有的政府函件（文件号：深规土南函[2017]341号），业委会已发公告，业主共有权益将逐步捋顺。

2、关于地下停车场的权属：业委会与法律顾问一直在努力收集相关证据，在确权期及确权后开展的相关工作，将以保障小区和谐稳定为前提，不会发生谣传的大洗牌、重新发月卡，请相互转告。

如最终证据表明地下所有权属于业主，将通过法律途径权益争取回；如属于开发商，就跟开发商商议更好管理停车场。

3、关于公共设施维修改造：水景、电梯、监控的问题给业主日常生活带来诸多困扰，这也是明年要着力解决的问题。其中，监控问题在本届业委会成立之初开始着手（2018年4月），2018年11月跟物业共同确定方案，由物业向政府部门提交方案报审，2019年9月住建局将审核结果反馈给物业，但物业一直告知无果。10月初业委会找住建局了解情况方得知已反馈审核结果，因有部分价格需做调整，由政府重新核价，11月住建局重新核价结果已给物业。虽然物业至今未送交业委会，但业委会将继续督促物业重新提交方案报审。

    4、关于电梯更换：业委会刚成立时，物业告之业委会，申请到2018年14个电梯更换指标，针对一期、二期和四期。由于前期调研不充分，且物业做的业主意向调查表明，只有百分之几的业主同意更换，2018年指标随之作废。

       就电梯旧改事宜，业委会曾于2019年4 月12 日公告全体业主（见文件号：业委会公告19-19号），第一，万科未做前期调研，浪费了2018年的14个指标，政府已警告万科，如再浪费将取消小区申请旧改指标的资格。第二，务必为申报2019年指标做好充分准备，但物业始终未在小区内调研和提供相应解决方案。物业于2019年1月18日快递给业委会的函件《关于是否进行电梯旧改的联系函》，而电梯更换指标的申报截至日为2019年1月5日。第三，近期万科又开始申请2020年的指标，始终未有调研和提供相应解决方案。业委会将积极配合申请2020年更换电梯指标，落实推进业主意向调查及更换方案等事宜。

划重点，调研方案应涵盖二方面：一是资金，政府仅补贴部分资金，20万封顶，不足资金如何筹措，业主如何分摊费用？二是指标如何分配？

5、关于物业合同年底到期：物业合同到期，由业主大会表决是否续聘，或者重新招聘，而非谣传的“业委会要求更换物业”。无论业主大会的表决结果是选聘还是续聘，业委会都将严格执行业主大会决议。

    三、就参会业主关心的问题进行交流。

（一）第一轮讨论概要

1、业主：5期销售合同约定地库属开发商，业主诉讼后，法院明确了地库归开发商，按物权法规定，地库可以出租也可以出售，我们为什么还要争取？

林主任：业委会与律师通过扎实的工作，经过一年多调查取证，并非拍脑袋质疑产权属于开发商。律师会根据取证给出明确意见，如果最终证据表明地下车库属于业主，我们为什么不争取过来？车库确权今天不探讨细节，但业委会一定会把事情做扎实。

2、业主：今天核心问题是物业公司是否续聘？老物业被赶走，万科来了并不安宁，出现堵路，有家不能回，我们不希望小区乱下去，我们要稳定和谐，不要分裂。物业管理好小区增值，物业管理不好小区贬值。成年人都有独立的判断，业主大会投票是每个人的权利，希望公平公正。

林主任：要和谐不要分裂，你的愿景是所有人的愿景。

3、业主：2016年我就参加小区维权，我对物业管理水平没要求，开发商物业是前期物业，业主并未与之签订合同，停车场收入业主看不到，因此当时我支持更换物业。现在我反对万科续聘，举例：我给保姆采购费5000元/月，保姆花了6000元，超支原因保姆无法说清楚，这样的保姆能雇佣吗？

4、业主：希望业委会做到依法、透明、和谐。万科是否续聘，应当把权利交给业主，万科服务大家有目共睹。业主大会议题表决物业费降低为2.8元，我觉得业委会带有倾向性，是同意万科续聘还是不同意？物业费3块亏了原因方方面面，现在降到2.8，对万科是不公平的，一流物业肯定接受不了3块以下。

林主任：

首先，业委会曾去多楼盘取经，不少物业服务公司来小区考察后，得出在保证品质不降的情况下，物业费可下调至2.8元的结论。

其次，业主大会最初拟定议题时，2.8元物业费单独列了一个议题。但可能出现以下问题：万科续聘这个议题通过，2.8元物业费这个议题也通过。由于万科的物业费是3元，万科不同意降到2.8元，将无法签订业主大会的招标合同，所以才按照现在这样议题排列顺序提交上会。

最后，业委会只是业主大会的执行机构，不是决策机构，业委会没有权利选不选万科，应由业主大会投票决定。

5、业主：和谐是大方向，我们要往这个方向努力。但要求业委会不能有观点和看法，才是对业主的不公平。业委会要站在维护业主权益的基础上发表自己的意见，不然凭什么维护小区业主？

7、业主：因为我没有送红包，排车位时，排我后面50多号的人拿到了。我不缺那点钱，我希望小区业主团结起来，不要吵架。为什么万科物业亏损？要涨到3块也好5块也好，业主大会大家立场要清晰，并公开透明招标。

8、业主：您说的非常好，公开透明。希望有参与投标的资格、符合条件的物业公司都来投标。

9、业主：去年12月份我发现微信群热闹起来，大家都在争论业委会和物业的事情，我觉得业主应该团结，有想法可以分享，但必须按大部分人同意的想法干。业委会扮演什么角色？业委会的工作内容我不知道，但我想业委会应该跟业主频繁沟通，这样才能够把大家更好的团结起来。

10、业主：以前我一直以为业委会不作为，后面通过我的调查，原来小区物业说了算，业委会也约束不了万科。万科把5期的木质景观、6期爬植物的铁丝网架子都拆了，当时我想万科是不是有什么新想法，但现在还是拆除状态，万科凭什么未经业主同意拆东西？

11、业主：我向业委会反映小区本体金的缴纳问题。必须要有市本体基金办的批准，物业才能拖延缴纳本体金不超过3个月。但万科多次未经批准，违规拖欠缴纳本体金，最长达9个月。缴存本体金有活期利息，因为物业未正常缴存，业主损失251,000多元利息，应该由物业补偿给业主。那么业委会将来如何保障业主这些利益呢？

林主任：感谢您帮全体业主把本体金缴存的问题研究透彻，欢迎您以后与业委会保持沟通。如果物业不配合，我们再采取下一步行动。

李委员：补充一下，人治不如法治，业委会承诺再多，而且将来也会换届，要想真正保障业主权益，就应该签订一份有利于业主的物业合同。

12、业主：小区怪事多，我通过沟通，通过看业委会文件、微信群信息及物业文件发现，

第一、物业随意拆解工程逃避监管；

第二，物业亏损。当初我支持换物业，但万科的人工费太高、宿舍费太高。当初换物业的评标小组由第五届业委会4人，业主3人组成。

我建议下次选物业，必须是业主每人一票。目前万科在小区也做了一些工作，但与万科所谓大品牌不太一致，

第三、我的问题是：如果招聘新物业到底使用什么方式？

林主任：本次业主大会的议题有一项是选择招标平台，一个是南山区物协，由定标委员会从八家选出三家，再通过业主大会投票，由业主共同参与投票确定中标企业；另一个是深圳市交易服务中心，由定标小组从入围的投标人中选出三家物业企业，用三抽一的方式，随机抽取一家中标。

13、业主：这2个月我家里接到很多万科的传单，看到万科群很多不正常意见，某几个人回答所有问题，把业主选不选万科变成敌我矛盾，说业委会要赶走万科。于是我到业委会办公室，就物业选聘等问题咨询业委会，林主任接待了我。主任说，根据法规，业委会代表所有业主的权益，只是执行机构，不是决策机构，业委会没有权利选不选万科，应由业主公平公开公正投票来决定。我希望大家团结不敌对，共建美好的家园。

14、业主：

    第一、鼎太万科的做法给人感觉与万科大品牌不匹配。号称亏损，审计单位审计结果没有亏损，万科不认，起诉审计单位。今年年初万科曾给业委会发函要求召开业主大会分摊亏损才能保持服务质量，年底合同到期时，万科突然告之业主如果续聘成功就不分摊亏损。万科宣称明年不亏损，依据是什么？后年和大后年是否亏更多？希望业委会确认一下万科宣传亏损不分摊的事情，并给全体业主一个明确的风险提示。

第二、万科在电梯里贴各种宣传资料，还半夜分发到各家，很让人反感。万科人工支出占80%高于同行，剩下多少资金投入到小区建设呢？比如说消防工程才验收，业主抽查消防设施却仍然存在问题。希望业委会督促万科公布消防工程验收情况。

林主任：在旧合同和新合同万科明确约定，物业亏损要求业主分摊。

    首先，2019年初，业委会收到过物业两次函件，要求业委会制订补亏方案，要业主补足亏损。您刚才讲，物业说不分摊亏损，业委会没有收到任何正式文件。

    其次，消防工程2018年8月开始施工，本来2019年9月完工，但有些门再次出现故障，7期的消防拴再次进行了部分更换，最核心的问题是商铺的消防烟感改造，部分商铺线路老化需要重新布线。前两周物业把施工方验收报告提交业委会，业委会已要求物业提供物业方的消防验收报告，到目前为止尚未收到。

15、业主：地下车位开发商涨价，涨价后业主回不了家，物业配合开发商不开闸。而小区有了收费许可证以后开始分区收费，请问物业分区收费有依据吗？物业换项目经理后，做了建微信群等事情后，小区矛盾重重。业主大会投票即将开始，万科新合同没写保证金，还有很多需要约束物业的条款都没有，对业主更不利。

林主任：关于分区收费，上次业主大会表决通过的停车场管理制度没有这一条，分区收费是不合理的，业委会已与物业沟通过此问题。

16、业主：我姓罗，2019年9月我得知业委会成员李x的家属段x起诉了我，她怎么能拿到我的身份证复印件？（举起复印件展示）我的隐私得不到保障，业委会必须要保护业主的信息，我保留诉诸法律的权力。

林主任：物业曾交来部分地面车位业主的信息，除此之外，业委会没有获取其他任何业主的身份证复印件。业委会有很严格的保密加密措施，所有业主信息不会外泄，如秘书要调用都有记录。如果您有证据证明信息是从业委会泄露，请提供证据，我们配合调查。段x有自己的行为能力，与业委会没有关系。（经会后核查，业委会并没有收到和存档罗业主的地面车位资料。）

17、业主：我只谈业委会的问题。

第一，地面停车场2017年的证据，业委会为何现在才拿出来？

第二，地下停车场我支持拿回产权，官司没有两三年打不下来，这几年业委会不配合开发商拿证，开发商可以随意涨价。

林主任：

    第一，2017年住建局函件明确本小区地面停车场属于全体业主共有，但第六届业委会并没有收到这份函件。是在偶然的情况下，业委会了解到政府部门有这份资料后，通过申请政务公开，于2019年11月底才正式拿到函件，并发布了信息告知全体业主。

    第二，关于地下车库起诉，在新判决没有下来之前，原有判决有法律效力。业委会成立后，给开发商去的第一份函件明确表态：尊重高院判决结果。关于地下许可证办理，上半年开发商涨价时，业委会多次去停车场管理科沟通，交警同意在各方都承认没有产权证明的情况下（当时业委会不知道有2017年政府函件），地面许可证办给业主大会（授权物业办理），地下许可证办给开发商。如开发商办证，获益最大的是业主，不能涨价，还要降到250元，业主获利就是业委会获利。地面办证需要业委会盖章；开发商已有法院判决书，地下办证无需业委会配合。期间，物业及开发商均未就办证盖章一事找过业委会。

18、业主：万科发公告宣传，要争取尽快得到业委会同意其办理地面许可证的文件。这是怎么回事？

林主任：物业在11月底找业委会谈过地面停车场延期办证，业委会要求物业执行合同约定，提交收费财务数据、全部月卡车牌号码，但物业一直未提交，因此办证受到延误。物业公示办证需要一个月时间，上周业委会去交管部门了解到办证仅需要几天时间，基于小区物业合同到期的特殊情况，可以先延期数月。今天上午业委会已经把相关办证文件交给物业。

19、业主：

第一、万科物业信息不透明。如物业宣称财务亏损1000万，亏损原因是什么？别的小区物业财务报告非常清楚，人工、花名册、保安数量等都有，我们物业数据却没有。希望业委会能够督促物业，做到开支透明，业主需要明明白白知道亏损的原因。

第二，关于人脸识别门禁。业主未同意安装人脸识别，人脸识别有争议，并且有隐私风险。

第三，我作为业主被物业区别对待，万科物业建群，我多次申请加入被拒。

林主任：

    第一、业委会一直跟物业沟通，要求财务信息公开透明。如地面停车场从5月开始收费以来，业委会一直要求物业按照停车场条例，提供收费流水，但物业直到收费许可证到期需要续办时，都只提供当天总收入，拒绝提供流水，因此业委会无法抽查监督。并且11月底发函在业主中制造混乱，导致很多业主施压，业委会无奈之下只能让物业先办理续证。另外，2019年第三季度财务报表于10月15日交业委会，业委会要求提供明细，物业拒绝，这也是困扰业委会的问题。

    第二、人脸识别问题。业委会发函让万科中止施工，先对人脸识别系统风险进行评估，但万科未予理会去函，依然施工。

    第三、去年底物业建群之初，业委会与物业沟通，把物业人员拉进小区已有的业主群，这样物业、业委会和业主多方互动，达到更好的沟通效果，但是物业拒绝，坚持自己建群。今年物业增加建群，业委会一直与其沟通，希望加强群管理，但物业置之不理，导致各种不实信息流出，确实许多真业主没有被拉入群，还有很多业主被物业管家“踢”出群。

20、业主：物业合同约定，第一，每月必须按时缴纳本体维修资金。第二，账务报表公开。还有电梯，停车场、门禁、卡，消防系统、监控系统等问题，合同要有明确的约定，业主才有依据对物业违反合同约定的行为予以处罚。希望不管哪届业委会，都与物业进行沟通，双方积极沟通解决问题。

林主任：这次公示的文档中，业委会招投标合同有明确的财务约定，这些约定万科新合同没有。新物业管理条例明年3月1日开始执行，以后深圳市有业委会的小区都要上传财务报表，每花一分钱都在系统上可查。银行账号变动，马上有信息推送业委会成员手机。小区的物业费、财务费、公共收益都归业主共有。关于业委会和物业不沟通是谣言，实际上每天都有，业委会有监控录像为证。

21、业主：万科物业很多事情不配合，侵犯业主权利。业委会由业主大会选出，是小区业主的代表，由于物业不配合，无法行使业主的权利。如业主大会万科续聘成功，万科还是会不配合，有什么办法保障业主的权利不被万科侵害？业委会可以追究物业责任，并对物业进行罚款吗？

林主任：

    首先，业委会2018年4月20日成立，当时万科物业项目负责人黄经理，和业委会配合不错，沟通到位，每周至少2-3次的碰头会，每天至少通5-10次电话。2018年10月黄经理离职前，小区有较大改变，包括篮球场翻新，绿植更新，休闲椅改造，消防改造立项等，虽然因为亏损，涉及资金申请造成效率不高，但整体向好。2018年11月业委会与物业开了最后一次联席会议，此次会议关于5、6期电梯的大修检测达成一致。会议要求物业用一个月时间把5、6期电梯进行彻底检查，物业一直没有就此事与业委会沟通。约2019年4月，业委会才收到物业2018年12月份出具的电梯检测报告。

其次，本次业委会制订的合同版本，对物业违约处罚有详细规则。2016年第一次换物业大家经验不足，业主信任万科品牌，没想到万科合同会存在很多细节问题。

22、业主：我仔细对比了万科新旧合同。万科提出的11月新合同去掉了保证金，所有钱（物业费、公共收益等）依然要进万科的帐户，而不是酬金制合同下进共管帐号。万科如果续聘成功，如何多赚1000万扭亏为盈？业委会如何帮助物业扭亏？13栋的大堂烂了，几个月仅贴了一块有大洞的木板；喷泉前段时间有正常运作，现在没有了，烂了一大块玻璃没人管；门禁更换这种大事原本需要通过业主大会，事实上万科自己做主。那么如何用万科的合同把万科监督好？

林主任：

    首先，您刚才提到业委会怎么配合万科扭亏为盈，业委会不是经营主体，因此物业如何扭亏为盈不是业委会的工作范围，我们只能监督。业委会需要保护好业主的公共收益，通过努力增加小区公共收益，但不代表业委会是在帮物业扭亏为盈，因为公共收益本来就属于全体业主。

其次，如何用物业的合同监督物业？虽然旧物业合同未给予业委会充分授权，但是还有相关的法律和法规。业委会一直扎扎实实履行工作职责，有条件要上，没条件也要上。如万科续聘成功，使用了对业主不利的合同，业委会也会尽最大能力保障业主的权利。

23、业主：我刚来鼎太时，春天能够看到桃花，秋天能够吃到果子。看看现在的小区？去年底我收到万科厚厚一叠纸，写着亏损600多万，计划明年再亏300万。现在我又收到万科资料，说“亏损”不要了，这种出尔反尔的事情我是不相信的。即将召开业主大会，业委会没有给业主发传单，但是万科竟然可以叫某些人代表业主发传单，非常可恶。业委会有必要、有义务告知业主真实情况，提示业主风险在哪里？不然要业委会干什么。

林主任：本次业主大会，业委会所有的手续依法依规，第一个议题争议比较多，有业主说有倾向性。我申明业委会没有倾向性，第一个议题仅仅是很客观的把现实当中存在的隐患罗列出来，并且所有文字经过律师审核，经过政府部门审核。业委会只是负责组织召开这次业主大会，让业主充分投票，通过投票表达自己的意愿，不能有任何倾向性的言论，如何投票业委会不发表任何意见。

24、业主：刚才大家对比业委会合同和万科合同。我认为按合同办事，谁来做无所谓。

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约5分钟自由讨论时间，业主发言：

建议先表决用哪个合同，再找物业。

现在业委会工作被动，因为旧合同无监管，写明不管亏损多少都得业主承担。业委会合同对业主有利，业委会也好监督。

发现问题要及时纠正。

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（二）第二轮讨论概要

25、业主：马上开业主大会，咱们都要积极参加，相信和尊重业主大会的决定。

26、业主：按老合同约定，万科物业做的事情业委会监管不了。物业私自换道闸时，周秘书现场阻止，保安把周秘书推倒地上了。这次业委会代表业主再签订合同时，要严谨，把业主的意愿写到合同里，要对物业有约束。

27、业主：在下一个合同期怎么保证业主公共收益不被侵占？公共收益是业主的，不是物业服务费，现在被物业侵占。希望业委会再签合同时，添加监督、约束甚至处罚条款保证业主的权益。2019年物业有没有预算方案？

林主任：

首先，新的物业管理条例规定，小区的公共收益包括物业费、停车费、公共收益三大块，属全体业主共有，不管收入还是支出都是业主共同监督。

其次，业委会版本合同对公共收益的构成做了非常细的约定，但是在物业版本合同没有做相应约定。以后怎么监督？业主行动起来，共同监督，如看到物业树了个广告牌，问一下业委会，钱有没有进业主口袋？物业如果将钱放到另外一个小金库，业委会没有办法监控。除了资金共管，物业还需要在年初作出预算，经业委会审核或业主大会表决，业主无异议，再按照预算做每个月的财务报表，年底由审计公司审计。涉及到预算外支出，如刮台风等，必须共同制作预算方案。

另外，2019年初物业提交了一份计划亏损300多万的预算，业委会无法接受（酬金制不存在亏损，必须量入为出），要求物业重新调整，然而调整几次后，没了下文。

李委员：

补充一下，12月6日我跟主任在南山物协的调解室，和物业负责人进行沟通协调。

一方面，物业的诉求是，希望把业主大会议题的第一条，关于业委会不认同某些物业合同条款的描述部分删掉。但街道办律师明确表明，业委会有权在议题表述中告之业主。

另一方面，我们的诉求是，希望物业尽快提交2020年的预算。虽然业委会没有收到物业的正式来函，但是很多业主看到了物业的不亏损续聘草案。因此我们很关心，明年物业预算方案到底是否亏损？物业负责人当场表态说预算已经做好了，需要走流程，下周一（12月9日）即可提供，然而截至今天（12月19日）业委会仍未收到。收到后会放到业委会公众号，大家今天很多问题在公众号都有答案。

28、业主：一直在谈和谐，不要说万科不好，要歌颂万科。但万科不是这么做的，万物群里以组织名义接龙，我们太软弱了，不敢说自己想说的话。万科把小区搞成这样，万科究竟是个什么样的组织，小区门口把服务员大照片贴的像明星一样。万科好好把小区搞好，何必天天到处撒传单。万科如果留下，业委会应该如何在苦难的条件下，进一步坚持维护业主的权益。

29、业主：业委会受业主大会委托监管物业，我建议业委会对万科物业三年工作做评估，评估万科是否履行合同？这是业委会的职责。我所在的万科群有489人，微信投票接龙是支持万科还是反对万科，我觉得这种方式未依法依规。有人在群里逼我接龙表态，我不参加，因为我不了解情况。大家要基于合同、基于业委会的评估、有一个清楚的认识后，才能决定是否续聘万科万科。业委会不应该顾忌太多，业委会是经过业主大会选举出来的，谣言止于事实。第二，现在有一种不正常现象，好象开业主大会就是要把万科赶走。

   

林主任：

    第一，如果业委会针对于万科执行合同情况进行评估，这个评估报告里面肯定有褒有贬。对万科不满，想解聘的业主会对评估不满，对万科满意想续聘的业主也会对评估不满。请您感受万科的服务后，再决定怎样投出您神圣的一票。评估报告会给业主大会埋下隐患，不管议题投票情况如何，肯定会有人拿评估报告说业委会做出错误的影响，可能会影响到业主大会的结果。希望您能理解，对物业的评估不是业委会的工作职责，物业有问题业委会有责任及时告知，让物业整改。

第二，您说在微信群感觉到一种不正常的现象，物业合同正常到期，续聘物业却变成了敌我矛盾。现在有一些业主把正常的业主大会曲解成，业主选万科还是选业委会，编造出业委会一堆问题，让不明真相的业主认为业委会有问题，反衬出万科没有问题，所以我们最近也在做辟谣的工作。

30、业主：2018年12月底管家把我拉到物业微信群，一个非常扰乱小区秩序的群，他们其实可以进入我们的业主群。如果我们换了新物业，就会执行业委会的合同。如果续聘万科，还是用万科不受监管的合同，业主大会其他的议题基本不能执行，还是分区收停车费，亲朋好友不敢开车来，开发商任意涨停车费，因为万科配合开发商。建议每个栋群设一位楼主，帮助整栋人保障利益，跟业委会、跟物业沟通，在本栋及小区组织活动，让小区更美好。鼎太是我家，我肯定不会因为物业的原因搬走。

林主任：据我了解，以前每栋有楼栋长，后面没有运行起来，楼栋长在相关条例里没有明确说明及授权，没有规范能做什么事情。这个我们会记下来，看以后如何推动。

31、业主：小区还有希望，有一些同志非常关心小区发展。我关心小区居住环境，这几年小区没有改观，周边大环境改观很大，但物业费从2.5调到3块还亏损，财务监管等方方面面有问题。群里很多业主谈合同，我很奇怪，为什么居然还有业主要求签万科提供的合同？请业委会提供万科合同和业委会合同的对比。

林主任：希望业委会做合同对比，和做评估是类似的事情，业委会只负责组织召开本次业主大会，相当于搭平台，该公示的会公示，由业主自行投票形成业主大会决议。

李委员：我补充一下，业委会的微信公众号，有业委会发的公告及往来函件，考察记录，会议记录等，大家也可以来业委会办公室了解情况，还可以咨询身边的律师朋友、物业朋友。

32、业主：

第一，业主大会第一个议题是否续聘，第二个议题降到2.8元有没有依据，有没有详细公示给大家？如果又想续聘万科又想降2.8元，怎么就算弃权了？

第二，街道办是否支持业主大会的议题，业委会有没有街道办的审批函？

第三，谁是宝鼎，业委会跟宝鼎什么关系，宝鼎组建了业主群，业委会成员都在里面，宝鼎做的事情，业委会要给大家一个交代。

第四，物业跨区收费为什么不行，停车场管理制度说过不能跨区收费吗？

第五，上一次停车场地面车位业委会请了义工审核信息，如果义工把业主信息泄露出去，业委会是不是要承担责任？

第六，物业合同没有约定物业必须提供支出明细，为什么要物业提供明细？

林主任：

    第一，关于降物业费的依据，我们在业委会公众号已经发过。每家物业公司有自己的核算标准，预算表格式都不同，基本上都有很多页。为方便大家阅读，业主会按照人员、公共能耗、办公维修支出三类支出做汇总。并将小区出入口、电梯设备数据等情况告之各家物业公司，各家物业公司结合实地考察，自行调整人员配比，做出预算。根据各家的预算，评估出物业费可下调至2.8元以下仍然有很多盈余。

本来物业费降到2.8元以下是一个单独的议题，但万科和一些业主不同意，还找到了街道办。街道办反馈了万科和个别业主的意见，建议业委会修改议题。于是将物业费调整并入到议题二里面，因为如果单独一个议题，有可能发生同意续聘，也同意降价，但万科不接受，签不成合同。另外，来考察的公司都同意 2.8元以下的价格。（这个问题前面也回答过。）

第二，现在都是无纸化办公，不需要递交书面文件，街道办无书面回函。但业委会为保障手续完善，仍然向街道办书面送达了申请函。申请流程是：业委会直接在网上提交业主大会申请，街道办在5个工作日内给予回复，如果认为议题和内容有问题，会拒绝申请，我们之前也遭到过拒绝。但本次街道办审核通过了业主大会的议题。

第三，第六届业委会成立至今，没有自称宝鼎的组织与业委会联系，也没有自称是宝鼎的成员与我们联系接洽。至于业委会成员为什么要在宝鼎组建的业主群，几年前小区有了业主微信群，我作为业主被拉到群里，这是顺理成章的事情。

第四，请看看停车场管理制度2018版，及业委会与万科签订的停车场管理合同，都没有提及跨区收费，物业没有按照合同执行。不能因为未提及就跨区收费，物业没有乱收费的权利，因为没有被授权。跨区收费没有任何法律依据的，涉及到重复计费，小区虽然分了几个地块，但实行统一的物业管理。

第五，业委会叫义工来帮忙是核对资料的顺序，而不是把业主的资料进行登记，这个工作本应由物业来做的。义工有接触业主的资料，但所有过程都有监控，没有发生信息外泄的情况。如果认为业委会找义工帮忙核实资料有错误，可以向政府主管部门投诉。

第六，合同里面没有约定不提供明细，物业也要提供，因为是酬金制的合同，酬金制下，物业花的每一分钱业主都有知情权，只有酬金是物业的，酬金想怎么花是物业的自由。12月6日业委会跟万科谈判时，要求提供人员花名册，薪资水平，万科口头同意了，但是至仍今未提供。

33、业主：万科有新合同所有业主都知道，业委会拿7月份的合同上业主大会，为什么？

林主任：业委会7月份收到万科合同终稿的函件，并强调此为终稿，加盖了公章。之后业委会收到物业提交的几个不同版本的合同，未明确说明以哪个版本为准。之后双方又有过两次讨论合同，万科始终不按协商内容修改，却只说讨论稿我们没有决定。如果万科不同意7月终稿上会，就应该在业主大会公示前，再次递交加盖公章的终稿合同，并应附函明确说明此为终稿。万科曾回复说12月9日再次给终稿，但是并没有下文。关于合同问题，业委会给万科去过函件，要求提供明确的合同，但是万科一直没有一个明确的回复。12月9日在万科自己约定的日子，也没有给再版的终稿，因此业委会以7月份附函的终稿为准。

辛苦大家了！

（结束）

莫要漠视民生

转发：

莫要漠视民生

转发：南山街道办在2017年3月30日已经收到深圳市国土局关于鼎太风华地面停车场属于小区公共配套设施，业主共同管理使用的“复函”。




2017年11月6日人民网回复：
http://liuyan.people.com.cn/threads/content?tid=4744192

莫要漠视民生

由于目前小区复杂形势造成“业主大会投票数未过半”而延期，如果“业主大会”流产了会对谁最有利呢？！

莫要漠视民生

业主大会投票快半年了，也没有听到要开箱的消息?!
是要让未签合同的万科物业”长期滞留“？！

莫要漠视民生

发现8年前的 百度文库 《深圳鼎太风华物业招投标事件始末》被删了！
https://ishare.iask.sina.com.cn/f/34617657.html

莫要漠视民生

物业招标被两次叫停 《2011年08月30日08:12  南方都市报》
http://news.sina.com.cn/o/2011-08-30/081223073409.shtml

莫要漠视民生

深圳基层社区，何时才能“先行示范”？？？

BYD

万科也是涉黑公司，哈哈哈

angelcage210

赶走万科，如果换来的是龙城才逗呢

莫要漠视民生

angelcage2101楼

赶走万科，如果换来的是龙城才逗呢

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这个深圳基层小区已经近20年了，还是一地鸡毛。。。 。。。 寒了多少人的心。。。 。。。 基层民生，路在何方？！
https://bbs.focus.cn/gz/35593/4b1e94d6b247eb1f.html

莫要漠视民生

2011年虚假诉讼案：深圳鼎太发展商向业委会索赔6000万
http://baoliao.oeeee.com/85630.html

莫要漠视民生

莫要漠视民生

涉黑开发商还在继续违法侵占中！ 随意涨价整年收取停车场““场地租用费”！！！
http://baoliao.oeeee.com/index/show/id/154164.html
https://www.meipian.cn/e2jdj8y
https://www.meipian.cn/p699kat

莫要漠视民生

非法强迫整年收取停车场-场地使用费

莫要漠视民生

深圳南山区前海路鼎太风华小区，目前物管为万科物业，由于万科物业与小区的合同已经过期，目前是在没有合同约束下进行的物业管理，同时在万科物业管理之下，万科物业的报表显示小区已经亏损1000多万。业委会经过多方努力，终于得到政府部门的审批召开业主大会，号召业主投票，以启动新一轮的物业管理招标事宜，今天小区义工在进行投票宣传时，遭到万科物业员工抢夺宣传资料！据现场邻居说义工老人身上有伤痕，但万科物业员工还诬陷义工打人！   https://www.toutiao.com/w/i1689673723782147/

这背后到底有谁在为不法利益集团撑腰多年？至今还在为其“卖力表演”！


[color=var(--w-alink)]#深圳身边事# 网友：万科物业的员工，就这么“脆弱”，一碰就倒了…… ​视频 ：http://t.cn/A65GZGnH

http://t.cn/A65GZGnH

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不法利益集团"代言人“一直在小区破坏和谐！基层社区相关管理部门就这样一直选择性“忽视”？
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