关于召开丰湖大厦2022年第一次全体业主大会会议的通告

丰湖大厦第三届业主委员会

附件三：丰湖大厦物业服务管理项目-招标文件

丰湖大厦第一届业委会

深圳市罗湖区丰湖大厦物业管理服务项目

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招 标文 件

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项目名称：深圳市罗湖区丰湖大厦物业管理服务项目      
招标单位： 广东省深圳市罗湖区丰湖大厦业主大会        
业主执行机构：广东省深圳市罗湖区丰湖大厦第三届业主委员会
招标代理单位：深圳市天禾咨询管理有限公司             
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2022 年  月

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编制说明

一、为规范我市物业管理招标投标活动，维护招标人和投标人的合法权益，促进物业管理市场健康发育，根据《中华人民共和国招标投标法》、《中华人民共和国招标投标法实施条例》、《中华人民共和国民法典》、《物业管理条例》、《广东省物业管理条例》、《深圳经济特区物业管理条例》、《前期物业管理招标投标管理暂行办法》等有关规定，结合我市物业管理招标投标活动的实际，编制了《深圳市物业管理招标文件示范文本》（以下简称示范文本）。本示范文本自发布试行。

二、本示范文本仅适用于采用定性评审法的物业管理招投标活动。

三、本示范文本中的所有空格招标人必须按实填写，无内容或不采用者应用斜画线表示。

四、按照本示范文本编写的招标文件，其解释权属于招标人。

五、本示范文本试行版仅供参考。请各编制单位和使用单位在试行过程中，将意见、建议以及遇到的问题，及时向深圳市建设工程交易服务中心书面反映，以便在修订中改正和完善，在此预致谢。

目   录

                                                                                             

深圳市物业管理招标文件示范文本.................................... 1
. Z" w2 T  Q: m. T) f  a9 ~致投标人.......................................................... 2
第一部分  招标公告（投标邀请书）.................................. 3
第二部分 项目需求书............................................... 7
; `7 |9 n2 {6 U$ O9 g3 g; Q* k第一节 招标项目需求.............................................. 7
6 Y" h* U4 I5 }7 x/ N& \; d, l第二节 投标文件格式............................................. 19
8 t! U) [. F9 ]1 d) r* }% r$ k2 `( N标书封面................................................................ 20
: p# O  d- m4 S第三部分 投标人须知.............................................. 33
5 X- K% g. Z8 h6 Q, I第一节 投标文件否决性条款....................................... 33
" b) @. W. c- ^9 O- `第二节 投标须知................................................. 35
一、投标须知前附表...................................................... 35
2 I" ]8 I4 N! Q二、总   则............................................................. 39
# y+ J, n+ N2 ?* l三、招标文件............................................................ 41
4 ~; W6 F/ ~( T8 M四、投标文件............................................................ 42
; K( ^( v/ q9 K& _# x  X五、递交投标文件........................................................ 44
六、开   标............................................................. 45
七、评标委员会.......................................................... 46
( {, j9 U2 @: N  m1 _# m八、评   标............................................................. 47
9 K% H! w1 g. A; Y九、定   标............................................................. 50
十、中标通知书.......................................................... 52
( V/ W4 `) F  Z) t十一、公开招标失败的后续处理............................................ 52
十二、合同的授予及其他.................................................. 52
' D$ D# Q$ q0 h0 Q# I8 T- |- M第四部分 合同主要条款及格式...................................... 55


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致投标人

本招标文件是依据有关物业管理招标投标的法律、法规、规章和规范性文件的规定，根据招标物业项目的特点和需要编制的。招标文件的编制遵循了公开、公平、公正和诚实信用的原则。招标文件所包含的内容已清楚地反映了招标物业项目的规模、性质以及商务和技术要求等。我们要求投标人必须完全响应本招标文件的实质性内容。

招标人：	广东省深圳市罗湖区丰湖大厦业主大会
法定代表人：	王志佳
单位地址：	深圳市罗湖区布吉路1005号 1 R. G  U7 `, z$ o0 ]
邮政编码：	0 @: a6 l. n' s  }  o  O5 `$ \	传    真： 9 N8 d  @. T* Y' M+ D( P	- J& m; z! X. t
联 系 人：	王志佳   3 g* U3 {( i5 n6 D/ e$ X	联系电话： ( l( E; M: I3 J+ g	15914022737   0 N/ h. j) u& o/ w. ]! S& ~
E - mail：	# ~  Y# k2 Q" q5 Y6 ^

招标代理机构：	深圳市天禾咨询管理有限公司
法定代表人： 6 |; P! @! [1 l+ m2 I7 f/ d	江良
单位地址：	深圳市南山区南头街道红花园社区关口路劳动局宿舍601
邮政编码： " ~2 l7 l- L5 A. j; U		传     真：	/
联 系 人：	江良	联系电话：	18508489177
E -  mail：	435336620@qq.com

日  期：2022年  月   

第一部分  招标公告

深圳市罗湖区丰湖大厦物业管理服务项目招标公告

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根据《深圳经济特区物业管理条例》等有关规定， 广东省深圳市罗湖区丰湖大厦业主大会 就 深圳市罗湖区丰湖大厦物业管理服务项目  物业管理单位选聘进行公开招标。欢迎符合资格的投标人参加投标。

一、招标项目
& N, l% ]3 {. u. T# ?0 d6 S8 M# r（一）物业项目名称：深圳市罗湖区丰湖大厦物业管理服务项目
（二）物业项目地点： 深圳市罗湖区布吉路1005号
（三）物业项目概况:  深圳市罗湖区丰湖大厦物业管理服务项目 系 深圳市农产品股份有限公司 投资建设的  商品房住宅小区 ，总占地面积 15179.7平方米，总建筑面积     79963.21 平方米，其中，住宅 45173.28 平方米，商业 9986.54 平方米，其他物业      万平方米；住宅（A栋丰华阁、B栋丰泽阁和C栋丰瑞阁）共752套，商业（裙楼）349套；本项目建筑容积率为     ，建筑覆盖率为     ，绿化率为      。
本物业项目其他概况。
# ]) K) d4 m7 y: y二、招标范围
5 U1 z4 s5 \) }2 y7 v% V2 H, \* a（一）深圳市罗湖区丰湖大厦物业管理服务项目
2 ]0 e1 `; b, t( G% w( ?4 I, ^- n（二）预计接管日期：2022年 10月，(以实际交接时间为准）。
* }" G+ Y6 ?: O0 g2 ?$ C5 @( G（三）服务期限：3年。
' V; i# T+ w7 ^5 Y（四）投标人资格要求（由招标人依法自行确定）：
6 ?3 k2 x7 T( C8 a( [1、中国境内依法注册登记且具有独立法人资格的企业；
2、投标人的营业执照经营范围“物业管理”的经营范围；
+ ^9 }; ]7 c* K3、本项目不接受联合体投标。
4、拟派项目经理或物管负责人必须有五年以上的物业管理经验，全日制大专以上学历，具有本单位近6个月不间断社保缴纳证明；
5、近3年内具有建筑面积8万平米或以上住宅（含商业）物业管理业绩2个或以上；
6、投标人财务状况良好，不存在侵占公共收益，不存在侵占或挪用物业专项维修资金、公共收益等款项的行为；信誉良好，近三年内没有相关主管部门惩戒记录和其它不良信用记录。
本项目拒绝有下列情形之一的企业或者从业人员参与投标：
& J" k; o( r: M5 J. `1、近3年内(从招标公告发布之日起倒算)投标人或者其法定代表人有行贿犯罪记录的；
$ `1 T) N5 O  {6 [5 x$ \/ ?6 R2、近1年内（从截标之日起倒算）因串通投标、转包、挂靠以他人名义投标或者违法分包等违法行为受到建设、交通或者财政部门行政处罚的；
% _5 N: V( L- r- ^% n3 Z3、因违反工程质量、安全生产管理规定等原因被建设部门给予红色警示且在警示期内的；
. I# i& n* P# M4、拖欠工人工资被有关部门责令改正未改正的；
5、依法应当拒绝投标的其他情形。
6、□被建设或者交通部门信用评价为红色且正处在信用评价结果公示期内的；
7、□近3年内（从截标之日起倒算）曾被本项目招标人履约评价为不合格的；
7 p2 x; ]3 }/ o. J  A! E8、□近2年内（从截标之日起倒算）曾有放弃中标资格、拒不签订合同、拒不提供履约担保情形的；
9、□因违反工程质量、安全生产管理规定，或者因串通投标、转包、挂靠以他人名义投标或者违法分包等违法行为，正在接受建设、交通或者财政部门立案调查的；
10、其他                  
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+ g2 y% @0 ]3 ?1 G1 q三、招标其它相关事项
2 i- V# X5 S8 p! }7 i) m（一）资格审查方式
; l+ T8 H9 b! j- _9 |2 N& S: I采用投标报名的方式。
) X. Z( i- p7 {1.报名方式：采取网络报名方式
2 ^% w$ ~/ F( k( h% l9 b2.报名时间：以公告时间为准
( N& d2 n6 ]% [. ^3.报名网站：深圳市建设工程交易服务网（http://www.szjsjy.com.cn，适用于进入深圳市建设工程交易服务中心开展招投标活动的情形）；
9 u6 A: N0 w! \4 M- V- w$ T4.报名需递交资料（招标人应根据实际情况，明确投标申请人需递交的资料，下列内容为参考文本，可按实际情况增加或减少）：
（1）企业营业执照（复印件加盖公章1份、原件备验）；  
" D; h) f, ?6 \! ^% \（2）法定代表人证明书（原件）、法定代表人身份证（复印件加盖公章）、法定代表人授权委托书（原件）、被授权人身份证（复印件加盖公章，原件备验）；
7 r: N2 {& K  }" w( s8 I（3）项目负责人或项目经理资格证明、业绩证明文件及其在本单位最近6个月不间断缴纳社保的证明；（复印件加盖公章1份、原件备验）；
9 ]  d0 g/ _7 \) U9 z* I4 J' o) F（4）企业业绩证明文件；在物业主管部门备案的在管物业服务合同,若合同上无法体现备案情况的，还需提供物业主管部门出具的相关备案证明（复印件加盖公章1份、原件备验）。
" k- ]! j8 |! y投标申请人须按上述要求提供报名资料一套（扫描件电子版）。投标申请人提供的以上资料均一式一份，并按上述要求的顺序进行排列，所有扫描件均需加盖投标申请人单位公章，封面需有联系人姓名及联系方式。上述资料有任何一项缺陷，招标人不予受理。
投标申请人应对所提供资料的真实性、准确性负责，若有虚假或欺诈，一经查实，将取消其投标资格，一切后果由该投标申请人承担。
（一）投标人应承担其编制投标文件与递交投标文件所涉及的相关费用。
（二）本招标文件所涉及的时间一律为北京时间。
4 d/ W1 t* C. z( G" n" |( U（三）本招标公告由招标人负责解释，招标人保留变更、修改本公告的权利。
（四）其他事项。
进入深圳市建设工程交易服务中心（以下简称“交易中心”）开展招投标工作，招标公告应提示：
# V' @9 k$ m& s) L1、采用网络方式进行报名；
) J0 q1 Y1 X  P1 p) |2、未办理企业信息登记的投标人，应提前办理登记后方可报名，办理登记的相关事项请详见深圳市建设工程交易服务网（http://www.szjsjy.com.cn），咨询电话0755- 83785155；
! n6 R! S0 b: E) m8 d6 k3、未办理CA数字证书的投标人，应提前办理数字证书后方可报名，办理数字证书相关事项详见深圳市建设工程交易服务网（http://www.szjsjy.com.cn），咨询电话0755-83786248。
% f0 c% {1 ], |* E招标人：广东省深圳市罗湖区丰湖大厦业主大会
招标人地址： 深圳市罗湖区布心路与布吉路交界西北路
* f9 n7 ^+ E% w# r6 T& A' T

联系人：王志佳

联系电话：15914022737

8 X* |, D* t, _$ b1 z2 o0 D/ S) S2022年    月   日
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第二部分 项目需求书第一节 招标项目需求
1．项目概况
  `: q! V& d( E8 O1.1 工程概况
深圳市罗湖区丰湖大厦物业管理服务  项目系由 深圳市农产品股份有限公司  投资建设的 商品房住宅小区 。相关情况如下表：

% _$ g# W6 V  }, N

序号	内 容	相关数据资料
1	总占地面积	15179.7㎡
2	总建筑面积	79963.21㎡
3	计容积率总建筑面积	58616.31㎡
4	竣工时间	2006年		交付时间		2006年
5	各种类型物业建筑面积及相关情况	住宅	45173.28㎡		商业		9986.54㎡
		公厕	具体以勘察为准㎡		幼儿园		912.49㎡
		社区文化中心	0㎡		社区健康服务中心		0㎡
		垃圾站	0㎡		社区居委会		具体以勘察为准㎡
		物业服务办公用房	62.64㎡		业主委员会活动用房		㎡
		物业管理员工宿舍	具体以勘察为准㎡		其他物业		具体以勘察为准㎡
		带电梯楼宇	3栋		不带电梯楼宇		栋
6 # i5 M' A, ^& e' C! f2 M	停车位数量	室内停车位	136个		室外（含露天）停车位		214个
7	相关指标数据	建筑物栋数	3栋		建筑容积率		%
		建筑覆盖率	%		绿化率		%
				* f( R5 p( H" {% q6 z% N( t+ p	% h, W  h; o8 R; f# G+ L" D; f' t" |		/ j, T. l7 |, \- Y0 d6 `

注：请根据物业项目具体情况填写上表，没有数据的指标可空白；可按照表格格式扩展。

- f: D0 p: {) _" t$ Y1 ]% R5 X1.2 户型情况
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本项目共有 752套住宅（A栋丰华阁、B栋丰泽阁和C栋丰瑞阁），349套商业（裙楼），有 /   种户型设计：其中   /   户型有  /  套，单套建筑面积为/   ㎡， /    户型有  /  套，单套建筑面积为/   ㎡。

1.3 物业专项维修资金账户余额情况
截至本项目物业管理招标公告发布（投标邀请书发出）之日止，本项目物业专项维修资金相关情况如下表所示：

物业专项维修资金账户余额情况	首期归集物业专项维修资金金额	252.14万元
	日常收取的物业专项维修资金的收取标准	0.25元/月/平方米
	日常收取物业专项维修资金金额	34.67万元
	截至本项目物业管理招标公告发布（投标邀请书发出）之日止，本项目物业专项维修资金（含首期归集和日常收取）账户余额	286.81万元

  t0 e7 h2 ~5 ]4 c4 ?2．物业服务范围
+ O3 c/ f$ A2 d4 `& T以下文本如涉及甲方及乙方，甲方指本项目物业服务企业的选聘单位即广东省深圳市罗湖区丰湖大厦第三届业主委员会，乙方指向本项目提供物业服务的投标物业服务企业。
1、房屋建筑本体共用部位及本体共用设施设备等的维修、养护和管理。
2、本物业管理区域内除房屋建筑本体之外的共用设施设备（含电梯、消防系统、供配电系统、中央空调系统、道路、室外上下水管道、化粪池等）的维修、养护和管理。
3、本小区公共场所、公共环境的清洁卫生、绿化养护、垃圾的收集、清运等。
0 I: u9 n5 u' _/ B: d! i4 b4、配合和协助当地公安机关进行公共区域的安全防范和巡视工作。
& X3 D; U) ~3 b  b5、配合、支持甲方代表小区对小区公共场所、财产行使管理权。
6、对本小区归划用于停放汽车的车位和停车车库进行统一管理与维护（备注：根据《物权法》等司法解释的规定，地面停车位属于全体业主共有，其收益归属于全体业主；在地下停车库未取得司法确权前，自业主委员成立之日起，对于地下停车库的收益，由开发商与全体业主按照协商的比例分成，一旦地下停车库经司法确权归属于全体业主，则业主委员会有权向开发商追偿自业主委会成立之日起所取得的收益。）
2 A4 C  Z% C  I9 l: E3 F7、物业及物业管理档案、资料的管理。
6 w4 T; j: [$ I; X% g6 A# `8、组织社区文化活动、体育活动。
9、积极支持、协助本小区进行业主委员会（换届）选举，积极支持、协助甲方组织召开业主大会及其他活动。
7 P( P, ]8 M+ u# [- B( U2 x10、及时、依法报告、制止本小区违章建筑、伤风败俗的不良道德行为及其他违法行为。
11、招标人要求或者法规和政策规定由物业服务企业提供的其它物业管理事项。
12、具体服务范围详见附件：深圳市罗湖区“丰湖大厦”物业管理服务合同
& H0 R: L& _. \/ J  A) g0 j) A
9 j- r* N7 A. J3．服务期限
本合同期限为  3  年。

4．物业服务标准及要求
合同期限内，物业管理的分项标准要求如下（招标人应根据物业项目具体情况明确物业服务标准）：
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序号	项  目	服     务      标      准
1	基本要求	1、服务与被服务双方签订规范的物业服务合同，双方权利义务关系明确。 , m# _, O. s  }6 H7 l. Z$ r  2、承接项目时，对住宅小区共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全。   3、管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证书。 # p& U5 |  `& h% q( _$ k9 O3 `0 \  4、有完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全。   5、认真编制年度培训计划，做好新员工上岗培训和员工日常岗位培训工作，鼓励员工自学。 8 L* p: y/ E( A' E7 q2 G5 _. d  6、管理服务人员统一着装、佩戴标志，行为规范，服务主动、热情。   7、设有客户服务中心（可结合小区实际设在监控中心），公示24小时服务电话。急修半小时内、其它报修按双方约定时间到达现场，有完整的报修、维修和回访记录。 9 h, n& a; a! E& \+ N  8、根据业主需求，提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务的，公示服务项目与收费价目。 ) l! W3 {3 h% o3 ^0 W( r$ V9 A& b  9、按合同约定每三个月定期公布物业管理服务费和本体维修基金的收支情况。   10、按合同约定规范使用物业专项维修资金。   11、每年至少1次征询业主对物业服务的意见，认真汇总分析业户意见，采取有效纠正措施整改不足，并跟踪整改结果，及时回访业主反馈整改信息。   12、适当开展健康有益的社区文化活动，融洽管住关系，配合社区工作站开展的系列文化活动，引导积极健康的社区文化氛围。
2	房屋及公共设施的管理	1、对房屋共用部位及小区公共设施进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。 9 [5 K+ I0 F3 d- {" C5 f  2、根据房屋及公共设施实际使用年限，定期检查房屋共用部位及公共设施的使用状况，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围的，及时编制维修计划和本体维修资金使用计划，向业主大会或者业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修。 2 c; d% `6 Z; ]* i  3、每天巡查1次小区房屋单元门、楼梯通道、共用部位的门窗、玻璃和小区公共设施等，做好巡查记录，并及时维修养护。 # y, y0 b% {7 Q8 p4 X3 G4 [2 r/ y$ |6 n! f  4、按照住宅装饰装修管理有关规定和业主公约（业主临时公约）要求，建立完善的住宅装饰装修管理制度。装修前，依规定审核业主（使用人）的装修方案，告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。定期巡查装修施工现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻制止并报告业主委员会和有关主管部门处理。   5、对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和有关主管部门。   w9 q& |) u, y  n& l  6、小区主出入口设有小区平面示意图，主要路口设有路标。各组团、栋及单元（门）、户和公共配套设施、场地有明显标志，儿童游乐场所设有温馨提示牌。
3	共用设施设备维修养护 * q% n" W' y9 d	1、对共用设施设备（含电梯、消防系统、供配电系统、中央空调系统、道路、室外上下水管道、化粪池等）进行日常管理和维修养护（依法应由专业部门负责的除外）。   2、建立共用设施设备档案（设备台帐），设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全。 " Q/ y: B* v% B  3、设施设备标志齐全、规范，责任人明确；操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范；设施设备运行正常。 9 Q/ j+ @+ Z0 ^3 S. |: \  4、对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制维修、更新改造计划和本体维修基金或公共专项维修资金使用计划，向业主大会或业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修或者更新改造。 4 w8 u  q# P. H9 E  5、载人电梯保持正常运行，有故障及时修复。   6、消防设施设备完好，可随时启用；消防通道畅通。 5 w5 M' J" U  \1 T" z  7、设备房保持整洁、通风，无跑、冒、滴、漏和鼠害现象。 ( N! {; Y4 x" c7 l  8、小区道路平整，主要道路及停车场交通标志齐全、规范。 . b7 B7 ]3 L, N  9、路灯、楼道灯完好率不低于95%。 : f# u; t2 y4 F) A  10、容易危及人身安全的公共部位、公共设施设备有明显的警示标志和危险防范措施；对可能发生的各种突发设备故障有应急方案。
4	协助维护公共秩序，做好安全防范 " Q3 e7 l+ W7 R& @  _	1、小区各出入口24小时设岗值勤。   2、小区配有安全监控设施，实施24小时监控。   3、对进出小区的车辆实施证、卡管理，引导车辆有序通行、停放。   4、对进出小区的装修等劳务人员实行临时出入证管理。   5、对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施。 ; ]/ G- P2 V' c  6、与小区消防重点单位签订消防安全责任书，定期排查，督促整改消防隐患，防患于未然。 ' x0 [' x! V2 B5 Z3 ]2 c0 Y  q
5	保洁服务	1、根据保洁需要设置垃圾桶，每日清运2次。垃圾袋装化，保持垃圾桶清洁、无异味。   2、合理设置垃圾转运站、果壳箱或垃圾桶，每日清运1次。   3、小区道路、广场、停车场、绿地、天面、电梯厅、楼道墙地面、一层大堂、楼梯扶手、共用部位玻璃、路灯、楼道灯等公共部位按合同约定标准进行清扫保洁，外包项目监管员严格做好清洁日检，对严重不符合项发书面整改通知单，每月考评保洁服务效果，记录齐全。   4、共用雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每月检查1次，视检查情况及时清掏；化粪池每半年检查1次，每年至少清掏1次，发现异常及时清掏。   5、二次供水水箱按规定清洗，水质符合卫生要求，需取得水质化验合格证。   6、定期进行消毒和灭虫除害，按合同标准做好跟踪检查。 3 X; {" E" b3 {2 `1 [$ C: ~
6	绿化养护管理	1、有专业人员实施绿化养护管理。 - ^, r$ ^+ ?# i) i7 [# t  2、草坪生长良好，及时修剪和补栽补种，无杂草、杂物。   3、花卉、绿篱、树木应根据其品种和生长情况，及时修剪整形，保持观赏效果。   4、定期组织浇灌、施肥和松土，做好防涝、防冻。   5、定期喷洒药物，预防病虫害。   6、节假日适当摆花美化小区环境，营造节日气氛。 * t2 |$ W7 e% r" Y& P
7	商业物业管理	一、秩序维护：   （一）人员出入管理   1、劝阻拾荒者、小商贩等进入商业物业区域。 9 P3 t. B$ P- R: n, L  2、对出入商业内部专用通道的工作人员进行核查，对联系工作的外来人员进行核查、登记。   3、因商业夜间营业、施工活动等需要设定的封闭区域，应有明显标识，阻止无关人员进入。   4、因商业节假日或促销活动等引起人流集中时，应控制人流进入或进行疏导，保持出入口畅通。 1 O  {( X) t1 W5 b: x$ G% r* x  （二）宠物控制   1、劝阻携带宠物者进入物业区域。   2、限制无主宠物进入。 ' |# {) m+ ]& v2 d* H$ r. q! t  （三）车辆管理 - k$ n5 E/ f: e7 }: H5 ~0 b1 w  1、停车场（库）及车辆进出通道应明确行驶路线、划定停车位、规范设置交通标识，公示收费标准和管理规定。   2、停车场（库）通往商场的入口处，宜张贴车库平面图，标注入口处位置、停车区位编号及紧急疏散出口等信息。   3、停车场（库）内禁止存放易燃易爆、化学危险品或其他违禁物品。     4、引导进出物业区域的车辆按规定路线行驶，维护正常的交通秩序。消防车进入前，应对车辆采取紧急疏散，保持路线畅通。   5、指挥进入停车场（库）的车辆停入泊位，及时提醒车主注意相关的安全事项。特种车辆和残疾人车辆应停在指定位置。 , e9 `+ v! \' n3 u% I- h  6、货运车辆应按预约时间、指定通道进出。   （四）货物装卸管理   1、货物装卸应按约定时间、在指定区域进行。 ( I8 P  b2 M+ L4 P! d7 h, W  2、维护货物装卸区域的正常秩序： " a0 X* x- {1 G  ——阻止无关人员和车辆进入；   ——卸货车辆按序进入装卸平台；   ——  车辆在装卸区域等候时驾驶员不应离开现场； 0 V% y  X, z8 e# s7 O* S5 ?  —— 督促作业人员及时清除废弃物； , K" [, A6 F. s% |$ M  —— 劝离完成卸货任务的车辆。 ' _- s; C$ F  ^" y2 q- [1 _' `  （五）监控管理   1、监控室门上有明显警示标志；室内无杂物堆放；每天清扫一次。   2、监控室环境应符合系统设备运行要求，定期进行检查和检测，确保监控系统功能正常，保证通讯系统畅通（铃响三声内及时接听）。   3、监控室应24小时实施监控管理并保持相关记录完整。监控的录入资料，有特殊要求的应复制备份，查阅应经授权人核准。   4、接到报警信息后，应及时对现场进行核实并记录，发生紧急或异常情况时，应报告并启动相应预案。 7 K! E4 k% d* t4 W5 }. j  5、对商业促销活动的关键区域、通宵营业区域等宜进行跟踪监视。   6、对停止营业的区域进行安全防范技术设防。对租户的设防进行确认，发现问题应及时采取措施。   （六）巡逻管理   G( D" N6 k' r0 G* G  1、按商业物业的特点，设定巡逻路线，明确巡逻内容。贵重商品区域、金融营业网点及施工区域等增加巡逻频次，至少每2小时巡逻一次。巡逻应使用巡更设备，并保持巡更和巡逻记录。如无巡更设备，应尽量保证两人一组进行巡逻。   2、巡逻中应及时阻止偷盗、损坏物品、乱招贴等行为，关注老、弱、残、儿童的安全。   3、巡逻中发现异常情况时应及时处理：   ——违章占用通道等有碍安全的行为； . g$ ^( U% ^5 d$ P, T) _% k  ——消费者的违规行为和危险举动；   ——可疑人员； 1 q; R5 A' E3 R  _/ r8 {4 t  ——设施损坏或设备异常。   4、节假日或促销活动时，应观察人群流向，防止拥挤、挤压、踩踏等人身伤害事故发生，必要时启动相应的应急预案。   （七）清场管理 * @! L7 Y8 l' g0 I6 O: a' H  1、确定清场路线，不留死角和盲区。 ) e& T4 U2 t: M8 g/ C8 _  2、引导消费者及租户按指定路线离场，需要留场的租户工作人员，应事先办理相关手续。 7 N3 E, v4 p' B7 Z  3、要求租户检查确认租赁区域内无安全隐患。关闭门窗及水、电、燃气开关；保险库（箱）、橱柜上锁，无遗留钥匙；商铺及库房内无火种、无滞留人员。   4、人员离场后，对清场区域进行复查，重点检查电梯厅、卫生间、试衣室、消防通道等场所。 7 f9 V# {$ _# r% Y" E) z" l" ]7 N  5、完成清场的区域应按要求封闭，进行安全防范技术设防。   6、清场过程宜全程录像跟踪，并保持清场检查记录。   （八）大型活动保障服务 9 W' t& G' G. X  1、商业促销、贵宾参观、社区活动等大型活动，应配合业主方编制秩序维护保障方案，内容包括指挥系统、信息传递途径、人/车流集散路线、车位安排、应急预案等。 $ D: E6 S, f) Q; |% p' f! A  2、确定活动方案后应及时协助业主方依法向公安机关申请安全许可，制定灭火和应急疏散预案并组织演练，明确消防安全责任分工，确定消防安全管理人员，保持消防设施和消防器材配置齐全、完好有效，保证疏散通道、安全出口、疏散指示标志、应急照明和消防车通道符合消防技术标准和管理规定。 8 [; i6 `' Q( f4 F& D$ V$ Z; g7 Z  3、活动前应对人/车流集散路线、车位及活动所需的设施设备等进行检查和确认，必要时进行区域临时封闭。 1 k* c5 O  |' ]5 o3 G4 \$ V7 \  4、活动中宜对商场入口、活动区域、通道、悬高围栏等处的人流聚集状况及车辆进出实施重点维护，发生拥挤时启动相关的应急预案。   5、监控室对活动现场进行实时监控，与现场保持通讯畅通。 ! m6 K/ w/ M( v* Q/ B7 Y# N! A7 A0 M  （九）消防管理   1、建立健全消防管理防火安全责任制，按物业服务人员的30%组建志愿消防队，每季度组织一次以上的消防知识学习。新员工上岗前消防宣传教育率达100%，有记录；单位消防安全责任人取得消防安全培训合格证，重点工种人员每年接受消防培训不少于两次，并持消防培训合格证上岗。单位接受消防部门培训率不少于50%。   2、制订防火检查、隐患整改、应急预案演练等制度，建立防火管理档案。 1 ^, D3 q8 X& {5 a& }  3、火灾报警系统和联动装置应完好并保持自动控制状态，每年至少委托专业机构对建筑消防设施进行一次全面检测，确保完好有效。检测记录应当完整准确，存档备查。 2 @' a1 y4 E- @8 ?  4、定期对消防设备、器材、安全标识、应急照明、疏散导向灯等进行检查，确保完好。   5、除有特别注明外，每季度组织一次全面的消防安全检查，并保持检查记录，检查内容应包括： . T) g" d, g5 o& s8 P! t  ——无存放易燃易爆物品和化学危险品（商品除外）； : |) y' J9 Z* i* [3 M5 F  ——消防通道、消防设施周围、防火卷帘门下及机房内无堆放物品（每天至少1次）；   ——防火门直观应无脱漆、无生锈、无变形、无损坏；闭门器应能自动灵活关闭，关闭后密闭性能好；门锁应开门容易、牢固；门轴应转动灵活。 + @2 _1 m' l3 |" y3 }  ——无乱接乱拉电线、超负荷用电； + q' j, p' Y. w5 W& A9 v: N4 j  ——排油烟装置及烟道有定期清洗记录； ! r5 p0 z( {; V8 g2 f( W9 d4 i, O  ——停车库、装卸区域及机房内无吸烟（每2小时巡视一次）； 2 \' ~0 y$ c; R* c1 q  ——装修施工现场无安全隐患（每2小时巡视一次）；   ——火灾隐患的整改及防范措施（限时完成）。   6、每年至少进行2次消防演习。 7 h/ v8 G" u+ C6 \1 ~  （十）应急管理 $ e& F) t% W4 a' u7 w  1、根据商业物业的特点，应配合业主方对自然灾害、事故灾难、公共卫生及社会安全等突发紧急事件制定应急预案。 ! ~* k. `2 b# L- N4 A  2、常见的突发事件包括： 0 _& n' _8 F8 z  ——停电、停水；   ——溢水、水浸； ! C) ]3 J2 j9 U4 K! n, f  ——燃气、燃油泄漏；   ——火警、火灾；   ——电梯困人、自动扶梯逆行； 0 s; Y# A* o' K! ^  ——盗窃、斗殴等治安事件； * B& D' S) D7 T* N  ——人群拥挤、踩踏；   ——突发疾病、意外伤亡； , d9 _- l5 v6 O0 O$ }  ——车辆碰撞、交通堵塞等。 * p, E. L% l# {) C# y/ h3 e  3、定期开展应急预案的培训及演练，保持应急预案的适宜性、可操作性。   4、突发事件发生时应立即启动应急预案，迅速展开指挥协调、信息报告、紧急处置、秩序维护、抢险救援、后勤保障等工作。 2 I9 `& F3 l9 P6 k4 W% {  5、编制突发事件处理报告，内容包括处置过程、原因调查、结果评估、预案改进建议等，并向业主方或相关行政主管部门报告。 - d6 P' E4 ^& ]# m  6、工作记录   工作记录及时、清楚、完整。   监控录像资料、报警记录不得删改及扩散，应当至少留存30日备查。   二、环境管理 : [# c6 |$ k# f. U% n4 r  （一）室外区域   1、建筑物外观、门面装饰、店招牌、户外广告设施及卫生设施应保持完好，无违章设摊、搭建、堆放等现象，保持环境整洁。   2、对具有抗风能力要求的中大型户外广告牌等设施应定期进行安全检查，遇台风、汛期应采取相应的安全防范措施。   3、出入口、安全疏散及残疾人通道保持通畅，步行道和台阶地面宜采用防滑材料或铺设防滑垫，其附属设施保持完好。   4、绿化养护要求应符合相关的规定，使用的药剂不应有害人体健康及造成环境污染。 6 D) g$ k. y2 T+ B0 o  5、环境照明应符合城市环境（装饰）照明相关规范的要求，户外供电设施、用电设备，定期进行安全检查和维护。   6、商业营运产生的噪声对周边的影响应符合GB22337《社会生活环境噪声排放标准》的规定。 % R5 Q! b, A6 c5 E$ O5 u% L( X4 I2 B  （二）室内区域   1、保持室内通风良好，温度适宜，空气质量宜符合GB/T18883《室内空气质量标准》。 + F  t7 R/ e2 L0 o  2、空调通风系统应符合国家公共场所空调通风系统运行卫生要求的规定。 2 _; ?0 g: L; c! `6 r  3、通道、公共卫生间、电梯轿厢、自动扶梯扶手带等设施应定期消毒，在传染病流行期应按照卫生防疫部门的要求增加消毒频次。 0 J  g$ z' z/ S! Y7 S  4、生活饮用水水质应符合GB5749《生活饮用水卫生标准》的规定，二次供水设施应定期清洗、消毒或更换滤芯。 0 P% n9 J6 R1 h% V( r  5、物业的污水排放应符合《污水综合排放标准》的规定。   6、按照饮食服务业环境污染防治管理办法的要求，协助业主方对餐饮单位的废水、油烟排放、残渣处理进行检查。 % i2 Y- C. h/ s4 O  J) ~. a  7、化学危险品的贮存应符合GB 15603《常用化学危险品贮存通则》的要求。   8、商场及各类仓库、小库内禁止吸烟，明确重点防火区域、安全疏散通道及路线。 / W4 _- L# ]7 K

% X4 L, r! u3 f2 {; _- @5．建筑物功能简介
, _$ G3 F+ E, W2 h7 t; U本项目各栋建筑物的功能如下：
% Y5 k) t! r6 [7 C# w6 n. R本项目共建有  3  栋建筑物，其中   栋至    栋为住宅（商业用房或者其他物业），层数为 26层。各类物业的具体功能为：
. g4 q) F  O2 p' u( Y& ~（一）住宅（A栋丰华阁、B栋丰泽阁和C栋丰瑞阁）：45173.28㎡
（二）商业（裙楼）：9986.54㎡
（三）其他物业：政府基层组织用房653.78㎡
1 [& B3 l. |6 H! G/ K. ?3 }$ P6．主要设备、设施介绍
" {9 s" s! A4 {; t9 Y& B$ t以下内容，请根据物业项目工程技术资料编写。

物业管理区域内房屋建筑本体之外的共用设施设备情况	小区车辆出入口			2个		人行出入口			3个
	道路			实际勘察为准㎡		车行道			实际勘察为准㎡
	绿化面积			（同上）㎡		园林建筑小品			（同上）座
	污水管长			（同上）m		污水检查井			（同上）座
	雨水管长			（同上）m		雨水检查井			（同上）座
	雨水进水井			（同上）m		化粪池			（同上）座
	路灯			（同上）个		地灯			（同上）个
	草坪灯			（同上）个		其他照明设施			（同上）个
	垃圾箱			（同上）个		垃圾房建筑面积			（同上）㎡
	体育设施			具体以实际勘察为准
	儿童娱乐设施			具体以实际勘察为准
	休闲设施			具体以实际勘察为准
房屋建筑本体共用部位及本体共用设施设备	电梯		数量	12台		功率		以实际勘察为准千瓦
			品牌型号	以实际勘察为准		启用时间		以实际勘察为准
	配电房变压器	数量		以实际勘察为准台		容量		以实际勘察为准千瓦 3 B+ j! P. s7 W6 t! ]/ u
		品牌型号		以实际勘察为准		启用时间		以实际勘察为准千瓦
	发电机组	功率		以实际勘察为准		品牌型号		以实际勘察为准
		启用时间		具体以实际勘察为准
	生活蓄水池	以实际勘察为准		消防水池	以实际勘察为准		消防水箱			以实际勘察为准
	生活水泵	以实际勘察为准		功率	以实际勘察为准		启用时间			以实际勘察为准
	消防水泵	以实际勘察为准		功率	以实际勘察为准		启用时间			以实际勘察为准
	排污水泵	以实际勘察为准		功率	以实际勘察为准		启用时间			以实际勘察为准
	消防系统情况			具体以实际勘察为准
	智能化系统情况			具体以实际勘察为准
	其他设施设备情况			具体以实际勘察为准
	业主委员会活动用房			坐落位置深圳市罗湖区文锦北路3001号丰湖大厦三楼转换层。
	物业服务办公用房			坐落位置深圳市罗湖区文锦北路3001号丰湖大厦丰瑞阁4A。
	物业管理员工宿舍			坐落位置                                        。 " D/ _7 a! f9 {. }$ t+ Z) H6 J
; N: q# O; V3 A4 S7 J; e/ D	- N8 Y5 Z/ `$ t5 I7 I) f			; _2 l5 D; q+ A$ d  I	+ {9 |4 c9 `9 W- T	( \1 u2 d( z# E1 t, d$ d' I7 _	1 c3 _, j; r0 U5 W: S	1 i& D* \9 I4 V- i5 W- `$ K: F' N' s	K% p5 J( t( _; Q9 B6 f. m	_5 F$ E- [3 g

注：请根据物业项目具体情况填写上表，没有数据的指标可空白；可按照表格格式扩展。
5 P/ O' b" U1 ~) `7 P
7．物业管理有关说明
以下文本如涉及甲方及乙方，甲方指本项目物业服务企业的选聘单位，即  广东省深圳市罗湖区丰湖大厦主大会   ，乙方指向本项目提供物业服务的投标物业服务企业。
7.1物业服务用房提供
- e7 W* V4 L7 m" N' l8 e3 |; w

本项目配建物业服务办公用房  62.64 平方米（购房合同中记载），根据《深圳经济特区物业管理条例》，甲方应提供物业服务办公用房 62.64 平方米。

7.2乙方可聘请具有一定资质的专业机构承担机电设备维修养护、清洁卫生、园林绿化、工程施工等专项服务，但不得将物业管理区域全部物业服务一并委托或者转交给其他单位或者个人。
  L# k8 s1 k+ \5 O: X$ k3 q% c7.3有关物业管理事项的说明
（1）乙方的物业服务费报价，应包含上面第4点第2项房屋及公共设施的和第3项共用设施设备维修养护和第6点“主要设备”所列明的设备设施的维护费、材料费、配件费以及法规规定的其他费用。
（2）乙方按照预收物业服务资金 ≤10%   的比例计提酬金。
8 T; k  F$ `' l# ?3 g7 f& R5 \（3）属于物业专项维修资金使用范围的物业共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造（如小区监控系统改造、电梯更新等），其费用通过物业专项维修资金予以列支，但乙方必须积极配合甲方开展相关工作，不得无故推诿（投标人应就该项内容提供承诺函，格式自拟）。
（4）其他需说明事项。
7 i$ p8 o3 o8 g$ c) n4 M3 D7.4其他服务事项

# @# u" ~4 [) h: b8．订立合同方式
' R' r7 w) W* H( A8 o; O订立合同方式： 广东省深圳市罗湖区丰湖大厦第三届业主委员会 与中标物业服务企业依法定程序，协商谈判一致后，按照本招标文件第四部分《合同主要条款及格式》订立书面《深圳市罗湖区丰湖大厦物业服务合同》。
8 r( l2 \1 E8 S6 c" u; u
9．付款方式
按照合同相关约定执行。

10．投标文件的组成
$ D4 e5 q* R+ n/ T! O( \所提交的投标文件至少应包含如下内容：
1.法定代表人证明书；
2.投标文件签署授权委托书；
- Q' ?" A: z+ {6 z* f9 m- D3.投标函；
( Y5 m" {* Y$ L! S# e  X4.投标人情况介绍及相关资质材料；
5.物业服务企业相关项目业绩表；
6.拟派本项目的负责人员简历表；
0 p# q: K* K- Z) a' P7.投标保函（若招标人设有）；
8.物业管理投标承诺书；
9.投标报价一览表；
10.物业管理费构成明细报价表；
11.物业管理方案及相关服务计划；
: ]- V" f# [. h& ?& f6 c/ K12.招标文件要求的其他资料或者投标人认为需要补充的资料。

/ V4 k  w2 s9 u) i1 ^& U11．投标价格及物业服务支出（成本）
11.1本项目物业服务费的约定方式，采用  酬金制 。依据《物业服务定价成本监审办法（试行）》（发改价格[2007]2285号）和《深圳市物业管理服务收费管理规定》（深价联字[2006]18号），物业服务支出（成本）包括以下部分：
(1)人工费用；  
+ g- F( y2 k7 \$ v) l(2)行政管理费用；
(3)物业共用部位、共用设施设备（含电梯、消防系统、供配电系统、中央空调系统、道路、室外上下水管道、化粪池等）的日常运行、维护费用（含物业共用部位水、电费）；
(4)环境清洁卫生费用；
(5)绿化养护费用；
+ G2 \; J7 `4 [! D. w- g3 X$ b, x(6)公共秩序维护费用；
(7)管理设备分摊及固定资产折旧费；
(8)物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；
9 T7 c  ?) B, X; b( {1 a- O(9)必要的社区文化、体育活动费用；
（10）经业主同意的其他费用。
  x4 {2 }. j+ w8 N+ }( r) c4 d11.2 按照我市物业专项维修资金管理的相关规定，属于物业专项维修资金使用范围的物业共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造，其费用应当通过物业专项维修资金予以列支，不计入物业服务支出（成本）。
- E$ Q/ {! n9 Z7 i% t12．注意事项
1 b" s. S2 m; m; Q( F3 r7 f; b12.1中标人不得将本项目的全部物业服务整体分包或转包给任何单位和个人。否则，招标人有权即刻终止合同，并要求中标人赔偿相应损失。
12.2投标人若认为招标文件的技术要求或其他要求有倾向性或不公正性，可在招标答疑阶段提出，以维护招标行为的公平、公正。
, u1 c+ T7 x* k: k12.3 投标人使用的标准必须是国际公认或国家、地方政府颁布的同等或更高的标准，如投标人使用的标准低于上述标准,评标委员会将有权不予接受，投标人必须列表将明显的差异详细说明。
12.4 其他注意事项。

; a$ F5 _3 M, j6 V9 v5 i& K6 [
  r* a, c9 [6 z7 i* O( Q
0 F2 s, [5 _+ L) {6 j
第二节 投标文件格式



' H9 ^+ D" W3 n/ m
; H2 P7 \# D& c+ S- x. x7 k& W. z) O
标书封面

                       项目

投标文件

- o8 E4 z8 q$ Z0 T7 L

项目编号：                             
/ A9 \9 R+ D. Q* `+ [/ q投标人名称（公章)：                    
% X+ N0 O7 G4 t投标人代表（签名）：                    
投标日期：            年     月      日

目 录

1.法定代表人证明书
' }* n% G0 @( F; Z
- j* c/ x4 s9 T- P

法定代表人证明书

, F( u  F- B1 |0 i; O! Y6 v             同志，现任我单位         职务，为法定代表人，特此证明。
# k& |- K+ J) C# S7 v有效日期：         签发日期：         单位：           （盖章）
" Z+ E- B: y/ z. S附：代表人性别：  年龄：      工作证号码：
营业执照号码：                 经济性质：
主营（产）：
+ a- u* f5 J/ K5 p0 C兼营（产）：
进口物品经营许可证号码：
主营：
兼营：
2 w$ E. K8 z: v8 L! K1 k说明：1、法定代表人为企业事业单位、国家机关、社会团体的主要行政负责人。
      2、内容必须填写真实、清楚，涂改无效，不得转让、买卖。
7 o: w2 O0 j) h

" p" l; d7 H# l) P投标人名称（公章）：   　　　

日 期：年月日

; v; \% R  q$ y1 e; ~, K2.投标文件签署授权委托书
1 U- d- Y' D2 _# Z  l  Y4 C* W
$ R1 e% w( h. Z% p1 l( W6 J- c

投标文件签署授权委托书

5 R  {. [- k/ B( R本授权委托书声明：我           （姓名）系             （投标人名称）的法定代表人，现授权委托                     （单位名称）的            （姓名）为我公司签署本项目已递交投标文件的法定代表人的授权委托代理人，代理人全权代表我所签署的本项目已递交的投标文件内容我均承认。
代理人无转委托权，特此委托。




  E% l/ w  }- ^' F7 Z; o2 O
5 ^# ?! c' K5 S7 p: g

代理人：             性别：     年龄：           
联系电话：              手机：                  
- v/ ?: F+ M6 u4 R8 Q0 u' ]身份证号码：                        职务：      
投标人名称（公章）：                              
法定代表人：                                    
授权委托日期：         年     月       日

4 D; j8 g$ _" t$ N
3.投标函

投标函

致：      （招标人）        
根据已收到贵单位《  （物业项目名称）（物业管理招标文件 》，遵照  《深圳经济特区物业管理条例》 等有关规定，我单位经考察现场和研究该项目招标文件的项目需求、投标须知、合同条款及其他有关文件后，作如下宣布：
1、我单位决定参加此次投标活动，愿以投标报价一览表中的投标报价并按招标文件要求为上述项目提供物业管理服务及相关服务  。
2、我单位将按照该项目招标文件要求，承担相应的责任和义务，并严格遵守物业管理的相关法律法规和行业有关规定。
3、我单位提供给贵单位的                                         资料全部真实有效，并承担因此而造成后果的责任。
7 Q/ r* S/ }% H# m. V6 Y2 l, }4、我单位将在严格评审和充分理解全部招标文件的基础上，按照招标书的有关规定编制投标书。我单位如果中标，将严格按照招标文件及物业管理相关法律法规规定，在中标通知书规定的时间内与贵单位（招标人）签署物业服务合同。
5、我单位同意所递交的投标文件在“投标须知”第15条规定的投标有效期内有效。我单位完全接受并同意招标文件中关于投标保证金（或投标保函）的处置方式。


投标人：     （公章）              单位地址：               
法定代表人或其委托代理人：                  
4 ]5 e0 y: o7 A( V! C0 v6 f邮政编码：            电话：           传真：            
, l. j+ D6 C2 Y1 v3 Y开户银行名称：                                       开户银行帐号：                                 
) }9 R' G* y) J* [开户银行地址：                                       开户银行电话：                                 
9 e" j3 Q( y! c. T, r0 u1 z9 w

日期：       年     月    日

4．投标人情况介绍

投标人情况介绍

序号	项  目	内容及说明			备 注
一	营业执照				提供扫描件
1	注册年度及注册编号	, x6 X% U+ Z5 e# d1 b
2	注册资本（万元）	, g/ L- z  S( X3 m& ^
3	经营场所
4	有效期
二	税务登记证				提供扫描件
1	税务登记证编号	& V- w% @- d2 ~( ~1 m7 p+ ?% E
三	资格（质）证书 # i% G4 r" _& H8 }				提供扫描件
1	证书名称
2	批准单位
3	等级
4	批准时间及编号
5	有效期
四	物业服务企业概况    （投标人应以其投标报名的时间为时点统计并填写相关数据）	总人数	人	中级职称人员人数		人
		物业管理师	人	管理人员		人
		固定资产	万元
		流动资金	万元
五	其他（招标人要求的其他资料或者投标人认为需补充的其他说明）
1	质量认证体系				提供扫描件
				6 h& U2 c, t, F* u! O3 J	# L' ?9 v5 J$ l! k	6 c  |2 b: E) A* T" U* o, ~+ R+ @5 o

注：1、投标人须按要求填写好此表格，可按表格格式扩展。

5．物业服务企业相关项目业绩表
! m3 ~. ?# [5 t

投标人：____________          ________

序号	项目名称	地点	物业项目总建筑面积    （平方米）	合同年限	备注（获奖情况等）
1	' V4 k" O! Z- J	( t, {1 j2 t3 q* w$ A8 {
2		" K+ N) g) X" d2 }/ M# l$ x1 \% r
3	5 F! [2 V3 x1 F) T2 l	9 T( O9 S7 f" L; |	/ B7 ]" C; f5 C3 C/ U
4	; ]. V- z+ _/ k: u" L		; E" a9 T' j+ V& w
5	" n; _# N- m$ y, {+ X		; o( @( q( L" y1 M  {0 t$ G" F
6			; Z) Y! a) Q$ T. b% X* u
7	- ?+ Q$ w5 ]- g; V
8		: O- ~' p6 g2 B! f1 Q	, T& w4 @) f$ h" d" p" W
9	0 Y! C( m) V4 j% F9 @( G- j7 I: J6 F		# E  x7 o6 J' ]( r& O$ Q( d
10		7 i7 B. N4 [1 h( s
11			- n0 a+ \8 n7 K9 Y
12		( w8 ^1 e  f6 j/ s2 V, V	. E% G& r/ [' W1 Y) \4 [8 x9 e

投标人代表：____________________                     日期：     年    月    日

提示：要求附项目证明材料扫描件（如合同扫描件、物业服务合同备案资料扫描件等）。

6．拟派本项目的负责人员简历表

姓名			性别		年龄
职务			职称		学历
参加工作时间				从事本职业年限
资格证书编号				在本项目拟任职务
在管和已完成物业管理工作情况
物业管理负责时间	物业项目名称				项目规模	完成情况
	5 V! f7 C6 i9 C& Q2 J, L4 f	0 Y8 @4 W$ i) w4 c; a	$ M' ]' e9 ]" K$ C	2 P3 K- _. z3 [4 f2 q, _	0 g$ \0 E% w$ h. L	1 Z1 a# A; `& B9 l9 N- t% d

投标人名称：________________________

日  期：____________年_____月_____日

重要提示：

1、投标人须随此表附上主要管理人员的职称证书、执业资格证书等相关资料原件扫描件；

2、主要管理服务人员介绍（若招标人设有，可自行约定）；

3、境外投标人应提供相应的中文译本。

- L) I# s1 x! K/ w" I2 T
* v- W; U3 f, ~! g& [7．投标保函（招标人不设）
3 }: l5 I1 k  D& `; L2 d

保函编号：________________

致：________________________（下称受益人)

鉴于______________________（下称被保证人)将于_____年___月___日参加贵方项目编号为__________________的______________________项目的投标，我方接受被保证人的委托，在此向受益人提供不可撤销的投标保证：

一、本保证担保的担保金额为人民币_____________元。

二、本保证但保的保证期间为该项目的投标有效期或延长的投标有效期后三十日（含三十日)，延长投标有效期无须通知我方。

三、在本保证担保的保证期间内，如果被保证人出现下列情形之一，受益人可以向我方提起索赔：

1、被保证人在招标文件规定的投标有效期内撤回其投标；

2、被保证人在投标有效期内收到受益人发出的中标通知后，不能或拒绝按招标文件的规定签署物业服务合同；

3、被保证人在投标有效期内收到受益人发出的中标通知后，不能或拒绝按招标文件的规定提交履约担保。

四、在本保证担保的保证期内，我方收到受益人经法定代表人或其授权委托代理人签字并加盖公章的书面索赔通知后，将不争辩、不挑剔、不可撤销地立即向受益人支付本保证担保的担保金额。

五、受益人的索赔通知应当说明索赔理由，并必须在本保证担保的保证期间内送达我方。

六、本保证担保项下的权利不得转让。

七、本保证担保的保证期间届满，或我方已向受益人支付本保证担保的担保金额，我方的保证责任免除。

八、本保证担保适用中华人民共和国法律。

九、本保证担保以中文文本为准，涂改无效。

（本保函失效后，请将原件退回我方注销)

保证人：_____________________________________

法定代表人或授权委托人：_____________________

单位地址：__________________________________________

邮政编码：_______________电话：_____________________

8．物业管理投标承诺书

致                     ：

本投标人已详细阅读了                         物业管理项目的招标文件，自愿参加上述项目投标，现就有关事项向招标人郑重承诺如下：

1、遵守中华人民共和国、深圳市有关招标投标的法律法规规定，自觉维护物业管理市场秩序。若有违反，同意被废除投标资格并接受处罚。

2、服从《招标工作议程》安排，遵守招标有关会议现场纪律。若有违反，同意被废除投标资格并接受处罚。

3、接受招标文件全部内容，若有违反，同意被废除投标资格并接受处罚。

4、保证投标文件内容无任何虚假、未侵犯他人知识产权。若评标过程中查出有虚假，同意作无效投标文件处理并被没收投标担保。若中标之后查出有虚假，同意废除中标资格并被没收投标担保，承担因侵犯他人知识产权而由此引起的全部法律责任和经济责任。

5、保证按照招标文件及中标通知书规定签订此项目物业管理合同，并按照要求准时进驻物业项目提供物业服务。如有违反，同意接受招标人违约处罚并被没收投标保证，承担相应法律责任。

6、保证中标之后不将以任何方式将物业管理的整体项目转让与第三方。

7、保证按招标文件及合同约定原则处理因招标人原因增加或调整的工作量及其他事宜。

投标人名称（公章）：                    

日 期：     年  月   日

  Y  M" F. z9 N$ g. c$ E9 Z- F
7 O' g9 b( M5 _$ X6 X9．投标报价一览表

投标报价一览表

项目名称	投标价格（元/平方米•月）				备 注
深圳市罗湖区丰湖大厦物业管理服务项目	住宅（A栋丰华阁、B栋丰泽阁和C栋丰瑞阁）物业服务费	商业（裙楼）物业服务费	其他物业服务费	酬金计提比例 # I) w& ^1 O. @" K3 z	全年物业服务费合计         万元/年 & u# G0 Z4 e  p+ }+ w; g

2 _7 O9 a" N. y8 F; ^& b# o注：1、价格应按“招标文件”中规定的货币单位填写。
    2、投标人如果需要对报价或其它内容加以说明，可在备注栏填写。
+ Z) l' _$ y) b1 ?    3、投标价格种类可按实际情况扩展。


投标人（公章）：
9 z$ d1 `% g# [& z; a- x% s
法定代表人或授权委托人（签字）：

6 \' D3 ?% @3 T1 h2 m

  年   月   日

2 s: c! v9 I* _
6 H2 I; y$ N% k7 z4 U" s10．物业服务支出（成本）构成明细报价表

% x: o4 e9 g# }! r/ v+ ?% N# R* z本项目物业服务费计费方式采用    酬金制    。（若采用酬金制，则按照预收物业管理服务费的      计提酬金。）物业管理服务支出（成本）的构成明细报价表（参考文本）如下表所示：
3 ~0 |1 x. U1 ^- l7 X6 _- I

物业服务支出构成明细报价表

物业服务支出构成测算（参考文本，单位：元/月）
序 号	项 目	费 用
1	人工费用
2	行政管理费用
3	物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用（含物业共用部位水、电费）
4	环境清洁卫生费用
5	绿化养护费用
6	公共秩序维护费用
7	管理设备分摊及固定资产折旧费
8	物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用
9	必要的社区文化、体育活动费用
10	其他（经业主大会同意的其他费用等）
每月合计	元
全年合计	元 : @" u2 W' ~! l; K) P

9 Y9 q. b' `% u
/ S" i5 s2 z# [% U6 j

物业服务支出构成明细（参考文本）

（参照本示范文本第二部分第一节第2款内容及项目实际情况编制）

1.1人工费用（单位：元/月，下同）

2.1行政管理费用

3.1物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用
9 Z" i: y7 p. ]（1）给排水系统
（2）消防系统      
（3）供配电及发电系统      
2 }9 S! r8 g) n（4）其他
# |1 W8 F% F6 S% w6 T& p合计：        
4.1环境清洁卫生费用
5.1绿化养护费用
6.1公共秩序维护费用
) S" p6 Z" T& ~- }7.1管理设备分摊及固定资产折旧费
6 T+ A( y4 [- z; y  O6 d8.1物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用
' W  u5 b; y0 M! E9.1必要的社区文化、体育活动费用
: ^: ^3 P- D' n5 \. Z" k10.1其他
" n4 |4 j3 ]. l* s. u9 ]; B1.1至10.1项总计为         元/月, 全年物业管理服务支出（成本）总计为         元；
* q  u( b2 U* G) R! D/ w注：（1）以上所列费用不含房屋及设备中、大修支出。
- u8 |# n0 X- L  o; |% b（2）投标人应简要说明物业服务费的测算依据。
) D9 S. H/ j5 H8 F' _据此，测算的本项目物业服务费标准为：             （元/平方米•月）。
11．物业管理方案及相关服务计划（格式自定）。
5 o" t# \' j( j( ^/ N12．招标文件要求的其他资料或者投标人认为需要补充的资料。
6 Y! c; W4 ^3 W2 c" v: B
第三部分 投标人须知第一节 投标文件否决性条款

6 `, i7 \) ?4 E3 }* n; |/ i4 L8 Dl  提示投标人和评标委员会：
（1）本节本招标文件(含招标文件澄清补遗文件)中涉及的所有否决性条款的汇总。否决性条款包括：投标文件的不予受理、无效标和废标。
（2）投标文件中没有本所述情形之一的，不得作否决处理。
（3）招标文件其他章节中有关否决性条款的阐述与本节不一致的，以本节内容为准。

% ?$ x. N4 S. M" t" V) x, ^1.开标会上，投标文件不予受理的情形（由招标人负责判定）
（1）在投标截止时间以后送达的，或者未送达指定地点的；
（2）未按招标文件要求密封、标记和加盖公章或签字的；
（3）未按招标文件规定的形式和金额提交投标担保的；
  ?. S) ]$ h, [0 s$ R$ n* K（4）未按招标文件规定提交投标函、物业管理投标承诺书的；
2 n; |$ k: x3 ?0 O% S（5）投标人名称或组织结构与投标报名不一致且未提供有效证明的；
: ^% }5 y8 N0 F& L6 H  ?（6）招标文件或者法律、法规规定的其他投标文件不予受理的情形。

2.初步评审中有关无效标的情形（由评标委员会负责判定）
& R: v( f# m' C7 g7 q（1）物业服务费报价不符合招标文件要求的；
（2）同一项目出现两个及以上报价，且未声明哪个是有效的；
（3）投标保函的内容不符合招标文件要求的；
（4）投标函、物业管理投标承诺书未按招标文件规定填写的；         
（5）投标人资格条件不符合国家有关规定和招标文件要求的；
# W) Z9 C; X( n$ O1 L) j2 N（6）招标文件或者法律、法规规定的其他无效标情形。
) l% f% i& W5 `) C. Z: \, m
9 n9 t9 \; D+ |3 A: k3.详细评审中有关废标的情形（由评标委员会负责判定）
# \  Y" |: z8 w1 W（1）投标人以他人的名义投标或出现串通投标、弄虚作假情形的；
6 f* a8 `' D7 L: K$ r; p（2）投标文件不满足招标文件规定的任何一项实质性要求的（招标文件中加注星号◆）；
（3）评标委员会根据招标文件的规定对投标文件的投标价格进行调整，投标人不接受调整方式的，或不接受调整后的价格的；
（4）投标人拒不按照评标委员会要求对投标文件进行澄清、说明、补正的；
（5）招标文件或者法律、法规规定的其他废标情形。
/ G$ X; T; y# R

1 T) u# n8 M1 T' h# |+ [+ J
第二节 投标须知
特别提示：本物业管理招标投标活动在深圳市建设工程交易服务中心（以下简称“交易中心”）进行，投标人应当遵守交易中心的相关交易服务规定（规定的详细内容可查询http://www.szjsjy.com.cn）。投标人违反上述交易服务规定可能导致不利后果，责任由该投标人自负。
5 y( }& f$ G9 ]: D7 x5 ~- V

一、投标须知前附表

序号	内   容	规      定
1	投标人的资质要求	见招标公告中有关投标人资质中的相关内容 " r: A, ~- s+ N1 i) @+ a% H
2	踏勘现场 . w: h% j$ P: i& G9 J$ R	组织（    ）      不组织（√）   Q# m* H5 ~% n; n. S
		时间：本项目不做统一现场踏勘，各投标人自行踏勘，并自行承担踏勘现场所发生的费用及风险，踏勘时请提前与业委会招标经办人联系；集合地点：深圳市罗湖区丰湖大厦 。
3	招标文件质疑和答疑 * u2 l. }  z; I, a	投标人质疑截止时间：领取招标文件后10日内。 6 x9 [3 K* e' G* W& s  投标人提交质疑问题的方式： ' N9 |" S' l0 K# C5 {0 W; ~  （    ）传真至       （传真后请致电确认）。 8 W' T7 r7 B; a3 h+ a/ J; b  （ ）递送书面文件至：  。 7 [, J5 \0 X; `- j4 J  （   √ ）其他：fenghuyeweihui@126.com （后请致电15914022737确认）       。 + X7 d9 f0 [* V, a, Q5 j3 R% i
		招标人答疑截止时间：投标截止前5日。   投标人获取答疑或招标文件补充文件的方式：      投标人自行在“深圳建设工程交易服务网”上获取答疑及招标文件补充通知，即在网上办事—>网上投标—>下载招标资料中下载。            Z( O; j" x" s4 j- F5 M: W4 i
4	投标货币 ' ?8 }! i& f6 y. o/ Y3 q$ X	人民币
5	投标报价限价 6 N5 \# P! v2 M8 |; D* @7 h! }+ F" J	1、综合考虑本小区物业管理成本、业主对服务品质需求及物业管理费预期最高可承受范围，本小区物业管理费投标最高限价：住宅（A栋丰华阁、B栋丰泽阁和C栋丰瑞阁）物业管理费：3.5元/月/平方米，商业（裙楼）物业管理费12元/月/平方米。      2、物业服务费在预收的物业管理费用中提取，投标时填报比例≤10%   R  c+ Z# k9 m; R( N% ?      备注：商业（裙楼）物业管理费不包含空调费，商业（裙楼）的空调费为14元/月/平方米。
6	投标有效期 * y/ u) d/ x- H. i* Y	90 日历天（从投标截止之日算起）   p8 u' o0 {) r% E* I4 ?6 F; c
7	投标担保（若招标人设有） - |$ Q- o0 D4 i6 C+ D	投标担保的金额：　5万元 5 p4 ]$ s% r3 u5 l5 e! l
		R现金转帐     □投标保函
		现金转帐		投标人应在2022 年   月   日   时前到帐。    收款人全称：　深圳市天禾咨询管理有限公司    开户银行：　　中国农业银行深圳南新路支行    帐    号：　　41013400040038579
		投标保函 4 R& z, `" C1 A2 C5 A. m2 _) N		投标保函应在投标有效期截止时间 后30 天内保持有效。    R由银行出具的投标保函   □由专业担保公司出具的投标保函 * l8 O8 x2 L) c% k
8	投标人的替代方案	允许（    ）      不允许（ √  ） + q/ k! Q* I5 T" q, C" X. A- n
9	投标文件的内容、具体数量 ( W8 i" n/ e0 g" Z& p8 w6 }	（1）投标文件的内容：详见投标文件第二部分第一节招标项目需求第10款投标文件的组成。 , m( d# g, m) J* ^" Z; H  （2） 1  份正本和  4 份副本（电子文档一份）。
10	投标文件的递交	（1）投标文件递交截止时间：                             。 8 n- w5 }7 R0 u9 x. k  w+ l  （2）投标文件递交地点：                                 。   （3）注意事项： ) ?- u4 g1 F6 v  1）封装要求：详见投标文件第三部分第二节投标须知第五小节递交投标文件；   2）其他。
11	开标会 , ^# K1 C5 T* t+ {2 ?/ q	开标时间:      年     月      日    时   分   地点：深圳交易中心   楼   会议室 7 I8 [4 E& d9 Y, M) `" U
12	评标方法 0 X- q+ }9 \/ b" t	R　定性评审法 # H  x3 s! S" ^# W4 q3 d' U  □ 综合评估法 ; L) z4 N) M$ f5 b  □　法律法规规定的其他方法：                   $ A9 n" z: _4 ?% F
13		以业主委员会、业主大会为主体的日常物业管理招投标定标方法	【组建定标委员会】  招标人应组建定标委员会自主定标。 . M4 j+ f! ]( C8 r4 k  （一）定标委员会筹备组从全体业主中随机抽取产生备选业主代表，并由筹备组负责通知备选业主代表，备选业主代表因故无法参与定标工作者，由筹备组从余下的业主成员中继续随机抽取，直至随机抽取且能够参与定标工作的备选业主代表人数为预定的定标委员会成员总人数的2倍以上。   （二）定标当日，定标委员会筹备组从备选的业主代表中抽取预定人数共同组成定标委员会。   （三）定标委员会由业主委员会委员、候补委员、业委会执行秘书以外的业主代表组成，成员数量为5名（含）以上单数，最高不得超过15名。   （四）评标人员以及与投标人有利害关系的人员不得进入定标委员会。 ' l, z* S+ x! ]" u# t   【定标方式】定标活动采取票决抽签法进行   1、定标委员会成员独立行使投票权，对所有进入定标程序的投标人进行票决，从中选出得票数最多的前3名投标人。票决采用记名方式并注明投票理由。   2、择优选出的3个投标人，通过交易中心专用抽签球机采取随机抽签方式确定一名中标人。   3、投标人得票情况应在交易中心公示。    招标人应当邀请社区工作站对定标过程进行见证监督，并对定标过程进行记录和存档备查。
14	票决方式 2 x) e' c: f5 D/ c; R% x. k# j	R简单多数法   □对比胜出法    当出现并列情况影响投票结果时，对并列投标人采取如下方式确定一名中标人：      £抽签      □递交投标文件时间靠前者入围     ☑再次票决
15	签订合同 - e0 B* a; a9 Y3 {$ P1 u& P	30  日内（自中标通知书发出之日起30日内）。 ) [8 T, \5 j9 b" t3 |# @- V
16	其他	1、招标代理服务费（含招标专家评审费）：合计￥40000.00 (人民币大写：肆万元整 )招标代理服务费按国家计委计价格〔2002〕1980号文及相关规定； " y1 ], o# R0 F5 B! t* z& |# J  2、本项目本次交易中心服务费等其他费用由招标代理单位先代为支付，待中标后由中标单位向招标代理单位支付。中标人付清相关费用后方可领取中标通知书。   3、招标机构招标代理服务费账户信息： - a6 h0 u* n, x- O. a9 \  开 户 行：中国农业银行深圳南新路支行   帐户名称： 深圳市天禾咨询管理有限公司   账    号：  41013400040038579 9 l* Q" R% r1 K% D' Z
17	履约保证金	履约保证金¥100000.00（人民币大写：拾万元），中标人在领取中标通知书十五日内完成履约保证金的交纳，若未交纳将没收或冻结投标保证金并追究违约责任；同时所签发的中标通知书作废无效。 ' d( p. r, d5 a9 T5 N
18	合同履行 ! Y: v, g* ^6 T$ S8 Y* r	中标人在签订合同后未按照合同约定期限入驻或延迟入驻项目开展物业服务将没收履约保证金同时所签发的中标通知书作废并追究中标人相关法律责任。
	9 \, _5 T$ Z7 H1 \+ i8 E4 H			: {4 p3 z! l; Q$ q. F( {

注：招标人按照实际情况填写上表，可按表格格式扩展。
0 i4 Q0 X3 A! Q, a2 o5 ]  ?! P
3 Z) P3 v% |. U2 A二、总则1．招标说明
本项目按照《深圳经济特区物业管理条例》  的规定，并参考有关法规、政策、规章、规定通过招标择优选定  深圳市罗湖区丰湖大厦物业管理服务项目  的物业管理单位。
" A4 L: t& B- l' x/ t$ U% F8 K2．定义
$ e$ y7 V: x, c; c4 n, K招标文件中下列术语应解释为：
4 A  k3 D$ d: n, t7 R% V2.1“物业管理招标投标”系指招标投标双方运用价值规律和市场竞争机制，通过规范有序的招标投标行为确定物业项目物业管理权的活动；
$ G4 u+ o- L2 q% J2.2“招标人”系指  深圳市罗湖区丰湖大厦物业服务管理 项目的建设单位（或者业主委员会或者其他产权人），即  广东省深圳市罗湖区丰湖大厦业主大会 ；
7 T/ Y. d7 n0 v" W& v5 [2.3“投标人”系指参加投标竞争的依法成立的物业管理单位，并愿意按照招标文件要求向招标人提供物业服务的法人；
6 I, n% N, A% e" P% k6 v' R2.4“物业”系指招标项目所包括的各类房屋、相配套的公用设施、设备及公共场地；
5 M5 r7 R' L1 t, H0 f2.5“物业管理”系指对招标项目所包括的各类房屋及相配套的公用设施、设备、公共场地和招标项目所包括的绿化、环境卫生、公共秩序等项目进行维护、修缮和整治，使之保持正常状态的行为；
/ `9 V3 a5 ~' m- s* z$ G9 {# e2.6“评标委员会”是依据《深圳经济特区物业管理条例》的有关规定组建的专门负责本次招标其评标工作的临时性机构；
* y# o( j$ v( v1 F2.7“日期”指公历日；
5 `8 X8 \6 {' M* b2.8“合同”指由本次招标所产生的合同或合约文件；
2.9招标文件中的标题或题名仅起引导作用，而不应视为对招标文件内容的理解和解释；
1 I. M  M+ A  q) y2.10其他。
3．投标人的资质要求
! H  R* N9 f( ]6 C3.1投标人应当具备条件见招标公告（或者投标邀请书）有关资质要求。
2 Y* O& @+ T% C+ B, o" F, `4．投标费用
4 V/ J. f8 ?# s8 T5.1 不论投标结果如何，投标人应承担其投标文件编制与提交所涉及的一切费用（招标人可根据实际情况做其他规定）。
- N% Q$ j+ e5 @) Y* o+ Q0 M5．踏勘现场
6.1招标人将   不组织  投标人对项目现场及周围环境进行踏勘。
招标人如果确定组织现场踏勘，将按照前附表规定的时间和地点，组织投标人踏勘现场及周围环境。投标人应承担踏勘现场所发生的自身费用。
6.2招标人向投标人提供的有关现场的数据和资料，是招标人现有的能被投标人利用的资料，招标人对投标人做出的任何推论、理解和结论不负责任。
6.3经招标人允许，投标人可为踏勘目的进入招标项目现场，但投标人不得因此使招标人承担有关的责任和蒙受损失。投标人应承担踏勘现场的责任和风险。
" A# a& n1 u4 r+ X9 x# G6．招标答疑
7.1招标答疑的目的是澄清、解答投标人在查阅招标文件后（或现场踏勘中）可能提出的与投标有关的问题。
& n( t4 g1 S1 V4 |+ T8 Q7.2投标人对招标文件有任何疑问（或者经踏勘现场有任何疑问）的，请投标人在截标前10日（或进行现场踏勘时）一并书面提出。
5 o; K) O4 x. f- e' M7.3招标人在招标文件中规定的其他有关招标答疑的事项。
3 a$ v! j& ?. E5 o2 j* j三、招标文件8．招标文件的组成
8.1招标文件除以下内容外，招标人在招标期间发出的答疑纪要和其他补充修改函件，均是招标文件的组成部分，对投标人起约束作用；
招标文件包括下列内容：
% k9 D/ k6 J5 s& a1 U4 F; l第一部分  招标公告（投标邀请书）
第二部分  项目需求书
一、招标项目需求
- r2 ]; `% O9 E/ @  V' E二、投标文件格式
: T8 _- `- ^: q1 P7 I4 c第三部分  投标人须知
一、投标须知前附表
二、总则
+ T5 a$ v0 J$ V: Y) A* M2 c三、招标文件
9 y7 K- O4 }1 [四、投标文件
五、递交投标文件
* C" I5 Y$ H1 H8 X" S1 h, p& t1 W六、开标
- y9 z- h( S4 o% a4 z/ N( m% n七、评标委员会
2 \) ~+ ]  @3 t" V, R8 r八、评标
九、定标
十、中标通知书
十一、公开招标失败的后续处理
* a2 g1 M, B7 z7 |: B十二、合同的授予及其他
% y) ]  j- n2 C9 i# o第四部分 合同条款及格式
, ~) ^" C9 g. z) ]8.2 投标人取得招标文件后，应仔细检查招标文件的所有内容，如有残缺应在答疑截止时间之前向招标人提出，否则，由此引起的投标损失自负；投标人同时应认真审阅招标文件所有的事项、格式、条款和规范要求等，如果投标人的投标文件没有按招标文件要求提交全部资料或者投标文件没有对招标文件做出实质性响应，其风险应由投标人自行承担，并根据有关条款规定，其投标有可能被拒绝。
- r/ G5 t- r7 `8.3任何人或任何组织向投标人提交的任何书面或口头资料，未经招标人   在网上发布或书面通知    ，均作无效处理，不得作为招标文件的组成部分。招标人对投标人由此而做出的推论、理解和结论概不负责。
9．招标文件的澄清
9.1投标人在收到招标文件后，若对招标文件有疑问，或者要求对招标文件进行澄清的，均应在截标前10日向招标人提交书面资料。不论是招标人根据需要主动对招标文件进行必要的澄清或是根据投标人的要求对招标文件做出澄清，招标人都将在截标前5日以  书面（或网上回复）形式  答复或发送给所有投标人。澄清纪要作为招标文件的组成部分，对投标人起约束作用。
10．招标文件的修改
10.1招标文件发出后，在投标截止日期前5日，确需要变更招标内容的，招标人可主动地或在解答投标人提出的澄清问题时对招标文件进行修改。
10.2招标文件的修改以书面形式（包括网站公开发布方式）发送给所有投标人，招标文件的修改内容作为招标文件的组成部分，并具有约束力。
10.3招标文件、招标文件澄清（答疑）纪要、招标文件修改补充通知内容均以书面明确的内容为准。当招标文件、修改补充通知、澄清（答疑）纪要内容相互矛盾时，以最后发出的通知（或纪要）或修改文件为准。
0 L* |1 Z5 G4 K9 y/ u6 m10.4招标人保证招标文件澄清（答疑）纪要和招标文件修改补充通知在投标截止时间前以网站公开发布形式或书面形式发送给所有投标人。为使投标人在编写投标文件时有充分时间对招标文件的修改部分进行研究，招标人可以酌情延长递交投标文件的截止日期，具体时间将在修改补充通知中明确。
' H" E$ q  k3 {- s1 A2 H
四、投标文件11．投标文件的语言及度量单位
/ h( Z( o* r& ]4 I2 \11.1投标人与招标人之间与投标有关的所有往来通知、函件和投标文件均用中文表述。投标人随投标文件提供的证明文件和资料可以为其它语言，但必须附中文译文。在此，为了解释投标文件，应以中文为准；
11.2 除技术规范另有规定外，投标文件使用的度量单位，均采用中华人民共和国法定计量单位。
+ P5 d6 u8 X9 R# [, }6 \7 b0 i12．投标文件的组成
12.1　投标文件包括下列部分：
! F: M# f8 x* |/ O# s详见本招标文件第二部分第一节第10款内容。
13．投标文件格式
: P$ |" m5 v& l5 I13.1投标文件应包含本招标文件第二部分第一节第10款内容。投标人提交的投标文件应按本招标文件第二部分第二节投标文件格式的顺序编排。本招标文件提供的投标文件格式可以按同样格式扩展。本招标文件未提供的投标文件格式由投标人自拟。
14．投标货币
3 ^' ~) z/ A0 r% k14.1本项目投标报价采用的币种，见“投标须知前附表”。
15．投标有效期
) q! Z; G2 ^6 j3 _2 W$ X15.1投标有效期为  90  日历天（从投标截止之日算起），在此期限内，所有投标文件均保持有效；
  b% [# x. V+ f& Q9 k! x15.2在特殊的情况下，招标人在原定的投标有效期满之前，招标人可以根据需要以书面形式向投标人提出延长投标有效期的要求，对此要求投标人须以书面形式予以答复，投标人可以拒绝招标人此项要求，而不被没收投标保证金。同意延长投标有效期的投标人不能要求也不允许修改其投标文件，但需要相应的延长投标担保的有效期，在延长的投标有效期内本须知第16条关于投标保证金的退还与没收的规定仍然适用；
15.3中标单位的投标书有效期，截止于完成本招标文件规定的全部项目内容。
" G/ {4 b6 k& d4 A  R7 b16．投标担保
16.1投标担保的形式：
投标人应按“投标须知前附表”的规定提交投标担保。投标担保是投标文件的组成部分，如没有提交投标担保，其投标将会被拒绝。
3 P, n9 r5 x" l6 H$ x( G16.2投标保证金是为了保护招标人免因投标人的行为而蒙受损失。招标人因投标人的行为受到损害时可根据本须知第16.3条的规定投标人的投标保证金不予退还。
3 ~, i% ^( S+ U6 |4 d16.3如下列任何情形发生时，投标人的投标保证金不予退还。
+ p% t: v. n0 Q1）投标人在招标文件中规定的投标有效期内撤回其投标；

2）中标人在规定期限内未能根据本项须知第  40 条规定签订合同；

3）投标人提供虚假投标文件或虚假补充文件；
4）招标文件或法律法规规定的其他情形。
16.4未中标的投标人的投标担保将按照本须知第15条招标人规定的投标有效期或经投标人同意的延长的投标有效期期满后7天内予以退还(不计利息)。
2 }  t. s3 O- X16.5出现下列情形之一时，招标人应当在7天内退还投标人的投标担保：
1）中标通知书发出，中标人签订了物业服务合同；
2）招标过程中招标活动因正当理由被招标人宣布中止；
4 c: ~' `+ y, ?$ T% t$ \% [  d' d- `& z3）招标失败需重新组织招标；
6 @( O' a4 h2 ]( w- I4）投标有效期满而投标人不同意作出延长。
17．投标人的替代方案

17.1投标人所提交的投标文件应完全满足招标文件的要求。本项目不允许 投标人提交替代方案。

18．投标文件的书写及编制要求
' Y6 m( U2 s. }% H/ h1 g9 R5 ^18.1投标人应将投标文件资料合订为一本纸质投标文件，并准备  1  份正本和  4  份副本纸质投标文件，在每一份投标文件上要明确注明“正本”或“副本”字样，一旦正本和副本有差异，以正本为准。
) a% `' A* _% m18.2 投标文件正本和副本须打印并由经正式授权的投标人代表签字。
18.3 投标书应加盖投标单位和单位法定代表人或法定代表人委托人印章。
# K9 L6 z! Q  i+ w" D; u18.4其他要求。

3 t* I9 g" n' I/ y五、递交投标文件19．投标文件的密封和标记
19.1为方便开标唱标，投标人应将投标报价一览表、投标保证金银行转帐凭证原件或者投标保函原件（若招标人设有）用信封单独密封，在信封上标明“开标所需文件”字样，并注明“于 深圳市罗湖区丰湖大厦物业管理服务项目开标 之前不准启封”的字样。投标文件中装订投标担保（若招标人设有）的复印件。
19.2投标人应将   1  份正本和   4   份副本投标文件，及按19.1款规定密封并标明“开标所需文件”字样的信封用同一密封袋（箱）进行密封，标明“投标文件（含正本、副本和开标所需文件）”字样，并注明“于 深圳市罗湖区丰湖大厦物业管理服务项目开标 之前不准启封”的字样。密封袋的封口处应贴封条并骑缝加盖投标人单位公章。
19.3投标人应将投标文件按19.1～19.2款中的规定进行密封和标记后，按照本招标文件载明的要求递交投标文件。
( z* d* L" h8 M* u7 U' D8 m4 E* ^19.4如果投标人未按上述规定进行密封、标记和递交的，招标方对投标文件的误投或提前拆封不负责任。
; A) E- ?2 x1 w" ^& N20、投标文件的提交和截标时投标文件的数量要求
; ^+ ~0 D1 m2 I20.1投标文件截止时间和地点。投标人应根据“投标须知前附表”的规定，在投标截止时间前将投标文件密封送达指定地点。
20.2投标截止后如投标人少于 3 名，按照本项须知第37条规定执行。
21．投标文件的修改和撤销
# _' V$ N7 I, M5 m( Z21.1投标截止时间以后，投标人不得修改投标文件。
21.2从投标截止期至投标人在投标书格式中确定的投标有效期之间的这段时间内，投标人不得撤回其投标，否则其投标保证金将按照本须知第15、16条的规定被不予退还。
21.3招标人不退还投标文件。
6 v  E! P! N0 v5 m- w: l/ J2 B: W
. Y# A% b4 q1 G: A+ h1 z六、开   标22．开标
4 V& _/ |1 w9 X; p( ]22.1 开标地点： 深圳交易集团有限公司福田分公司。
投标人应派代表参加开标会。不参加开标会的投标人，视为其认可开标程序和结果。
9 o) f2 W; ^  _1 ~* A22.2参加开标会议的投标人只委派一名代表，且必须是本单位法定代表人或投标员。法定代表人须随身携带企业投标信息卡（即法人卡），投标员须携带企业投标信息卡（即法人卡）并进行指纹签到。
# j# Q4 D9 s5 F22.3开标会由招标人主持。
22.4招标人当众宣布开标纪律、招标人参会人员的名单，公布提交投标文件的投标人名单。
22.5 公布提交合格撤回通知的投标人名单，并将其投标文件原封不动地退回。
22.6招标人负责检查投标文件的密封和标记情况，在场所有投标人和交易中心工作人员、监管人员共同见证。
# t0 |' Y1 R4 ^; w1 t$ M22.7 经确认无误后，由招标人当众拆封，宣读投标人名称、投标担保的提交情况（若招标人设有）以及招标文件规定的其他内容。
22.8招标人在投标截止时间前收到的所有投标文件，开标时都应当众拆封、宣读。
+ \( e) G% ?6 N( a22.9招标人应把开标过程记录在《开标情况记录表》，并由投标人签字确认。投标人拒绝在《开标情况记录表》上签字的，视为同意开标程序和结果。
" W6 z+ ~+ q, {4 I" @) S5 h6 b# R23.投标文件的受理
9 [7 t6 m: w! f( H: W" n23.1当投标文件有下列情形之一的，招标人将不予受理：
23.1.1在投标截止时间以后送达的，或者未送达指定地点的；
) `) f# B) P! L/ p0 T23.1.2投标报价超出招标控制价范围的；
23.1.3未按招标文件规定的形式和金额提交投标担保的，或投标保函的内容不符合招标文件要求的（若招标人设有）；
23.14投标人名称或组织结构与投标报名时不一致且未提供有效证明的。
23.2招标人对投标文件进行审核后，未出现本节第23.1条情形之一的，其投标文件将视为有效投标，进入下一招标投标程序。
# }" ]/ j4 M. R, H7 X: e- G
七、评标委员会24．评标委员会的组建
24.1 采用评定分离法的评标委员会的组建
评标由招标人依法组建的评标委员会负责。评标委员会由招标人代表和物业管理方面的专家组成，成员为5人以上单数，其中招标人代表以外的物业管理方面的专家不得少于成员总数的三分之二。
, P0 Q  @- h+ Y: c, Y3 d% N' B, W24.2采用综合评估法的评标委员会的组建
评标由招标人依法组建的评标委员会负责。评标委员会由招标人代表和物业管理方面的专家组成，成员为5人以上单数，其中招标人代表以外的物业管理方面的专家不得少于成员总数的三分之二。
24.3评标委员会的专家成员，从物业管理行政主管部门建立的专家库中随机抽取的方式确定。与本招标项目投标人有利害关系的人不得进入评标委员会，已进入的应当及时更换。
24.4评标委员会的职责：评标委员会应根据招标文件规定的评标方法和标准，对投标文件进行系统地评审。评标委员会可以向招标人推荐中标候选人，也可以根据招标人的授权直接确定中标人。
24.5评标定标应当遵循      公平、公正、科学、择优     的原则。
! i7 e# l/ X7 a4 a  Y: k24.6招标人在招标文件中规定的其他要求。
, f; k! \* ], E+ P1 C+ u( g2 i25．向评标委员会提供的资料
8 v* w/ p; B: B7 x1 m2 v' {25.1公开发布的招标文件，包括招标文件的补充、修改或澄清文件及图纸、答疑纪要等；
25.2项目概况和重点的书面介绍。包括项目规模、项目特点、技术要求、招标文件与示范文本有较大变动的条款等；
* ]0 m  v2 Y; f% s25.3记录开标过程的《开标情况记录表》；
25.4其他评标必需的资料。
26．评标委员会的职责
26.1评标委员会由招标人依法组建，负责评标活动。

26.2评标委员会推举一名评标组长，主持评标工作。

26.3评标委员会根据招标文件规定的评标方法和标准，对投标文件进行评审和比较，招标文件中没有规定的方法和标准不得作为评标的依据。

26.4评标过程中发现的重大问题，由评标委员会负责裁决。如果否决全部投标，应先征询招标人意见。

26.5评标讨论过程中，评标委员会成员应当对投标文件发表专业、客观、公正的意见，意见不一致时应作进一步的讨论。评标委员会成员对任何一个投标文件的质疑，应当在讨论或现场评审时提出，表决结果确定后才提出的质疑，不可作为改变表决结果的依据。

26.6如果投标人提交的投标文件超出招标文件要求的内容，评标委员会对超出招标文件要求的内容不予评审，只评审招标文件要求的内容。

7 {  o7 |9 N. o八、评   标27．投标文件的评审
27.1 推荐评标组长
评标委员会成员推荐一名评标组长；由评标组长组织评标。
27.2 投标文件的初步评审
# n4 F+ k" H0 l6 u0 p5 t  e: @/ b6 I由评标委员会进行投标文件的初步评审。
, o$ G% u4 }, n% v6 B( c投标文件有下列情形之一的，初步评审不通过，应作无效标处理：
（1）物业服务费报价不符合招标文件要求的；
（2）同一项目出现两个及以上报价，且未声明哪个是有效的；
! [' N9 M/ ?. S# H) ]（3）投标保函（若招标人设有）的内容不符合招标文件要求的；
（4）投标函、物业管理投标承诺书未按招标文件规定填写的；         
（5）投标人资格条件不符合国家有关规定和招标文件要求的；
- O7 B6 g2 l$ A# o/ [1 X（6）招标文件或者法律、法规规定的其他无效标情形。
27.3投标文件的详细评审
由评标委员会进行投标文件的详细评审。
投标文件有下列情形之一的，详细评审不通过，应作废标处理：
5 _% H/ y. u* v5 \( z- L' G9 |  p（1）投标人以他人的名义投标或出现串通投标、弄虚作假情形的；
5 y' c. h8 a$ v  P$ i3 a（2）投标文件不满足招标文件规定的任何一项实质性要求的（招标文件中加注星号◆）；
* [! E3 B9 b* Y; J8 t4 X/ [（3）评标委员会根据招标文件的规定对投标文件的投标价格进行调整，投标人不接受调整方式的，或不接受调整后的价格的；
（4）投标人拒不按照评标委员会要求对投标文件进行澄清、说明、补正的；
+ J+ H1 v; d) @% |: O: I+ _; r（5）招标文件或者法律、法规规定的其他废标情形。
7 ~% Z" n0 H; ~" Z$ Q" A27.4 对不属于27.2和27.3两款所列的其他情形，除招标人在招标文件中规定或者法律法规另有规定外，不得作为无效标或废标的理由。
27.5投标文件的答辩
8 R2 i* T1 u$ H8 b( U1 ?- t3 K, x1 z评标委员会完成投标文件技术（资信）标及商务标的评审后，评标委员会根据投标人的投标书中涉及内容，现场设置有针对性的投标人答辩问题。答辩时间原则上不超过10分钟。
1 `' R9 L! ?7 S27.6  废标的处理
（1）除第三部分投标人须知“投标文件否决性条款摘要”中规定的情形外，评标委员会对投标文件应坚持谨慎确定废标的原则。
4 p$ W2 v. x! w. \% ~+ j, _4 h（2） 评标委员会在作出任何一项废标决定之前，都应严格遵循以下程序：
1）评标委员会应要求当事投标人作相应的答辩。
- q8 D, d* k5 b" J( f1 {5 V2）评标委员会将答辩记录送当事投标人委派答辩人签字确认。如果投标人拒绝在答辩记录上签字确认的，视为同意答辩记录。
9 O0 B! N9 B6 w0 _" e+ G. \3）评标委员会应在充分讨论的基础上，通过记名的集体表决方式作出决定。
4）如果评标委员会通过表决做出无效标或废标的决定，应在《评标报告》中详细记录做出无效标或废标的理由、依据和评标委员会表决的过程和结论。《评标报告》由评标委员会全体成员签字。若评标委员会成员对表决结论持有异议，可以书面方式阐述其不同意见和理由；如果该成员拒绝在《评标报告》上签字，又不陈述其不同意见和理由的，视为同意表决结论。
7 \0 U. M$ \) C/ R3 u5）评标委员会在否决所有投标文件前，应当向招标人核实有关情况，听取招标人意见。
: w( N: t/ a! M3 @) A8 p28．澄清有关问题和对答辩人的要求
28.1为了有助于投标文件的审查、评价和比较，对投标文件含义不明确、同类问题表述不一致或者有明显文字和计算错误的内容，评标委员会可以用书面形式(应当由评标委员会签字)要求投标人作出必要的澄清、说明或者纠正。投标人的澄清、说明或者补正应当采用书面形式（由其授权的代表签字），并不得超出投标文件的范围或者改变投标文件的实质性的内容。根据本须知   第29条  ，凡属于评标委员会在评标中发现的算术错误进行核实的修改不在此列。
1 a' I# b- x# ]. ^2 Q" _) e28.2投标人委派的答辩人应符合以下条件：
/ L5 N1 R. e# N; O28.2.1拟进行投标答辩的，答辩人必须是投标人拟派往本招标项目的项目负责人、其法定代表人或者法定代表人委托代理人。
, v7 t" K+ \" I% b- r28.2.2答辩人须经交易中心工作人员核验其身份。答辩人务必携带有效的身份证明材料。投标人拟委派答辩人非本节第28.2.1条规定的人员不得进入答辩室。
28.3评标委员会要求投标人进行答辩，但投标人在规定时间内未派出答辩人的，评标委员会将根据招标文件规定作出不利于投标人的判定，且投标人不得因此提出任何异议。
: H" p4 {/ t# c* b29．错误的修正
. o/ \. a. m4 v8 Y* S: u3 x29.1评标委员会将对确定为实质上响应招标文件要求的投标文件进行校核，看其是否有计算上、累计上或表达上的错误，修正错误的原则如下：
* L) [4 Z+ i% u7 U(1)如果数字表示的金额和用文字表示的金额不一致时，应以文字表示的金额为准；
+ Y5 s0 b0 _$ Y8 w  W(2)当综合单价与数量的乘积与合价不一致时，以综合单价为准，除非评标委员会认为综合单价有明显的小数点错误，此时应以标出的合价为准，并修改综合单价。
29.2按上述修正错误的原则及方法调整或修正投标文件的投标报价，投标人同意后，调整后的投标报价对投标人起约束作用。如果投标人不接受修正后的报价，则其投标将被拒绝。
# r/ s7 o6 C1 f30．投标文件的比较与评价
+ z; Q  Q6 v& `$ b5 o1 [30.1评标委员会将对实质性响应的投标文件进行评估和比较。
* M  |8 X) _: K% ?30.2其他要求。
# w/ _8 Y$ J+ Z4 q: [8 J/ g31．评标报告
$ S5 m" J1 D" K* R% l0 x, K31.1 评标报告是评标委员会根据全体评标成员签字的原始评标记录和评标结果编写的报告，评标报告由评标委员会全体成员签字。对评标结论持有异议的评标委员会成员可以书面方式阐述其不同意见和理由。评标委员会成员拒绝在评标报告上签字且不陈述其不同意见和理由的，视为同意评标结论。评标委员会应当对此作出书面说明并记录在案。
( q, y# |- f; i( i31.2评标过程中，若评标委员会认为投标人均不满足招标要求的，可以不推荐中标候选人，建议招标人重新组织招标。
) R3 h- `! P  P: g2 |5 r32．评标方法
+ f) S  u" l6 b4 P9 [- P( k32.1评标方法：详见“投标须知前附表第12款”评标方法。
( j, W  p$ n* {: j, y32.2评标方法包括定性评审法、综合评估法以及法律法规规定的其他方法。
3 r( V0 J& v6 X32.3应当根据“投标须知前附表”规定的评标方法，对投标文件进行评审和比较。招标文件中没有规定的标准和方法不得作为评标的依据。
32.4具体各评标方法规则见本示范文本附件内容。
" r$ ^, k& q4 |' z

33．评标过程的保密及其他规定

33.1开标后，直到授予中标人合同为止，凡属于对投标文件的审查、澄清、评价和比较有关的资料以及中标候选人的推荐情况，与评标有关的其他任何情况均严格保密。

33.2在投标文件的评审和比较、中标候选人推荐以及授予合同的过程中，投标人不得有向招标人和评标委员会施加影响的任何行为。

33.3中标人确定后，招标人不对未中标人就评标过程以及未能中标原因作出任何解释。未中标人不得向评标委员会成员或其他有关人员索问评标过程的情况和材料。

33.4评标过程中，若评标委员依据招标文件的规定要求招标人重新招标，招标人不负担因招标失败给投标人造成的损失。

九、定   标34．定标程序
; k( E: f  m7 A4 [) @/ Z8 V招标人应自收到评标结果后五个工作日内进入深圳市建设工程交易服务中心召开定标会。
34.1采用定性评审法的定标，适用如下条款：
# ?" n$ \5 h+ ~# L, b$ z34.1.1推荐中标候选人
评标方法采用定性评审法的，评标委员会在评标报告中向招标人推荐无排序的中标候选人。所有递交的投标文件不被评标委员会判定为废标或无效标的投标人均为中标候选人进入定标程序。
4 `# r8 I; u( W6 X, {" \+ h

34.1.2定标方法：票决抽签定标。招标人组建定标委员会，定标委员会成员根据中标人数，在各自选票上填写相同数量的投标人名称或序号。根据得票数的多少进行排名，得票数最多的前三名投标单位再通过随机抽签的方式确定中标人。若投票结果中排序出现并列情形并影响中标结果的，则由定标委员会再次投票，按上述方法确定中标人。

中标价以该中标人的投标报价为准。

招标人应当进入交易中心进行定标工作。
2 Z7 y' g7 }' g2 h; J, W34.1.2.1组建定标委员会
- J6 K- N- d9 O) o# v4 ?+ \定标委员会由招标人负责组建。定标委员会从15名备选人员中抽取7名成员组成，定标委员会成员由业主委员会委员和候补委员以外的业主代表组成。与投标人有利害关系的人员不得进入定标委员会。招标人应同时组建3人以上的监督小组，对定标全过程进行监督。
( G* ~: [) W, f34.1.2.2定标委员会应完成定标记录和定标报告。
定标记录应包括定标会议的记录、定标委员会成员候选人名单、定标委员会成员名单、选票留底（含投票理由）。
定标报告应包括定标委员会的产生过程、定标程序及定标结果等内容。
. `: u1 B5 G: H9 e8 S34.2采用综合评估法的定标，适用如下条款：
34.2.1推荐中标候选人
采用综合评估法直接推荐中标候选人的，按评审总得分从高至低的顺序确定1名中标候选人，并形成评标报告。若出现评审得分相同的，按商务标得分从高至低的顺序确定其排序，即按投标报价由低到高排列；评审得分且投标报价相同的，按技术标（含资信）的得分从高至低的顺序确定其排序；若三项评审得分均相同，可通过公开抽签的方式确定其排序。
. _/ I1 V/ _5 p  p: k34.2.2定标方法
% E2 j4 |$ G" V/ h招标人根据评标委员会评标报告中推荐的中标候选人顺次排序确定中标人。排名在前的中标候选人放弃中标的，招标人可以依序确定其他中标候选人为中标人。
34.3具体定标方法规则见本示范文本附件内容。
0 J% c3 I5 a2 i$ \8 I/ H
2 y( P- h* Q; E5 P. F8 c# S十、中标通知书35．中标结果公示
35.1为体现“公开、公平、公正”的原则，评标结束后，招标人将在交易中心网站上发布中标结果公示，公示期为 3 个工作日。投标人如对中标结果有异议，请于公告期内，以书面形式向招标人反映。
35.2质疑投诉人应提供相关证据，保证质疑投诉内容的真实性和可靠性，并承担相应的法律责任。
! ^8 @$ n+ y  I

35.3如果中标候选人的投标报价不符合招标文件的规定，招标人有权作出修正。若中标候选人不接受修正则视为放弃中标资格。

36．发出中标通知书
3 u2 ?6 y0 G! \0 M' u, _' F9 m' ~. H& a& V36.1中标人确定后，招标人向中标人发出中标通知书。
36.2中标通知书是合同的重要组成部分。

十一、公开招标失败的后续处理37．公开招标失败的处理
7 ^3 A$ {# ^2 {1 L7 N本项目公开招标过程中若出现投标截止后实际递交投标文件的投标人数量少于3名情形的，招标人应进行二次招标。二次招标中投标人数仍少于3名的，按照《深圳经济特区物业管理条例》第七十四条的规定执行，即经物业所在地区政府物业管理行政主管部门批准后，采用协议方式选聘物业管理单位。
8 H( b# _, F0 I/ p: k( R- F4 M
十二、合同的授予及其他38．合同授予标准
1 u2 P% e# I5 n& l. Y7 p38.1本项目的合同将授予按本须知八所确定的中标人。
. W  X3 W: C( q% O* x2 g3 e39．招标人接受或拒绝任何或所有投标的权力
  \0 V3 T7 S+ q* T% g39.1在特殊情况下，招标人保留在出中标通知书之前任何时候宣布招标程序无效或拒绝所有投标的权力，且对受影响的投标人不承担任何责任。
' i1 \' o9 b! L2 }1 ?; O40．合同协议书的签订
% F# f# J/ ?) ?5 d6 Z40.1中标人将于中标通知书发出之日起30 日内，按照招标文件和投标文件内容与招标人签订书面合同，合同书应采用本招标文件第四部分规定的合同样本；
40.2 中标人如不按本投标须知第40.1款的规定与招标人签订合同，则招标人将有充分的理由废除中标，并没收其投标保证金，给招标人造成的损失超过投标担保数额的，还应当对超过部分予以赔偿，同时承担相应法律责任；
40.3中标人应当按照合同约定履行义务，完成中标项目，未经招标人及监管部门许可不得将中标项目转让（转包）给他人；
  h# C+ Y% W9 {8 c40.4 招标人与中标人签订的服务合同必须遵守本招标文件的合同条件，并且不得更改合同条件。
41．交易服务费和中标服务费

41.1招标人向交易中心交纳交易服务费     元。（适用于进入交易中心进行物业管理招投标活动的情形）

41.2招标人 （ 收取）  中标服务费，报价时投标人应充分考虑这个因素。
42．腐败和欺诈行为
42.1买方和卖方在合同签订和实施过程中应遵守最高的道德标准，依此原则，招标人将：
（1）为此目的，定义下述条件：
) N. l/ q. q3 ]  A# U1）“腐败行为”是指提供、给予、接受或索取任何有价值的东西来影响招标方在招投标过程或合同实施过程中的行为；
  d$ f5 U, w4 Z2）“欺诈行为”是指为了影响招投标过程或合同实施过程而谎报事实，损害招标方的利益，包括投标人之间串通投标（递交投标书之前和之后），人为地使投标丧失竞争性，剥夺招标方从自由公开竞争所能获得的权益。
8 K/ Y* Y7 i# [3 _- `, Y8 W& P1 u（2）如果评标委员会认为投标人在本项目投标竞争中有腐败和欺诈行为，则拒绝接受该投标。
! y2 T7 a# H/ T5 l( ?. T（3）如果投标人或中标人在本项目投标竞争或者合同实施过程中有腐败和欺诈行为，将依据《中华人民共和国招标投标法》、《中华人民共和国合同法》、《深圳经济特区物业管理条例》有关法律法规进行处罚。
9 B( `6 b8 j: F, R3 I, O0 a43．招标投标投诉的处理
* h" q, @; A) T  S! a

43.1招标投标活动当事人认为招标投标活动不符合有关规定的，有权向招标人提出异议，对招标人处理决定不服的，可向主管部门投诉。

44．其他

44.1招标人有权对投标方案和评审结果公开展示。

44.2投标人保证投标文件及资料均未侵犯他人的知识产权，否则必须承担全部责任。若投标人使用了他人的专利、专有技术，涉及的费用由投标人负责。

44.3本招标文件的解释权在招标人。

45．招标投标分段限时投诉的规定
# g/ ?, y  ^. z* g1 n+ _

为提高招标投标活动效率，本招标投标各阶段的投诉处理按“分段限时投诉”原则进行。投诉人在知道或者应当知道其权益受到侵害之日起10日内未提出书面投诉或超过本规定要求投诉时效的，主管部门可以不受理该投诉。

45.1对招标公告内容的投诉时限：公告发布首日起五日内。

45.2对招标文件内容的投诉时限：招标文件发布后五日内；补遗或答疑文件发出后的下一个工作日内。

45.3对资格预审结果或开标结果的投诉时限：开标结束前当场向交易中心现场监管人员提出，可以口头投诉方式。

45.4对评标结果投诉时限：中标结果公示结束之时。

45.5对合同签订过程的投诉时限：合同签订前。

第四部分 合同主要条款及格式

详见附件五：深圳市罗湖区丰湖大厦物业管理服务合同

8 d" m! N, T! N+ b  D  S
) \5 {0 H: ^: r* X( S

物业承接验收确认书（参考文本）

甲      方：                     

法定代表人：                        

住  所  地：                        

邮      编：                        

联 系 电 话：                     

乙      方：               

法定代表人：            

住  所  地：              

邮      编：                 

资 质 等 级：         

证 书 编 号：         

联 系 电 话：         

根据国家《物业管理条例》第二十八条、第二十九条与《深圳经济特区物业管理条例》第七十条等规定，甲、乙双方就乙方承接            项目物业（座落位置：               ），办理物业承接验收等事宜，共同确认如下：

一、物业共用部位、共用设施设备的查验内容

甲方已于   年    月   日会同乙方对物业下述共用部位、共用设施设备进行了查验：

1、                    

2、                    

3、                    

4、                    

二、物业共用部位、共用设施设备的查验结论（查验结论在下属□中选择）

□ 经乙方查验、甲方确认，上述物业共用部位、共用设施设备完好，乙方同意承接验收。

□ 经乙方查验、甲方确认，上述物业共用部位、共用设施设备中存在的问题如下：

1、                           

2、                           

3、                           

4、                           

经甲、乙双方协商一致，就存在的问题确定解决办法如下：

1、                           

2、                           

3、                           

4、                           

三、物业资料的移交

甲方已于   年 月   日，向乙方提供和移交了下列物业资料（具体清单另附）：

1、竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；

2、共用设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；

3、物业质量保修文件和物业使用说明文件；

4、物业管理所必需的其他资料。

甲方（签章）：                            乙方（签章）：

法定代表人：                               法定代表人：

年  月    日                              年   月   日

附件一：评标方法

定性评审法

1、符合性审查：招标人在开标会上根据本章第二节“投标须知”第23条规定对投标人的投标文件是否应当受理进行审查。然后将应当受理的投标文件提交评标委员会评审。

2、投标文件的评审：

（1）评标委员会根据本章第二节“投标须知”第27条规定，对应当受理的投标文件的资信标、技术标和商务标进行各项评审；

（2）评标委员会依据定性评审表中的评审项及评审标准，对投标文件进行详细评审。评标委员会各成员须对投标人的投标文件独立进行评审并提出评审意见，经讨论汇总后，出具对各投标人投标文件的综合评审意见。内容主要包括：

①对各投标文件是否满足招标文件要求，投标文件是否符合提出意见；

②指出各投标文件中存在的缺陷和问题；

③签订合同前应注意和澄清的事项；

④其它提醒招标人需注意的事项。

（3）评标委员会将综合评审意见整理成评标报告后，提交给招标人，所有递交的投标文件不被判定为废标或无效标的投标人均进入定标程序。

2 w! ]) ^- ~) ~' X  m9 _

附件二：评审表（适用于评标方法采用定性评审法情形）

评审项目	评审项目	评审标准	评审意见
技术部分	根据项目需求（方案工作内容完整丰富，对项目需求的理解深度等方面） 3 Z& m8 E( H9 r- @- G	A：符合要求：完全符合招标文件要求，并提出优化方案。 " X5 h0 O' T; N: C  B：基本符合：基本满足招标文件要求。 & u$ ]7 c" D  T$ I- o  C：不符合：不满足招标文件要求。
	服务方案的总体思路 / K$ @, l" }' Q$ z9 m& x; W	A：符合要求：完全符合招标文件要求，并提出优化方案。 / K  x) e# x8 M( S+ |3 Z6 y  B：基本符合：基本满足招标文件要求。 , N- f& `! Q9 F  C：不符合：不满足招标文件要求。 6 F# {2 k' n7 j* X	3 K& d/ p! ], D. _! {# _
	重点、难点的分析和对策 8 B' b# b# T! A  K	A：符合要求：完全符合招标文件要求，并提出优化方案。   B：基本符合：基本满足招标文件要求。   C：不符合：不满足招标文件要求。
	物业管理服务方案具体实施计划方案的合理性可操作性等 ' e7 ^6 `5 x" O  O% T	A：符 合要求：完全符合招标文件要求，并提出优化方案。   B：基本符合：基本满足招标文件要求。   C：不符合：不满足招标文件要求。 # S. d8 w, B7 `% i5 H! L' h	J# h1 l6 ~7 ~9 R; @& l6 Z2 X
	突发应急措施与方案	A：符合要求：完全符合招标文件要求，并提出优化方案。   B：基本符合：基本满足招标文件要求。 . E8 B. I& B; U  z; |1 |. Q  C：不符合：不满足招标文件要求。	5 C9 j4 ^0 x. ^$ a1 U7 ^2 S6 y$ `
	拟投入的人员综合素质情况	A：符合要求：完全符合招标文件要求，或优于招标要求。 2 X% J3 r3 K, ~& v/ I  B：基本符合：基本满足招标文件要求。 * b) v# u3 Q1 L- U( C) n( d  C：不符合：不满足招标文件要求。
	投标项目负责人资格、业绩等情况（需提供相关证件证书、甲方开具的管理经验证明及在投标公司最近一年（含）以上的社保缴交证明的复印件） ; n( c. V* ~2 Z! v/ C) Z  j	A：符合要求：投标人所派驻的物业项目经理须有大专以上学历且具有全国物业企业经理岗位证书或物业管理项目经理职业证书；具备住宅小区物业管理经验5年以上或在投标公司相同岗位3年以上。 # L8 F! X# y: `( V& f% Q1 S  B：基本符合：具有全国物业企业经理岗位证书或物业管理项目经理职业证书；具有住宅小区3年以上物业管理经验并且在投标公司相同岗位1年以上。   C：不符合：无或证明文件不全。
	物业管理优秀项目	A：符合要求：投标人获得过市级或市级以上物业管理优秀项目或同等项目（包括但不限于“示范物业管理项目”证书或“示范住宅小区”荣誉）2个以上的（含）。  B：基本符合：投标人获得过市级或市级以上物业管理优秀项目或同等项目（包括但不限于“先进小区荣誉”证书或“示范住宅小区荣誉”）1个的。 " Q& u, {$ c2 o+ P1 H& f  C：不符合：两项均无。
	纳税情况（提供2019年-2021年度任何一年纳税证明复印件） 2 d$ X2 ^/ g: }, H% {	A：符合要求：2019年-2021年任意一年纳税总额在500万（含）以上。   B：基本符合：2019年-2021年任意一年纳税总额在100万（含）-500万。 8 W: n6 g1 Z5 `5 q. ?  C：不符合：2019年-2021年任意一年纳税总额在100万以下。
	从业年限（提供营业执照扫描件，以营业执照登记成立时间为准，截止至本项目开标日期）	A：符合要求：10年（含）以上。   B：基本符合：5年（含）至10年的。 5 c# i0 ~( U$ O$ u$ q  C：不符合：5年以下的。 ; m# Y2 [% N# o& U4 H& o# f$ ?
	管理体系认证情况 ( I) k; m. h2 a; W, l( ^  J4 G	A：符合要求：投标人企业通过质量管理体系认证、环境管理体系认证、职业健康安全管理体系认证、能源管理体系认证的。 , W: t+ U; Z: L5 }  F" `  B：基本符合：投标人企业通过质量管理体系认证、环境管理体系认证、职业健康安全管理体系认证的。 ! z5 v& j; W. a- U% y( a  C：不符合：质量管理体系认证、环境管理体系认证、职业健康安全管理体系认证等三体系认证证书不齐全或均无。 1 ^1 F2 l2 D# z, V' t5 ~' i) y  提供证书扫描件。	) l1 ?: S5 Q9 p8 D& w
	市场认可度 2 M: ?; \5 {! u6 e	A：符合要求：近五年来曾获中国指数研究院“中国物业服务百强企业”排名前50的。   B：基本符合：近五年来曾获中国指数研究院“中国物业服务百强企业”排名前90的。   C：不符合：其他。   提供证书或网站截图。	6 Q! e: d2 f. [: r+ X3 {: I
	类似项目经验【投标公司在管的全国项目中建筑面积有8万平米及以上住宅（含商业）小区（其中设有业委会的小区不少于2个），提供合同文件证明】	A：符合要求：5个以上（含）。 - S! R, F$ @4 Q7 r% E  B：基本符合：3个。 / r% Q; D- S% Z- C1 d* Y5 Y0 p  C：不符合：无。	! L3 s0 x7 N0 K+ ?" ]! z
商务标部分 6 H" S0 G. x! L, {8 z) K	综合测算投标报价	A：按招标文件规定报价，投标报价合理。 2 l; K; r) {. k& F- I  B：按招标文件规定报价，投标报价基本合理。 + w+ d# y: c* }( {' r2 O  C：按招标文件规定报价，投标报价不合理（偏高或偏低）。 , b* U0 }) k$ ^, j* V	# P9 k+ x; |  G$ v

注：
% ]% v4 l9 V5 |1、本表适用于采用定性评审法的物业服务类招标项目评审，供评标专家独立评审和综合评审时使用。
) y) h" d8 l$ R- j* u2、评标专家对评审项出具B档、C档意见时应将具体原因在评审意见中描述清楚，以供招标人定标时参考。
3、在每位专家独立评审的基础上，评标委员会须对每项评审内容进行讨论、汇总，并形成综合评审意见。如果某项评审要点无法取得全体专家一致意见，须进行表决，并在“评审意见”栏中注明表决情况。
8 u& S0 I: G. l+ I

附件三：定标用表（适用于评标方法采用定性评审法情形）

              项目推荐中标人选票（一对一票决用表）

编号：                                                   （第一联：投票联）

备选单位名称：A：       B：　　　　C：     D：　　　E：      F： 　…
/ L& u8 j# P/ J  a0 g, h3 u: U
  n8 @. D0 F. k4 |5 f% m

排名名次 4 L" k0 `; @, z0 H/ C	投票意见 - V* [; u, E1 H3 Q
1
2
3
…	…
注：1、每位评委根据个人意见投票；   2、每位评委根据个人意见对备选单位进行排序。

9 }+ Q; i- E! t7 ?+ q﹎﹎﹎﹎﹎﹎﹎﹎﹎﹎﹎﹎﹎﹎﹎﹎﹎﹎﹎﹎﹎﹎﹎﹎﹎﹎﹎﹎﹎﹎﹎﹎﹎﹎﹎﹎﹎﹎﹎
. I4 h" x+ [6 k( ~) o

              项目推荐中标人选票

编号：                                                 （第二联：存底联）

备选单位名称：A：       B：　　　　C：     D：　　　E：      F： 　…
3 F3 S- P; t/ y) ]- ~9 ?

排名名次 . h+ H; L& r( b+ O+ G	投票意见
1
2
3
…	…
注：1、以上两联填写内容须完全一致，由交易中心工作人员检查后方可投票。
推荐理由简述： / _  C- ?2 s+ N  `  a3 \
定标委员会成员签名：    ! ]( G3 c, F% x* e   " Y3 U/ ^0 n9 O% v9 n  X" j   6 J2 `5 y8 j& u0 i5 }+ U  特别提示：此联在定标会现场交由交易中心封存，在特殊情况下，经建设主管部门批准后可以解封查看。   时间：二〇   年    月     日 ' u+ ~9 w% h2 m, z

附件四：关于定标票决计算规则的说明（适用于评标方法采用定性评审法情形）

票决抽签法

招标人组建定标委员会，定标委员会成员对所有进入定标程序的投标人以前附表确定的方式进行排名，选取得票数最多的前3家投标人，再通过随机抽签方式确定一名中标人。

抽签原则：

入围投标人按照其提交投标文件的顺序依次排列抽签序号，由招标人在上述号码中抽出一个号码，该号码对应的投标人即为中标人。中标人有影响中标结果情形的，由招标人在余下的进入抽签环节的投标人中重新抽签确定中标人。

在上述表决过程中，当出现平局（即投标人得票数相同）时，由定标委员会在出现平局的投标人中再次进行排名表决；如再次出现平局，则以随机抽签方式确定胜出者。

抽签原则：

□大号中标，按抽签号码从大到小进行排序，号码最大者中标；

□小号中标，按抽签号码从小到大进行排序，号码最小者中标。

抽签顺序：按照其提交投标文件的顺序。

票决方式：

一、简单多数法

（一）、投票规则：定标委员会成员按照招标文件规定的中标人数，在各自的选票上填写相同数量的投标人名称或序号。

（二）计算规则：根据得票数的多少进行排名，推荐得票数最多的前3家为中标候选人。投票结果中排序出现并列情形的，在不影响票决家数总数的情况下不须再次投票，投票结果中并列排序影响到结果时，以对并列排序投标人再次投票表决的原则进行确定。

二、对比胜出法

（一）、投票规则：每一张选票，都是所有进入定标程序的投标人的一个排列，该排列明确了先后顺序，即第一名、第二名，...，排列最后的为最后一名。

（二）、计算规则：比较每个进入定标程序的投标人在一对一比较中的取胜次数，取胜次数最多的投标人胜出。

（三）、投标人一对一比较的计算规则：假设两个投标人是A和B，那么把所有的选票分为两类：第一类是把A排在B前面的，第二类是把B排在A前面的。如果第一类的选票的数量多，那么为A胜，B负，记A取胜一次；如果第二类的选票的数量多，那么为A负，B胜，记B取胜一次。

( q$ C7 A7 {$ R- E
附件五：

- ]6 N2 v+ x1 S% f

  合同编号：      号

                                         

深圳市罗湖区丰湖大厦物业服务合同

（示范文本）

; P3 j5 b/ Q! {+ h6 c1 u

" Y5 l4 f6 k/ Z% u
甲方（业主大会）：                              
: f: G: q6 @3 v9 C

- K9 q4 V6 n5 y- g乙方（物业服务企业）：                     
' K3 V, R  i! Y$ r9 {2 T

" }( V, n& L/ F1 k* D* O2 x# ]+ i
4 n- M% o/ K* v; p  F
& `4 o8 ?3 s% S: C7 C& s; n1 \

! e, f1 d3 w9 m  u, k

使用说明

一、本合同为物业服务合同示范文本，适用于业主大会或社区居民委员会与物业服务企业订立合同时使用。合同双方当事人在签约之前应当仔细阅读本示范文本的内容。
二、本合同为业主大会（或社区居民委员会）与依法选聘、续聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对该物业管理区域内全体业主具有约束力。
三、本合同文本□或○中选择的内容、空格部位的填写及其他需要删除或添加的内容，应由双方当事人协商确定。□或○中选择约定的内容，以划√方式选定；对于实际情况未发生或双方当事人不做约定的，应当在空格部位打×，以示删除。合同签订后未被修改的文本印刷条款视为双方同意的内容。
& r& a3 \, K6 k0 O7 }& p/ X: [四、为体现合同双方的自愿原则，本合同中相关条款附有空白行，可供合同双方依法自行约定。经双方当事人协商确定，可以根据实际情况对本合同条款的内容（包括选择内容、填写空格部位的内容）进行选择、修改、增补或删减。
3 d5 K* k/ q+ b9 i3 G

五、在签订合同时，合同双方应当出示有关信用证明及签约主体资格的证书、证明文件。

第一章  合同主体

甲方(业主大会):                                               

统一社会信用代码：                                      

业主委员会主任：                        

通信地址：                                                         

联系电话：                                                                     

邮政编码：                                                            

乙方（物业服务企业）:                                                                                            

统一社会信用代码：                                                  

法定代表人：                                                        

联系电话：                                                         

委托代理人：                                                      

联系电话：                                                        

通信地址：                                                         

邮政编码：                                                         

根据《中华人民共和国物权法》《中华人民共和国合同法》《深圳经济特区物业管理条例》（以下简称“《条例》”）等有关法律、法规的规定，甲、乙双方在自愿、平等、公平、诚实信用的基础上，就位于深圳市罗湖 区  东晓  街道丰湖大厦 项目（以下称“本物业管理区域”）的物业服务事宜,协商一致订立本合同。

第二章  物业管理区域情况第一条 物业管理区域基本情况

名称:                                          ；

类型:                                      ；

坐落位置:                                      ；

建筑面积:                                平方米；

区域四至

东至：                                         ；

南至：                                         ；

西至：                                         ；

北至：                                         。

本物业管理区域的基本情况详见合同附件1、2。

第二条 物业管理用房
3 L/ U, c- J0 v" P5 j

本物业管理区域的物业管理用房包括物业服务办公用房、业主委员会办公用房、物业管理设施设备用房。

物业服务办公用房建筑面积为         平方米，位于
     [幢]     [座]     单元     层     室；
( j2 b: ^2 [# E0 e8 s

业主委员会办公用房建筑面积为       平方米，位于

     [幢]     [座]     单元     层     室；

物业管理设施设备用房建筑面积为     平方米，位于

     [幢]     [座]     单元     层     室。

                                                                  

（注：物业管理用房为多处时，双方可在横线处自行增加内容。）

第三条 物业管理区域内信息的公示
# @* T# c3 d1 p. U

（一）需持续公示的信息

乙方应将下列信息在本物业管理区域予以公示，并接受全体业主的监督。

1.乙方的营业执照、项目负责人的基本情况、联系方式以及物业服务投诉电话；
2 ?; W6 t5 q1 [9 C6 k2.物业服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、收费方式等；
3.电梯、消防、监控、人民防空等专项设施设备的日常维修保养单位名称、资质、联系方式、应急处置方案等；
4.业主进行房屋装饰装修活动的情况。
5.                                              。

上述公示信息如有发生变化，乙方应于该情况发生的  天内在本物业管理区域进行公示。

（二）需定期公示的信息

乙方应将下列信息按照《条例》规定在本物业管理区域予以公示。

1.乙方应每年在  3  月  31  日前向本物业管理区域全体业主公布上一年度物业服务合同履行以及物业服务项目收支情况、本年度物业服务项目收支预算；

2.乙方应每季度定期与物业管理信息平台共享相关数据的银行（以下简称“数据共享银行”）核对本物业管理区域业主共有资金账目，本物业管理区域内共有物业收益收支情况应当在业主共有资金账目中予以公示；

3.乙方应每季度定期向本物业管理区域全体业主公示公共水电费用分摊情况、物业管理费与物业专项维修资金使用情况；

4.乙方应当将车位（库）的使用情况按月予以公示，公示内容包括可使用车位、车库的总数，车位、车库使用信息等。

第三章  物业服务内容和标准第四条 物业服务内容
; ~0 @. z8 ^# B3 C

本物业管理区域倡导绿色、智慧物业管理。乙方应尽可能采用新技术、新方法提高物业管理质量和服务水平，营造安全、舒适、文明、和谐、美好的工作和生活环境。经甲、乙双方约定，乙方在本物业管理区域内提供的物业服务包括以下内容：

（一）共有物业、共用设施设备的日常维护、运行（详见合同附件3）；

（二）公共环境绿化服务；

（三）公共清洁卫生服务；

（四）公共秩序维护；

（五）电梯的日常维护和管理；

（六）装饰装修管理服务；

（七）物业及设施设备查验、改造、维修、运行、保养、共有物业经营等档案资料管理；

（八）业主、物业使用人档案资料管理；

（九）配合甲方将供水、排水、供电、供气、通讯等专营设施移交给相关专营单位；

（十）配合供水、排水、供电、供气、通讯等相关专营单位进行管理养护、改造相关设施设备或设置管线；

（十一）配合住建、城管、消防、公安、环保、水务等相关政府部门做好房屋安全、文明养宠、垃圾分类、消防、治安、公共卫生等事务；

（十二）物业使用禁止性行为的管理；

（十三）其他：加强对共有物业的巡查，发现业主、物业使用人违反物业管理规定或《管理规约》的，应当及时采取劝阻等措施并报告业委会、相关职能部门处理。积极配合甲方协调处理物业纠纷；

（十四）协助甲方按照深圳市物业专项维修资金管理的相关规定申请和使用物业专项维修资金、政府补贴对本物业管理区域的物业共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造（如小区电梯更新等）；

（十五）按照法律、法规的规定和本物业管理区域管理规约、业主大会决定委托的其他物业服务事项。

第五条 物业服务标准
9 F4 g" R& u4 h) c( }, O5 I3 Y# S1 ^

（一）乙方按照本合同双方约定的物业服务标准（详见合同附件4）提供物业服务，并将物业服务标准在本物业管理区域内进行公示。

本物业管理区域内业主每月可依据《深圳市住宅小区业主满意度评价管理暂行办法》的规定对乙方当月物业管理服务进行业主满意度评价。

（二）本物业管理区域物业服务实行项目负责人制度。乙方指定         为本物业管理区域的项目负责人，负责本物业管理区域的整体运营和管理。

乙方如更换项目负责人，应当及时告知业主委员会并按照《条例》规定予以公示。

（三）乙方应听取甲方、业主对乙方项目负责人的评价。乙方应结合相应评价，督促项目负责人依法依规承担相关责任，改进服务，提升业主满意度。

第四章  物业服务相关费用第六条 业主共有资金主要包括：
（一）共有物业收益；
（二）物业专项维修资金；
0 ^' m5 k6 R7 K: S0 f（三）物业管理费；
6 C- F* u9 P5 w- \3 L* E; N（四）业主依据本物业管理区域管理规约或者业主大会决定分摊的费用；
! W2 l+ w$ }3 T（五）其他合法收入，包括：政府奖励、补贴资金等。
第七条 业主共有资金管理
本物业管理区域业主共有资金账户采用□业主共有资金基本账户R业主共有资金共管账户。
0 u. W, C4 `9 ^4 I4 z（一）对于采用业主共有资金基本账户的，乙方应在本物业管理区域设立独立核算的服务机构，甲方按月向乙方支付相关费用。
对于采用业主共有资金共管账户的，乙方应当自本合同生效的十日内在数据共享银行设立本物业管理区域的业主共有资金共管账户。
（二）乙方应在本物业管理区域建立财务管理制度，并负责保管会计凭证、会计账簿、财务会计报告等有关财务资料。当甲方对业主共有资金进行审计时，乙方应予以配合，不得转移、隐匿、篡改、毁弃、或消极提供会计凭证、会计账簿、财务会计报告以及其他与财务收支有关的资料。审计费用从业主共有资金中列支。
（三）未经业主大会决定或者授权，任何单位和个人不得使用业主共有资金。
8 J' z; ]* N- E9 J（四）业主共有资金除银行储蓄或者依法购买国债外，不得用于其他投资，不得借贷给他人或者为他人提供担保。
第八条 业主共有资金的支出

除物业专项维修资金外，本物业管理区域的业主共有资金可用于下列支出：

（一）业主委员会委员津贴、业主大会聘请人员的费用；

（二）经业主大会会议决定的其他年度预算支出；

（三）乙方为本物业管理区域提供管理服务的人员工资、社会保险和按规定提取的福利费等；

（四）附属配套建筑和设施的维修、养护和管理费用；
  C. I7 [, P7 m0 W

（五）共有物业、共用设施设备的日常运行、维护费用；

（六）共有物业清洁卫生、绿化养护、秩序维护费用；

（七）共有物业、共用设施设备的公众责任保险费用；

（八）物业服务费；

（九）乙方在本物业管理区域的办公费用及固定资产折旧；

（十）业主大会经营收入的法定税费；

（十一）补充物业专项维修资金；

（十二）其他费用：         、         ；

（十三）业主大会会议决定或者依法应当支出的其他费用。
第九条 物业管理费支付标准

业主应按其拥有物业的建筑面积进行支付，具体标准如下：

[A栋丰华阁住宅]：              元/平方米/月；

[B栋丰泽阁住宅]：              元/平方米/月；

[C栋丰瑞阁住宅]：                  元/平方米/月；

[商业（裙楼）物业]：              元/平方米/月；

物业：           元/平方米/月。

本物业管理区域每年物业管理费总收入约       万元。

第十条 物业管理费的支付方式与违约金

（一）业主应在每月 25日前（日期）向业主共有资金账户支付物业管理费。商业（裙楼）业主应在每月25日前（日期）向业主共有资金账户支付空调费。

（二）业主应当按照本合同约定按时足额支付物业管理费，逾期不支付物业管理费的，甲、乙双方应积极督促。经督促仍不支付的，甲方可要求该业主按照欠费金额的日万分之三标准支付违约金。该违约金系业主共有资金，违约方应直接支付至业主共有资金账户。

第十一条 物业服务费的提取标准和方式
乙方按本合同第九条约定预收的物业管理费中按下述第 一 种方式提取物业服务费，其余全部用于业主大会决议或本合同约定的支出，结余或者不足均由本物业管理区域全体业主共同享有或者承担。
( N0 r- a+ t) i3 C5 i: d

（一）每月　  日前在预收的物业管理费用中按%的比例提取物业服务费。

（二）每月　  日前在预收的物业管理费用中提取     万元的物业服务费。
: m/ _, ?. i7 O  @8 r1 ]6 G第十二条 停车位（库）的管理服务及相关费用

（一）停车场收费主要涉及机动车停放服务费和停车位（库）管理服务费。具体收费标准按照合同附件5《停车位（库）管理服务及相关费用协议》进行收取。  

（二）业主对机动车车辆停放有保管要求的，可与乙方另行约定。

第十三条物业专项维修资金管理

（一）业主应当按照法律、法规规定或业主大会决议缴纳和续筹物业专项维修资金。

（二）物业专项维修资金可用于本物业管理区域内共有物业、共用设施设备的安全检测鉴定、维修、更新和改造。

（三）业主大会决定不将本物业管理区域日常收取的专项维修资金移交市物业专项维修资金管理机构统一管理的，乙方应当配合存入业主共有资金账户，并由业主大会自行依法依规进行管理。

（四）本物业管理区域业主未按照规定缴纳物业专项维修资金的，由乙方进行催缴。

（五）本合同第八条约定的属于业主共有资金支出范围的，不得使用物业专项维修资金支出。

（六）甲、乙双方应依法依规使用和管理物业专项维修资金。

第十四条 共有物业收益
( F; Z/ i( i4 o  W6 `

（一）共有物业、共用设施设备经营业务收入

1.利用共有物业、共用设施设备进行经营，所得收益依法属于全体业主共有。

2.经业主大会决议通过后，乙方可利用共有物业、共用设施设备开展经营业务。如该经营业务由乙方与第三方签订书面协议，则该协议需报业主委员会审核批准方可签订，且应将该协议副本原件交由甲方保管。

（二）共有物业经营收益管理

本物业管理区域每年共有物业经营收入约       万元。

乙方按照业主大会决议利用共有物业、共用设施设备开展经营业务的，在扣除乙方共有物业经营收入    %的管理服务费（酬金）后，所得收益应存入业主大会共有资金账户。

第十五条 相关专营单位服务项目收费
9 Q# i" G/ f9 ^' v- K9 A  i

（一）业主、物业使用人应按照规定支付供水、排水、供电、供气、通讯等有关费用。商业（裙楼）业主应按期支付空调费，商业（裙楼）空调费：           元/平方米/月。

（二）乙方接受供水、排水、供电、供气、通讯等相关专营单位委托代收代缴上述费用的，可以向委托单位收取代办手续费，但不得向业主、物业使用人收取手续费等额外费用，不得限制或变相限制业主、物业使用人购买相关专营单位的服务。

（三）未经供水、供电、供气等相关专营单位或者业主授权、行政决定或者司法裁决，乙方不得对共有物业或者物业专有部分实施停水、停电、停气等。但是，可能对业主利益或者公共安全造成重大损失的紧急情形除外。

第十六条 共有物业、共用设施设备维修费用的承担方式
6 P$ s3 m& a; T- m9 g$ w

（一）保修期内的，费用由建设单位承担。

（二）保修期满后则由全体业主承担，费用从业主共有资金中予以列支。

第十七条 共有物业、共用设施设备保险费用

本物业管理区域内共有物业、共用设施设备财产具体投保的保险险种为                   ，并按以下第  二   种方式筹集:

（一）由甲方办理，保险费用从业主共有资金中支出；

（二）由乙方代办，保险费用从业主共有资金中支出。

第十八条 业主特约服务收费

乙方应业主、物业使用人的需求对物业专有部分、专用设施设备提供维修养护或其他特约服务的，收费金额以乙方公示的特约收费标准为基础，具体由乙方与业主、物业使用人另行约定收取。

第五章  双方权利与义务第十九条 甲方的权利义务
  E9 m& Y( G. a: @2 @% U0 @

（一）审核乙方制定的年度工作计划和预算方案，并监督实施。

（二）对乙方物业服务有知情、建议、监督等权利。

（三）审核本物业管理区域内共有物业收益的使用情况。

（四）不得要求乙方提供物业服务内容以外的无偿服务。

（五）应在乙方办理接管前，提供符合办公要求的物业服务办公用房，供乙方无偿使用。

（六）负责协调、处理、解决本合同生效前发生的遗留问题。

（七）本物业管理区域业主、物业使用人应当按照规定分类投放生活垃圾，减少生活垃圾的产生量，促进资源节约。

（八）配合乙方实施物业服务活动。

（九）为乙方履行物业管理安全生产管理职责提供场所，保障乙方在本物业管理区域内开展安全生产管理工作的支出。并且，就乙方关于本物业管理区域内安全的报告事项应及时做出响应和处置。

（十）法律、法规和本物业管理区域管理规约等物业管理制度规定的其他权利义务。

第二十条 乙方权利义务

（一）根据法律、法规的规定和本物业管理区域管理规约、本合同的约定，制订物业服务方案、制度并组织实施。按照物业服务标准和内容提供物业服务，收取物业服务费、特约服务费用、停车位（库）管理服务费、            等费用。

（二）结合本物业管理区域的实际情况，制定物业服务计划，负责编制房屋、附属建筑物、设施设备、绿化的年度维修养护计划以及年度费用的预算方案和决算报告。

（三）可以选聘专业机构承担本物业管理区域内的特种设备维修养护、清洁卫生、园林绿化、工程施工等专项服务。但是，不得将本物业管理区域内的全部物业服务一并委托给其他单位或个人。乙方与所选定的专业机构签订合同的服务标准不得低于本合同，并对专业机构的服务行为承担连带责任。

（四）妥善保管和正确使用本物业管理区域的档案资料，及时记载有关变更信息。妥善管理业主、物业使用人的档案信息，不得擅自向第三方提供或以任何方式泄露该信息。

（五）及时向甲方通报本物业管理区域内有关物业服务的重大事项，接受甲方的监督。

（六）对业主、物业使用人违反本物业管理区域管理规约等物业管理制度的行为，采取告知、劝说和建议等方式督促业主、物业使用人改正。

（七）不得擅自占用共有物业、共用设施设备或改变用途，不得擅自占用、挖掘道路、场地。不得擅自决定及收取共有物业经营收入。

确需临时占用、挖掘道路、场地的，应按规定办理相关手续，制定施工方案，开工前要在本物业管理区域内进行公示，施工过程中尽可能减少对正常秩序的影响，并及时恢复原状。

在紧急情况下，乙方为了公共利益可以先行施工，但事后应予以说明。
; L' H# [& ]0 q. B3 w! n（八）乙方应当加强对本物业管理区域内天面、外墙、楼梯间等共有物业的日常巡查。如发现业主、物业使用人使用的窗户、阳台、搁置物、悬挂物存在安全隐患的，应当通知业主、物业使用人及时处理；发现有影响相关专营设施安全情形的，应当及时报告相关专营单位。
（九）本物业管理区域内需另行配备相关设施设备的，乙方应与甲方协商解决。
（十）物业装饰装修前，乙方应当告知业主、物业使用人相关的禁止行为和注意事项，并将装饰装修的时间、地点等情况在该业主、物业使用人所在建筑物内进行公示。除收取装修保证金、垃圾清运费、施工出入证工本费及押金（费用名称）外，乙方不得以任何名目向业主、物业使用人另行收取其他费用。
/ `3 y9 l' T/ a0 m/ a0 ~8 k' Y乙方应依法依规对装饰装修进行监督，对未经备案私自开工或存在安全隐患的项目，应予以劝阻，并告知甲方和本物业所在地的街道办事处。
: S- J+ F" u4 Z（十一）乙方按照法律、法规的规定履行其在本物业管理区域生活垃圾分类投放管理责任人的职责，有权对任何单位和个人违反生活垃圾分类规定的行为予以劝阻和举报。
/ a# J, f2 G2 Y% }) G) S& {（十二）乙方在不侵犯他人隐私的情况下，可通过在    必要的公共位置 （位置）安装监控摄像头等方式就抛掷物品危害他人身财产安全、破坏环境卫生等行为收集相应证据。乙方需妥善保管录音录像等证据，不得擅自毁损破坏，并且未经法定程序不得擅自向第三方公开。
# I( l. H" m! @; x+ E1 \

（十三）加强物业管理区域内物业安全使用管理，对因自身原因造成的安全事故承担责任并负责善后处理。

（十四）乙方应当遵守安全生产、公共卫生、治安消防、防灾管理等有关公共安全法律、法规的规定，制定本物业管理区域安全防范应急预案，在住建、应急管理、水务等部门指导下做好本物业管理区域的安全管理工作。安全防范应急预案应当报区住房和建设部门备案。

当本物业管理区域内发生安全事故或者其他突发事件时，乙方应当及时采取应急措施，并按照规定向有关政府部门或者相关专营单位报告，协助其做好有关工作。

（十五）对相关政府部门需进入本物业管理区域的宣传、检查、执法、救援等公共事务，乙方应当予以积极配合。

（十六）按合同约定定期接受考核                。

（十七）乙方及乙方员工不得非法侵害甲方业主的人身及财产安全，不得侵害业主的隐私及个人信息。

  d+ [$ u) ]3 c; e1 P第二十一条 突发事件处理
* N/ b7 Z6 u  Y" z/ S+ ]% [

为维护公共利益，在不可预见的情况下，如发生煤气泄漏、漏电火灾、水管破裂、救助生命、协助相关政府部门处理突发事件等，乙方因采取紧急避险措施造成损失的，相关当事人应按有关规定处理。

第六章  合同时效第二十二条 合同期限

（一）本合同期限为 3 年，自      年   月   日至

      年   月   日。

（二）经甲、乙双方协商一致，可解除本合同，并及时办理交接手续。

（三）乙方应当在办理交接至退出前，维持本物业管理区域正常的物业管理秩序。

第二十三条 物业交接

乙方办理物业管理交接，应当同时移交下列资金、资料和物品：

（一）业主共有资金共管账户内业主共有资金结余；

（二）物业服务办公用房、物业管理设施设备用房；

（三）物业承接查验资料；

（四）提供物业服务期间形成的有关物业及设施设备改造、维修、运行、保养的资料；

（五）利用共有物业从事经营活动的相关资料、公共水电分摊费用缴纳记录等资料；

（六）其他应当移交的资金、资料和物品。

第二十四条 接管前处理
; ~: F. f( v$ C3 G

本合同终止后，在新物业服务企业接管本物业管理区域之前，乙方应当按甲方的要求继续提供物业服务。双方的权利义务继续按照本合同执行。

第二十五条 不可抗力的终止

因不可抗力致使合同无法继续履行的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，其他事宜由甲、乙双方依法协商处理。

第二十六条 终止后处理
# d" c* u% B4 Y9 I

（一）本合同终止后，甲、乙双方应共同做好债权债务处理事宜，包括业主共有资金的结算、对外与第三方订立协议的处置等。

（二）甲、乙双方应相互配合，做好物业服务的交接和善后工作。

第七章  违约责任及免责约定第二十七条 甲方违约责任
' _# p( m3 e. J/ p; X0 U+ z甲方违反本合同约定，导致乙方未能完成物业服务内容或物业服务内容无法达到约定的标准的，乙方有权要求甲方限期解决；逾期未解决的，乙方可按照          标准向甲方主张违约金；造成损失的，乙方可要求甲方承担相应的法律责任。
6 g) E- V3 q7 c& x; p第二十八条 乙方违约责任

（一）乙方违反本合同义务，或不能完成本合同约定的服务内容和标准的，或对甲方及甲方业主利益造成损害的，甲方有权要求乙方在合理期限内进行整改，乙方未能逾期未完成整改的，甲方可按照每次人民币2000元 标准向乙方主张违约金。乙方违约行为给业主造成损失的，有关当事人可要求乙方承担相应的法律责任。乙方逾期三个月未能整改完成并合格、或拒不承担违约、赔偿责任的，甲方有权解除本合同。

（二）乙方未按法律、法规的规定向甲方或甲方指定主体进行移交业主共有资金、资料和物品，或拒不退出物业管理区域的，则按照人民币50000元  标准向甲方支付违约金。

（三）如业主满意度测评结果该月评价等级为三星及以下，则乙方应当予以立即整改，如连续  2   个月或年度累计  5   次评价等级为三星以下，则乙方应按照20000元    标准向甲方支付违约金。

若乙方连续2个月或累计达5次评价等级为三星以下，并在下一月度考核未达到三星以上，甲方有权解除本合同。

（四）本条违约金均系业主共有资金，应纳入业主共有资金统一管理，违约方应直接支付至业主共有资金账户。
( Z2 [/ r, s( b第二十九条 提前解约责任
& I5 O* @  C5 j2 b1 O; v3 o（一）除本合同第六章规定的合同终止情形及本合同七章约定的解除情形外，双方均不得提前解除本合同，否则无过错方可要求按照人民币50000元标准向违约方主张违约金；造成损失的，无过错方可要求其承担相应的法律责任。
（二）本条甲方所主张的违约金系业主共有资金，应纳入业主共有资金统一管理，乙方应直接支付至业主共有资金账户。
& J  [' I( q& n( l/ L+ E' Q第三十条 本合同其他相关违约责任的约定：
（一）                                   。
$ ~! t5 X- |* d: j7 Z% e7 _（二）                                   。
" i: @# D- w- ^0 t) u第三十一条 乙方免责条款
  q/ D7 S1 A" V  v7 O1 h

下列情形之一的，乙方不承担违约责任：

（一）由于甲方、业主、物业使用人的原因导致乙方的服务无法达到合同要求的。

（二）非乙方责任出现供水、排水、供电、供气、通讯及其他共用设施设备运行障碍造成损失，乙方已采取应急措施的。

第八章  争议解决第三十二条 争议解决

因合同的解释或履行发生争议，双方应协商解决。如协商不成的，可采取以下第  （一）   方式进行处理：

（一）向有管辖权的人民法院提起诉讼。

（二）向                    申请仲裁。

第九章  附则第三十三条 其他约定

（一）本合同未尽事宜双方可另行以书面形式签订补充协议。

（二）对本合同的任何修改、补充或变更应经双方书面确认,并作为本合同附件。附件、补充协议与本合同具有同等的法律效力。

（三）本合同正文连同附件共   页，一式       份。本合同副本报区住房和建设部门备案，甲方、乙方、                各执    份，具有同等法律效力。

（四）本合同经双方法定代表人或授权代表人签字并签章后生效。

（正文完）

, h+ v% W9 V/ W% O2 z3 C本合同附件包含如下（附件1-附件5）：
2 v4 C$ E" Z8 x5 |/ Q* F: \

附件1.规划平面图

附件2.物业构成明细

附件3.物业共用部位、共用设施设备明细

附件4.物业服务标准

附件5.停车位（库）管理服务及相关费用协议

附件6.停车场现状见丰湖大厦《深圳市房地产买卖合同》补充协议书（备注：附件6、只作为投标单位在投标时，充分了解本小区管理现状的参考，不作为签订合同的依据）

（本页无正文，系深圳市 罗湖 区东晓街道  丰湖大厦  物业管理区域物业服务合同签字页）

甲方（盖章）：                    
法定代表人（签名）：
6 e3 |( _+ H9 e- ?/ y* a# p委托代理人（签名）：                       年   月   日      
               
乙方（盖章）：                    
* |9 i* U" q" d6 B$ T* i5 Q法定代表人（签名）：
6 ?: r( P; R  ~3 {委托代理人（签名）：                       年   月   日                     
$ Q2 i% z5 J9 \7 V
2 ?2 i- Z7 q; @# N附件1：

规划平面图

+ l) G1 H! r) e
. A+ Z( W* T9 u, F) H5 e5 u
1 u1 F" k& K7 a% n# s" k$ t

" @4 n9 d5 |$ F9 u/ }


0 U3 P, E" q$ u  L
0 {' u5 F. B) O; r

- s5 d" d0 a2 c" g1 ^0 |
8 A* E6 e1 G( C
附件2：
; }; d" ^' i1 H/ `0 b% {  z: A7 V

物业构成明细

类  型	幢  数	套（单元）数	建筑面积    （平方米）
A栋丰华阁住宅	1
B栋丰泽阁住宅	1
C栋丰瑞阁住宅	1
商业用房	1	1-2层	9986.54
工业用房
办公楼
车  库
会  所
学  校
幼儿园
用房
合  计
备  注

+ o0 T; U. ?1 F# W5 A
附件3：

物业共有部分、共用设施设备明细

物业管理区域内房屋建筑本体之外的共用设施设备情况	小区车辆出入口			2个		人行出入口			3个
	道路			㎡		车行道			㎡
	绿化面积			㎡		园林建筑小品			座
	污水管长			m		污水检查井			座
	雨水管长			m		雨水检查井			座
	雨水进水井			m		化粪池			座
	路灯			个		地灯			个
	草坪灯			个		其他照明设施			个
	垃圾箱			个		垃圾房建筑面积			㎡
	体育设施
	儿童娱乐设施
	休闲设施
房屋建筑本体共有部分及本体共用设施设备	电梯		数量	12台		功率		千瓦
			品牌型号			启用时间
	配电房变压器	数量		台		容量		千瓦
		品牌型号				启用时间		千瓦
	发电机组	功率				品牌型号
		启用时间
	生活蓄水池			消防水池			消防水箱
	生活水泵			功率			启用时间
	消防水泵			功率			启用时间
	排污水泵			功率			启用时间
	消防系统情况
	智能化系统情况
	其他设施设备情况			丰湖大厦三楼转换层有一处滑梯
	业主委员会活动用房			坐落位置深圳市罗湖区文锦北路3001号丰湖大厦三楼转换层。
	物业服务办公用房			坐落位置深圳市罗湖区文锦北路3001号丰湖大厦丰瑞阁4A。 # s# {/ U) O8 d/ U  Y9 u
	物业管理设施设备用房			坐落位置                                        。 7 l' ]' `" x% F1 \1 p0 c: p
	7 ^: r" C5 y0 s2 X  k, u	0 ~+ R+ h; {/ Q				7 y1 f" |+ X! r. H: m  R9 U# [; n		& _1 [1 {0 \1 n		+ H) E: |& ^( I* k1 d3 [9 @. K/ i

6 N. ?0 T  Y1 T6 W# X7 n

附件4 ：

物业服务标准

序号	项  目	基本要求	分级服务要求
1	基本要求	1、服务与被服务双方签订规范的物业服务合同，双方权利义务关系明确。   2、承接项目时，对住宅小区共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全。 " E* Q; u2 Z% E9 J$ a' v  f  3、管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证书。   4、有完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全。 4 F$ s+ P% b% I: B$ J% y  5、认真编制年度培训计划，做好新员工上岗培训和员工日常岗位培训工作，鼓励员工自学。   6、管理服务人员统一着装、佩戴标志，行为规范，服务主动、热情。   7、设有客户服务中心（可结合小区实际设在监控中心），公示24小时服务电话。急修半小时内、其它报修按双方约定时间到达现场，有完整的报修、维修和回访记录。 : U& T$ @) t, R0 p" [0 W4 y$ \1 ?/ S  8、根据业主需求，提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务的，公示服务项目与收费价目。 9 D, }' b& Q1 h" ], G  9、按合同约定每三个月定期公布物业管理服务费和本体维修基金的收支情况。   10、按合同约定规范使用物业专项维修资金。   11、每年至少1次征询业主对物业服务的意见，认真汇总分析业户意见，采取有效纠正措施整改不足，并跟踪整改结果，及时回访业主反馈整改信息。   12、适当开展健康有益的社区文化活动，融洽管住关系，配合社区工作站开展的系列文化活动，引导积极健康的社区文化氛围。	1、管理人员中具有大专以上学历的占总人数的40%以上；   2、对业主或非业主使用人的求助、咨询即时处理，对业主或非业主使用人的投诉在24小时内答复； 9 Z" V+ S1 |2 y% p8 o  3、每年至少一次以书面方式征询全体业主或非业主使用人对物业服务的意见，满意率达到85%以上；   4、积极开展各类社区文化活动，每年组织有业主或非业主使用人参与的社区文化活动不少于四次；重要节日有专题布置； ; A+ H/ S3 g- z  5、有会所或大型的文化活动中心。 9 d: V% s. k% b; T0 Q3 t
2	房屋及公共设施的管理 3 e2 K8 O5 t, K- H$ V; P* l& N5 h	1、对房屋共用部位及小区公共设施进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。   2、根据房屋及公共设施实际使用年限，定期检查房屋共用部位及公共设施的使用状况，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围的，及时编制维修计划和本体维修资金使用计划，向业主大会或者业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修。   3、每天巡查1次小区房屋单元门、楼梯通道、共用部位的门窗、玻璃和小区公共设施等，做好巡查记录，并及时维修养护。   4、按照住宅装饰装修管理有关规定和业主公约（业主临时公约）要求，建立完善的住宅装饰装修管理制度。装修前，依规定审核业主（使用人）的装修方案，告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。定期巡查装修施工现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻制止并报告业主委员会和有关主管部门处理。   5、对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和有关主管部门。   6、小区主出入口设有小区平面示意图，主要路口设有路标。各组团、栋及单元（门）、户和公共配套设施、场地有明显标志，儿童游乐场所设有温馨提示牌。 ) w! v$ L% a' `9 _) Z	1、各类设施设备的完好率达到98%以上；共用部位、停车场等照明系统的完好率达到99%以上；   2、加强对消防系统的检查保养，消防栓、灭火器、报警功能巡查每周不少于四次；消防泵启动每年不少于四次；   3、加强对电梯的保养，单台电梯的年故障频率不超过三次；   4、24小时受理业主或非业主使用人报修，急修半小时内到现场处理，一般修理1天内处理。
3	共用设施设备维修养护	1、对共用设施设备（含电梯、消防系统、供配电系统、中央空调系统、道路、室外上下水管道、化粪池等）进行日常管理和维修养护（依法应由专业部门负责的除外）。   2、建立共用设施设备档案（设备台帐），设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全。 , b& ?( t$ b, M* n$ ^. m7 l  3、设施设备标志齐全、规范，责任人明确；操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范；设施设备运行正常。   4、对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制维修、更新改造计划和本体维修基金或公共专项维修资金使用计划，向业主大会或业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修或者更新改造。 & I+ a* t8 I- _  5、载人电梯保持正常运行，有故障及时修复。 ( F2 D# W: f2 K, ?% V& `  6、消防设施设备完好，可随时启用；消防通道畅通。   7、设备房保持整洁、通风，无跑、冒、滴、漏和鼠害现象。   8、小区道路平整，主要道路及停车场交通标志齐全、规范。 / P8 t! _: N! x! `& m% Z  9、路灯、楼道灯完好率不低于95%。   10、容易危及人身安全的公共部位、公共设施设备有明显的警示标志和危险防范措施；对可能发生的各种突发设备故障有应急方案。 . g0 f* b0 q# @* O& v1 H0 e
4	协助维护公共秩序，做好安全防范	1、小区各出入口24小时设岗值勤。   2、小区配有安全监控设施，实施24小时监控。 ! |$ ^' ?2 {1 U0 m8 }0 C* ~2 {  3、对进出小区的车辆实施证、卡管理，引导车辆有序通行、停放。   4、对进出小区的装修等劳务人员实行临时出入证管理。   5、对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施。 * a$ {/ l4 S; e1 y  [: h  6、与小区消防重点单位签订消防安全责任书，定期排查，督促整改消防隐患，防患于未然。	1、    小区设有专门的监控中心； ' A6 r) T5 p% `( a  2、    每年组织有业主或非业主使用人参与的消防演习不少于一次； + t% H+ @9 O+ \8 o  3、    对保安人员的培训及实操全年不少于180课时；   4、    加强对小区的巡逻，保安人员每隔一个半小时到指定区域巡逻一次；   5、    实行封闭式管理的，对外来人员进入物业小区进行询问和登记； 9 d0 v% y; V8 H* _+ l2 G( L  6、    对居住满一年的业主或非业主使用人，熟悉率达到80%以上；   7、    在本小区工作六个月以上的保安员占20%以上；新建小区从事本岗位工作六个月上以上的达到20%以上；   8、车辆行驶有规定路线，停车场内配置道闸，停车标识清晰明确；停车场24小时有专人管理。
5	保洁服务	1、根据保洁需要设置垃圾桶，每日清运2次。垃圾袋装化，保持垃圾桶清洁、无异味。   2、合理设置垃圾转运站、果壳箱或垃圾桶，每日清运1次。 0 ^; h7 m1 M" f3 A  3、小区道路、广场、停车场、绿地、天面、电梯厅、楼道墙地面、一层大堂、楼梯扶手、共用部位玻璃、路灯、楼道灯等公共部位按合同约定标准进行清扫保洁，外包项目监管员严格做好清洁日检，对严重不符合项发书面整改通知单，每月考评保洁服务效果，记录齐全。   4、共用雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每月检查1次，视检查情况及时清掏；化粪池每半年检查1次，每年至少清掏1次，发现异常及时清掏。 / }2 T3 K6 i/ K2 z3 n  5、二次供水水箱按规定清洗，水质符合卫生要求，需取得水质化验合格证。   6、定期进行消毒和灭虫除害，按合同标准做好跟踪检查。	1、  楼道、停车场、道路、绿地等公共部位的清洁每天不少于二次，目视地面、绿地干净，地面垃圾滞留不超过1小时；   2、  电梯轿厢、操作板、地面等清洁保养每天不少于二次；电梯门壁打蜡上光每月不少于一次，表面光亮、无污迹；大堂地面抛光打蜡或晶面研磨每月不少于一次；   3、  5-10月的灭蚊、灭鼠、灭苍蝇、灭蟑螂等消杀工作每月不少于四次，其余月份每月不少于二次； $ J  V9 T$ i5 q  {+ J0 b/ w  4、外墙清洁每二年不少于一次。 9 ]4 n' P1 `# {6 u, p$ @2 Z' H
6	绿化养护管理	1、有专业人员实施绿化养护管理。 3 `6 d& t  j3 o+ e- k. [  2、草坪生长良好，及时修剪和补栽补种，无杂草、杂物。   3、花卉、绿篱、树木应根据其品种和生长情况，及时修剪整形，保持观赏效果。   4、定期组织浇灌、施肥和松土，做好防涝、防冻。 5 [+ U4 G$ k, S- {  5、定期喷洒药物，预防病虫害。   6、节假日适当摆花美化小区环境，营造节日气氛。	1、小区绿化率维持交接前的水平及以上；   2、草坪常年保持平整，边缘清晰，及时清理杂草，基本无杂草；   3、乔、灌木、攀缘植物每年修剪三次以上，乔、灌木树冠完整，形态优美，花、灌木开花结果，各种植被生长茂盛，无枯枝、缺枝； 8 ^2 E& }6 e2 L4 I% N" [4 l0 m1 t/ O3 ]  4、一年有三次以上花卉、景点布置。 + r  |+ i" g, j( o7 w! z: a
7	商业物业管理 . X" V: y' r4 k9 H4 E+ X6 v+ h	一、秩序维护： 6 W2 D$ D- [% P( F+ q" }9 @: H  （一）人员出入管理 / W1 v  [+ m4 ^6 S: u. z) Y  1、劝阻拾荒者、小商贩等进入商业物业区域。   2、对出入商业内部专用通道的工作人员进行核查，对联系工作的外来人员进行核查、登记。 3 Y( @- v. B+ n5 T& c- S6 E  3、因商业夜间营业、施工活动等需要设定的封闭区域，应有明显标识，阻止无关人员进入。   4、因商业节假日或促销活动等引起人流集中时，应控制人流进入或进行疏导，保持出入口畅通。 , Z' h% m( Y, w% d9 T0 _$ D4 L  （二）宠物控制   1、劝阻携带宠物者进入物业区域。 - F3 I2 U3 J& C' c  2、限制无主宠物进入。 3 g% c7 A$ Q- l" T2 U  （三）车辆管理 0 y: ], {4 s- `) f& t& b  1、停车场（库）及车辆进出通道应明确行驶路线、划定停车位、规范设置交通标识，公示收费标准和管理规定。 & q8 d  K3 r+ o& q5 ?- G8 C  z. z  2、停车场（库）通往商场的入口处，宜张贴车库平面图，标注入口处位置、停车区位编号及紧急疏散出口等信息。 2 Z2 E9 z7 f6 w( h" A  3、停车场（库）内禁止存放易燃易爆、化学危险品或其他违禁物品。     4、引导进出物业区域的车辆按规定路线行驶，维护正常的交通秩序。消防车进入前，应对车辆采取紧急疏散，保持路线畅通。 ; P% |; g& w# z$ \! D- Q  5、指挥进入停车场（库）的车辆停入泊位，及时提醒车主注意相关的安全事项。特种车辆和残疾人车辆应停在指定位置。   6、货运车辆应按预约时间、指定通道进出。   （四）货物装卸管理 ! Q+ _/ ~; i. G, T  1、货物装卸应按约定时间、在指定区域进行。 9 j2 z# V! G: F  2、维护货物装卸区域的正常秩序：   ——阻止无关人员和车辆进入； + I: t4 g. \, A9 Y  ——卸货车辆按序进入装卸平台；   ——  车辆在装卸区域等候时驾驶员不应离开现场；   —— 督促作业人员及时清除废弃物； * I+ o. H+ X# _1 d  —— 劝离完成卸货任务的车辆。   （五）监控管理 1 T0 j8 q) v  z+ R. \  b  1、监控室门上有明显警示标志；室内无杂物堆放；每天清扫一次。 ; R4 H* ]+ K4 m2 d) X  2、监控室环境应符合系统设备运行要求，定期进行检查和检测，确保监控系统功能正常，保证通讯系统畅通（铃响三声内及时接听）。 # V" t; O8 P6 Z5 u  R  q  3、监控室应24小时实施监控管理并保持相关记录完整。监控的录入资料，有特殊要求的应复制备份，查阅应经授权人核准。   4、接到报警信息后，应及时对现场进行核实并记录，发生紧急或异常情况时，应报告并启动相应预案。   5、对商业促销活动的关键区域、通宵营业区域等宜进行跟踪监视。 * H  O8 O! w* F  c( h8 q! X, r  6、对停止营业的区域进行安全防范技术设防。对租户的设防进行确认，发现问题应及时采取措施。   （六）巡逻管理 3 P& Y6 N) v/ C2 i* d: ]' @  1、按商业物业的特点，设定巡逻路线，明确巡逻内容。贵重商品区域、金融营业网点及施工区域等增加巡逻频次，至少每2小时巡逻一次。巡逻应使用巡更设备，并保持巡更和巡逻记录。如无巡更设备，应尽量保证两人一组进行巡逻。   2、巡逻中应及时阻止偷盗、损坏物品、乱招贴等行为，关注老、弱、残、儿童的安全。 + `, T6 J! |# n  j' C( `9 u  3、巡逻中发现异常情况时应及时处理： 3 m# f- s$ W% v! k$ j; G9 A  ——违章占用通道等有碍安全的行为；   ——消费者的违规行为和危险举动；   ——可疑人员；   ——设施损坏或设备异常。 + _- b  r" D4 B) c  4、节假日或促销活动时，应观察人群流向，防止拥挤、挤压、踩踏等人身伤害事故发生，必要时启动相应的应急预案。   （七）清场管理   1、确定清场路线，不留死角和盲区。 ! j# B1 p; d/ E( _  2、引导消费者及租户按指定路线离场，需要留场的租户工作人员，应事先办理相关手续。 ) o7 \; R6 L( \  U: P8 n* C; F  3、要求租户检查确认租赁区域内无安全隐患。关闭门窗及水、电、燃气开关；保险库（箱）、橱柜上锁，无遗留钥匙；商铺及库房内无火种、无滞留人员。 9 u% y1 \" W# b+ b  4、人员离场后，对清场区域进行复查，重点检查电梯厅、卫生间、试衣室、消防通道等场所。 / W8 K" f4 g2 P  5、完成清场的区域应按要求封闭，进行安全防范技术设防。   6、清场过程宜全程录像跟踪，并保持清场检查记录。 + H* R$ h) l; |, a, x" T  （八）大型活动保障服务 ; y% |7 r/ M1 i8 l  1、商业促销、贵宾参观、社区活动等大型活动，应配合业主方编制秩序维护保障方案，内容包括指挥系统、信息传递途径、人/车流集散路线、车位安排、应急预案等。   2、确定活动方案后应及时协助业主方依法向公安机关申请安全许可，制定灭火和应急疏散预案并组织演练，明确消防安全责任分工，确定消防安全管理人员，保持消防设施和消防器材配置齐全、完好有效，保证疏散通道、安全出口、疏散指示标志、应急照明和消防车通道符合消防技术标准和管理规定。   3、活动前应对人/车流集散路线、车位及活动所需的设施设备等进行检查和确认，必要时进行区域临时封闭。   4、活动中宜对商场入口、活动区域、通道、悬高围栏等处的人流聚集状况及车辆进出实施重点维护，发生拥挤时启动相关的应急预案。 8 y% q5 E2 o: L8 |" r  5、监控室对活动现场进行实时监控，与现场保持通讯畅通。 2 g- z. d4 y  w, ?- C" ~! i  （九）消防管理   1、建立健全消防管理防火安全责任制，按物业服务人员的30%组建志愿消防队，每季度组织一次以上的消防知识学习。新员工上岗前消防宣传教育率达100%，有记录；单位消防安全责任人取得消防安全培训合格证，重点工种人员每年接受消防培训不少于两次，并持消防培训合格证上岗。单位接受消防部门培训率不少于50%。 1 h: }* c' W  X5 }  2、制订防火检查、隐患整改、应急预案演练等制度，建立防火管理档案。   3、火灾报警系统和联动装置应完好并保持自动控制状态，每年至少委托专业机构对建筑消防设施进行一次全面检测，确保完好有效。检测记录应当完整准确，存档备查。   4、定期对消防设备、器材、安全标识、应急照明、疏散导向灯等进行检查，确保完好。   5、除有特别注明外，每季度组织一次全面的消防安全检查，并保持检查记录，检查内容应包括： + m/ f% r! L6 D/ h/ W( H  ——无存放易燃易爆物品和化学危险品（商品除外）；   R8 }; ]- s! n6 g* P! B  ——消防通道、消防设施周围、防火卷帘门下及机房内无堆放物品（每天至少1次）；   ——防火门直观应无脱漆、无生锈、无变形、无损坏；闭门器应能自动灵活关闭，关闭后密闭性能好；门锁应开门容易、牢固；门轴应转动灵活。   ——无乱接乱拉电线、超负荷用电； , ^1 e6 S4 l. s2 l* L# q( L# C  ——排油烟装置及烟道有定期清洗记录；   ——停车库、装卸区域及机房内无吸烟（每2小时巡视一次）；   ——装修施工现场无安全隐患（每2小时巡视一次）； " ?* L/ t1 \2 t9 \' e3 p3 y" T  ——火灾隐患的整改及防范措施（限时完成）。   6、每年至少进行2次消防演习。   （十）应急管理 ! V7 K. `- l: A6 J* ?, e. F2 P! m/ x  1、根据商业物业的特点，应配合业主方对自然灾害、事故灾难、公共卫生及社会安全等突发紧急事件制定应急预案。 3 m$ E6 c$ v6 O( W, h  2、常见的突发事件包括：   ——停电、停水；   ——溢水、水浸； 6 z$ `: V4 J3 p. P) a5 y3 P: F  ——燃气、燃油泄漏；   ——火警、火灾；   ——电梯困人、自动扶梯逆行；   ——盗窃、斗殴等治安事件；   ——人群拥挤、踩踏； # t; b1 w- Z  i% {# P% l6 }  ——突发疾病、意外伤亡； / E! b! l- f& g) o$ h  ——车辆碰撞、交通堵塞等。   3、定期开展应急预案的培训及演练，保持应急预案的适宜性、可操作性。 8 _; ]9 K, T: |( \  4、突发事件发生时应立即启动应急预案，迅速展开指挥协调、信息报告、紧急处置、秩序维护、抢险救援、后勤保障等工作。   5、编制突发事件处理报告，内容包括处置过程、原因调查、结果评估、预案改进建议等，并向业主方或相关行政主管部门报告。 9 f3 E$ x0 A& S9 @9 z+ c0 x3 |  6、工作记录   工作记录及时、清楚、完整。   监控录像资料、报警记录不得删改及扩散，应当至少留存30日备查。   二、环境管理 ! J7 t% s& y6 v1 W1 ?& L  （一）室外区域 + q; f8 a9 E' X& |  1、建筑物外观、门面装饰、店招牌、户外广告设施及卫生设施应保持完好，无违章设摊、搭建、堆放等现象，保持环境整洁。 , d! l! w9 |2 N) n$ n  2、对具有抗风能力要求的中大型户外广告牌等设施应定期进行安全检查，遇台风、汛期应采取相应的安全防范措施。 % v" L' K, C2 X. n% S( G' p# v2 s  3、出入口、安全疏散及残疾人通道保持通畅，步行道和台阶地面宜采用防滑材料或铺设防滑垫，其附属设施保持完好。 & h1 {4 \  {& n' _! |3 P; F9 p  4、绿化养护要求应符合相关的规定，使用的药剂不应有害人体健康及造成环境污染。 ) ?" D3 ?' f$ o  5、环境照明应符合城市环境（装饰）照明相关规范的要求，户外供电设施、用电设备，定期进行安全检查和维护。   6、商业营运产生的噪声对周边的影响应符合GB22337《社会生活环境噪声排放标准》的规定。 / ~  A( j9 s: c+ I  （二）室内区域   1、保持室内通风良好，温度适宜，空气质量宜符合GB/T18883《室内空气质量标准》。   2、空调通风系统应符合国家公共场所空调通风系统运行卫生要求的规定。 6 V! w2 E  V; A9 _0 ]  3、通道、公共卫生间、电梯轿厢、自动扶梯扶手带等设施应定期消毒，在传染病流行期应按照卫生防疫部门的要求增加消毒频次。 - G# S# U' \* H$ o( J& B  4、生活饮用水水质应符合GB5749《生活饮用水卫生标准》的规定，二次供水设施应定期清洗、消毒或更换滤芯。 . Y  n5 h/ s# q) q7 c  Q: K  5、物业的污水排放应符合《污水综合排放标准》的规定。 4 C" X4 s% K+ {7 V+ n- p1 L  6、按照饮食服务业环境污染防治管理办法的要求，协助业主方对餐饮单位的废水、油烟排放、残渣处理进行检查。   7、化学危险品的贮存应符合GB 15603《常用化学危险品贮存通则》的要求。 8 r1 I6 T$ Q4 g+ t8 s  8、商场及各类仓库、小库内禁止吸烟，明确重点防火区域、安全疏散通道及路线。 0 s( }7 l* Z  Y7 S, B: N	商业物业管理参照前述1-6项分级服务要求

3 c" v$ O; [  ^5 [附件5：
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停车位（库）管理服务及相关费用协议

甲方（全称）：                                
　　乙方（全称）：                                
根据《深圳经济特区物业管理条例》《深圳市停车场规划建设和机动车停放管理条例》，双方经协商一致就           （物业管理区域名称）签订停车位（库）（以下简称“车位、车库”）管理服务及相关费用协议。
. G0 X) n0 j5 W3 {一、车位、车库使用及管理服务原则
1 Y4 o) {' _3 \  H) x) P) M& K' e$ }; e（一）本物业管理区域内车位、车库交由乙方统一进行管理。
（二）任何单位和个人不得擅自改变经批准建成的车位、车库的功能或挪作他用。
% Q$ m! ~4 a5 h0 R  |& x4 X+ p（三）本物业管理区域内车位、车库按照《中华人民共和国物权法》《深圳经济特区物业管理条例》等法律规定优先满足本物业管理区域内业主使用。
（四）本物业管理区域内车位、车库管理情况接受全体业主的监督。
! M( X& j; W+ B  n+ \（五）甲、乙双方及业主应严格遵守本物业管理区域内《丰湖大厦管理规约》等相关车位、车库管理制度。
二、车位、车库情况、费用标准及收益分配
- i) U8 k3 [" v2 w: W

（一）本物业管理区域内车位、车库总数共       个，其中地上       个，地下        个。

（二）业主按以下标准支付机动车停放服务费
; g' o4 A. n3 y# [' h1.本物业管理区域停车高峰期是指每日的下午  点起至次日上午  点前，停车平峰期是指每日的上午  点起至下午  点前。
- J. i/ X) w3 I) \! h2 n- C5 c, r$ L各类型停车用户的停车服务费标准如下：
5 x7 i8 `4 S& O* ]4 x2 ^1 b" x□固定车位月卡用户，人民币  元/每月；
□非固定车位月卡用户，人民币  元/每月；
□经登记的内部临时车用户采用：
5 N  g/ o( Y" l4 I+ F

○按月收费，人民币 元/每月；

○按不同峰期收费，高峰期停车收费方案为：      ；平峰期停车收费方案为：      ；
+ J/ ~% ]( G( }8 z- n! a□外部临时车用户采用：
○定额收费：      ；
+ ~. G7 W) N# R3 D3 t, r2 c3 C○按不同峰期收费，高峰期停车收费方案为：      ；平峰期停车收费方案为：      ；
7 p- P; z& c$ u. H□阶梯收费，用于（○固定车位月卡用户；○非固定车位月卡用户；○经登记的内部临时车用户）,同类停车用户第二辆比第一辆多   %；第三辆比第一辆多   %；第四辆比第一辆多   %；                                            
    □连续六个月从未离开本物业管理区域停车场的外部临时车，自第七月起收费方案为：      。
（以上收费方案为经业主大会表决通过的方案）
; o" P5 O# q1 I( T. s8 e& R9 n2.大车及摩托车等机动车停放收费标准见本物业管理区域公示的《深圳市停车场收费标价牌》。
5 X! X( B! ^4 W! S  C3.本物业管理区域只能通过业主大会会议表决来决定是否根据市场调整机动车停放服务费，乙方不得擅自调整。
（三）费用分配
- S7 ]( Y/ @$ ~3 {1.机动车停放服务费统一由本物业管理区域业主大会进行管理。
2.如车位、车库收益权属于建设单位的，则按照建设单位与业主大会订立的协议进行分配。
$ j3 h! v# d- }$ L3.本物业管理区域每年机动车停放服务费总收入约为      万元，乙方可从机动车停放服务费中归属于业主共有资金部分按以下为标准收取车位、车库管理服务费：
□每月日前在预收的机动车停放服务费中按%的比例提取车位、车库管理服务费。
□每月日前在预收的机动车停放服务费中提取万元的车位、车库管理服务费。
三、车位、车库管理服务具体要求
& X# {) T- c, g) Z* U（一）乙方应依据《深圳经济特区物业管理条例》《深圳市停车场规划建设和机动车停放管理条例》《深圳市经营性停车场设施管理办法》等法律法规的规定，遵照本合同、本物业管理区域《管理规约》等物业管理制度以及业主大会决议对本物业管理区域车位、车库进行统一的物业服务。
（二）车位、车库的照明、排水、通风、消防应当符合国家标准和行业规范的要求，乙方应保持前述条件或者必要的设施的正常运转。
（三）乙方应当在车位、车库设置值班岗亭、道闸、监控设备等封闭式安全管理设施。
' y/ _% m' b; \" O（四）乙方应在车位、车库出入口的显著位置明示停车场标志、费用标准和管理制度。
（五）乙方负责进出车辆的登记。
9 F) O8 J+ J' l（六）乙方维护场内车辆停放秩序和行使秩序，疏导停车场出入口交通。
$ {: V9 k8 {# w: i5 g; E, k（七）乙方应做好停车场防火、防水等安全防范工作。对装载危险品的机动车，乙方不得同意其进入本物业管理区域停放。
; n5 O) v+ t; H& X" r（八）乙方应对临时停放车辆进行登记后方可放行，登记内容包括车主联系方式、到访事项等，以便紧急联络。
（九）乙方应执行市公安交管部门制定的停车场管理规定。
（十）                                         。
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附件6：（备注:只作为投标单位在投标时，充分了解本小区管理现状的参考，不作为签订合同的依据）
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