盼望更新改造英达花园27楼破烂老化的屋顶

szjackliao

尊敬的各级政府相关职能部门领导好：

自今年5月雨季开始，英达花园飞英阁和飞达阁27楼8户屋顶又发生不同程度的漏水，逢雨必漏，我们的居室成了“漏水房”，苦不堪言。

罗湖建筑工务局于2020年6月5日再次委派（曾于2019年11月1日委派工人维修）施工人员，于当日和6月10日为飞英阁27B、C、G和飞达阁27B、C共五户屋顶（每户尺寸都是长5米，宽1.2米）全覆盖铺贴上防水卷材（还有3户未维修）。

根据去年飞英阁27B屋顶有三次修补漏水（6月16日屋顶全覆盖刷补防水胶，7月14日屋顶全覆盖刷涂防水沥青，11月1日屋顶全覆盖刷涂防水胶并在一处破烂成窟窿补贴上一块防水卷材）和其他住户漏水与修补情况可知：对该屋顶进行频繁涂刷补贴各种防水材料，只能维持短时间不发生漏水，完全不能彻底解决漏水和其他严重的安全隐患。                                                         我们不但承担了不应承担的因该屋顶近几年常常漏水造成墙漆脱、墙面木装饰、木地板、木门套和家私等被水泡后霉烂的各种损失和痛苦，还担忧该屋顶建筑物老化坠落和漏水会造成漏电等安全隐患与日俱增。

为此，我们强烈呼吁政府职部门给予重视，协调各相关单位对该屋顶尽快进行更新改造，使之不再漏水并消除其他安全隐患。

谢谢

反映人：飞英阁27B、飞英阁27C、飞达阁27B、27G

2020年7月3

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qq19221258

房屋楼顶属于公共区域部份，可以申请专项资金来维修的，可以要求物业和业委安排聘请专业的人士来补漏翻新

szjackliao

谢谢您的关注，多年来我们一直跟各级部门反馈，但是问题依旧。http://bbs1.luoohu.com/thread-3964238-1-1.html这个是我们的发的老帖。

qq19221258

为什么2018年的业主大会表决上面，不同意的人数占了75~80%，这样不能用专项维修基金来补漏翻新的

szjackliao

因为多数业主都是只管自己的事情，那会管其他家漏水的事，而且又要花维修基金，你懂的。

qq19221258

能走业主大会表决的，那维修金额肯定很大了，本体维修基金的钱是全体业主共有的，进行表决通过后使用，这符合程序的，再次提请业委会和物业组织业主大会表决，附带说明整个维修的费用

东晓街道办发言人

网友，你好，你所反映的问题收悉，现转相关部门核处，感谢你的关注和监督。

罗湖区住建局发言人

4 a, C" L- i; m  p* {        尊敬的网友您好！您反映的问题我局已收悉。相关处理情况我局会在第一时间回复您。

罗湖区住建局发言人

        尊敬的网友：

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        您好！ 您反映英达花园小区物业专项维修资金的问题已收悉。现回复如下：
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        《深圳经济特区物业管理条例》第九十七条：物业共同共有部分的维修、更新、改造需要使用物业专项维修资金的，应当符合法律规定的业主人数比例和业主所持投票权数比例。支出的资金由物业管理区域全体业主按照各自拥有的物业专有部分建筑面积比例共同承担。
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- q) e8 W* D! R8 k9 \. i        物业部分共有部分的维修、更新、改造需要使用物业专项维修资金的，应当经该部分共有物业总建筑面积三分之二以上的业主且占该部分共有物业总人数三分之二以上的业主同意，但不得与业主大会对物业共同共有部分作出的决定相抵触。支出的资金由该共有部分业主按照各自拥有的物业专有部分建筑面积比例共同承担。


: t- I% f- k0 n; V/ \) O; y2 m        英达花园物业服务企业可按照上述规定申请物业专项维修资金。


         感谢您对维修资金工作的理解和支持，如有相关疑问，可致电22185614（廖先生）咨询。

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! M& p; i. b% \& ?* i$ Q3 e         

东晓街道办发言人

      网友，你好。你反映的问题收悉，我办十分重视。现将相关情况回复如下：
      一、我办平安建设部（综治（物业）办）、独树社区工作站于2018年7月11日至7月16日，指导你小区第四届业主委员会就飞英阁、飞达阁27楼外墙天棚漏水，需使用物业维修金进行修复的问题提请业主大会进行表决，因维修金额较大，表决结果显示大部分业主不支持该维修方案。
: G2 g4 S! _( L$ q" y      二、2018年罗湖建筑工务局将英达花园列为“滨河路-沿河路、深南东路等10条道路两侧建筑外立面整治提升工程”整治范围，经物业服务单位协调，准备使用原有材质对破损漏水天棚进行维修，但部分业主要求必须更换为不锈钢材质，超出项目范围导致没有更换，但施工单位仍在外立面刷新整治期间对个别破损严重的阳光板进行了义务修补。
. |3 b% X. G: `+ Y1 V  A: l2 z      三、2019年我办平安建设部（综治（物业）办）联同独树社区工作站区、住房保障事务中心与你小区物业服务单位召开协调会，要求由物业服务单位征求业主意见制定合理的维修方案。物业服务单位依据部分业主意见制定了更换为不锈钢材质天棚的维修方案，与之前被业主否决的方案类似，故我办平安建设部（综治（物业）办）要求你小区物业服务单位更改为原有材质，至今未收到管理处新修订方案。
: q- V% b, [2 p& L; \; C      四、我办平安建设部（综治（物业）办）、独树社区工作站已敦促你小区物业服务单位采取措施进行防水处理，并要求物业管理处征求业主意见，尽快提交较为合理的新维修方案，然后提交业主大会进行表决，经业主大会审议通过后实施该维修工程。
      感谢网友对我们工作的理解与支持。

szjackliao

回复：东晓街道办发言人、罗湖区住建局发言人

1、业主大会进行表决不通过，是否就意味着我们这少数业主就要忍受“逢雨必漏”之苦。很多业主的心态就是事不关己高高挂起，希望政府不是这个工作态度。

2、工务局对阳光板的修补，不是所谓的“义务修补”。而是其施工人员在外墙施工中踩踏阳光板，导致几户本已脆弱硬化的阳光板塌陷引发更大面积的漏水。另外需要强调的是我们是建议使用不锈钢等更耐用的材料进行改造，而不是再用回寿命低的阳光板，避免出现一两年后再次出现漏水的隐患，希望一次性解决这个漏水问题，也是替所有业主节省维修资金，与其翻翻覆覆的简单修补，不如一次性的解决这个问题。

3、我们几户业主并没有收到街道办平安建设部要求物业修改维修方案的任何消息，我们也有业主电话咨询过结果，但是都没有得到正面回复。物业公司也没有将有此回复通知到我们业主，我们依然等待着进展。
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4、我们反映漏水和屋顶老化可能坠落的问题已经几年了，但是我们跟各个政府部门的“球赛”至今还未结束，我们不知道这个问题何时才能解决，希望各个部门以解决这个问题为工作重点，而不是把“球”提出去。

# V, g) k+ o% D7 S9 r  y. I3 shttp://bbs1.luoohu.com/thread-3964238-1-1.html  这个是我们之前反映帖子，有识之士可以看看这条路是如何走过来的。“一切为了人民”不应该只是句口号 。@东晓街道办发言人 @罗湖区住建局发言人 @区长

罗湖建筑工务署发言人

    网友您好！
    经核查，您反映的阳光板老化及漏水的问题在施工单位进场前已经存在， 在2019年9月17日的帖子中也表明该处阳光板已在2017年6月份就发生严重的漏水情况（原帖子链接：http://bbs1.luoohu.com/thread-3964238-1-1.html），并非由于施工过程中损坏导致的严重漏水。施工单位对该楼宇实施外立面刷新前装设吊篮，采用吊篮外飘于阳光板外进行施工，在施工过程中并未对该处阳光板进行踩踏。
4 }% \5 f9 W5 K. R# u( [     如您对答复情况存在疑问可直接拨打我署经办人电话：82245711。感谢您对我署工作的理解与支持。

qq19221258

一、物权法原有规定与民法典规定

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7 J; z1 L1 \- u0 @) y1.物权法的规定
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( b9 A( j/ i$ z1 l( X7 P1 T​
; ^/ J% [- O3 }' O# ~) \
0 ^" F/ O* [+ i( |. C( Q! t+ d第七十六条规定：“下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则； （二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”

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! R1 G9 a! f0 t  P2.民法典的规定
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+ u, y& H0 I4 D( w
民法典第二百七十八条规定：“下列事项由业主共同决定：

（一）制定和修改业主大会议事规则；

（二）制定和修改管理规约；

（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
% W0 m, W9 `; |
（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；
  z8 \, W: e. w' X' U0 x
4 @, h. \6 t; Z! W. c; |6 w! H（五）使用建筑物及其附属设施的维修资金；
9 w- |6 D# T$ \2 e: `6 m
0 m/ U6 P0 w! R, v. V# i  L（六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；

（七）改建、重建建筑物及其附属设施；

; i, {/ A4 ^# X* m; i& o% O7 U5 r（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；
2 N- |) C7 b- `7 k" Y) p
- B+ G; m5 n2 q1 C（九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。”

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二、民法典规定的解读

1 D/ X, h9 U  W9 {) e​
0 \: Q) {/ n+ Y" a0 i( Y
1.物权法原有规定产生的问题
+ E+ y# [- Y* O- }$ J9 F' T" B
/ {/ ^' D, @* Y" a, N' t​

: h6 q+ v& v2 Z8 b0 Y" _物权法第七十六条对小区业主共同决定事项实行“绝对多数决”原则，即专有面积和人数同时达到绝对多数（即三分之二以上）。当涉及维修资金使用和加装电梯等部分业主利益时，其他业主不可能同意，难以达到三分之二以上表决通过。如房屋屋顶漏水只涉及顶楼业主利益、加装电梯对高楼层更有利但给低楼层带来采光和噪音问题，对诸如此类事项的表决实行“绝对多数决”基本是不可能的，这就造成了小区管理问题的“反公地悲剧”（即表决权过于分散，导致决策难以达成，因决策困局而产生“悲剧”）。

5 S* n. P9 d# Z( d# g( T1 q​

9 l" k) ]' s# I7 }2.民法典降低决策难度
2 R' W- z; @- V
8 `2 k4 J# Z% a3 l9 B# T/ k$ t) [​

0 a5 l7 q4 j! P8 o' _( Y民法典第二百七十八条的规定放弃了“绝对多数决”，降低“反公地悲剧”现象发生。
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0 f: s4 Z8 s8 u" J& [​

! j9 U; J* {6 y- n对“维修资金筹集”“改建、重建建筑物及附属设施”“共有部分的使用和经营”三个事项实际实行了“过半数决”。具体而言，专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意，即2/3×3/4=1/2。实际上，这三个表决事项实行专有部分面积占比二分之一以上的业主且人数占比二分之一以上的业主同意即可。以加装电梯为例，若对一个老旧小区全部加装电梯，民法典实行后就不需要“双三分之二”以上表决同意，仅需“双二分之一”以上表决同意即可。

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6 y! E  o( Q* `+ X. x* w对其他表决事项（包括维修资金的使用）实际实现了“少数决”。具体言之，专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意，即2/3×1/2=1/3。实际上，对其他表决事项实行专有部分面积占比三分之一以上的业主且人数占比三分之一以上的业主同意即可。以维修资金使用为例，民法典实行后就不需要“双三分之二”以上表决同意，仅需“双三分之一”以上表决同意即可，这就大大降低了决策难度。

szjackliao

@罗湖建筑工务署发言人

下图和视频就可以看到贵司外墙施工人员在安装空调下水管施工的时候并非采用吊篮，而是直接使用安全绳下来施工的，其中一人踩在阳光板上，另外一人还踩踏在防盗网上做业。
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   视频连接

szjackliao

@qq19221258  谢谢您提供的新物权法信息，其实我们的诉求很简单，就是希望更新改造这个外墙，原设计的阳光板已经基本老化，这个设计是有问题的，我们8户都出现不同程度的漏水现象，最严重的已经出现漏电现象。不知道是否是一定要出了人命才能受到社会关注，社会缺少向上的解决问题渠道，多部门推来推去。有几户业主长期奔走联系了多个部门，终未解决这个问题，心力交瘁。真心希望贵州司机这种报复社会的事情减少发生。

东晓街道办发言人

     网友，你好。你反映的问题收悉，现就相关情况回复如下：
        2020年7月16日，我办公共安全办、独树社区工作站工作人员核查了现场情况，根据网友提供的之前雨天拍摄的视频和照片等资料，显示天棚确实存在渗漏水及阳光板开裂的安全隐患问题。你小区物业服务单位原维修方案在业主大会表决中未通过，我办（平安建设部（综治（物业）办）、独树社区工作站已敦促你小区物业服务单位征求业主意见，尽快提交较为合理的新维修方案，提交业主大会进行表决，最后经业主大会审议通过后实施维修工程。
; h4 M  h; ]1 H4 M, [- q  f         关于维修房屋公共部分的相关法律问题，网友可通过独树社区工作站联系驻点律师进行咨询(电话：25166593)。
4 e  j1 ~; ?6 C, x     感谢网友对我们工作的理解与支持。

szjackliao

三个星期过去了，台风过了两个，请问业主大会何时表决呢？

罗湖阿三

深圳高温多雨，设计就不适合用这些材料来做顶棚，这要找最初的设计者
! f  w8 `" P3 p9 ^6 J9 L这就是片面追求高大上的恶果。