2020深圳第一神盘：新世界临海揽山，你还要捂多久？

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深圳有这么一个神奇的楼盘。

它的关注度一直很高，但是从来没有开盘的消息。

来源：百度

它捂盘的时间太久，甚至熬走了销售。

来源：咚咚找房

村长上网查了一下关于临海揽山开盘的消息，发现从2019年7月就开始有传闻说去年10月开盘，再拖到2019年年底，再推到今年5、6月份，直到现在都没有开盘。

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而对于捂盘坊间最大的猜测，就是住建局批的备案价达不到开发商预期，所以一直没有开盘入市。

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如果真按网友所说的10万/平的备案价开盘，势必会引来一波疯抢，毕竟在南山蛇口这种传统豪宅区能用这个价格买到豪宅，真的是有大便宜可占的。

但真正的豪宅哪里轮得到普通人疯抢呢？

01

项目已开展20年？

说项目之前，我们先来回顾一下这个楼盘的历史。

据深圳房地产信息网消息，早在2002年，在征得村民同意后，南水股份有限公司就向市区部门提出了旧改的申请。

几年之后，南水工业村城市更新单元正式被列入 《2010年深圳市城市更新单元计划第一批计划》，项目位于蛇口街道工业五路西端，背靠大南山，紧临兰溪谷、鲸山别墅、龟山别墅豪宅片区。

2011年12月，南水工业村城市更新项目举行了启动仪式，深圳市新世界集团有限公司与深圳市南水实业股份有限公司表示将共同再造南水工业村，项目总投资为30多亿元。

接下来经过陆陆续续施工-停工-施工，目前即将封顶。不过，从旧改提出到现在已经将近20年，到现在项目仍未开盘，可谓蜗牛速度。

02

有贵妃的心，却只有丫鬟的命？

蜗牛为啥不想爬到葡萄藤上，还不是因为现在没有果子吃。

村长在论坛上看到很有意思的一句话，总的来说就是新世界临海揽山其实配不上更高的价格。

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真的是这样吗？

1、68%的临海揽山

“临海揽山”，顾名思义就是不仅离海边近，还能坐拥山林。

新世纪临海揽山御园的地理位置很独特，直接和大南山的东北角相接，是天然的半山豪宅，“揽山”确实没错。

新世界临海揽山项目本身却距离海有一定的距离，据高德地图数据，从项目本身到海边的直线距离约2公里。

而在项目上，仅12层以上、68％的房子可以远眺海景，而且并不排除未来的海景视野有被遮挡的可能性。

2、当前受限的交通条件

目前距离项目最近的地铁站是2号线的水湾站，距离项目约900米，步行需要13分钟左右。

未来距离项目最近的是在建中的12号线工业六路站，将在2022年12月31日前全线开通，距离项目约600米，步行需要8分钟左右。

整体来看，项目地段较为不错，与几个经济核心区的直线距离不远。

但项目主要干道南海大道及东滨路，因为正在修建地铁的原因，交通堵塞的情况时有发生，区域内部部分道路也存在通行能力较差的问题。

来源：咚咚找房

项目附近有不少公交站点，比如“南水工业区站”、“工业六路站”及“蛇口网谷站”，其中南海大道上的“蛇口网谷站”上来往的公交线路会更多一些，项目门口的公交站“南水工业区站”仅有70路公交经过。

3、有待改进的周边面貌

项目周边并不是纯粹的居住区，而是处于一个新旧交替的尴尬阶段。

周边一部分为蛇口网谷新兴产业园，现代化气息明显。

一部分为旧工业区，历史痕迹较重，整体居住环境对于定位高端的住宅产品而言可能要打折扣。

其中，金其美实业等地已经纳入《南山区招商街道蛇口工业区沿山路片区城市更新单元规划（草案）》中。

也就是说，在未来十年时间内，片区还会有不少项目更新，后发强劲，但就目前现状而言，与豪宅二字的定位是不相符的。

4、优势的教育和医疗资源

据了解，项目的小学区位是育才小学，初中区位是育才二中。

育才二中在南山区的学校排名里面较为靠前。

据湾区家园数据显示，在2020年全市中考排名当中，育才二中位列全市26名，区排名第6。440分以上5人，430分以上33人，420分以上超109人。

来源：湾区家园

蛇口作为自贸区，一直都是深圳国际学校最多的地方。

近期，深圳老牌国际学校蛇口国际学校宣布，将于今年年底或明年年初搬移至项目临近的蛇口网谷，与深圳贝赛思国际学校为邻。

蛇口国际学校搬至新校区后，蛇口网谷在深圳国际教育圈的位置，将更加举足轻重。

来源：名校招生

距项目1公里处有蛇口人民医院，即中南大学湘雅二医院深圳医院，是深圳市前海蛇口自贸区内唯一一家三级综合医院，同时也是华南地区第一家通过美国JCI质量认证的综合性公立医院。

整体来看，项目配套中可圈可点的就只有学校和医院，项目定位、交通条件和周边面貌对于豪宅定位来讲，实在是“德不配位”。

03

开发商

新世界临海揽山项目开发商为深圳市富诺房地产开发有限公司，其为深圳新世界房地产开发有限公司旗下控股子公司。

深圳新世界与周大福旗下的新世界发展常常会被弄混淆，但此新世界非彼新世界。

而近期深圳新世界集团被卷入了贿赂纷争中。

据搜狐网消息，今年6月23日，洛杉矶市议员休伊扎尔涉嫌受贿被FBI逮捕，被指曾从一名华裔富豪获得60万元美元担保， 让其桃色丑闻得以庭外和解。

联邦调查局呈交的最新法庭文件显示，休伊扎尔先后从华裔富豪“E主席”收取合共100万元贿赂，以优待该富豪旗下在当地的地产项目。

而这名华裔富豪被扒出是深圳新世界集团主席。

今年1月，《洛杉矶时报》指出， 深圳一家房地产公司将洛杉矶大酒店（LA Grand Hotel）改建成为一栋77层的大楼，并在环球影城边建设31层的酒店。而深圳市新世界集团曾提出，在旗下洛杉矶酒店L.A. Grand Hotel Downtown现址，重建77层摩天大厦， 资料与法庭文庭所述“E主席”的公司基本吻合。

而新世界集团在深圳的发展始于1993年，从梅林片区起步，潜心旧改，逐渐发展成为以房地产开发为龙头的企业。

在住宅开发领域，先后成功开发了新世界荔园阁一、二期、新世界山月居、新世界鹿茵翠地、新世界家园、四季山水一、二期、新世界四季御园等。

值得一提的是，新世界集团目前在深圳的开发项目中，没有一个是以豪宅为定位的。上文提到的已开发项目，目前价格均在7.5-9万/平之间。

可见在豪宅定位上的把控和打造上，新世界尚且欠缺经验。

目前距离项目最近的小区畔山翠谷居，目前二手房挂牌价格为10.5万/平。

而稍远一些的豪宅有：半山海景兰溪谷，挂牌价格为13.8-14.9万/平；龟山花园别墅，挂牌价格为11.3万/平。

如果按照网传住建局批价10万/平，参照豪宅定位及周边二手房房价来说，这个价格确实存在倒挂价差。

至于最后价格定为多少，还要看开发商如何打这场“拉锯战”了。（来源：楼兔子）