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山湖居现状、问题和出路" a2 Q1 i$ o! r: b0 O8 ~: d, Z% e
－－第四届业委会候选人致全体业主的公开信
5 A! l, b5 G1 o! E0 G( ~# }亲爱的邻居们，大家好：
2 j6 K$ O. p b3 P 在山湖居业主大会会议即将召开之际，和大家分享我们对如何才能搞好山湖居的思索。
8 Y8 ?( I; J* C. @" }" E 去年夏秋之交，小区物业服务实现了新老更替；转眼今秋，已过去了一年有余。十几年的小区，已面临物业本体老化、配套设施落后的客观现状，也面临物业服务水平与业主实际需求相脱节的主观问题。如果第四届业委会能顺利诞生，那么毫无疑问，它将面临巨大的压力。搞好一个小区岂止不容易，但生活仍然要继续。. P1 ]- R+ x$ g0 r$ Z& o& d
以问题为导向，不回避不掩饰，想点子找办法，这才是一个有担当的业委会题中之意。
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一、小区总收支倒挂，未来可能发生全体业主负债的法律风险$ @& F0 ?" U& d; E6 X
万科物业公示的收支报表显示(未经审计)，从去年8月底月进场至今年6月底，山湖居收支余额出现了131.8万元的赤字。本年度头两个季度，人工费用146万元,外包费用59.8万元,维修费用为7.8万元,能源消耗费用11.2万元,行政后勤费用8.5万元 ,物业管理酬金17.3万元。1 q0 K) e7 i' c
我们算了一下，即使在物业管理常规化的状态下的4、5、6三个月，平均每月仍有9万元的缺口。+ ^1 e# e; L, e" G5 ~) B0 s& H* E
由于第三届业委会已于去年9月任期届满，更由于新冠疫情等原因，山湖居第四届业委会一直未能成立。这导致《物业服务合同》及补充协议中的业主方对物业收支项目监督、对物业服务项目评分等两项重要约定长期空置。
5 P8 L* p* r7 w# ?2 l 如果山湖居第四届业委会顺利成立，我们将依据物业管理法规和服务合同、补充协议，以收支监督、服务评分这两项为工作抓手，认真落实，力争“钱能用到实处，物有所值”。
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' [, ~- O# F1 o2 q1 C( w( M$ t _8 v8 \二、电梯老化待更新，墙面渗水修补难7 ?& J% N# @! i. D2 E& _; B
今年5月份，经市监部门指定的独立第三方机构检测评诂，山湖居24部运行的电梯，均被建议“更新”。小区屡屡发生电梯困人、故障停运，让人心有余悸，叫苦不迭。! c9 _/ p5 U( x- z# `
另外，由于楼宇天台积水，空调滴水管堵塞等原因，各单元住房的外墙、窗沿都不同程度发生渗漏、起泡、空鼓，有些已持续达数年以上。
% i8 n' Z4 p/ S) _更新电梯、修补外墙，需要大量资金，钱从那里来？
, f' w& O& D$ ~4 R5 v0 L+ W/ d或许有人会说，可以用本体金啊！山湖居收费面积为71256㎡，住宅面积日常本体金0.25元/平方米，截止2020年6月，我们存在市住宅维修资金管理中心的日常维修金才95.43万元，加上开发商交存的首期维修金154.67万元，收益68.15万元，总计也才318.26万元。而且，住宅维修专项资金的使用须召开业主大会，不能全额使用，资金比例不足时还须补征。
p' r7 w4 @; z; g 或许有人会问，我们业主每月交的管理费不能用吗？小区实行的是物业酬金制，物业本体及设施设备的维修更换，不在管理费中开支。这些问题靠物业公司解决不了。
- O/ @' u$ h/ K N5 l1 G须有资格代表全体业主的热心人对外四方奔走，对内集思广议，或开源节流，或多方筹集，才有可能破这个困局。4 j6 ^6 k7 O( V5 e/ c
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三、周边的城市更新方兴未艾，既带来希望，又不可避免地带来困扰6 h. _" Z; C2 j- b5 x7 Y
山湖居位于布心片区的最高点，可谓“山高坡长风光好，周边配套不完善”。随着布心片区城市更新的加速开展，特别是人才房项目的推进，从长远说这一片区的人口数量、结构、素质将会升级，罗湖区教育资源也会对这一区域重点配置。从大局看，这为我们带来希望，但同时也带来通行、就学等新问题；从实际看，施工必然给业主带来困扰。如何化解不利因素，变为改善小区的积极因素？这需要勇气，也需要智慧。+ C& @2 Y4 h4 @. w
一个住宅小区要想好起来，近看物业服务面貌，中看交通教育配套，远看城市更新加快。随着深圳的腾飞，罗湖的振兴，我们小区虽然有自身的困境，却终会前景光明。0 R, ?" s" k; _' u) S
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四、 业主自治的关键在人，制度化建设才能让家园不因老化而沉沦
6 A1 r1 O# s2 O a ~ 我们业主大多须为生活打拼，对小区的公共事务难以兼顾。面对物业服务的不足和物业本体的老化，往往是心有余而力不足。所幸，山湖居有一群人，他们不辞劳苦，不计得失，愿意牺牲个人和家庭时间。每逢有事，总能聚集在一起，为家园谋长远，为解决现实困难而劳心劳力。这就是我们光荣的山湖居志愿者！
" P- i4 `8 r( h6 f5 f/ M" Q3 a7 |第四届业委会如获成立，将发扬光大志愿者精神，并使之制度化。在每楼每单元，通过业委会的组织，邻居们选出1~3名有时间有精力的代表，为各栋各单元发声出力，也为小区共同利益参与业委会活动，使山湖居的内部治理更公开更透明，更具民意基础。5 W+ P6 `. \2 |/ m: h& c1 P6 C
. U6 J7 ?- v( n" M 综上所述，我们认为，山湖居物业收支亏损不能继续扩大，物业服务水平仍然有待改善。
! `- W! g' b5 o7 }& N ]: \3 W鉴于小区现状，我们承诺：如果我们有幸当选，如果确能领取津贴，将全部捐给小区。分期分批，在有需要单元加装空调滴水管、修复每栋楼道空鼓剥落的墙砖。由业委会定期公示津贴领取、捐出及使用状况。" v% A2 Q" X% G/ t' y. H
谢谢大家一直支持鼓励，谢谢大家的包容理解。7 F2 k( d, S7 P! c. E
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山湖居第四届业主委员会候选人：解丽君 臧建鸣 许小冰 沈飏 陈玉波 李天琼 陈萍 曾昭雄 赖康文 |
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