商品房消费者生存权至上的特别规定

苏维律师

商品房消费者生存权至上的特别规定

【导读】商品房消费者购买的商品房在未能及时过户时，因房地产开发企业欠债被法院强制行执行，未过户的商品房被采取执行措施时，商品房消费者可提出执行异议，排除强制执行。

【商品房消费者】

商品房消费者指所购商品房系用于居住且无其他居住房屋的买受人。

对商品房消费者的认定，不应过于机械理解。在涉案房屋同一设区的的市或者县级市范围内无其他用于居住的房屋的，可认定为商品房消费者。

【正文】

    消费者购房人的期待权是基于生存权至上的考虑设置的特别规定，目的是保护消费者购房人的权利 。

    实践中，商品消费者向开发商购买商品房，基于各种原因，没能及时办理房地产过户手续并不鲜见。如果此时房地产开发企业因欠债被人民法院强制执行，商品消费者已购商品房被法院采取执行措施，商品消费者可提出执行异议，请求排除强制执行，符合以下条件的，人民法院予以支持：

    1、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。

    2、所购买商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋，即买受人必须是商品房消费者。

    3、已支付的价款超过合同约定总价款的50%或已支付的价款接近合同约定总价的50%，但商品房买受人已按照合同约定将剩余价款支付给抵押权人或者按照人民法院的要求交付。即，交付全部或大部份款项的商品房消费者的权利优于抵押权人的抵押权。